PODER JUDICIÁRIO
COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA
FORO CENTRAL
3ª VARA CÍVEL
ESTADO DO PARANÁ
Autos nº. 30833-21.2016.8.16.0001
SENTENÇA
I - RELATÓRIO
Trata-se de ação de nulidade de cláusulas
contratuais c/c indenização e devolução de valores pagos ajuizada por
VANESSA ZANIN ROCHA em face de PARQUE ECOVILLE –
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A e GAFISA S/A.
Alega a autora que em 05/04/2011, celebrou
compromisso de compra e venda de apartamento junto à requerida
Parque Ecoville, em empreendimento intermediado e divulgado pela ré
Gafisa, pelo valor de R$ 221.083,00 sendo R$ 93.989,29 referentes à
unidade privativa e R$ 127.093,91 relativos às áreas comuns.
Destaca que a escolha do imóvel deu-se em razão de
se encontrar em “condomínio clube”, uma vez que tinha intenção de
engravidar – como de fato ocorreu – e, com isso, seus filhos teriam maior
qualidade de vida.
Afirma que, embora a área privativa tenha sido
entregue no prazo, o mesmo não ocorreu com a área comum
correspondente à fase 3 prevista, a qual não havia sido entregue até o
ajuizamento da ação e encontrava-se abandonada. Ressalta que a área
comum entregue se distanciou das acessões previstas na matrícula mãe
do empreendimento.
Ainda, sustenta que o condomínio deliberou em
assembleia geral que faria as acessões prometidas e não realizadas pela
parte requerida e, assim, pagou novamente por algo que já havia pago.
Aduz que, após a mudança para o prédio, descobriu
que adquiriu apartamento no Ecoville, o qual, contudo, está situado no
CIC.
Sustenta a veiculação de propaganda enganosa e a
nulidade da cláusula 6.1.3, ‘g’.
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Requereu a procedência da demanda, com a
declaração de nulidade da cláusula 6.1.3, ‘g’; fixação de multa por
descumprimento contratual; fixação de multa diária para que seja
realizada a entrega da fase 3 do empreendimento ou sua conversão em
perdas e danos, sendo que, neste caso, deve haver a restituição em
dobro do valor pago por esta fase; a condenação das rés a devolver a
diferença apurada em relação ao preço do metro quadrado no CIC em
relação ao do Ecoville e a condenação das rés ao pagamento de
indenização por dano moral.
As requeridas apresentaram contestação (seq.
112.1), alegando que a data prevista para entrega da unidade contratada
foi cumprida e inexiste ilegalidade na previsão contratual de que a
construção do empreendimento seria feita em etapas e o ritmo da obra
seria gerido pela vendedora.
Afirmam que não houve comprovação do alegado
dano material e elenca as áreas comuns já entregues.
Sustentam não ser possível a inversão da cláusula
contratual que prevê cláusula penal e que a localização do
empreendimento constava no contrato.
Refutam a ocorrência de dano moral.
Houve réplica (seq. 116.1).
Anunciou-se o julgamento antecipado da lide (seq.
48.1).
Os autos vieram conclusos para sentença.
É o relatório.
II – FUNDAMENTAÇÃO
Trata-se de ação de nulidade de cláusulas
contratuais c/c indenização e devolução de valores pagos, em que a parte
autora sustenta o atraso na entrega da área comum do condomínio
correspondente à fase 3 prevista, a veiculação de propaganda enganosa
e a nulidade da cláusula 6.1.3, ‘g’. do contrato celebrado entre as partes.
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Não havendo questões preliminares a ser apreciadas,
passa-se à análise do mérito propriamente dito.
Da aplicabilidade do CDC e da inversão do ônus
da prova
Inicialmente, cumpre observar que o Código de
Defesa do Consumidor é aplicável ao caso em questão, por força do § 2º
do artigo 3º do CDC, vez que a relação jurídica entre as partes é
tipicamente de consumo.
Depreende-se que a parte autora é pessoa física e
nesta qualidade realizou o contrato de promessa de compra e venda de
bem imóvel, figurando como consumidora final, não havendo qualquer
indicativo nos autos de que figurava como investidora ou
empreendedora, mas sim como uma consumidora que adquiriu um
imóvel residencial.
Portanto, claramente se está a tratar de relação de
consumo nos estritos limites expressos pelo Código de Defesa do
Consumidor, uma vez que aplicável o conceito do artigo 3° de dada
norma.
Quanto ao ônus da prova, na medida em que se
promoveu o julgamento antecipado, irrelevante se apresenta o estudo da
inversão ou não do ônus probatório, vez que a conclusão que se impõe é
no sentido de que já existem elementos de convencimento suficientes a
garantirem o julgamento do mérito.
Assim, somente haveria necessidade de estudo
quanto a inversão ou não do ônus da prova, caso houvesse necessidade
de elastecimento probatório. No caso, o julgamento se opera com base
nos elementos de prova já coligidos.
