EDUARDO BEDIN & CIA LTDA, PORTO FELIZ INCORPORAÇÕES LTDA
Advogados
JOSÉ DA COSTA VALIM NETO (OAB 39621/PR), RODOLFO DANIEL GARCIA (OAB 58251/PR), GILBERTO GODOY VERDI (OAB 65445/PR), THIERRE STANLEY SILVEIRA FRANCA (OAB 114806/PR)
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA - FORO CENTRAL DE CURITIBA 13ª VARA CÍVEL DE CURITIBA - PROJUDI Rua Mateus Leme, 1142 - 2ª andar - Centro Cívico - Curitiba/PR - CEP: 80.530-010 - Fone: (41) 3254-8334 - E-mail: [email protected] Processo: 0016632-19.2019.8.16.0001 Classe Processual: Revisional de Aluguel Assunto Principal: Locação de Imóvel Valor da Causa: R$308.764,56 Autor(s): EDUARDO BEDIN & CIA LTDA Réu(s): PORTO FELIZ INCORPORAÇÕES LTDA Sequencial par: 16326
Vistos, etc. Trata-se de ação revisional de aluguel em que a parte autora alegou que, em 04/12/2012, celebrou contrato de locação para a instalação de academia de ginástica com a requerida no valor de R$20.000,00 mensais, com a possibilidade de utilizar a área total do imóvel, inclusive a externa. Aduziu que, em 22/12/2016, o Município de Curitiba notificou a academia por infringência do artigo 191 da Lei Municipal nº 11095/2004, tendo sido advertida para demolir a área utilizada para o desempenho de suas atividades, denominada “área externa lateral”.
Informou que a notificação recebida foi repassada a locadora, que promoveu a defesa administrativa, mas não foi aceita perante o órgão competente. Asseverou que, em 01/09/2018, foi multada em R$2.089,65, bem como ficou impossibilitada de renovar o alvará de funcionamento em virtude de a irregularidade não ter sido sanada. Aludiu que, sem a possibilidade de utilização a “área externa lateral”, e diante da ausência de alvará de funcionamento, o desenvolvimento da atividade comercial restou prejudicado, sendo que, em 08/10/2018, notificou o locador sobre a necessidade de procurar outro imóvel que comportasse a atividade comercial desenvolvida, mas a parte requerida contra notificou o pedido.
Historiou a tentativa de salvar o contrato e permanecer no imóvel após tentar por diversas vezes sem sucesso negociar o valor do aluguel, visto que o seu espaço tinha sido reduzido significativamente. Porém, recebeu o e-mail informando que a solicitação de redução de aluguel não foi aceita pelos proprietários. Relatou que tentou buscar as tratativas com a parte requerida para estabelecer o valor justo do contrato de aluguel, mas não conseguiu ter sucesso.
Por fim, pleiteou a revisão contratual para minorar o valor do aluguel pela redução de 109m² dos 700m² ( atualizados) contratados, equivalente a minoração de () retroativos a 13/12/2018. Juntou os documentos dos itens 1.2/1.22. A tutela de urgência foi indeferida no item 14.1, sendo mantida na instância superior, conforme o acordão do item 78.3. A parte requerida apresentou a contestação do item 96.1, arguindo que a parte autora assumiu os riscos sobre as alterações promovidas no prédio e a posterior redução de área pela municipalidade.
Alegou que a área ampliada para uso, a pedido da parte locatária, não compõe o preço ajustado do aluguel. Aduziu que o laudo apresentado não demonstrou que foram consideradas as especificidades da atividade desenvolvida de academia de ginástica e o diagnóstico do mercado, apenas constando a informação “aparentemente recessivo”, o que não é suficiente para comprovar a oscilação de mercado. Em réplica, a parte autora impugnou os termos da contestação, reiterando o pedido inicial no item 110.1.
Intimadas para especificarem provas no item 111.1, a parte autora pediu a produção de provas oral e pericial no item 117.1. A parte requerida se manteve silente, conforme o item 119.1. As produções de prova pericial e oral foram deferidas no item 121.1. A parte autora informou que, por problema de fluxo de caixa, não conseguiu realizar o pagamento da última parcela e, revendo a estratégia processual, deliberou pela desistência da prova antes do decreto preclusivo no item 159.1.
