PODER JUDICIÁRIO DO RIO GRANDE DO NORTE
1ª Vara da Comarca de Ceará-Mirim
PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (133) Nº 0801034-28.2024.8.20.5102
AUTOR: MARIA EDNA DA SILVA NUNES
ADVOGADO(A) AUTOR: FERNANDA FENTANES MOURA DE MELO (RN005164)
REU: Banco do Brasil S/A, FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL
ADVOGADO(A) REU: WILSON SALES BELCHIOR (ACRN0000768S)
SENTENÇA
I – RELATÓRIO
Trata-se de Ação de Obrigação de Fazer c/c Adjudicação Compulsória proposta
por MARIA EDNA DA SILVA NUNES em face do BANCO DO BRASIL S/A e do FUNDO DE
ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (FAR), aduzindo, em síntese, que:
a) firmou com a instituição financeira ré, em janeiro de 2018, contrato por
instrumento particular de compra e venda de imóvel residencial, com parcelamento e alienação
fiduciária, no âmbito do "Programa Minha Casa Minha Vida", consistente em unidade
habitacional tipo casa localizada no Residencial Santa Paula, neste Município de Ceará-Mirim/
RN, com financiamento em 120 (cento e vinte) parcelas mensais;
b) nunca recebeu cópia do contrato, tendo sido entregue apenas um cartão do
Programa e/ou um mapa do loteamento por ocasião da posse do imóvel;
c) com a edição da Portaria n.º 1.248/2023 do Ministério das Cidades, publicada
em 28 de setembro de 2023, o Governo Federal isentou de pagamento os beneficiários que
recebam Bolsa Família ou BPC e que já tenham pago ao menos 60 (sessenta) parcelas do
financiamento, sendo a requerente beneficiária do Programa Bolsa Família, o que ensejaria a
liquidação automática do contrato;
d) ao tentar realizar a transferência do imóvel para seu nome, constatou que os
réus não procederam ao registro individualizado do contrato no Cartório de Registro de
Imóveis, havendo tão somente o registro do empreendimento como um todo, sem qualquer
individualização das unidades;
e) a ausência de registro impede a obtenção da documentação necessária à
transferência da propriedade, inclusive para fins de cálculo e recolhimento do ITBI junto à
Secretaria Municipal de Tributação.
Em aditamento à petição inicial, a parte autora incluiu pedido de indenização por
danos morais no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), argumentando que os transtornos
sofridos extrapolam o mero aborrecimento cotidiano, diante da ausência de registro do imóvel
durante anos e da impossibilidade de obter documentação hábil de sua propriedade.
Ao final, a parte autora pugnou: (b.1) pela condenação das rés ao registro do
contrato celebrado em cartório, às suas expensas, no prazo a ser fixado pelo Juízo, sob pena
de multa diária; (b.2) pela entrega dos documentos necessários à transferência do imóvel para
seu nome; e, em aditamento, pela indenização por danos morais.
Em contestação, o BANCO DO BRASIL S/A suscitou as seguintes preliminares:
(a) impugnação ao pedido de justiça gratuita por falta de comprovação da hipossuficiência; (b)
litigância de má-fé e advocacia predatória pela suposta captação indevida de clientes; (c)
conexão e prevenção do juízo; (d) falta de interesse de agir, ante a ausência de prova de
negativa administrativa e ajuizamento da ação antes do prazo concedido à instituição
financeira pela Portaria n.º 1.248/2023; e (e) inépcia da petição inicial por ausência de
documentos indispensáveis. No mérito, impugnou o valor da causa, arguiu a exceção do
contrato não cumprido (art. 476 do CC), a insuficiência probatória e a inexistência de danos
morais.
A parte autora apresentou réplica, refutando os argumentos da peça contestatória
e reiterando os pedidos da exordial.
O Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) foi regularmente citado, mas não
apresentou contestação.
Em seguida, a parte autora informou não ter outras provas a produzir, requerendo
o julgamento antecipado do feito.
