PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE TERCEIRA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0802709-81.2020.8.20.5129 Polo ativo TERRA TERRA IMOVEIS LTDA - ME Advogado(s): OSORIO DA COSTA BARBOSA JUNIOR Polo passivo LEONICE DA SILVA DANTAS BARROS e outros Advogado(s): PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE Gabinete do Desembargador Vivaldo Pinheiro - 3ª Câmara Cível Apelação Cível n° 0802709-81.2020.8.20.5129.
Apelante: Terra Terra Imóveis Ltda. Advogado: Osório da Costa Barbosa Júnior. Apelada: Leonice da Silva Barros. Defensor Público: Pedro Amorim Carvalho de Souza. Relator: Desembargador Vivaldo Pinheiro.
EMENTA: CIVIL E CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE.
SENTENÇA
DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. INCONFORMISMO DA PARTE DEMANDADA.
I - PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ALEGAÇÕES DE QUE NÃO POSSUI LEGITIMIDADE PARA FIGURAR NO POLO PASSIVO DA DEMANDA. INVIABILIDADE. OFENSA CAUSADA POR MAIS DE UMA PARTE. APLICAÇÃO DA TEORIA DA APARÊNCIA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. INTELIGÊNCIA DOS ARTS. 7º, PARÁGRAFO ÚNICO, E 12 DO CDC. PRELIMINAR REJEITADA.
II - AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL. PARTE AUTORA QUE DEMONSTROU A NECESSIDADE DE INGRESSAR COM A DEMANDA NO JUDICIÁRIO. MÉRITO. DESISTÊNCIA DO CONSUMIDOR. TAXA DE RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL FIXADO NA
SENTENÇA
DE ACORDO COM OS PARÂMETROS DO STJ.
SENTENÇA
MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos em que são partes as acima identificadas. Acordam os Desembargadores que integram a 3ª Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça, em Turma, à unanimidade de votos, conhecer e negar provimento aos recursos, nos termos do voto do Relator, parte integrante deste.
RELATÓRIO
Trata-se de Apelação Cível pela Terra Terra Imóveis Ltda contra a sentença proferida pelo Juízo de Direito da 2ª Vara da Comarca de São Gonçalo do Amarante que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual ajuizada por Leonice da Silva Barros, julgou parcialmente procedente a pretensão autoral nos seguintes termos: “Face do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão inicial, para DECLARAR, por sentença, a rescisão do contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel nº 16806/2013 celebrado entre as partes relativo à aquisição um terreno designado Lote E11, da quadra 29, integrante do desmembramento Santos Dumont BD II, localizado no Município de Extremoz/RN.
DECLARO nula a CLÁUSULA TERCEIRA do contrato firmado entre as partes, por considerá-la abusiva, nos termos do artigo 51, IV do Código de Defesa do Consumidor, mormente na parte que menciona a retenção do sinal pago e a restituição dos valores pagos de forma parcelada. CONDENO a parte RÉ, TERRA & TERRA IMÓVEIS LTDA, a restituir à parte Autora, LEONICE DA SILVA DANTAS BARROS, o percentual de 85% (oitenta e cinco por cento) dos valores pagos, em única parcela, em razão da multa contratual, a ser acrescido de juros à taxa legal, a partir do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor, e atualização monetária pelo INPC, a partir de cada desembolso.
Em consequência, declaro resolvido o mérito, o que faço nos termos do artigo 487, inciso I, do CPC. Face a sucumbência mínima da parte autora, condeno a parte ré ao pagamento integral das custas processuais e honorários advocatícios, que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.” Em suas razões recursais, a parte recorrente alega, em síntese, que não possui legitimidade para figurar no polo passivo da demanda.
Assevera que o interesse processual da parte autora não foi configurado. Defende que a parte autora foi culpada pela rescisão do instrumento contratual. Informa que tem o direito de reter 30% (trinta por cento) do valor pago pela parte autora. Ao final, requer o provimento do recurso. A 15ª Procuradoria de Justiça declinou de intervir no feito (Id. 25196948).
É o relatório.
VOTO
Preenchidos os requisitos de admissibilidade, conheço do apelo. O propósito do recurso consiste em anular a sentença, sob a justificativa de que a parte apelante não possui legitimidade para figurar no polo passivo da demanda; tal como está ausente o interesse processual da parte autora. Subsidiariamente, requer que a taxa de retenção em virtude da desistência da compradora seja fixada em 30% (trinta por cento).
