0070143-77.2025.8.16.0014

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE LONDRINA - FORO CENTRAL DE LONDRINA 5ª VARA CÍVEL DE LONDRINA - PROJUDI Avenida Duque de Caxias, 689 - Anexo I, 5º And - Caiçaras - Londrina/PR - CEP: 86.015-902 - E-mail: [email protected] Autos nº. 0070143-77.2025.8.16.0014 Processo: 0070143-77.2025.8.16.0014 Classe Processual: Procedimento Comum Cível Assunto Principal: Locação de Imóvel Valor da Causa: R$69.516,00 Autor(s): CRISTIANE YOKO INOUE Réu(s): Cleber Domingos Terassi KANEKO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A LTDA NELSON JOSE TERASSI

SENTENÇA

I –

RELATÓRIO

CRISTIANE YOKO INOUE ajuizou AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS, CUMULADA COM COBRANÇA DE MULTA CONTRATUAL, REPARAÇÃO POR FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS E LUCROS CESSANTES em face de CLEBER DOMINGOS TERASSI, NELSON JOSÉ TERASSI e KANEKO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A LTDA., todos qualificados nos autos. Narra a autora, em síntese, ser proprietária de dois imóveis situados na Av. Paul Harris, nº 1.176, Bairro Aeroporto, Londrina/PR - um barracão comercial (frente) e uma residência (fundos) - , os quais foram objeto de contratos de locação firmados originariamente em 2008 com seu genitor, Sr.

Iwao Inoue. Com o falecimento deste e a posterior sucessão, os contratos foram renovados em 04/07/2023, figurando a autora como locadora, o réu Cleber Domingos Terassi como locatário, Nelson José Terassi como fiador com renúncia ao benefício de ordem, e a corré Kaneko Empreendimentos Imobiliários S/A Ltda. como administradora dos imóveis, mediante contrato de administração remunerado (mov. 1.14). Sustenta que os imóveis foram desocupados antecipadamente em 11/06/2025, restituídos com avarias que extrapolam o desgaste natural, notadamente: pisos danificados por uso agressivo; azulejos estufados por instalação de prateleiras no barracão; ausência de bens que guarneciam o imóvel (cadeiras, fogareiro); instalação, sem autorização, de sistema fotovoltaico em telhado de fibrocimento; retirada de padrão de energia da Copel; portas danificadas; e degradação decorrente do uso da residência dos fundos como depósito comercial de hortifrutigranjeiros, em desvio da destinação contratual.

Imputa aos locatários e ao fiador a responsabilidade pelos danos materiais, pela multa contratual decorrente da rescisão antecipada do contrato do barracão e por enriquecimento sem causa em razão do uso desvirtuado. À administradora, atribui falha na prestação de serviços, por omissão no dever de fiscalização, ausência de vistoria adequada e não adoção de providências para preservação do patrimônio administrado.

Requereu a concessão da gratuidade da justiça (deferida no mov. 12.1) e, ao final, a condenação solidária dos réus ao pagamento de: (i) multa contratual proporcional pela rescisão antecipada; (ii) danos materiais no importe total de R$ 34.316,00; (iii) indenização por enriquecimento sem causa; (iv) lucros cessantes; e (v) danos morais em valor não inferior a R$ 20.000,00. Instruiu a inicial com procuração, contratos, laudos de vistoria de entrada e saída, orçamentos, notas fiscais, ata notarial de mensagens de WhatsApp, fotografias e demais documentos (movs. 1.2 a 1.50).

Devidamente citados, os réus Cleber Domingos Terassi e Nelson José Terassi apresentaram contestação conjunta (mov. 28.1), na qual arguiram, em preliminar: (i) impugnação à gratuidade da justiça concedida à autora, aduzindo omissões patrimoniais; (ii) inépcia da petição inicial, ao argumento de pedidos incompatíveis; e (iii) ilegitimidade passiva do fiador, sob o fundamento de que sua responsabilidade cessou com a entrega das chaves.

No mérito, sustentaram: (a) inexistência de danos indenizáveis, atribuindo eventuais avarias ao desgaste natural do imóvel decorrente de 17 anos de locação ininterrupta, comprovando por meio da vistoria de entrada de 2008 que os imóveis já foram recebidos em condições deterioradas; (b) validade e alcance do termo de entrega de chaves (mov. 28.9) como quitação plena; (c) proporcionalidade da multa contratual, reconhecendo devido o valor de R$ 2.354,16, conforme art. 4º da Lei nº 8.245/91; (d) improcedência do pedido de enriquecimento sem causa, ante o conhecimento da autora quanto ao uso dos imóveis e a livre pactuação dos valores locatícios; (e) improcedência de lucros cessantes, considerando que a casa dos fundos foi locada em curto prazo após a desocupação; (f) inocorrência de dano moral.

Postularam, ainda, a condenação da autora por litigância de má-fé e a concessão da gratuidade da justiça ao fiador. A corré Kaneko Empreendimentos Imobiliários S/A Ltda. apresentou contestação (mov. 36.1), suscitando preliminar de ilegitimidade passiva, sob o fundamento de que atuou como mera mandatária, não podendo ser responsabilizada por obrigações do locatário. No mérito, defendeu a inexistência de falha na prestação de serviços, aduzindo diligência na condução do mandato, e a natureza de desgaste natural das avarias apontadas.

Requereu a concessão da gratuidade da justiça, instruindo o pedido com demonstrativo contábil (mov. 36.7). A autora apresentou impugnação (mov. 37.1), rebatendo pontualmente as teses defensivas e noticiando fatos supervenientes atinentes a entupimento de rede de esgoto (R$ 2.680,00) e vazamento hidráulico (R$ 300,00), com pleito indenizatório correspondente. Sobreveio decisão de saneamento e organização do processo (mov. 45.1), na qual foram rejeitadas as preliminares arguidas, fixados os pontos controvertidos, deferida a inversão do ônus da prova em favor da autora exclusivamente em face da corré Kaneko, com fundamento no art. 6º, VIII, do CDC.

Determinou-se ainda, com base no art. 400 do CPC, que a corré Kaneko juntasse aos autos, no prazo de 15 dias, documentação idônea a demonstrar a regularidade da prestação de seus serviços, sob pena de admissão como verdadeiros os fatos que a autora pretendia provar. A corré Kaneko manifestou-se no mov. 51.1, acompanhando ata notarial de mensagens de WhatsApp (mov. 51.2), sem, contudo, apresentar registros internos, relatórios de fiscalização, notificações formais ao locatário ou documentação técnica sobre vistorias periódicas.

