PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 3ª Vara da Comarca de São Gonçalo do Amarante Avenida Vereador Aildo Mendes da Silva, 1072, Loteamento Samburá, SÃO GONÇALO DO AMARANTE - RN - CEP: 59290-000 Processo: 0801791-09.2022.8.20.5129 Ação: AÇÃO CIVIL PÚBLICA (65) AUTOR: MPRN - 04ª PROMOTORIA SÃO GONÇALO DO AMARANTE REU: JOAQUIM ELIAS DE FREITAS, RIO NORTE ORGANIZAÇÃO DE VENDAS LTDA ME, MUNICIPIO DE SAO GONCALO DO AMARANTE
SENTENÇA
Cuida-se de ação civil pública movida pelo MINISTÉRIO PÚBLICO em face do ESPÓLIO DE PEDRO AFONSO DE BARROS, representado por JOAQUIM ELIAS DE FREITAS, MUNICÍPIO DE SÃO GONÇALO DO AMARANTE e RIO NORTE ORGANIZAÇÃO DE VENDAS LTDA ME Petição inicial no Num. 80627929. O Ministério Publico narra que instaurou inquérito civil para apurar irregularidade do “Loteamento São Pedro” quanto ao licenciamento ambiental e registro no cartório de imóveis.
Relata que os demandados ESPÓLIO DE PEDRO AFONSO DE BARROS e RIO NORTE ORGANIZAÇÃO DE VENDAS LTDA ME efetuaram vendas de mais de 400 lotes sem registro em cartório, sem licença ambiental e sem infraestrutura básica. Alega que o MUNICÍPIO DE SÃO GONÇALO DO AMARANTE não adotou as providências necessárias para fiscalização do parcelamento do solo e execução das obras do loteamento Requer que os demandados ESPÓLIO DE PEDRO AFONSO DE BARROS e RIO NORTE ORGANIZAÇÃO DE VENDAS LTDA providenciem o licenciamento ambiental e o registro dos imóveis em cartório.
Requer ainda implementação de obras de estrutura básica e indenização para eventuais falhas do loteamento que não possam se corrigidas. Pleiteia liminar Inquérito civil no Num. 80627970 e seguintes Recebimento da petição inicial no Num. 80668588 O MUNICÍPIO DE SÃO GONÇALO DO AMARANTE apresenta contestação no Num. 86366024. Suscita preliminar de ilegitimidade passiva. Relata que foi firmado Termo de Ajustamento de Conduta – TAC com JOAQUIM ELIAS DE FREITAS para fins de regularização do loteamento e que posteriormente foi lavrado Auto de Infração nº 14A/2022 (processo nº 17876/2021) (Doc.
06) em razão da inércia. Diz que a responsabilidade pela regularização do loteamento e instalação dos equipamentos é do loteador. Requer que o ESPÓLIO DE PEDRO AFONSO DE BARROS seja obrigado a prestar caução para a realização das obras de infraestrutura A RIO NORTE ORGANIZAÇÃO DE VENDAS LTDA ME apresenta contestação no Num. 86416084. Alega ilegitimidade passiva. Diz que não é a proprietária do loteamento e que participou como intermediaria das vendas dos lotes apenas em determinado período.
Sustenta que o loteamento estava em conformidade com a legislação vigente à época. Junta certidões municipais de aprovação e desmembramento no id 86416090 O espólio de PEDRO AFONSO DE BARROS representado por JOAQUIM ELIAS DE FREITAS no Num. 86703057 apresenta contestação. Alega que o loteamento São Pedro obteve autorização municipal para o parcelamento do solo à época do seu desmembramento. Manifestação as contestações no Num. 94047316.
Argumenta que o loteamento está em desconformidade com a Lei Nacional do Parcelamento do Solo Urbano (Lei n. 6.766/779), por falta de projeto e execução de obras estruturantes, além de ter sido comercializado sem registro no cartório de imóveis. Argumenta ainda que não está conforme a Lei de Política Nacional de Meio Ambiente (Lei n. 6.938/81), por falta de licenciamento ambiental. Requer audiência de conciliação.