A certidão do CEJUSC de Ceará-Mirim/RN, juntada aos autos, atestou que o
processo se encontrava naquele Centro em razão de diligências extraprocessuais voltadas à
viabilização de acordos coletivos nas ações de adjudicação compulsória relacionadas ao
Conjunto Habitacional Santa Paula, integrante do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR,
com a participação do Banco do Brasil S/A e do escritório de advocacia representante da
maioria dos autores.
Vieram-me os autos conclusos.
É o sucinto relatório.
Fundamento e, após, decido.
II – FUNDAMENTAÇÃO
II.1. Da revelia do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR
Nos termos do art. 344 do Código de Processo Civil, a ausência de contestação
no prazo legal gera a presunção de veracidade dos fatos articulados pela parte autora,
ressalvadas as hipóteses legais.
No caso em exame, o Fundo de Arrendamento Residencial – FAR foi
devidamente citado, mas permaneceu silente. Ressalto que este Juízo já apreciou dezenas de
demandas idênticas, com as mesmas partes e a mesma causa de pedir, nas quais o referido
réu, ainda que regularmente citado, optou por não apresentar defesa.
Esse comportamento reiterado evidencia não apenas a revelia formal, mas
também a total ausência de interesse do requerido em discutir judicialmente a matéria,
denotando que eventual julgamento desfavorável não lhe acarretará qualquer prejuízo além
daquele já decorrente da sua deliberada inércia.
Assim, decreto a revelia do FAR e aplico-lhe os efeitos materiais previstos no art.
344 do CPC, reconhecendo a presunção de veracidade das alegações da parte autora, no que
não forem infirmadas pelas provas já constantes dos autos.
II.2. Das preliminares
II.2.1. Da gratuidade da justiça
O Banco do Brasil S/A impugnou a concessão da justiça gratuita, sob o
argumento de que a parte autora não comprovou, documentalmente, sua hipossuficiência
econômica.
O argumento não merece acolhimento.
O art. 5º, LXXIV, da Constituição Federal assegura a prestação de assistência
jurídica integral e gratuita aos que comprovarem insuficiência de recursos. O art. 99, §3º, do
CPC, por sua vez, presume verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente
por pessoa natural, cabendo ao impugnante produzir prova em sentido contrário.
Na espécie, a autora é beneficiária do Programa Bolsa Família - conforme
demonstrado nos autos - e integra a Faixa 1 do Programa Minha Casa Minha Vida, destinada
a famílias com renda mensal de até R$ 1.800,00 (um mil e oitocentos reais), com prestações
mensais que variam entre R$ 80,00 e R$ 270,00. Esses elementos constituem indicativos
robustos de hipossuficiência econômica, reforçando a presunção legal.
A mera impugnação genérica, desacompanhada de qualquer prova de que a
autora dispõe de recursos suficientes para arcar com as custas do processo, não tem o condão
de afastar a presunção estabelecida em lei.
Rejeita-se, pois, a preliminar, mantendo-se o deferimento da gratuidade da
justiça.
II.2.2. Da alegação de litigância de má-fé e advocacia predatória
O réu arguiu, em preliminar, suposta litigância de má-fé da patrona da parte
autora, ao fundamento de que esta propôs 184 (cento e oitenta e quatro) ações com idêntica
causa de pedir, o que configuraria advocacia predatória e captação indevida de clientes.
A preliminar não merece acolhimento.
Em primeiro lugar, o mero número de ações ajuizadas sobre a mesma matéria
não configura, por si só, litigância de má-fé ou captação ilícita de clientela. Ao contrário, a
multiplicidade de demandas decorre, precisamente, da multiplicidade de lesionados pelo
mesmo comportamento omissivo dos réus: a falta de registro individualizado dos contratos
referentes ao Conjunto Habitacional Santa Paula.
Em segundo lugar, a litigância de má-fé pressupõe conduta processual dolosa,
caracterizada por alteração da verdade dos fatos, uso do processo para objetivo ilegal,
interposição de recurso manifestamente protelatório ou provocação de incidentes infundados
(art. 80 do CPC). Nenhuma dessas condutas foi demonstrada in concreto.
Por fim, eventual apuração de infração ética no exercício da advocacia é matéria
afeta à Ordem dos Advogados do Brasil, não cabendo ao juízo, de ofício e sem prova concreta,
imputar conduta disciplinarmente reprovável à patrona da parte autora.