A autora impugnou tal manifestação (mov. 57.1), sustentando descumprimento da determinação judicial, inversões de autoria em transcrições e requerendo a aplicação do art. 400, I, do CPC. Os réus Cleber e Nelson manifestaram-se nos autos (mov. 56.1) reiterando teses defensivas.

É o relatório.

DECIDO.

II – FUNDAMENTAÇÃO Trata-se de AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS, CUMULADA COM COBRANÇA DE MULTA CONTRATUAL, REPARAÇÃO POR FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS E LUCROS CESSANTES ajuizada por CRISTIANE YOKO INOUE em face de CLEBER DOMINGOS TERASSI, NELSON JOSÉ TERASSI e KANEKO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A LTDA. O feito comporta julgamento no estado em que se encontra, na forma do art. 355, I, do CPC, tendo em vista que a matéria controvertida, embora predominantemente fática, encontra-se suficientemente esclarecida pelo acervo documental produzido nos autos, aliado às presunções decorrentes da inversão do ônus da prova e do descumprimento parcial da ordem de exibição, sendo desnecessária a produção de outras provas para o deslinde da causa.

As preliminares suscitadas pelos réus (impugnação à gratuidade da justiça deferida à autora, inépcia da petição inicial e ilegitimidade passiva da administradora Kaneko) foram enfrentadas e rejeitadas na decisão saneadora (mov. 45.1), à qual remeto os fundamentos, incorporando-os como razões de decidir também neste ato, por economia processual. Reafirmo, ademais, que a legitimidade passiva da administradora imobiliária, na qualidade de prestadora de serviço remunerado de gestão locatícia, decorre não apenas do vínculo contratual firmado com a locadora (mov. 1.14), mas também das obrigações assumidas em cláusulas expressas do contrato, notadamente da Cláusula 8ª, que lhe atribui a responsabilidade pela verificação do estado do imóvel na devolução, e da natureza consumerista da relação (arts. 2º, 3º e 14 do CDC).

Do pedido de gratuidade da justiça formulado pelo fiador NELSON JOSÉ TERASSI (mov. 28.1, item VIII): considerando a documentação juntada, que demonstra tratar-se de idoso, aposentado por incapacidade permanente, com renda mensal correspondente a um salário mínimo, defiro os benefícios da gratuidade da justiça, nos termos do art. 98 do CPC. Do pedido de gratuidade da justiça formulado pela corré KANEKO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A LTDA. (mov. 36.1): a Súmula 481 do STJ admite a concessão a pessoa jurídica que comprove impossibilidade de arcar com os encargos processuais.

Na hipótese, todavia, a corré limitou-se à juntada de Demonstrativo do Resultado do Exercício (mov. 36.7), documento contábil isolado e insuficiente para atestar a real impossibilidade financeira, sobretudo diante da natureza de sua atividade e da ausência de balanço patrimonial, extratos bancários, declaração de bens e demonstração de fluxo de caixa.

Registre-se, ainda, que a corré atua no ramo imobiliário e não trouxe elementos que evidenciem o comprometimento de sua atividade empresarial pelo pagamento das custas. Assim, INDEFIRO o pedido de gratuidade da justiça formulado pela corré Kaneko Empreendimentos Imobiliários S/A Ltda. Não havendo outras preliminares ou prejudiciais a serem analisadas, passo ao julgamento do mérito. Do mérito A controvérsia do caso em tela cinge-se à apuração da responsabilidade civil e contratual do locatário, de seu fiador e da administradora imobiliária decorrente da rescisão antecipada e do estado de devolução de dois imóveis (um barracão comercial e uma residência) após dezessete anos de locação contínua.

O cerne da lide exige a distinção fática e jurídica entre as deteriorações resultantes do desgaste natural pelo uso prolongado e as efetivas avarias imputáveis aos réus. Ainda, se discute a fixação de multa rescisória proporcional, eventuais lucros cessantes e falha na prestação do serviço pela imobiliária. A relação jurídica travada entre a autora (locadora e consumidora dos serviços de administração imobiliária) e a corré Kaneko Empreendimentos Imobiliários S/A Ltda. subsume-se ao Código de Defesa do Consumidor (arts. 2º, 3º e 14), atraindo a responsabilidade objetiva desta última pelos vícios do serviço prestado, na forma reconhecida na decisão saneadora.

Quanto aos demais réus (Cleber Domingos Terassi e Nelson José Terassi), aplicam-se as regras da Lei de Locações (Lei nº 8.245/91) e do Código Civil, particularmente o art. 23, incisos II, III e V, da Lei do Inquilinato, que impõe ao locatário o dever de restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal, bem como a obrigação de reparar os danos verificados no imóvel ou em suas instalações.

É incontroverso nos autos que o contrato de locação do imóvel comercial (barracão), firmado em 04/07/2023 com vigência até 01/01/2026, foi rescindido antecipadamente pelo locatário em 11/06/2025, remanescendo 204 dias para o termo final, dos 884 dias totais originalmente pactuados. O contrato prevê, na Cláusula 24ª, multa correspondente a 03 (três) aluguéis vigentes para a hipótese de rescisão antecipada sem justa causa.

Considerando a integralidade do aluguel vigente à data da desocupação (R$ 3.400,00), a multa contratual monta em R$ 10.200,00. Todavia, nos termos do art. 4º da Lei nº 8.245/91, na hipótese de devolução antecipada do imóvel, a multa deve ser aplicada proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato. Aplicando-se a metodologia legal (multa integral dividida pelo total de dias, multiplicada pelos dias faltantes), tem-se o valor de R$ 2.354,16 (R$ 10.200,00 ÷ 884 × 204), montante expressamente reconhecido como devido pelos próprios réus Cleber e Nelson em contestação (mov. 28.1, p. 31), com o qual concordou a autora em sua impugnação (mov. 37.1, item II.2.1).

Trata-se, pois, de matéria não mais controvertida, remanescendo apenas a análise dos responsáveis pelo pagamento. Sendo Cleber Domingos Terassi o locatário e Nelson José Terassi o fiador com renúncia ao benefício de ordem (cuja responsabilidade se estende até a entrega das chaves e alcança obrigações constituídas durante a vigência do contrato, como é o caso da multa pela rescisão antecipada consumada em 11/06/2025), ambos respondem solidariamente pelo pagamento (arts. 265 e 828, II, do Código Civil, c/c cláusulas 19ª e 24ª do contrato de locação).

Anoto que a corré Kaneko Empreendimentos Imobiliários S/A Ltda. não responde pela multa contratual, por se tratar de obrigação estrita do locatário e do fiador, alheia ao objeto do contrato de administração imobiliária. Dos danos materiais aos imóveis Dispõe o art. 402 do Código Civil que “Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar”.