O espólio de PEDRO AFONSO DE BARROS no Num. 103984632 alega que foi concedida licença ambiental pela Secretaria Municipal de Meio Ambiente e Urbanismo - SEMURB e que será iniciado o registro do empreendimento junto ao cartório de imóveis. Junta licença ambiental da SEMURB no Num. 103984633 O Ministério Público no id. 118211055 argumenta que os documentos emitidos pelo município em 1999 não estão em conformidade com as leis de parcelamento de solo e ambiental.
Destaca que a nova licença de id 103984633 apresentar condicionantes a serem cumpridas em 120 dias. Requer que o espólio de PEDRO AFONSO DE BARROS comprove o atendimento às exigências da SEMURB e o registro do empreendimento junto ao cartório de imóveis Decisão no id 128324135 determinando:
01. Para fins de audiência da conciliação requerida, as partes deverão apresentar propostas de acordo objetivas, no prazo de 15 dias.
02. Indefiro a preliminar de ilegitimidade de parte do Município de São Gonçalo, por lhe caber o dever de fiscalização tanto do parcelamento do solo quanto da implementação de infraestrutura de loteamento urbano
03. Indefiro a preliminar de ilegitimidade de parte da RIO NORTE ORGANIZAÇÃO DE VENDAS LTDA ME, vez que teria participado da venda de lotes antes do registro em cartório de imóveis, em desconformidade com a lei de parcelamento
04. Em saneamento do feito fixo como pontos controvertidos a existência de licenciamento ambiental, a existência de projeto de instalação do loteamento e sua aprovação pelo município, a execução do projeto de licenciamento aprovado pelo município e a existência de registro do loteamento e dos lotes respectivos no cartório de registro de imóveis
05. As partes deverão especificar as provas a produzir em 15 dias, justificando cada pleito. Caso arrolem testemunhas deverão apresentar qualificação, sob pena de indeferimento das oitivas. Caso requeiram a realização de perícia deverão apresentar os quesitos respectivos no mesmo prazo, sob pena de indeferimento
06. Após o prazo de manifestação, faça-se conclusão para análise de provas a produzir e da medida liminar requerida
07. No caso de ausência de respostas, faça-se conclusão para julgamento. O Ministério Público no id. 133560472 informa que não há outras provas a produzir RIO NORTE ORGANIZAÇÃO DE VENDAS LTDA ME no id.135006160 reitera os termos da contestação. Requer produção de prova testemunhal com oitiva de Rita do Carmo de Costa Brito, ex Secretária Municipal de Infraestrutura, mat. 0002542, responsável, na época, pela aprovação do projeto do loteamento O espólio de PEDRO AFONSO DE BARROS representado por JOAQUIM ELIAS DE FREITAS no id. 135364251 apresenta proposta de acordo.
O MUNICÍPIO DE SÃO GONÇALO DO AMARANTE no id. 135546802 informa que não há outras provas a produzir. Diz que o espólio de PEDRO AFONSO DE BARROS ainda não apresentou requerimento de regularização urbanística do loteamento junto a Secretaria Municipal de Meio Ambiente e Urbanismo – SEMURB Decisão no id. 147285413 determinando: Quanto do pedido de liminar formulado pelo MUNICÍPIO DE SÃO GONÇALO DO AMARANTE no id 86366024, para fins de garantir recursos financeiros para regularizar o empreendimento, encontra amparo legal na Lei n. 6.766/79, que determina: (…) Art. 9o Orientado pelo traçado e diretrizes oficiais, quando houver, o projeto, contendo desenhos, memorial descritivo e cronograma de execução das obras com duração máxima de quatro anos, será apresentado à Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal, quando for o caso, acompanhado de certidão atualizada da matrícula da gleba, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, de certidão negativa de tributos municipais e do competente instrumento de garantia, ressalvado o disposto no § 4o do art.