Passo a analisar as preliminares suscitadas pela Terra Terra Imóveis Ltda. Ao examinar os autos, observo que ao caso em tela incide o comando contido nos arts. 7º, parágrafo único, e 12 do Código de Defesa do Consumidor. Vejamos: “Art. 7° Os direitos previstos neste código não excluem outros decorrentes de tratados ou convenções internacionais de que o Brasil seja signatário, da legislação interna ordinária, de regulamentos expedidos pelas autoridades administrativas competentes, bem como dos que derivem dos princípios gerais do direito, analogia, costumes e eqüidade.
Parágrafo único. Tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo.” “Art.
12. O fabricante, o produtor, o construtor, nacional ou estrangeiro, e o importador respondem, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos decorrentes de projeto, fabricação, construção, montagem, fórmulas, manipulação, apresentação ou acondicionamento de seus produtos, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua utilização e riscos.” (destaquei).
Nesse sentido, percebo que o contrato de promessa de compra e venda estampa claramente o logo da Terra & Terra Imóveis. Considero, assim, que não cabe ao consumidor, de acordo com a teoria da aparência, investigar contra qual dos agentes da relação contratual é seguro pleitear seu direito em juízo, bastando demandar contra quem, de fato, se apresentou como titular da relação jurídica ou contra todos os responsáveis.
Dessa forma, a parte autora não pode ser prejudicada em razão de negócio jurídico discutido nos autos, recaindo sobre a demandada, ora apelante, a responsabilidade pelos danos causados. A sentença, inclusive, adotou essa linha de raciocínio: “No tocante à ilegitimidade passiva, descabidos se mostram os argumentos apresentados pela parte ré, pois se deve levar em conta a teoria da aparência, através da qual se faz presumir ao autor/consumidor que a ré integra a cadeia de fornecimento do bem imóvel, sobremaneira por ostentar sua marca no cabeçalho do contrato de promessa de compra e venda (id 62637770), aplicando-se ao caso do entendimento do STJ (REsp 1.580.432/SP), segundo o qual é possível a responsabilidade solidária do fornecedor aparente (CDC, art. 3º), beneficiário da atividade.
Ademais, da análise dos autos, vê-se que a imobiliária participa ativamente da cadeia de consumo encartada nos autos, continuando, inclusive, responsável pela administração do contrato e controle dos recebíveis, o que denota sua ingerência, sendo responsável solidária por eventuais falhas na prestação do serviço ou vícios do produto (artigo 7º, § único, e artigo 25, § 1º, ambos do CDC).” (destaquei).
Além disso, destaco que esse é o entendimento deste Egrégio Tribunal: “EMENTA: CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA.
SENTENÇA
DE PROCEDÊNCIA. APELAÇÕES CÍVEIS INTERPOSTAS PELAS RÉS. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA, SUSCITADA PELA CONSTRUTORA APELANTE. IMPOSSIBILIDADE. PARTE QUE INTEGRA A RELAÇÃO DE CONSUMO, ATUANDO EM PARCERIA COM A COOPERATIVA DEMANDADA. SOLIDARIEDADE QUE SE RECONHECE. INTELIGÊNCIA DO ART. 7º, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. MÉRITO. RELAÇÃO CONSUMERISTA CONFIGURADA. IMPOSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO DA LEI Nº 5.764/71.
ALEGAÇÃO DE INEXISTÊNCIA DE PRAZO PARA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. INVIABILIDADE. PRAZO DE ENTREGA DA OBRA PREVISTO NO TERMO DE ATO COOPERATIVO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA EVIDENCIADO. CULPA DAS APELANTES. DEVOLUÇÃO INTEGRAL E IMEDIATO DOS VALORES PAGOS PELA APELADA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. REDUÇÃO DO MONTANTE INDENIZATÓRIO QUE SE IMPÕE, EM OBSERVÂNCIA AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE.
APELO DA CONSTRUTORA CONHECIDO E DESPROVIDO. RECURSO DA COOPERATIVA CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO” (Apelação Cível nº 0831645-88.2015.8.20.5001, Relator Desembargador Virgílio Macedo Jr., 2ª Câmara Cível, julgado em: 05/05/2019) (destaquei). No que diz respeito à premissa de que está ausente o interesse processual da parte autora, registro que o art. 17 do Código de Processo Civil estabelece que, para postular em juízo, é necessário ter interesse e legitimidade.