Os danos emergentes referem-se ao que a vítima efetivamente perdeu, conforme o artigo supracitado. José Carlos Van Cleef de Almeida Santos e Luís de Carvalho Cascaldi explicam que “quando importar imediato (atual prejuízo ou lesão à vítima, falar-se-á em dano emergente. [...]”. Assim, nas palavras dos autores, “dano emergente é a imediata diminuição patrimonial suportada pela vítima, representada pela diferença entre o patrimônio que a vítima tinha antes do ato ilícito e o que passou a ter depois”.

De um lado, a autora alega que os imóveis foram devolvidos em estado de deterioração incompatível com o uso normal; de outro, os réus sustentam que eventuais avarias configuram desgaste natural de 17 (dezessete) anos de locação ininterrupta e que o termo de entrega das chaves teria operado quitação plena. Rejeito, de plano, a tese defensiva da eficácia liberatória plena do termo de entrega das chaves (mov. 28.9).

Referido documento, subscrito pela administradora, cinge-se à devolução da posse direta e à quitação dos aluguéis e encargos vencidos, não podendo ser interpretado como renúncia da locadora ao direito de indenização por danos materiais causados à coisa locada, notadamente porque a vistoria técnica realizada por empresa especializada (Vistorias Londrina), contratada pela própria administradora, foi elaborada em 16/07/2025, ou seja, posteriormente à entrega das chaves.

Prevalece, portanto, a possibilidade de aferição posterior dos danos, na forma consolidada pela jurisprudência (art. 22, IV, e 23, III, da Lei nº 8.245/91). Reconheço, contudo, o fato objetivo relevante para o dimensionamento do dever indenizatório: os imóveis foram efetivamente ocupados pelo mesmo locatário por mais de 17 (dezessete) anos, desde 2008. Nesse extenso período, é natural, esperado e juridicamente irrelevante para fins de responsabilização o desgaste ordinário de pintura, esquadrias, revestimentos, aparelhos hidráulicos e demais componentes, cuja depreciação constitui ônus do proprietário e não pode ser transferida ao locatário sob o argumento genérico de mau uso.

As fotografias da vistoria de entrada de 2008 (mov. 28.6 e 28.7), oportunamente juntadas pelos réus, evidenciam que os imóveis já foram recebidos com significativos sinais de uso anterior, inclusive com pisos remendados na garagem e mobiliário deteriorado, o que reforça a impossibilidade de se atribuir aos ora réus a responsabilidade integral pela renovação de itens que já apresentavam sinais de desgaste na origem.

Por outro lado, a documentação probatória - em especial os laudos de vistoria de saída (movs. 1.20 a 1.23), os registros fotográficos e a ata notarial de mov. 51.2 - evidenciam a existência de avarias que extrapolam o desgaste natural e que se qualificam como danos indenizáveis, notadamente: (i) instalação, sem autorização da locadora, de sistema fotovoltaico em telhado de fibrocimento, com fixação de placas e alteração da estrutura original - fato confessado nos autos e não justificado pelos réus, que sequer alegam ter obtido consentimento formal; (ii) retirada do medidor de energia da Copel, com necessidade de nova ligação e contratação de eletricista, conforme mensagem constante da ata notarial em 16/07/2025; (iii) azulejos danificados por fixação de prateleiras no barracão, cuja causa é diretamente imputável ao locatário; (iv) pisos com trincas e manchas em pontos localizados, para além do desgaste natural, especialmente na casa dos fundos, decorrentes de uso incompatível com destinação residencial (armazenamento de mercadorias); (v) danos nas portas (parte inferior) e em gaveta de mobiliário, apurados no laudo de mov. 1.20.

Por sua vez, quanto aos seguintes itens a seguir não se demonstrou que decorreu de qualquer mau uso pelo requerido, mas caracterizam desgaste natural: (i) troca integral do piso (orçamentos de R$ 29.800,00 e R$ 32.800,00 – movs. 1.30 e 1.31), pretensão que representa pretensão de renovação de bem já depreciado por 17 anos de uso, ultrapassando os limites do dever de reparação do locatário; (ii) aquisição de 4 (quatro) cadeiras novas (R$ 1.996,00 – mov. 1.36), na medida em que a vistoria de entrada de 2008 (mov. 28.6) demonstra que as cadeiras originais já se encontravam "todas lascadas e desmontadas", inexistindo prova de que os réus tenham deixado de restituir mobiliário em boas condições; (iii) armário/gabinete de cozinha (R$ 1.730,00 – mov. 1.35), tratando-se de móvel de fórmica com desgaste natural após quase duas décadas; (iv) fogareiro/fogão industrial novo (R$ 510,00 – mov. 1.32), item que na vistoria de entrada já se encontrava "velho, com ferrugem"; (v) chaves e cópias (movs. 1.33 a 1.34 e 1.37), cuja necessidade não restou adequadamente demonstrada e configura despesa ordinária de administração imobiliária.

Igualmente rejeito a pretensão relativa às despesas com desentupimento de esgoto (R$ 2.680,00) e reparo de vazamento hidráulico (R$ 300,00), noticiadas na impugnação de mov. 37.1. Trata-se de fatos ocorridos após a devolução dos imóveis, sem prova técnica que estabeleça nexo causal com o uso pretérito pelos réus, tanto mais quando a autora mesma reconhece na impugnação a impossibilidade de identificação da causa exata.

A responsabilidade por eventos supervenientes recai sobre o proprietário, salvo prova cabal de causa preexistente, o que não se verificou no caso em tela. Diante da inviabilidade de perícia técnica e da parcial fragilidade do acervo probatório para quantificação individualizada de cada dano remanescente, mas considerando (i) a existência inequívoca de avarias específicas imputáveis ao locatário; (ii) a instalação irregular de sistema fotovoltaico; (iii) a alteração indevida do padrão de energia; (iv) o dano aos azulejos por fixação de prateleiras; e (v) o custo médio razoável de reparo desses pontos localizados, arbitro, com fundamento no art. 402 do Código Civil e com base no princípio da razoabilidade e do enriquecimento sem causa, o valor da indenização por danos materiais em R$ 8.000,00 (oito mil reais), quantia que se afigura suficiente para compensar as avarias efetivamente demonstradas, sem transferir aos réus o ônus da depreciação natural dos bens.

Da responsabilidade pelos danos materiais: os réus CLEBER DOMINGOS TERASSI e NELSON JOSÉ TERASSI respondem solidariamente pelos danos causados ao imóvel, na forma dos arts. 22 e 23 da Lei nº 8.245/91 c/c cláusulas 19ª e 25ª do contrato de locação. JÁ a corré KANEKO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A LTDA. também responde solidariamente, na forma do art. 25, § 1º, do CDC, pelas razões que a seguir se expõem.