O pedido de desistência da prova oral ficou acolhido no item 162.1. A parte requerida se manifestou no item 197.1, informando o distrato de locação, sendo que o novo locatário explora a atividade econômica no prédio objeto de locação em discussão, com início em 01/04/2022. Requereu a extinção do feito diante da perda superveniente do objeto. A parte autora se manifestou sobre a necessidade do julgamento da ação, com a revisão do aluguéis, porque convergem efeitos retroativos, com a eventual restituição das diferenças de aluguéis pagos a mais (item 223.1).
Na audiência do item 231.1, a conciliação restou infrutífera. A parte autora pediu a dispensa da inquirição das testemunhas e do representante da parte requerida, sendo homologado pelo Juízo. As partes apresentaram alegações finais remissivas.
É o relatório.
Decido. Do interesse processual: A parte requerida requereu a extinção do feito pela perda do objeto, em razão da ocorrência de distrato de locação, sendo que o novo locatário explora atividade econômica no prédio objeto de locação em discussão desde 01/04/2022. Entretanto, o interesse processual permanece porque a demanda ainda envolve o valor locativo para a área ocupada pela parte requerida durante o período em que houve a redução do espaço para a fruição de 13/12/2018 até o distrato.
Assim, a preliminar fica rejeitada. Do mérito A revisional de aluguel deve ser ajuizada na vigência do contrato, permanecendo válida a mesma relação contratual, com idênticas cláusulas, imóvel e características originárias à época da contratação. Nada é modificado, senão o próprio aluguel para efeito de ajustá-lo ao preço de mercado, na forma do art. 19 da Lei n. 8.245/1991, restabelecendo o equilíbrio contratual à luz do imóvel original.
A propósito, Sylvio Capanema de Souza deixa claro a importância e o objetivo da revisional para restabelecer o equilíbrio contratual, distinguindo-a do reajuste previsto contratualmente, nestes termos: "A ação revisional, como se verá no momento oportuno, quando sobre ela discorremos, é o mecanismo que assegura a comutatividade do contrato, mantendo o aluguel ao nível do mercado, ora o elevando, ora o reduzindo, segundo suas oscilações, e não sendo possível a celebração de acordo, o que é sempre mais recomendável.
O objetivo da ação revisional é ajustar o aluguel ao nível do mercado, restabelecendo-se o equilíbrio inaugural do contrato. Logo, não há limites percentuais para a elevação do locativo, que dependerá da realidade do mercado, à época da ação. As correções legais e/ou contratuais, verificadas no curso do triênio, não inibem a ação revisional, a não ser que tenham sido suficientes para manter o aluguel atualizado, o que, em geral, não tem ocorrido" (in A Lei do Inquilinato Comentada. 9ª edição.
Rio de Janeiro: Forense, 2014, págs. 100/101). No caso dos autos, verifica-se que, em 04/12/2012, o contrato de locação firmado (item 1.6) ajustava o aluguel mensal em R$20.000,00. Contudo, a parte autora alegou que o valor não retrataria a realidade de mercado, tendo em vista que houve redução de 109m² dos 700m² da área total inicialmente contratados por imposição da municipalidade de demolição e impossibilidade de uso da área externa lateral, havendo relevante desiquilíbrio contratual.
Por sua vez, restou incontroverso que a parte autora teve o seu espaço reduzido referente à utilização da “área externa lateral”, conforme o laudo de vistoria de entrada (item 1.7), por imposição municipal (item 1.11). Com efeito, estabelece o art. 19 da Lei n. 8.245/91 que: “Não havendo acordo, o locador ou o locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado”.
A ação revisional de aluguel possui a natureza dúplice, sendo que a Lei nº 8.245/91 permite ao réu formular, na contestação, a contraproposta, conforme o art. 68, inc.