Do atraso da obra
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A autora afirma que, embora a área privativa tenha
sido entregue no prazo, o mesmo não ocorreu com a área comum
correspondente à fase 3 prevista para o empreendimento.
No mesmo passo, alega a nulidade da cláusula 6.1.3,
‘g’, a qual assim dispõe:
“6.1.3 Se se tratar de Empreendimento concebido para
execução por etapas:
(...)
g) - o início das obras de cada etapa e o ritmo de sua
continuidade será aquele de conveniência exclusiva da
VENDEDORA mesmo após conclusão da primeira etapa e/
ou instalação de condomínio parcial de utilização”.
Ocorre que, analisando-se o quadro resumo, em que
constam as condições específicas do contrato, verifica-se que houve a
expressa avença de prazo para conclusão do empreendimento (referindo-
se evidentemente ao todo), qual seja: novembro de 2013, ainda sem a
inclusão do prazo de tolerância previsto (o qual, por sua vez, consta na
cláusula 7.1, sendo de 180 dias).
Nota-se, pois, que há dubiedade quanto ao prazo de
conclusão do empreendimento, haja vista que as condições específicas
preveem novembro/2013, somado ao prazo de tolerância de 180 dias
(findo, pois, em maio/2014), ao passo que as cláusulas gerais preveem
que cada etapa das obras seria realizada tendo por início e ritmo aquele
em conformidade com a conveniência da vendedora.
Sendo assim, seja em razão da aplicação da
interpretação mais favorável ao consumidor, diante da dubiedade/conflito
entre cláusulas contratuais (art. 47 do CDC), seja por se revelar
incompatível com a boa-fé e a equidade (art. 51, IV, do CDC), deve
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prevalecer o prazo estabelecido no quadro resumo, somado ao prazo de
tolerância (ou seja, maio/2014).
Dessa forma, houve efetivo atraso na conclusão da
área comum do condomínio, especificamente da fase três, prevista na
avença, o que restou incontroverso.
Nos tópicos a seguir serão avaliados os pedidos que
decorrem de tal reconhecimento.
Fixação de multa por descumprimento
contratual e fixação de multa diária para que seja realizada a
entrega da fase 3 do empreendimento ou sua conversão em
perdas e danos
A parte autora alega que a multa prevista no caso de
mora da consumidora deve, da mesma forma, ser aplicada, no caso, em
desfavor das requeridas, ante a mora destas quanto à entrega do
empreendimento.
Sobre o tema, assim pacificou o Superior Tribunal de
Justiça:
RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA
ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018.
CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE
À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE
ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO
ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA.
ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO,
TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A
MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA
DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO
CONTRATUAL.
1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do
CPC/2015, é a seguinte: No contrato de adesão
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firmado entre o comprador e a
construtora/incorporadora, havendo previsão de
cláusula penal apenas para o inadimplemento do
adquirente, deverá ela ser considerada para a
fixação da indenização pelo inadimplemento do
vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações
de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro,
por arbitramento judicial.
2. No caso concreto, recurso especial parcialmente
provido.
(REsp 1631485/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO,
SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe
25/06/2019)
Assim, merece acolhimento o pedido da autora, para
condenar as rés ao pagamento de multa correspondente a 1% do preço
do imóvel, este consistente, entretanto, no valor estabelecido no
contrato, e não o atual valor de mercado.
Referido valor, de acordo com o julgado acima
referido, deve servir de indenização ao adquirente pelo atraso na
conclusão da obra, descabendo indenização ou multa adicional (conforme
postulado).
Da venda do empreendimento em local diverso
do anunciado
Aduz a autora que, após a mudança para o prédio,
descobriu que adquiriu apartamento no Ecoville, o qual, contudo, está
situado no CIC. Nessa toada, pede a condenação das rés a devolver a
diferença apurada em relação ao preço do metro quadrado no CIC em
relação ao do Ecoville.
Não merece acolhimento a pretensão.
Com efeito, em nenhum momento houve engodo em
relação ao local em que se situava o empreendimento, o qual foi
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especificadamente descrito no contrato (seq. 1.5), assim como na
propaganda veiculada (seq. 1.11).
O fato de ter sido utilizada a denominação “Ecoville”
para o empreendimento e para a respectiva localização não altera tal
panorama.
Ora, é notório que “Ecoville” é denominação
atribuída a uma determinada região desta cidade, e não a um bairro
específico. Destaca-se que inexiste, oficialmente, um bairro em Curitiba
com tal denominação, a qual foi, na verdade, uma criação do mercado
imobiliário para uma região determinada.
Desta feita, encontrando-se o empreendimento na
região comumente chamada de “Ecoville”, não há que se falar em
propaganda enganosa, ou em prejuízo à autora, que tinha conhecimento
a respeito do local onde se situava o empreendimento, ainda que não se
tratasse, oficialmente, do bairro que pensava ser.
Do dano moral
Sustenta a parte autora que a conduta da requerida
lhe causou danos de ordem moral, em razão da frustração da aquisição
do imóvel em “condomínio clube”, em razão da ausência de entrega da
totalidade da área comum.