Da falha na prestação de serviços da administradora imobiliária O contrato de administração imobiliária firmado entre a autora e a corré Kaneko (mov. 1.14) não configura mero mandato liberatório de fiscalização. Trata-se de contrato oneroso, mediante o qual a administradora recebe percentual do aluguel (10%, conforme cláusula 6ª) e assume, expressamente, na cláusula 8ª, a responsabilidade por "toda administração da locação, compreendendo aqui a decisão de receber o imóvel em restituição, que deve estar em perfeito estado de conservação, promover as medidas judiciais adequadas para resolver impasses contratuais e verificar a necessidade de reparos no imóvel".

A relação, insere-se no âmbito das relações de consumo (arts. 2º, 3º e 14 do CDC), atraindo a responsabilidade objetiva por vícios do serviço, com dispensa da prova de culpa e cabendo à fornecedora demonstrar excludente. A decisão saneadora (mov. 45.1, itens VI e

VII) determinou expressamente a inversão do ônus da prova e a exibição, pela corré Kaneko, de documentação apta a comprovar a regularidade da prestação dos serviços de administração - em especial, registros, relatórios internos e notificações relativas à fiscalização do uso dos imóveis; documentação dos procedimentos adotados na devolução; e registros da atuação diante das avarias constatadas. A determinação veio acompanhada de expressa advertência quanto à aplicação do art. 400, I, do CPC em caso de não cumprimento.

Em resposta, a corré limitou-se a apresentar manifestação (mov. 51.1) acompanhada de ata notarial (mov. 51.2), esta última consistente em mera reprodução de mensagens de WhatsApp já anteriormente juntadas pela autora (mov. 1.29). Não foram apresentados: (i) relatórios internos de fiscalização; (ii) registros de vistorias periódicas durante os 17 anos de locação; (iii) notificações formais dirigidas ao locatário quanto ao uso do imóvel ou eventuais alterações; (iv) documentação técnica sobre a vistoria de saída conduzida antes da entrega das chaves; ou (v) qualquer registro que demonstre atuação diligente na preservação do patrimônio administrado.

Aplico, pois, a presunção prevista no art. 400, I, do CPC quanto aos fatos que a autora pretendia demonstrar mediante a exibição não realizada, admitindo como verdadeiros: (a) a ausência de fiscalização periódica adequada; (b) a inexistência de notificação formal ao locatário quanto ao uso da residência dos fundos como depósito comercial; (c) a omissão da administradora quanto à instalação irregular de sistema fotovoltaico; (d) a inadequação dos procedimentos adotados na devolução, notadamente a realização da vistoria técnica em data posterior à entrega das chaves (16/07/2025, quando a devolução ocorrera em 11/06/2025), o que fragilizou o próprio acervo probatório da autora.

A análise da ata notarial (mov. 51.2) corrobora a conclusão. Extraem-se do documento elementos que revelam: (i) o desconhecimento da administradora quanto à remoção do medidor de energia ocorrida em 2021, informada apenas pela proprietária em 2025; (ii) a inexistência de qualquer notificação formal ao locatário nos 17 anos de contrato; (iii) o reconhecimento, pelo próprio corretor, em 29/07/2025, de que "não querem fazer amigavelmente", sem que fossem adotadas as medidas judiciais previstas na cláusula 8ª do contrato de administração; e (iv) a necessidade de a própria autora sugerir à administradora, em 25/07/2025, a adoção de notificação formal por escrito.

Configurada, pois, a falha na prestação de serviços da corré Kaneko Empreendimentos Imobiliários S/A Ltda., responde ela solidariamente com os locatário e fiador pela reparação dos danos materiais, na forma do art. 25, § 1º, do CDC - que impõe solidariedade entre todos os responsáveis pela causação do dano ao consumidor - , sem prejuízo do direito de regresso na forma da legislação civil. Do pedido de indenização por enriquecimento sem causa A autora pleiteia indenização a título de enriquecimento sem causa, consistente na diferença entre o aluguel efetivamente pago pelo uso residencial da casa dos fundos e o valor de mercado para uso comercial/depósito.

O pleito não merece acolhida. Em primeiro lugar, a autora, em 2023, renegociou os contratos de locação, promovendo reajuste substancial (o aluguel dos dois imóveis passou de R$ 2.714,00 para R$ 5.000,00). Nessa oportunidade, teve plena oportunidade de exigir a destinação exclusivamente residencial da casa dos fundos ou de adequar o valor locatício à efetiva utilização, o que não fez. A convivência prolongada com a situação, sem qualquer notificação ou providência formal ao longo dos anos, caracteriza tolerância que, à luz da boa-fé objetiva (arts. 113 e 422 do Código Civil), impede a pretensão de agora auferir vantagem retroativa.

Aplica-se, no ponto, a máxima venire contra factum proprium. Em segundo lugar, o pedido carece de balizamento probatório mínimo. A autora não demonstra tecnicamente qual seria o "valor de mercado" da locação para armazenagem, tampouco por qual período tal diferencial deveria ser calculado, limitando-se a genericamente pleitear a apuração em liquidação de sentença, o que não se admite quando a própria existência do dano não está minimamente demonstrada.

Assim, improcedente o pedido de indenização por enriquecimento sem causa. Dos lucros cessantes Os lucros cessantes consistem no que o credor razoavelmente deixou de lucrar, conforme parte final do art. 402 do Código Civil. Conforme os ensinamentos de José Carlos Van Cleef de Almeida Santos e Luís de Carvalho Cascaldi, Para que haja lucros cessantes é necessário comprovar a probabilidade razoável e objetiva de lucro no momento do ato lesivo, o lucro que eventualmente puder vir a ocorrer não é indenizável, somente aquele que é razoavelmente certo e que naturalmente ocorreria.

Pretende a autora indenização pelos aluguéis que teria deixado de auferir durante o período necessário à realização dos reparos nos imóveis. De um lado, é fato incontroverso que a casa dos fundos foi locada por terceiro em curto prazo após a desocupação, pelo valor de R$ 2.500,00 mensais, conforme reconhecido pela autora e destacado pelos réus (mov. 28.1, p. 15). Quanto a esse imóvel, portanto, não há falar em lucros cessantes, pois a autora auferiu, com prontidão, novo rendimento locatício.

JÁ em relação ao barracão comercial, o próprio conjunto probatório dos autos demonstra que, à época da desocupação e imediatamente após, o imóvel foi disponibilizado para nova locação, com placas afixadas por duas imobiliárias (mov. 28.1, p. 35). A demora na locação subsequente pode ter sido influenciada por múltiplos fatores mercadológicos, mas certamente também pela necessidade de pequenos reparos e adequações do imóvel, decorrentes das avarias reconhecidas neste feito.