IV. Todavia, a parte requerida não formulou contraproposta alguma e não indicou qual o valor do aluguel devido segundo a realidade do mercado imobiliário. Na defesa, apenas se opôs à existência de justa causa para a revisão do aluguel, isto é, negou que o aluguel pago pela parte autora estivesse em descompasso com a realidade do mercado imobiliário pautado na diminuição da área, porquanto assumiu o risco quanto à mudança de zoneamento e/ou utilização futura do imóvel perante a Municipalidade.
Por sua vez, mesmo que haja a cláusula contratual transferindo o risco de zoneamento e que não deva haver indenização, esta previsão pressupõe que o locador entregou o imóvel apto para o uso, deixando claro que o locatário não teria direito a eventual indenização paga ao locador por eventual mudança de zoneamento. Ocorre que a imposição municipal interferiu no contrato, não sendo risco de zoneamento, mas limitação do uso da propriedade, sendo devida a redução da locação pela metragem que não poderia mais ser utilizada.
Diante da inexistência de composição das partes acerca do reajuste do valor locatício, os requisitos legais dos artigos 68 e seguintes da Lei n. 8.245/1991 foram devidamente preenchidos. Assim, para se alcançar o valor mais apropriado à realidade imobiliária do bem em questão, devem ser considerados todos os detalhes do imóvel avaliado, em especial a localização e o potencial comercial. No caso concreto, o desequilíbrio contratual foi aferido levando-se em consideração elementos externos do contrato como o desenvolvimento da região onde se localiza o imóvel, fatos da natureza que venham a atingir a localidade com maior frequência, modificação das atividades vizinhas, e, no caso em específico, a redução de 109 m² da área inicialmente alugada, no qual estavam dispostos equipamentos com a finalidade de que os clientes pudessem utilizar deste espaço.
Conforme as avaliações (itens 40.2/40.4 e 95.4/95.6), o imóvel objeto de locação, com área atual privativa de 474,49 m², constou o valor mínimo de R$17.500,00 a R$21.000,00 (03/10/2019) e R$19.400,00 a R$27.200,00 (05/01/2021). Por sua vez, o novo inquilino da parte requerida locou o mesmo imóvel em discussão na data de 01/04/2022, pelo valor de R$18.000,00 (item 197.2). Deste modo, e analisando detidamente as avaliações, a parte autora informou que o valor de locação ao imóvel seria de R$21.723,80 (R$25.730,38 do aluguel atualizado, menos R$4.006,58 pela redução do espaço), sendo maior do que todas as avaliações apresentadas e da nova locação apresentada pela parte requerida.
Assim, diante da desistência da prova pericial, o valor dos aluguéis deve ser fixado em R$21.723,80, retroagindo à data da redução definitiva da área locada, em 13/12/2018 até a data do distrato. Isto posto, o pedido fica JULGADO PROCEDENTE, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para determinar a revisão do valor locatício, ficando fixado em R$21.723,80 mensais, devidos a partir da data de 13/12/2018, permanecendo as demais cláusulas do contrato de locação (item 1.6).
As diferenças devidas, com o desconto dos aluguéis satisfeitos, devem ser pagas com a correção monetária pela média do IGPDI/INPC a partir do vencimento de cada prestação, e com os juros de mora de 1% ao mês incidentes a partir do trânsito em julgado desta decisão. O valor deve ser apurado por simples cálculos, em cumprimento de sentença, pela parta autora. Diante da sucumbência, a parte requerida fica condenada ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios ao patrono da parte autora, os quais, com base no art. 85, §2º, do CPC, ficam fixados em 10% sobre o valor atualizado da condenação.