Rejeita-se a preliminar.
II.2.3. Da conexão e do juízo prevento
O réu arguiu a conexão entre a presente demanda e outras ações em curso,
requerendo a redistribuição do feito ao juízo prevento.
A conexão pressupõe identidade de pedido ou de causa de pedir (art. 55, caput,
do CPC), e a reunião de processos conexos é faculdade judicial, não imposição, devendo
ocorrer quando necessária para evitar decisões conflitantes.
Na espécie, ainda que as demandas envolvam a mesma causa de pedir genérica,
ausência de registro dos contratos no Residencial Santa Paula, cada ação respeita à situação
individual de um beneficiário distinto, sem risco concreto de decisões contraditórias que
prejudiquem as partes. A mera coincidência de fundamentos jurídicos não implica,
obrigatoriamente, reunião dos feitos, sobretudo quando as demandas tramitam em unidades
judiciárias distintas da mesma comarca, o que tornaria a reunião operacionalmente inviável e
ineficiente.
Rejeita-se a preliminar.
II.2.4. Da falta de interesse de agir
O réu alegou ausência de interesse processual, ao argumento de que: (i) não há
prova da negativa do Banco em entregar a cópia do contrato; e (ii) a ação foi ajuizada antes do
término do prazo de 180 (cento e oitenta) dias concedido às instituições financeiras pela
Portaria n.º 1.248/2023 para regularização dos contratos.
O argumento não procede.
O interesse de agir configura-se pela necessidade da tutela jurisdicional e pela
adequação do provimento requerido. In casu, a certidão do Cartório de Registro de Imóveis,
juntada à inicial, comprova objetivamente que o imóvel adquirido pela autora não tinha registro
individualizado, inviabilizando a transferência de propriedade. Essa situação de fato, por si só,
é suficiente para demonstrar a necessidade da intervenção judicial.
A ausência de prova documental da negativa verbal do banco não é óbice ao
ajuizamento, porquanto a situação de irregularidade registral era objetiva e pública, notória ao
próprio réu. Ademais, o princípio da inafastabilidade da jurisdição (art. 5º, XXXV, da CF) veda a
exigência de exaurimento da via administrativa como condição para o exercício do direito de
ação.
Por fim, o prazo concedido às instituições financeiras pela Portaria n.º 1.248/2023
para quitação dos contratos não se confunde com a obrigação de registro dos imóveis, que
preexistia à portaria e decorria do próprio contrato e da legislação civil. A autora não ajuizou
ação para compelir o banco a aplicar a portaria no prazo nela previsto, mas sim para obter o
registro de seu imóvel, direito que já lhe era devido desde a celebração do contrato.
Rejeita-se a preliminar.
II.2.5. Da inépcia da petição inicial e ausência de documentos essenciais
O réu arguiu inépcia da petição inicial e ausência de documentos indispensáveis,
notadamente a cópia do contrato e comprovante de residência atualizado.
A petição inicial é inepta quando lhe falta pedido ou causa de pedir, quando o
pedido for indeterminado, contraditório ou juridicamente impossível, ou quando a narração dos
fatos não decorrer logicamente a conclusão (art. 330, I e §1º, do CPC). Nenhuma dessas
hipóteses está configurada nos autos.
Quanto aos documentos, a própria causa de pedir reside, em parte, na
impossibilidade de a autora obter a cópia do contrato junto ao réu. Exigir da autora a juntada
de documento que a instituição financeira se recusa a fornecer como condição de
admissibilidade da ação seria, na prática, negar-lhe o acesso à Justiça. A ausência do
contrato, neste contexto, constitui o próprio objeto da pretensão, não um óbice processual.
Rejeita-se a preliminar.
II.3. Da impugnação ao valor da causa
O réu impugnou o valor da causa de R$ 110.000,00 (cento e dez mil reais),
atribuído pela autora.
Nas ações de adjudicação compulsória, o valor da causa deve corresponder ao
proveito econômico buscado, isto é, ao valor atual do bem imóvel que se pretende adjudicar, e
não ao valor histórico do contrato de financiamento. A valorização imobiliária ocorrida desde a
contratação, em 2018, justifica a atualização do valor.