Assim, considerando o valor do aluguel do barracão (R$ 3.400,00) e o tempo razoável para realização dos reparos e recolocação do imóvel no mercado - período que arbitro em 2 (dois) meses, à luz da razoabilidade - , fixo a indenização por lucros cessantes em R$ 6.800,00 (seis mil e oitocentos reais), a ser suportada solidariamente pelos réus. Dos danos morais Os danos morais se caracterizam pela ofensa ou violação dos bens de ordem moral de uma pessoa, ou seja, demonstram lesão aos direitos da personalidade do indivíduo, sendo que a reparabilidade dos danos imateriais tem previsão expressa nos artigos 186 e 187 do Código Civil e no artigo 5º, V e X, da Constituição Federal.

Embora o escopo primordial dos danos morais seja compensar lesão à honra, à imagem, à moral e dignidade do ofendido, existe também uma finalidade secundária, qual seja, o efeito punitivo e pedagógico para que ofensor deixe de cometer condutas ilícitas reiteradas. O dano moral não se configura apenas com a lesão à imagem, à honra ou à intimidade, mas também quando há lesões e dores físicas, ou seja, um dano capaz de interferir na vida pessoal da vítima de forma significante.

Sergio Cavalieri Filho, a respeito da configuração do dano moral, afirma que: [...] só deve ser reputado como dano moral a dor, vexame, sofrimento ou humilhação que, fugindo à normalidade, interfira intensamente no comportamento psicológico do indivíduo, causando-lhe aflições, angústia e desequilíbrio em seu bem-estar (FILHO. Sergio Cavalieri). A autora postula indenização por danos morais, aduzindo abalo psicológico, quebra de confiança e afetação de sua saúde (episódios de elevação de pressão arterial).

Os réus, em suas defesas, sustentam tratar-se de mero dissabor decorrente de inadimplemento contratual. No caso concreto, entendo que a situação vivenciada pela autora não atinge o patamar necessário à caracterização do dano moral indenizável. Ainda que sejam reconhecidos os transtornos experimentados, verifica-se que: (i) a controvérsia entre as partes cinge-se a divergência quanto à quantificação de danos materiais, tendo caráter eminentemente patrimonial; (ii) a autora não sofreu exposição pública, ofensa a atributos da personalidade ou situação vexatória; (iii) os episódios de saúde alegados, embora reais, não guardam nexo causal específico com a conduta dos réus, podendo ser atribuídos a múltiplos fatores; (iv) a autora manteve durante longo período postura contratual estável, evidenciando que não houve rompimento abrupto ou traumático da relação.

A angústia experimentada pela discussão sobre o estado do imóvel e sobre a composição amigável - embora legítima - não ultrapassa a fronteira do dissabor comum às relações jurídicas de índole patrimonial. Julgo, portanto, improcedente o pedido de indenização por danos morais. Da litigância de má-fé Ambas as partes formularam recíprocas alegações de litigância de má-fé. Analisadas as manifestações, entendo que, embora se reconheça a existência de assertivas categóricas e por vezes exacerbadas de parte a parte, não se configuram, com a nitidez necessária, as hipóteses do art. 80 do CPC.

As divergências apresentadas inserem-se no âmbito do legítimo exercício do contraditório e do direito de defesa, ainda que com o emprego de retórica vigorosa. Anoto, contudo, que a corré Kaneko deverá arcar com as consequências processuais do descumprimento parcial da ordem de exibição documental, conforme aplicação do art. 400, I, do CPC, o que já foi feito neste ato. Rejeito, portanto, os pedidos recíprocos de condenação por litigância de má-fé.

III –

DISPOSITIVO

Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por CRISTIANE YOKO INOUE em face de CLEBER DOMINGOS TERASSI, NELSON JOSÉ TERASSI e KANEKO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A LTDA., com resolução do mérito na forma do art. 487, I, do CPC, para: (a) CONDENAR os réus CLEBER DOMINGOS TERASSI e NELSON JOSÉ TERASSI, solidariamente, ao pagamento, em favor da autora, da quantia de R$ 2.354,16 (dois mil, trezentos e cinquenta e quatro reais e dezesseis centavos), a título de multa contratual proporcional pela rescisão antecipada do contrato de locação do barracão, corrigida monetariamente pelo IPCA/IBGE a partir da desocupação (11/06/2025) e acrescida de juros de mora à taxa legal (art. 406, § 1º, do CC, com redação da Lei nº 14.905/2024 - taxa SELIC deduzida do IPCA) contados da citação; (b) CONDENAR os réus CLEBER DOMINGOS TERASSI, NELSON JOSÉ TERASSI e KANEKO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A LTDA., solidariamente, ao pagamento, em favor da autora, da quantia de R$ 8.000,00 (oito mil reais), a título de indenização por danos materiais aos imóveis, corrigida monetariamente pelo IPCA/IBGE a partir desta sentença e acrescida de juros de mora à taxa legal (art. 406, § 1º, do

CC) contados da citação; (c) CONDENAR os réus CLEBER DOMINGOS TERASSI, NELSON JOSÉ TERASSI e KANEKO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A LTDA., solidariamente, ao pagamento, em favor da autora, da quantia de R$ 6.800,00 (seis mil e oitocentos reais), a título de lucros cessantes referentes ao período de indisponibilidade do barracão para nova locação, corrigida monetariamente pelo IPCA/IBGE a partir desta sentença e acrescida de juros de mora à taxa legal contados da citação; (d) JULGAR IMPROCEDENTES os pedidos de indenização por enriquecimento sem causa, por fatos supervenientes (entupimento de esgoto e vazamento hidráulico) e por danos morais.

Rejeito os pedidos recíprocos de condenação por litigância de má-fé. Defiro os benefícios da gratuidade da justiça ao réu NELSON JOSÉ TERASSI, nos termos do art. 98 do CPC. Indefiro o pedido de gratuidade da justiça formulado pela corré KANEKO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A LTDA., por ausência de comprovação idônea da alegada hipossuficiência. Em razão da sucumbência recíproca, e com fundamento nos arts. 85, § 2º, e 86, caput, do CPC, CONDENO as partes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios da parte contrária, fixados estes em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (para os réus) e sobre o valor da parcela indeferida dos pedidos (para a autora).