Publique-se, registre-se e intimem-se. Curitiba, data da assinatura digital. Murilo Gasparini Moreno Juiz de Direito JMS
Órgão
13ª Vara Cível de Curitiba
Classe
REVISIONAL DE ALUGUEL
Destinatários
EDUARDO BEDIN & CIA LTDA, PORTO FELIZ INCORPORAÇÕES LTDA
Advogados
JOSÉ DA COSTA VALIM NETO (OAB 39621/PR), RODOLFO DANIEL GARCIA (OAB 58251/PR), GILBERTO GODOY VERDI (OAB 65445/PR)
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Curitiba, data da assinatura digital. Murilo Gasparini Moreno Juiz de Direito
Órgão
13ª Vara Cível de Curitiba
Classe
REVISIONAL DE ALUGUEL
Destinatários
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PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA - FORO CENTRAL DE CURITIBA 13ª VARA CÍVEL DE CURITIBA - PROJUDI Rua Mateus Leme, 1142 - 2ª andar - Centro Cívico - Curitiba/PR - CEP: 80.530-010 - Fone: (41) 3254-8334 - E-mail: [email protected] Processo: 0016632-19.2019.8.16.0001 Classe Processual: Revisional de Aluguel Assunto Principal: Locação de Imóvel Valor da Causa: R$308.764,56 Autor(s): EDUARDO BEDIN & CIA LTDA Réu(s): PORTO FELIZ INCORPORAÇÕES LTDA Sequencial par: 16326 A parte autora deverá se manifestar sobre o item 197.1, em especial se mantêm o interesse no julgamento da ação.
Após, conclusos para decisão. Curitiba, data da assinatura digital. Murilo Gasparini Moreno Juiz de Direito
Órgão
13ª Vara Cível de Curitiba
Classe
REVISIONAL DE ALUGUEL
Destinatários
EDUARDO BEDIN & CIA LTDA, PORTO FELIZ INCORPORAÇÕES LTDA
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JOSÉ DA COSTA VALIM NETO (OAB 39621/PR), RODOLFO DANIEL GARCIA (OAB 58251/PR), GILBERTO GODOY VERDI (OAB 65445/PR)
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA - FORO CENTRAL DE CURITIBA 13ª VARA CÍVEL DE CURITIBA - PROJUDI Rua Mateus Leme, 1142 - 2ª andar - Centro Cívico - Curitiba/PR - CEP: 80.530-010 - Fone: (41) 3254-8334 - E-mail: [email protected] Processo: 0016632-19.2019.8.16.0001 Classe Processual: Revisional de Aluguel Assunto Principal: Locação de Imóvel Valor da Causa: R$308.764,56 Autor(s): EDUARDO BEDIN & CIA LTDA Réu(s): PORTO FELIZ INCORPORAÇÕES LTDA Sequencial par: 16.326 Diante da certidão positiva do item 173.1, da regularidade cadastral perante a Receita Federal no item 173.2 e ausente qualquer indício de necessidade de ciência pessoal à parte, expeça-se o alvará.
Após, cumpra-se a decisão do item 162.1 Curitiba, data da assinatura digital. Murilo Gasparini Moreno Juiz de Direito AK
Setembro 20221 evento
Intimação
D
Órgão
13ª Vara Cível de Curitiba
Classe
REVISIONAL DE ALUGUEL
Destinatários
EDUARDO BEDIN & CIA LTDA, PORTO FELIZ INCORPORAÇÕES LTDA
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JOSÉ DA COSTA VALIM NETO (OAB 39621/PR), RODOLFO DANIEL GARCIA (OAB 58251/PR), GILBERTO GODOY VERDI (OAB 65445/PR)
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA - FORO CENTRAL DE CURITIBA 13ª VARA CÍVEL DE CURITIBA - PROJUDI Rua Mateus Leme, 1142 - 2ª andar - Centro Cívico - Curitiba/PR - CEP: 80.530-010 - Fone: (41) 3254-8334 - E-mail: [email protected] Processo: 0016632-19.2019.8.16.0001 Classe Processual: Revisional de Aluguel Assunto Principal: Locação de Imóvel Valor da Causa: R$308.764,56 Autor(s): EDUARDO BEDIN & CIA LTDA Réu(s): PORTO FELIZ INCORPORAÇÕES LTDA Sequencial par: 16.326 Trata-se de ação revisional de aluguel proposta por MUSCLE PRIME COMERCIO E SERVIÇO LTDA (EDUARDO BEDIN CIA LTDA) em face de PORTO FELIZ INCORPORAÇÕES LTDA.