Todavia, tendo em vista que a controvérsia se resolve sem produção de prova
pericial e que o pedido principal perdeu seu objeto (conforme se apreciará a seguir), a
impugnação ao valor da causa perde relevância prática para fins de fixação de honorários, os
quais serão arbitrados por equidade.
Rejeita-se a impugnação.
II.4. Da perda superveniente do objeto quanto ao pedido de adjudicação
compulsória e obrigação de fazer
O réu alega a perda de objeto da ação diante da efetivação do registro contratual
no curso do processo.
De início, cumpre destacar que, embora se verifique a perda superveniente do
objeto da presente demanda, tal circunstância não decorre de simples providência
administrativa das rés ou de fator externo alheio à atuação processual, mas sim do esforço
institucional articulado por este Juízo, na qualidade de coordenador do CEJUSC da Comarca
de Ceará-Mirim/RN.
A partir de tratativas diretas com o Banco do Brasil S.A. e o Fundo de
Arrendamento Residencial (FAR), contando com o apoio do Município de Ceará-Mirim/RN, foi
possível remover obstáculos burocráticos que há anos inviabilizavam o registro dos contratos
de imóveis vinculados ao Programa “Minha Casa Minha Vida”, o que incluía o imóvel objeto da
presente demanda.
O resultado prático - o registro do contrato da parte autora - foi viabilizado no
curso da presente ação judicial, sendo consequência direta dessa mobilização institucional e
da política pública de autocomposição impulsionada por este juízo. Inclusive, como reflexo
dessa atuação, diversos registros foram efetivados também para beneficiários que não
ajuizaram demandas judiciais, o que reforça a eficácia e amplitude da política adotada.
Dessa forma, ainda que se reconheça a perda superveniente do objeto, não se
pode ignorar que ela se deu em razão da efetiva atuação judicial e extrajudicial articulada no
âmbito deste juízo, sendo o processo instrumento relevante para alcançar a solução concreta
do litígio.
Afasta-se, pois, a preliminar de ausência de interesse de agir, reconhecendo-se a
extinção parcial do feito quanto aos pedidos de adjudicação compulsória e obrigação de fazer,
com base no art. 485, VI, do CPC, sem prejuízo do devido registro da importância da via
consensual adotada como meio eficaz de pacificação social e concretização do direito à
moradia.
II.5. Do pedido de indenização por danos morais
Feitos tais esclarecimentos, passo à análise do pedido de indenização por danos
morais.
Pois bem. O dano moral se consubstancia na lesão aos direitos da personalidade,
na perspectiva da promoção e proteção da dignidade da pessoa humana (art. 1º, III, da CF),
atingindo atributos personalíssimos da pessoa, tais como o nome, honra, boa fama, intimidade,
vida privada, entre outros.
Com a Constituição Federal de 1988, o dano moral ganhou autonomia jurídica em
relação ao dano material, podendo a indenização consistir tanto nos prejuízos materiais
suportados quanto no abalo psicológico experimentado pela vítima, decorrente da violação aos
direitos de sua personalidade, sendo expressamente previsto nos incisos V e X do artigo 5º:
Art. 5º, V – é assegurado o direito de resposta, proporcional ao agravo, além da
indenização por dano material, moral ou à imagem;
X – são invioláveis a intimidade, a vida privada, a honra e a imagem das pessoas,
assegurado o direito a indenização pelo dano material ou moral decorrente de sua
violação.
O Código Civil também assegura a reparação do dano moral nos arts. 186 e 927.
Nas palavras de Flávio Tartuce:
“A melhor corrente categórica é aquela que conceitua os danos morais como lesão a
direitos da personalidade [...], sendo um meio para atenuar, em parte, as consequências
do prejuízo imaterial [...].”
No caso, a partir das informações prestadas pelo 1º Ofício de Notas e Registro de
Imóveis de Ceará-Mirim/RN, constata-se que a demora no registro decorreu de exigências
fiscais indevidas impostas pelo Município, superadas posteriormente com o reconhecimento da
imunidade tributária do FAR. Não se verifica conduta omissiva ou negligente por parte dos réus
que configure ato ilícito indenizável.