A distribuição dos ônus sucumbenciais observará a proporção de 60% (sessenta por cento) para a autora e 40% (quarenta por cento) para os réus, considerando o quantum atribuído à causa e o efetivamente reconhecido. Fica suspensa a exigibilidade das verbas de responsabilidade da autora e do réu Nelson José Terassi, por força da gratuidade da justiça deferida (art. 98, § 3º, do CPC). Após o trânsito em julgado, não havendo requerimento de cumprimento de sentença no prazo de 15 (quinze) dias, arquivem-se os autos com as cautelas de estilo.

Publique-se.

Registre-se. Intimem-se. Londrina, 10 de julho de 2026. Camila Tereza Gutzlaff Cardoso Juíza de Direito

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE LONDRINA - FORO CENTRAL DE LONDRINA 5ª VARA CÍVEL DE LONDRINA - PROJUDI Avenida Duque de Caxias, 689 - Anexo I, 5º And - Caiçaras - Londrina/PR - CEP: 86.015-902 - E-mail: [email protected] Autos nº. 0070143-77.2025.8.16.0014 Processo: 0070143-77.2025.8.16.0014 Classe Processual: Procedimento Comum Cível Assunto Principal: Locação de Imóvel Valor da Causa: R$69.516,00 Autor(s): CRISTIANE YOKO INOUE Réu(s): Cleber Domingos Terassi KANEKO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A LTDA NELSON JOSE TERASSI

I. Trata-se de Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais, cumulada com Cobrança de Multa Contratual e Lucros Cessantes, proposta por Cristiane Yoko Inoue em face de Cleber Domingos Terassi, Nelson José Terassi e Kaneko Empreendimentos Imobiliários S/A Ltda., na qual a autora narra que é proprietária dos imóveis objeto da demanda (imóvel residencial – casa dos fundos – e imóvel comercial – barracão), os quais foram locados aos requeridos Cleber Domingos Terassi, tendo como fiador Nelson José Terassi, sob a administração da requerida Kaneko Empreendimentos Imobiliários S/A Ltda.

Aduz que os contratos de locação, firmados originalmente no ano de 2008 e renovados em 2023, foram rescindidos antecipadamente por iniciativa dos locatários, ocasião em que os imóveis foram devolvidos em condições significativamente degradadas. Sustenta que as avarias extrapolam o desgaste natural do uso ordinário, apontando, entre outros vícios, danos estruturais, pisos quebrados, ausência de bens móveis, instalação de sistema fotovoltaico sem autorização, bem como utilização do imóvel residencial como depósito comercial, em flagrante desvio da destinação pactuada.

Imputa aos locatários e ao fiador a responsabilidade pelas reparações, bem como à administradora imobiliária a responsabilidade por falha na prestação do serviço, consistente na ausência de fiscalização adequada, aceitação da devolução do imóvel em condições irregulares e omissão na adoção de providências para resguardar o patrimônio da autora, nos termos do contrato de administração imobiliária (mov. 1.14).

Requer, ao final a condenação dos requeridos ao pagamento da multa contratual por rescisão antecipada no valor de R$ 2.354,16 (dois mil trezentos e cinquenta e quatro reais e dezesseis centavos); indenização por danos materiais no valor total de R$ 34.316,00 (trinta e quatro mil trezentos e dezesseis reais), conforme orçamentos juntados; Indenização por fatos supervenientes suportadas pela autora após a desocupação do imóvel, notadamente R$ 2.680,00 referentes a serviço emergencial de desentupimento da rede de esgoto e R$ 300,00 referentes a serviço de detecção e reparo de vazamento hidráulico; indenização por lucros cessantes; indenização por danos morais em valor não inferior a R$ 20.000,00 (vinte mil reais); o reconhecimento da responsabilidade solidária dos requeridos.

Pleiteou, ainda, os benefícios da Assistência Judiciária Gratuita. Juntou documentos nos movs. 1.2 a 1.50. A petição inicial foi recebida, tendo sido oportunizada emenda (mov. 9.1), regularmente cumprida no mov. 10.1. Na sequência, foi deferido o benefício da Justiça Gratuita à autora (mov. 12.1). Designou-se audiência de conciliação (mov. 13.1), a qual restou posteriormente cancelada. Os requeridos Cleber Domingos Terassi e Nelson José Terassi apresentaram contestação no mov. 28.1, acompanhada de documentos (movs. 28.2 a 28.15), na qual suscitam, em preliminar: revogação da Assistência Judiciária Gratuita concedida à autora; inépcia da petição inicial por pedidos incompatíveis e a ilegitimidade do fiador.

No mérito sustentam a inexistência de danos indenizáveis, afirmando tratar-se de mero desgaste natural; defendem a validade do termo de entrega de chaves como quitação plena; impugnam os pedidos de lucros cessantes e danos morais; afastam a responsabilidade do fiador; rechaçam a responsabilidade por fatos supervenientes noticiados pela autora. Alegam ainda litigância de má-fé da autora e pleiteiam ao final pela concessão dos benefícios da justiça gratuita.

A requerida Kaneko Empreendimentos Imobiliários S/A Ltda. apresentou contestação no mov. 36.1, arguindo, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva, sob o argumento de que atuou como mera mandatária, sem ingerência direta na conservação do imóvel. No mérito, sustenta inexistência de falha na prestação do serviço, defendendo que os danos seriam decorrentes do desgaste natural do longo período de locação, impugnando os pedidos indenizatórios e o pleito de danos morais.

Requereu, ainda, os benefícios da Assistência Judiciária Gratuita, instruindo o pedido com demonstrativo contábil (mov. 36.7). Os requeridos Cleber e Nelson apresentaram informação de que o imóvel residencial já estaria locado para terceiros (mov. 29.1). A autora apresentou impugnação conjunta às contestações no mov. 37.1, rebatendo ponto a ponto as alegações defensivas, reafirmando sua hipossuficiência financeira, legitimidade ativa, bem como a responsabilidade solidária dos requeridos e a falha na prestação dos serviços da administradora imobiliária.

Na mesma oportunidade, noticiou fatos supervenientes, relativos a entupimento da rede de esgoto e vazamento hidráulico, com despesas comprovadas pelos documentos de movs. 37.19 e 37.20, imputando tais ocorrências ao uso anterior dos imóveis pelos requeridos. Os requeridos Cleber Domingos Terassi e Nelson José Terassi apresentaram manifestação específica no mov. 41.1, reiterando a impugnação à justiça gratuita da autora, refutando os fatos supervenientes noticiados e, quanto às provas, afirmaram inicialmente ser dispensável a dilação probatória, mas requereram, de forma subsidiária: depoimento pessoal da autora; prova testemunhal; juntada de novos documentos e eventual prova pericial.