As partes foram intimadas para se manifestarem a respeito das provas que pretendiam produzir, tendo apenas a parte autora requerido a prova oral e a prova pericial (item 117.1). As referidas provas foram deferidas no item 121.1, tendo sido determinado que os honorários periciais seriam pagos pela parte autora, uma vez que foi quem requereu a prova. O perito arbitrou os honorários periciais em R$3.980,00 (item 131.1).
A parte requerida concordou com o valor (item 141.1) e a parte autora requereu prazo para o pagamento da primeira parcela (item 140.1). A parte autora comprovou o pagamento de 3 parcelas dos honorários periciais, conforme os itens 159.3, 159.5 e 159.7, e pugnou, no item 159.1, pela desistência da prova pericial com a devolução dos valores depositado. Isto posto, o pedido de desistência da prova pericial fica acolhido, sendo que o ônus probatório decorrente da não realização da prova pericial deverá ser analisado na sentença.
Deste modo, expeça-se o alvará dos valores depositados pela parte autora nos itens 159.3, 159.5 e 159.7. Após, cumpra-se o item 121.1, subitem
III. Curitiba, data da assinatura digital. Murilo Gasparini Moreno Juiz de Direito AK
Órgão
13ª Vara Cível de Curitiba
Classe
REVISIONAL DE ALUGUEL
Destinatários
EDUARDO BEDIN & CIA LTDA, PORTO FELIZ INCORPORAÇÕES LTDA
Advogados
JOSÉ DA COSTA VALIM NETO (OAB 39621/PR), RODOLFO DANIEL GARCIA (OAB 58251/PR), JULIO FREIRE DA SILVA (OAB 59334/PR), GILBERTO GODOY VERDI (OAB 65445/PR)
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA - FORO CENTRAL DE CURITIBA 13ª VARA CÍVEL DE CURITIBA - PROJUDI Rua Mateus Leme, 1142 - 2ª andar - Centro Cívico - Curitiba/PR - CEP: 80.530-010 - Fone: (41) 3254-8334 - E-mail: [email protected] Processo: 0016632-19.2019.8.16.0001 Classe Processual: Revisional de Aluguel Assunto Principal: Locação de Imóvel Valor da Causa: R$308.764,56 Autor(s): EDUARDO BEDIN & CIA LTDA Réu(s): PORTO FELIZ INCORPORAÇÕES LTDA Sequencial par: 16.326
I) Das provas a serem produzidas Com relação às provas a serem produzidas, o destinatário da prova é o Juízo para que possa formar o seu convencimento, cabendo a este aquilatar sobre a necessidade da produção e competindo-lhe verificar se a matéria em discussão exige, ou não, a necessidade de outras provas para elucidar os pontos controvertidos, ex vi dos artigos 370 e 371 do CPC.
II) Da prova pericial Para realizar a prova pericial, o Dr. Bilah Braytih, Corretor de Imóveis, tel. (41)99660834, fica designado, devendo o mesmo ser intimado para arbitrar os seus honorários periciais a serem pagos pela parte autora. Indicado o valor, a parte responsável pelo pagamento tem o prazo de 15 dias para depositar o mesmo, sob pena de preclusão. Ausente o depósito dos honorários periciais, a prova pericial fica preclusa.
Depositado o valor, as partes poderão apresentar os quesitos e nomear o assistente técnico nos termos do art. 465, §1º, do CPC. Quesitos judiciais: Qual é a área que integra o contrato? HÁ no local do imóvel alguma área que estaria sendo impedida em ser usada? Quanto são o valor do aluguel com a área e o valor do aluguel sem a área que estaria sendo impedida em ser usada? Demais esclarecimentos que se fizerem necessários.
O perito deverá designar o dia da perícia, se necessário, e informar nos autos, devendo o cartório intimar as partes da data e os eventuais assistentes técnicos. Realizado o ato, o laudo deverá ser apresentado do prazo de 30 dias. Com a entrega do laudo, expeça-se o alvará dos honorários periciais e manifestem-se as partes no prazo comum de 15 dias, conforme o art. 477, §1º, do CPC.