18. § 1º - Os desenhos conterão pelo menos:
I - a subdivisão das quadras em lotes, com as respectivas dimensões e numeração; Il - o sistema de vias com a respectiva hierarquia;
III - as dimensões lineares e angulares do projeto, com raios, cordas, arcos, pontos de tangência e ângulos centrais das vias;
IV - os perfis longitudinais e transversais de todas as vias de circulação e praças;
V - a indicação dos marcos de alinhamento e nivelamento localizados nos ângulos de curvas e vias projetadas;
VI - a indicação em planta e perfis de todas as linhas de escoamento das águas pluviais. § 2º - O memorial descritivo deverá conter, obrigatoriamente, pelo menos:
I - a descrição sucinta do loteamento, com as suas características e a fixação da zona ou zonas de uso predominante;
II - as condições urbanísticas do loteamento e as limitações que incidem sobre os lotes e suas construções, além daquelas constantes das diretrizes fixadas;
III - a indicação das áreas públicas que passarão ao domínio do município no ato de registro do loteamento;
IV - a enumeração dos equipamentos urbanos, comunitários e dos serviços públicos ou de utilidade pública, já existentes no loteamento e adjacências. § 3o Caso se constate, a qualquer tempo, que a certidão da matrícula apresentada como atual não tem mais correspondência com os registros e averbações cartorárias do tempo da sua apresentação, além das conseqüências penais cabíveis, serão consideradas insubsistentes tanto as diretrizes expedidas anteriormente, quanto as aprovações conseqüentes. (…) Art.
18. Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao registro imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação, acompanhado dos seguintes documentos:
I - título de propriedade do imóvel ou certidão da matrícula, ressalvado o disposto nos §§ 4o e 5o;
II - histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 (vintes anos), acompanhados dos respectivos comprovantes;
III - certidões negativas: a) de tributos federais, estaduais e municipais incidentes sobre o imóvel; b) de ações reais referentes ao imóvel, pelo período de 10 (dez) anos; c) de ações penais com respeito ao crime contra o patrimônio e contra a Administração Pública.
IV - certidões: a) dos cartórios de protestos de títulos, em nome do loteador, pelo período de 5 (cinco) anos; b) de ações cíveis relativas ao loteador, pelo período de 10 (dez) anos; c) da situação jurídica atualizada do imóvel; e d) de ações penais contra o loteador, pelo período de 10 (dez) anos;
V - cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de verificação, pelo Município ou pelo Distrito Federal, da execução das obras exigidas pela legislação municipal, que incluirão, no mínimo, a execução das vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais ou da aprovação de um cronograma, com a duração máxima de 4 (quatro) anos, prorrogáveis por mais 4 (quatro) anos, acompanhado de competente instrumento de garantia para a execução das obras; No caso, o Espólio de PEDRO AFONSO DE BARROS não juntou projeto de implantação do loteamento, nem licença ambiental com atendimento das condicionantes respectivas, assim como não apresenta comprovação de execução das estruturas básicas, não tendo ainda comprovado registro em cartório, de modo que está demonstrada a necessidade da medida cautelar de prestação de garantia Em razão da falta de registro em cartório, não há como bloquear as matrículas dos lotes para fins de garantia, de modo que a cautelar deve ser prestada através de bens do empreendedor, pelo valor dos lotes respectivos, conforme avaliação da Secretaria Municipal de Tributação Cumpre ressaltar que compete ao ente municipal suprir a falta de regularização do empreendimento quanto a falha de infraestrutura básica do loteamento prejudicar a coletividade, entretanto, os custos respectivos devem ser arcados pelo responsável pela obra.
01. Isto posto, com fundamento nos artigos 9.o. e 18 da Lei n. 6.766/79, defiro a medida cautelar para determinar a apresentação de garantia pelo Espólio de PEDRO AFONSO DE BARROS para fins de suprir as despesas de realização de projeto de implementação do “Loteamento São Pedro”, de licenciamento ambiental, de execução da obra e de registro no cartório de imóveis
02. O MUNICÍPIO DE SÃO GONÇALO DO AMARANTE deverá, em 15 dias, apresentar o valor total dos lotes que integram o loteamento conforme avaliação da Secretaria Municipal de Tributação
03. Com a resposta ao item anterior, intime-se o Espólio de PEDRO AFONSO DE BARROS, através de seu advogado, para prestar caução em 15 dias, sob pena de sequestro
04.