A requerida KANEKO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A LTDA. apresentou manifestação de especificação de provas no mov. 42.1, reconhecendo a natureza eminentemente fática da controvérsia e requerendo: produção de prova testemunhal; designação de audiência de instrução e julgamento; depoimento pessoal da autora, nos termos do art. 385 do CPC. A autora, por sua vez, apresentou manifestação no mov. 43.1, em atendimento ao despacho de mov. 38.1, na qual: rebateu novamente a impugnação à Assistência Judiciária Gratuita; sustentou que as provas documentais já seriam suficientes para o julgamento da lide; requereu o julgamento antecipado do mérito; subsidiariamente, postulou a produção de prova testemunhal.

É o relatório.

II. Das Preliminares, Prejudiciais e Questões Processuais Pendentes

1. Da impugnação à justiça gratuita (arguida por Cleber Domingos Terassi e Nelson José Terassi – mov. 28.1) O benefício da gratuidade da justiça foi expressamente deferido no mov. 12.1, após análise dos documentos juntados com a petição inicial, notadamente aqueles relacionados à renda da autora. A decisão encontra-se em consonância com o art. 99, §3º, do CPC, segundo o qual a declaração de hipossuficiência firmada por pessoa natural goza de presunção relativa de veracidade, somente podendo ser afastada mediante prova concreta em sentido contrário.

Os requeridos sustentam que a autora não preencheria os requisitos legais para a concessão da Assistência Judiciária Gratuita, alegando, em síntese: (i) declaração pretérita de renda no valor de R$ 10.000,00 quando da contratação de financiamento imobiliário no ano de 2019; (ii) existência de patrimônio imobiliário; (iii) capacidade financeira evidenciada pelo custeio de despesas emergenciais de manutenção do imóvel; (iv) suposta contradição quanto à titularidade dos rendimentos do imóvel gravado com usufruto.

A preliminar não merece acolhimento. Nos termos do art. 98 do Código de Processo Civil, a concessão da gratuidade da justiça exige a comprovação de que a parte não possui condições atuais de arcar com as custas do processo sem prejuízo de sua subsistência, sendo a análise necessariamente contemporânea à propositura da demanda. A alegação de renda pretérita, declarada em contexto negocial específico ocorrido em 2019, não possui o condão de infirmar a hipossuficiência atual, sobretudo diante da farta documentação contemporânea juntada aos autos.

Igualmente não procede a tese de que o pagamento de despesas emergenciais de manutenção do imóvel (desentupimento e reparo hidráulico) seja suficiente para afastar a hipossuficiência, por se tratarem de gastos pontuais e extraordinários, incompatíveis com a presunção de capacidade econômica ampla. Por fim, inexiste qualquer contradição jurídica entre a condição de nua-proprietária/locadora e a existência de usufruto vitalício em favor de terceiro, circunstância que, além de não afastar a legitimidade da autora, tampouco se presta a demonstrar capacidade financeira.

Assim, rejeito a preliminar e mantenho a decisão de mov. 12.1.

2. Da alegada ilegitimidade ativa da autora (arguida de forma incidental por Cleber e Nelson – mov. 41.1) Os requeridos sustentam que, ao afirmar a existência de usufruto em favor de sua genitora, a autora não deteriria legitimidade ativa para propor a presente demanda, sugerindo, ainda, suposta incoerência pelo fato de os contratos de locação terem sido firmados em nome da autora. A preliminar não prospera.

A legitimidade ativa decorre da titularidade do direito material discutido, e no caso dos autos é incontroverso que a autora é proprietária dos imóveis, tendo figurado como locadora em todos os contratos intermediados pela requerida Kaneko, circunstância expressamente reconhecida pelas próprias partes rés.

3. Da alegada ilegitimidade passiva da Kaneko Empreendimentos Imobiliários S/A Ltda. A requerida Kaneko suscita ilegitimidade passiva ao argumento de que teria atuado como mera mandatária, sem responsabilidade pelos danos ao imóvel ou por eventual inadimplemento dos locatários. Rejeito a preliminar. Da análise dos autos, verifica-se que a Kaneko manteve com a autora contrato de administração imobiliária onerosa (mov. 1.14), assumindo deveres específicos de gestão, fiscalização, vistoria, recebimento do imóvel e preservação do patrimônio administrado.

Além disso, a relação jurídica entre autora e administradora ostenta inequívoca natureza consumerista, atraindo a incidência do Código de Defesa do Consumidor e, por conseguinte, a aplicação da responsabilidade objetiva por falha na prestação dos serviços (art. 14 do CDC). Assim, a requerida Kaneko permanece no polo passivo da demanda.

4. Da inépcia da petição inicial – pedidos incompatíveis entre si (arguida por Cleber Domingos Terassi e Nelson José Terassi – mov. 28.1) Os requeridos suscitam a preliminar de inépcia da petição inicial, ao argumento de que a exordial conteria pedidos supostamente incompatíveis entre si, narrativa confusa quanto às responsabilidades atribuídas aos réus (locatários, fiador e administradora imobiliária) e ausência de clareza na causa de pedir, o que inviabilizaria o exercício do contraditório e da ampla defesa.

A preliminar não merece acolhimento. Nos termos do art. 330, §1º, do Código de Processo Civil, a petição inicial somente será considerada inepta quando: (i) lhe faltar pedido ou causa de pedir; (ii) o pedido for indeterminado, ressalvadas as hipóteses legais; (iii) da narração dos fatos não decorrer logicamente a conclusão; ou (iv) contiver pedidos incompatíveis entre si. No caso concreto, a leitura atenta da petição inicial (mov. 1.1) evidencia que tais hipóteses não se configuram.

A parte autora expôs de forma detalhada, cronológica e coerente os fatos que embasam sua pretensão, descrevendo adequadamente: a existência dos contratos de locação e de administração imobiliária; a rescisão antecipada da locação; as condições em que os imóveis foram devolvidos; as avarias constatadas; a conduta atribuída a cada um dos requeridos; bem como os fundamentos jurídicos que amparam os pedidos deduzidos.

Os pedidos formulados decorrem logicamente da causa de pedir e guardam plena compatibilidade entre si, mesmo diante da pluralidade subjetiva do polo passivo. A cumulação de pedidos indenizatórios em face de locatários, fiador e administradora imobiliária encontra respaldo na legislação processual, sobretudo quando fundada em cadeia de responsabilidades contratuais e legais distintas, mas interligadas pelo mesmo contexto fático.

Ressalte-se, ainda, que a alegada “confusão” mencionada pelos réus não passa de divergência interpretativa quanto ao mérito da demanda, a qual não se confunde com inépcia da inicial. A própria apresentação de contestações extensas e detalhadas (movs. 28.1 e 36.1) demonstra, de forma inequívoca, que os requeridos compreenderam perfeitamente o conteúdo da exordial, exercendo amplamente o direito de defesa, o que afasta qualquer alegação de prejuízo processual.