III) Da audiência de instrução e julgamento pós-perícia Após a entrega do laudo, ou ausente o pagamento dos honorários periciais, e diante das justificativas apresentadas, a prova oral fica deferida consistente: a) no depoimento pessoal da parte ré. b) na oitiva de testemunhas. Designe-se a audiência de instrução e julgamento. Se já não feito pelas partes, as testemunhas devem ser arroladas no prazo de 15 (quinze) dias a contar desta decisão.
No caso de depoimento pessoal deferido, o Cartório deverá intimar pessoalmente a respectiva parte, por AR, nos termos do art. 385, §1º, do CPC. O Cartório deverá intimar as partes da data da audiência para que as mesmas providenciem as intimações, conforme o art. 455 do CPC. Curitiba, data da assinatura digital. Murilo Gasparini Moreno Juiz de Direito AK
Maio 20211 evento
Intimação
D
Órgão
13ª Vara Cível de Curitiba
Classe
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EDUARDO BEDIN & CIA LTDA, PORTO FELIZ INCORPORAÇÕES LTDA
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JOSÉ DA COSTA VALIM NETO (OAB 39621/PR), RODOLFO DANIEL GARCIA (OAB 58251/PR), JULIO FREIRE DA SILVA (OAB 59334/PR), GILBERTO GODOY VERDI (OAB 65445/PR)
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA - FORO CENTRAL DE CURITIBA 13ª VARA CÍVEL DE CURITIBA - PROJUDI Rua Mateus Leme, 1142 - 2ª andar - Centro Cívico - Curitiba/PR - CEP: 80.530-010 - Fone: (41) 3254-8334 - E-mail: [email protected] Processo: 0016632-19.2019.8.16.0001 Classe Processual: Revisional de Aluguel Assunto Principal: Locação de Imóvel Valor da Causa: R$308.764,56 Autor(s): EDUARDO BEDIN & CIA LTDA Réu(s): PORTO FELIZ INCORPORAÇÕES LTDA Sequencial par: 16326 Ciente da decisão proferida pelo E.TJPR no item 78.3.
Trata-se de renovação do pedido de tutela de urgência para determinar a minoração do valor do aluguel com base em documento novo, o qual atestaria as condições atuais do valor de mercado da região em que a parte autora está situada (item 95.1).
DECIDO. Para a concessão da tutela de urgência, se faz necessário verificar a presença dos requisitos do art. 300 do CPC, quais sejam, a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. No presente caso, a pretensão formulada pela parte autora não preenche os requisitos necessários à concessão da medida. Pelo conjunto probatório juntado aos autos até o momento, verifica-se que a parte autora juntou os laudos de avaliação realizados em outubro de 2019 (item 40.2) e em janeiro de 2021 (item 95.4), os quais demonstram que os valores da locação oscilam entre R$19.000,00 e R$23.300,00, respectivamente, dentro de um período de aproximadamente um ano e três meses.
Assim, em sede de cognição sumária, não é possível verificar a presença do requisito da probabilidade do direito que viabilize a concessão da medida para eventualmente minorar o valor do aluguel de forma justa e equilibrada. Neste sentido, o E.TJPR já decidiu, no caso concreto, quanto à ausência de probabilidade do direito considerando o valor atual do aluguel e a oscilação do valor de mercado, conforme o item 78.3, sendo imprescindível, portanto, que a lide incorra na fase probatória, a fim de corroborar o real valor de mercado e o pleiteado direito quanto à revisão de aluguel proposta, considerando, inclusive, que os laudos juntados nos itens 40.2 e 95.4 foram produzidos unilateralmente, o que, também, foi objeto da decisão que já transitou em julgado (item 78.1).
Recolher
Ademais, no presente momento, não se vislumbra a incidência do perigo de dano, tendo em vista que, em caso de procedência do pedido, haverá a compensação dos valores em eventual fase executiva. Isto posto, e, considerando que não há razões para que as decisões que indeferiram a minoração liminar do aluguel sejam reconsideradas, a tutela de urgência fica INDEFERIDA.
Cumpra-se integralmente o item 69.1. Curitiba, data da assinatura digital. Murilo Gasparini Moreno Juiz de Direito A.S.