Intime-se o Espólio de PEDRO AFONSO DE BARROS para que em 15 dias complemente a proposta de acordo de id 135364251 com informação sobre prazos para apresentação de projeto de implementação do “Loteamento São Pedro”, de licenciamento ambiental, de execução da obra e de registro no cartório de imóveis
05. Apresentada resposta ao item 04, intime-se o Ministério Público para manifestação a proposta de acordo de id.135364251 em 15 dias
06. Caso o Ministério Publico manifeste interesse na audiência de conciliação, encaminhe-se o processo ao CEJUSC O MUNICÍPIO DE SÃO GONÇALO DO AMARANTE junta o laudo de avaliação dos lotes do Loteamento São Pedro no id. 152432620 O Espólio de PEDRO AFONSO DE BARROS no id. 152962027 apresenta proposta de acordo. Requer aprazamento de audiência de conciliação. O Ministério Publico no id. 160977777 manifesta desinteresse em audiência de conciliação e requer o julgamento antecipado da lide Decisão no id 172155959 determinando:
01. O MUNICÍPIO DE SÃO GONÇALO DO AMARANTE deverá em 15 dias apresentar planilha de débito das despesas para regularização do loteamento e informar bens do Espólio de PEDRO AFONSO DE BARROS para fins de sequestro na forma da decisão liminar de id. 147285413
02. Indefiro a realização de audiência de conciliação, considerando que a parte autora informa que não existe viabilidade de acordo nesta ação
03. Intimem-se as partes para apresentação de alegações finais em 15 dias Alegações finais do Ministério Publico no id 173175478 Alegações finais do ESPÓLIO DE PEDRO AFONSO DE BARROS no id 152962013 Alegações finais do MUNICÍPIO DE SÃO GONÇALO DO AMARANTE no id 176460515 A empresa RIO NORTE ORGANIZAÇÃO DE VENDAS LTDA ME não apresentou alegações finais É o relato.
Fundamento e decido. O cerne da questão reside na ilegalidade do loteamento promovido pelo réu e na sua responsabilidade de regularizá-lo, dotando-o da infraestrutura mínima exigida pela legislação vigente. A Lei nº 6.766/1979 (Lei do Parcelamento do Solo Urbano) estabelece, de forma cogente, que é proibido vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado (art. 37). O art. 18 da referida lei exige que, aprovado o projeto de loteamento, o loteador submeta-o ao registro imobiliário no prazo de 180 dias, sob pena de caducidade da aprovação.
Ademais, o art. 2º, § 5º, da mesma lei, define claramente quais são as obras de infraestrutura básica que devem obrigatoriamente constar nos parcelamentos urbanos: "§ 5º A infraestrutura básica dos parcelamentos é constituída pelos equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação." No caso em tela o loteamento foi implantado de forma irregular, sem projeto de infraestrutura e sem registro em cartório, carecendo ainda de rede previamente aprovada de água, esgoto, energia elétrica e escoamento pluvial, o que gera degradação ambiental e risco à saúde pública dos adquirentes.
A obrigação de obter a licença ambiental decorre do art. 10 da Lei nº 6.938/1981 (Política Nacional do Meio Ambiente), uma vez que a implantação de loteamento é atividade potencialmente poluidora e modificadora do meio ambiente, exigindo o prévio licenciamento pelo órgão competente. No que tange à responsabilidade financeira perante o Município, cumpre destacar que o ente municipal possui o poder-dever de agir para regularizar o loteamento (art. 40 da Lei nº 6.766/79) a fim de evitar o crescimento desordenado da cidade.