Além disso, percebo que o autor demonstrou a imprescindibilidade do uso do processo para proteger o seu direito violado ou ameaçado. Assim sendo, rejeito as preliminares levantadas. Avanço ao mérito. A relação contratual celebrada entre as partes é eminentemente de consumo, visto que, de um lado, a construtora se configura como fornecedora de serviço e, de outro, o comprador é enquadrado como consumidor, nos moldes estabelecidos no Código de Defesa do Consumidor.
Ao examinar os autos, observo que a autora, em 11 de junho de 2013, celebrou Contrato de Compra e Venda de Unidade Imobiliária, para adquirir um lote do Desmembramento Santos Dumont BDII, conforme demonstra o instrumento particular de Id. 24332556. Nesse sentido, noto que a própria parte autora decidiu rescindir o contrato objeto dos autos. Insta salientar que, nos casos de rescisão contratual por culpa do comprador, em se tratando de relação consumerista, ainda que o consumidor/adquirente dê causa à resolução de contrato de compra e venda de imóvel, tem o direito de ser restituído, em parte, do valor contratual efetivamente adimplido, admitindo-se a retenção de percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) pela vendedora.
Senão vejamos: “EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. 211/STJ. REEXAME DE FATOS E PROVAS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. REVISÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS PELOS COMPRADORES. PERCENTUAL QUE OBSERVA A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL.
COTEJO ANALÍTICO E SIMILITUDE FÁTICA. AUSÊNCIA. SÚMULA 7 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. PREJUDICADO.
1. Ação declaratória de rescisão contratual c/c restituição de valores.
2. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados, não obstante a interposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial.
3. Alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere ao importe da retenção dos valores pagos pelos agravados (10 % da quantia efetivamente desembolsada), em razão da abusividade de cláusulas contratuais, exige reexame de fatos e provas e a interpretação de cláusulas contratuais, procedimentos que são vedados pelas Súmulas 5 e 7, ambas do STJ.
4. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% a 25 % do total da quantia paga. Súmula 568/STJ.
5. O dissídio jurisprudencial deve ser comprovado mediante o cotejo analítico entre acórdãos que versem sobre situações fáticas idênticas.
6. A incidência da Súmula 7 do STJ prejudica a análise do dissídio jurisprudencial pretendido. Precedentes desta Corte.
7. Agravo interno não provido.” (AgInt no AREsp n. 1.373.622/GO, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 13/5/2019, DJe de 15/5/2019) (destaquei). No caso em comento, a culpa pela rescisão foi exclusiva do consumidor. Logo, mostra-se razoável que a construtora retenha 15% (vinte por cento) sobre o valor pago, como determinou a magistrada sentenciante. Cito, a propósito, fragmento de sentença: “Assim, entendo devido o pagamento de multa em decorrência da rescisão contratual por liberalidade da promissária compradora, com base no entendimento do julgado acima transcrito, ao passo que aplico a retenção de 15% (quinze por cento) do valor devido, por ter sido o percentual previsto no contrato firmado entre as partes.
Outrossim, analisando o contrato firmado entre as partes, vislumbrei que a cláusula terceira está em dissonância com o entendimento esboçado acima, sobretudo porque prevê uma desvantagem exagerada ao consumidor, ao dispor sobre a restituição de forma parcelada. Vejamos: [...] De certo, a referida cláusula é abusiva pois, nos termos do artigo 51, IV do CDC, coloca o consumidor em desvantagem exagerada, o que é vedado pelo artigo 53, da mesma Legislação.” (destaquei).
A sentença, portanto, avaliou de forma correta os elementos fáticos e jurídicos apresentados pelas partes, dando à causa o justo deslinde que se impõe. Cumpre rememorar que se reputa fundamentada, segundo a jurisprudência do Supremo Tribunal Federal, a decisão em que “o órgão judicante explicite as razões que entendeu suficientes à formação de seu convencimento e não que se manifeste sobre todos os argumentos apresentados pela parte” (EDAC. no RE 524.552/RJ).
Esse é o sentido do Tema 339/STF: “O art. 93, IX, da CF exige que o acórdão ou decisão sejam fundamentados, ainda que sucintamente, sem determinar, contudo, o exame pormenorizado de cada uma das alegações ou provas, nem que sejam corretos os fundamentos da decisão” (AI 791.292 QO-RG, rel. min. Gilmar Mendes, j. 23-6-2010, P, DJE de 13-8-2010, Tema 339). Face ao exposto, conheço e nego provimento ao recurso.
Por força do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação. É como voto. Natal, data da assinatura eletrônica. Desembargador Vivaldo Pinheiro Relator 09 Natal/RN, 2 de Setembro de 2024.