A respeito do dano moral, Sérgio Cavalieri Filho
disciplina:
"(...) dano moral, à luz da Constituição vigente, nada
mais é do que agressão à dignidade humana. (...)
Nessa linha de princípio, somente deve ser reputado
como dano moral a dor, vexame, sofrimento ou humilhação que, fugindo
à normalidade, interfira intensamente no comportamento psicológico do
indivíduo, causando-lhe aflições, angústia e desequilíbrio em seu bem-
estar.
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Mero dissabor, aborrecimento, mágoa, irritação ou
sensibilidade exacerbada estão fora da órbita do dano moral, porquanto,
além de fazerem parte da normalidade do nosso dia a dia, no trabalho, no
trânsito, entre amigos e até no ambiente familiar, tais situações não são
intensas e duradouras, a ponto de romper o equilíbrio psicológico do
indivíduo. Se assim se entender, acaba-se por banalizar o dano moral,
ensejando ações judiciais em busca de indenizações pelos mais triviais
aborrecimentos.
Observa-se que nem todo sofrimento e humilhação
pode ser caracterizado como dano moral, devendo ser analisado, caso a
caso, a existência de efetivo abalo à dignidade do ofendido e/ou agressão
aos aspectos da personalidade humana (honra, imagem, nome,
intimidade, reputação, etc.).
O dano moral tem em seus vários conceitos o traço
comum de ser o sofrimento, a reação psicológica, à injúria, à calúnia, à
difamação e a dor moral que o ser humano apresenta em face de uma
lesão.
No presente caso, analisando suas peculiaridades e
diversamente do caso em que ocorre o atraso não excessivo na entrega
das chaves, o que pode ser entendido como mero aborrecimento ou
dissabor por inadimplemento contratual, tem-se configurado o dano de
ordem moral.
Isso porque o atraso verificado foi de grande monta,
superior a dois anos na data do ajuizamento da ação, não se tendo
notícia, neste momento, se já houve ou não a entrega total da fase três
do empreendimento.
A conduta antijurídica da requerida acarretou à parte
autora uma expectativa frustrada de obter o imóvel pelo qual já pagou
integralmente as prestações, permanecendo sem a área comum
prometida, que, certamente, era um dos maiores atrativos do
empreendimento, se não o mais atrativo.
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Neste contexto, resta configurado o dano moral, em
virtude da manifesta angústia vivenciada pela parte autora.
A situação narrada ultrapassa a esfera de mero
dissabor, importando verdadeiro dano moral.
Para a quantificação do dano moral, é mister atentar
para as condições da vítima e do ofensor, o grau de dolo ou culpa
presente na espécie, bem como os prejuízos morais sofridos pelo autor,
tendo em conta a dupla finalidade da condenação, qual seja a de advertir
o causador do dano, de forma a desestimulá-lo à prática futura de atos
semelhantes e a de compensar a parte inocente pelo sofrimento que lhe
foi imposto, evitando, sempre, que o ressarcimento se transforme numa
fonte de enriquecimento injustificado ou que seja inexpressivo a ponto de
não retribuir o mal causado pela ofensa.
Levando em conta os parâmetros acima, deve ser
arbitrada a reparação a título de dano moral no montante de R$
10.000,00 (dez mil reais).
Tal valor, ressalta-se, mostra-se compatível com o
dano moral sofrido, revelando-se condizente com as circunstâncias
fáticas, a gravidade objetiva do dano e seu efeito lesivo, além de
respeitar os critérios de proporcionalidade e razoabilidade, sem implicar
em enriquecimento sem causa, mas com o objetivo de inibir o ofensor da
prática de condutas futuras semelhantes.
III - DISPOSITIVO
Ante o exposto, com fundamento no art. 487, I do
Código de Processo Civil de 2015, julgo parcialmente procedente o
pedido, com o fim de:
a) condenar as requeridas a pagar em favor da
autora multa moratória de 1% (um por cento) sobre o valor do contrato,
acrescido de correção monetária pelo INPC a partir da data da celebração
da avença e de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação;
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b) condenar as requeridas, a título de danos morais,
a pagar o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), acrescido de correção
monetária pelo INPC da data da publicação desta decisão e de juros de
mora de 1% ao mês desde a citação.
Em razão da sucumbência proporcional e em
equivalente proporção, condeno as partes, cada qual, ao pagamento de
metade das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo no
importe total de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, o que
faço com fulcro no art. 85, § 2º, do CPC/2015, atentando ao grau de zelo
profissional, ao lugar da prestação do serviço, à natureza e importância
da causa e ao trabalho realizado pelo advogado e tempo exigido para seu
serviço.
Observe-se, contudo, o disposto no art. 98, § 3º, do
CPC/2015 em relação à parte autora, em razão da gratuidade deferida.
Publique-se. Registre-se. Intimem-se.
Cumpram-se as pertinentes disposições do Código de
Normas da Corregedoria-Geral de Justiça.
Curitiba, data da assinatura digital.
Maria Silvia Cartaxo Fernandes Luiz
Juíza de Direito Substituta
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