A jurisprudência é pacífica no sentido de que a inépcia constitui vício formal grave e excepcional, não se confundindo com eventual fragilidade probatória ou controvérsia jurídica, questões estas que devem ser analisadas no mérito. Superadas as preliminares e prejudicial, passo ao exame dos pontos controvertidos e organização da atividade instrutória.

III. No mais, inexistem outras questões processuais pendentes. As partes são legítimas e estão bem representadas, assim como concorrem os pressupostos de constituição e de desenvolvimento válido do processo, razão pela qual dou o feito por saneado.

IV. Fixo como pontos controvertidos de fato e de direito: a) Se os danos constatados nos imóveis ao final da locação configuram mero desgaste natural decorrente do uso ordinário ou se decorrem de mau uso, uso intensivo ou inadequado pelo locatário, inclusive com desvio da finalidade originalmente residencial do imóvel da casa dos fundos; b) A extensão e a natureza das avarias apontadas nos laudos de vistoria de saída (movs. 1.20 a 1.23), bem como a necessidade e proporcionalidade dos reparos indicados nos orçamentos apresentados (movs. 1.30 a 1.37); c) A validade e o alcance jurídico do termo de entrega de chaves (mov. 28.9), especialmente no tocante à alegada quitação ampla e irrestrita das obrigações locatícias; d) A responsabilidade dos requeridos Cleber Domingos Terassi e Nelson José Terassi, este último na condição de fiador, pelos danos materiais alegados e pela multa contratual decorrente da rescisão antecipada; e) A ocorrência de falha na prestação de serviços por parte da requerida KANEKO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A LTDA., especialmente quanto à fiscalização da locação, verificação das condições do imóvel, aceitação da devolução, e eventual omissão na adoção de providências destinadas à preservação do patrimônio da autora; f) A existência de lucros cessantes, consistentes em eventual perda de aluguéis pela impossibilidade de imediata reutilização ou nova locação dos imóveis, bem como o período indenizável, se reconhecido; g) O cabimento de indenização por enriquecimento sem causa, consistente na diferença entre o aluguel pago e o valor de mercado correspondente ao uso efetivamente atribuído ao imóvel residencial; h) A ocorrência de dano moral indenizável, à luz das circunstâncias narradas, da conduta das partes e da repercussão dos fatos na esfera extrapatrimonial da autora; i) O nexo causal e a eventual responsabilidade dos requeridos pelos fatos supervenientes noticiados pela autora, relacionados a entupimento da rede de esgoto e vazamento hidráulico (movs. 37.19 e 37.20).

V. A relação jurídica estabelecida entre a autora e a requerida KANEKO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A LTDA é de consumo, uma vez que envolve contrato de administração imobiliária onerosa, com prestação profissional de serviços, subsumindo-se aos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. No caso concreto, defiro a inversão do ônus da prova, com fundamento no artigo 6º, inciso VIII, do CDC, exclusivamente em relação à requerida KANEKO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A LTDA.

Estão presentes os requisitos legais, notadamente: a hipossuficiência técnica e informacional da autora frente à administradora imobiliária, que detém a expertise profissional, a condução da gestão locatícia, os registros administrativos, vistorias, comunicações internas e histórico da locação; e a verossimilhança das alegações autorais, amparadas por laudos de vistoria de saída elaborados por empresa contratada pela própria administradora (movs. 1.20 a 1.23), registros audiovisuais e documentação correlata.

Assim, incumbe à requerida KANEKO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A LTDA. demonstrar a regularidade da prestação dos serviços de administração, especialmente quanto à fiscalização do uso dos imóveis, às providências adotadas diante de irregularidades e à correção dos procedimentos quando da devolução. Quanto aos requeridos Cleber Domingos Terassi e Nelson José Terassi, mantém-se a distribuição ordinária do ônus da prova, nos termos do artigo 373 do Código de Processo Civil.

VI. Embora as partes tenham requerido, de forma subsidiária, a produção de prova testemunhal e pericial, verifico que a controvérsia posta pode ser suficientemente analisada e decidida com base no conjunto probatório documental já existente. Os autos contam com: contratos de locação e de administração imobiliária; laudos de vistoria de saída elaborados por empresa contratada pela própria administradora; registros fotográficos e audiovisuais; orçamentos detalhados dos reparos alegados; termo de entrega de chaves; demais documentos relevantes à formação do convencimento judicial.

A inversão do ônus da prova ora deferida não implica, por si só, a necessidade de ampliação da fase instrutória, uma vez que incide primordialmente sobre a valoração do acervo probatório já constante dos autos, à luz do regime consumerista aplicável ao caso. Contudo, considerando que a requerida KANEKO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A LTDA. detém a posse e disponibilidade de documentos inerentes à administração da locação, os quais se mostram relevantes para o esclarecimento da controvérsia e para a adequada formação do convencimento judicial, defiro o pedido de exibição de documentos.

VII.

Intime-se a parte ré, KANEKO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A LTDA., para que, no prazo de 15 (quinze) dias, junte aos autos documentação idônea e completa capaz de demonstrar a regularidade da prestação de seus serviços, especialmente no que se refere: a) aos registros, relatórios internos, comunicações, e eventuais notificações relacionadas à fiscalização do uso dos imóveis durante a vigência da locação, inclusive quanto ao cumprimento da destinação contratual e à conservação do bem; b) aos procedimentos adotados quando da devolução dos imóveis, incluindo documentos que evidenciem a verificação do estado de conservação, a conferência das vistorias finais e as providências exigidas dos locatários antes da aceitação da entrega das chaves; c) aos documentos, registros ou comunicações internas que demonstrem a atuação da administradora diante das avarias constatadas, bem como eventual orientação prestada à autora quanto à adoção de medidas para reparação dos danos ou responsabilização dos locatários.

Advirto que a não apresentação injustificada dos documentos acima especificados importará na admissão como verdadeiros os fatos que, por meio deles, a parte autora pretendia provar, nos termos do artigo 400, inciso I, do Código de Processo Civil, consolidando-se a presunção de deficiência na fiscalização, inadequação da condução da administração imobiliária e falha na prestação dos serviços, no que diz respeito aos pontos controvertidos fixados.

VIII. Apresentada a documentação ou transcorrido o prazo in albis, intime-se a parte autora para manifestação no prazo de 15 dias.

IX. Após a referida manifestação, declaro desde já encerrada a instrução processual, oportunidade em que os autos deverão vir conclusos para sentença. Diligências necessárias. Intimem-se. Londrina, 09 de abril de 2026. Camila Tereza Gutzlaff Cardoso Juíza de Direito