Contudo, a atuação do Município tem caráter subsidiário. Caso o Município precise intervir para corrigir falhas técnicas, executar obras emergenciais ou refazer projetos deficientes deixados pelo réu, assiste-lhe o direito ao reembolso dos custos. O loteador, como causador do dano e beneficiário econômico do empreendimento, deve ressarcir integralmente o erário público por tais despesas, sob pena de enriquecimento sem causa.
Portanto, a condenação do réu ao cumprimento das obrigações de fazer e ao ressarcimento das despesas municipais é medida que se impõe, com fulcro no ordenamento urbanístico e ambiental. A responsabilidade da empresa RIO NORTE ORGANIZAÇÃO DE VENDAS LTDA ME no caso é solidária, apesar de não ser proprietária do loteamento, considerando que na condição de intermediária das vendas fez constar nos contratos que os imóveis estavam registrados em cartório, a exemplo dos contratos de Num. 80630152 - Pág. 1 e Num. 80630154 - Pág. 1, situação essa inverídica, que se constitui em propaganda enganosa da imobiliária, de modo que se torna também responsável pelos prejuízos decorrentes Uma vez obtidas as licenças ambientais e urbanísticas, o demandado deve proceder ao registro do loteamento em cartório e executar o projeto de infraestrutura Conclusão Isto posto, com fundamento no art. 487, I, do CPC, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado na inicial para o fim de:
01. DETERMINAR ao ESPÓLIO DE PEDRO AFONSO DE BARROS que promova a regularização do Loteamento São Pedro, providenciando: a) A obtenção de todas as licenças ambientais pertinentes perante os órgãos competentes no prazo de 180 dias; b) A elaboração e aprovação do projeto urbanístico junto ao Município de São Gonçalo, no prazo de 180 dias c) O efetivo registro do loteamento no Cartório de Registro de Imóveis (conforme art. 18 da Lei nº 6.766/79), no prazo de 210 dias.
02. DETERMINAR ao ESPÓLIO DE PEDRO AFONSO DE BARROS e a RIO NORTE ORGANIZAÇÃO DE VENDAS LTDA ME que execute, às suas expensas, todas as obras de infraestrutura básica do loteamento, englobando obrigatoriamente sistema de escoamento de águas pluviais, rede de esgotamento sanitário, rede de abastecimento de água potável, rede de energia elétrica e iluminação pública e vias de circulação pavimentadas e estruturadas.
03. CONDENAR o ESPÓLIO DE PEDRO AFONSO DE BARROS e a RIO NORTE ORGANIZAÇÃO DE VENDAS LTDA ME a ressarcir ao Município de São Gonçalo do Amarante todas as despesas que este venha a suportar decorrentes de falhas na execução do projeto, intervenções emergenciais ou complementação de obras no loteamento, cujos valores deverão ser apurados em liquidação de sentença
04. Para o caso de descumprimento das obrigações de fazer fixadas nos itens 1 e 2 dentro do prazo estipulado, fixo multa diária no valor de R$ 1.000,00, limitada ao patamar global de R$ 100.000,00, sem prejuízo de posterior majoração ou conversão em perdas e danos ou adoção de outras medidas coercitivas (art. 536 do CPC).
05. Com fundamento no art. 40, §1, da Lei nº 6.766/79 e art. 300 do CPC, defiro antecipação de tutela para sequestro do valor necessário a regularização do loteamento, conforme cálculo prévio de id 176460515, no valor de R$ 4.778.975,51, a ser fixado definitivamente em liquidação de sentença, e para tanto defiro o bloqueio de venda de lotes que ainda não foram alienados, e a penhora no rosto dos autos do processo 001473-15.2008.8.20.0129, em trâmite na 2.a Vara de São Gonçalo.
Oficie-se ao juízo do processo
06. Condeno o réu ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da causa atualizado Intimem-se SÃO GONÇALO DO AMARANTE /RN, 29 de junho de 2026. DENISE LEA SACRAMENTO AQUINO Juiz(a) de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06)