Ainda que se reconheça o desconforto experimentado pela autora diante da
incerteza quanto à regularização de sua propriedade, tais fatos não extrapolam a esfera dos
meros aborrecimentos, tampouco configuram violação a direito da personalidade.
Indefere-se, portanto, o pedido de indenização por danos morais.
II.6. Dos honorários advocatícios e das custas processuais
Ainda que parte do objeto da demanda tenha sido extinta por perda
superveniente, impõe-se reconhecer a crucial importância da atuação da patrona da parte
autora na efetivação do direito buscado. A presente judicialização não se restringiu a um litígio
individual; ela funcionou como catalisador para uma ampla política pública de autocomposição,
articulada por este juízo através do CEJUSC.
É incontroverso que a inércia dos réus em regularizar a situação da autora por
anos – a despeito de entraves administrativos que, embora existissem, não eximiam sua
responsabilidade em solucioná-los – forçou a judicialização. Foi a iniciativa processual da
advogada que trouxe à tona o problema não apenas da autora, mas de inúmeros outros
beneficiários do programa "Minha Casa Minha Vida" na Comarca de Ceará-Mirim/RN. A partir
dessa demanda, este juízo pôde atuar de forma proativa, estabelecendo diálogo direto com as
instituições e o Município, o que culminou na remoção dos obstáculos e no registro dos
contratos.
Nesse cenário, aplicar-se o princípio da causalidade é medida de justiça e de
reconhecimento da função social da advocacia. Não se trata de mera sucumbência formal,
mas do entendimento de que a provocação do Poder Judiciário pela patrona da autora foi a
causa eficiente e determinante para a solução extrajudicial que se seguiu, beneficiando a
coletividade. O processo não foi apenas um meio para o julgamento, mas um instrumento de
transformação social que, impulsionado pela atuação jurídica, permitiu a concretização de
direitos fundamentais.
Dessa forma, a condenação dos réus ao pagamento de honorários advocatícios à
patrona da parte autora se justifica plenamente. Considerando o zeloso trabalho desenvolvido,
a complexidade moderada da matéria, a relevância social da demanda e, sobretudo, o
excelente resultado prático obtido, que transcendendo o caso individual, promoveu a
regularização de diversos imóveis, fixo os honorários advocatícios em valor equivalente a 03
(três) salários mínimos, nos termos do art. 85, §8º, do Código de Processo Civil. Tal quantia
reflete a justa remuneração pelo esforço profissional e pelo impacto positivo gerado pela
atuação da advogada no contexto da resolução do litígio.
III – DISPOSITIVO
Ante o exposto, DECIDO:
a) decretar a revelia do réu FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL –
FAR, com os efeitos previstos no art. 344 do CPC;
b) rejeitar todas as preliminares suscitadas pelo réu BANCO DO BRASIL S/A,
pelos fundamentos expostos na fundamentação;
c) extinguir o processo sem resolução de mérito, com base no art. 485, VI, do
CPC, quanto aos pedidos de adjudicação compulsória e de obrigação de fazer (registro do
contrato e entrega de documentos), ante a perda superveniente do objeto decorrente da
regularização efetivada no âmbito das tratativas conduzidas pelo CEJUSC desta Comarca;
d) Julgo improcedente o pedido de indenização por danos morais;
e) condenar solidariamente os réus ao pagamento de honorários advocatícios à
patrona da parte autora, fixados por equidade em valor equivalente a 02 (dois) salários
mínimos, nos termos do art. 85, §8º, do CPC, atualizados até o efetivo pagamento;
f) condenar os réus ao pagamento das custas e despesas processuais,
ressalvada a gratuidade da justiça deferida à parte autora.
Com o trânsito em julgado, arquivem-se os autos, após as baixas necessárias.
Publique-se. Registre-se. Intimem-se.
A presente Sentença possui força de mandado de intimação/averbação, nos
termos do art. 121-A, do Provimento nº 154/2016, da Corregedoria Geral de Justiça
(Código de Normas Judicial).
CEARÁ-MIRIM/RN, data do sistema.
(Documento assinado eletronicamente, nos termos da Lei 11.419/06)
José Herval Sampaio Júnior
Juiz de Direito
