0803695-98.2021.8.20.5129

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE Gabinete da Vice-Presidência RECURSO ESPECIAL EM APELAÇÃO CÍVEL Nº 0803695-98.2021.8.20.5129 RECORRENTE: PLANO URBANISMO LTDA ADVOGADO: EUGENIO PACELLI DE ARAUJO GADELHA RECORRIDO: CARLIANE RODRIGUES DE AGUIAR EMERENCIANO ADVOGADO: MARIA ADRIANA DE OLIVEIRA, ANNA CLAUDIA LEANDRO DE CARVALHO COSTA

DECISÃO

Trata-se de recurso especial interposto por PLANO URBANISMO LTDA, com fundamento no art. 105, III, “a”, da Constituição Federal (CF), em face de acórdãos que negaram provimento à apelação cível e rejeitaram os embargos de declaração, para manter a sentença que declarou rescindido contrato de promessa de compra e venda de imóvel, determinando a restituição de 75% dos valores pagos pela compradora, em parcela única.

Em suas razões recursais, aduz, em síntese, violação aos arts. 418 e 420 do Código Civil (CC) e aos arts. 32 e 34 do Código Tributário Nacional (CTN), sustentando que o acórdão recorrido afastou indevidamente a retenção autônoma das arras, ao considerá-las abrangidas pelo percentual de retenção de 25%, esvaziando a função jurídica do sinal contratual. Sustenta, ainda, que a recorrida deve ser responsabilizada pelo pagamento do IPTU incidente sobre o imóvel durante a vigência contratual, por ter detido a disponibilidade física e jurídica do lote desde a celebração do contrato, sendo possível a dedução desses valores do montante a ser restituído.

Preparo recolhido. As contrarrazões foram apresentadas por CARLIANE RODRIGUES DE AGUIAR EMERENCIANO, alegando, em resumo, que a retenção de 25% dos valores pagos já contempla eventual sinal contratual, sendo inviável a retenção autônoma das arras por configurar bis in idem e enriquecimento sem causa. Sustenta, ainda, que não houve transferência da posse qualificada nem da propriedade do imóvel apta a deslocar a responsabilidade tributária pelo IPTU, inexistindo violação aos arts. 32 e 34 do CTN.

Defende, por fim, que o recurso especial pretende rediscutir matéria fático-probatória e interpretação de cláusulas contratuais, incidindo o óbice da Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), razão pela qual requer o não provimento do recurso.

É o relatório. Para que os recursos excepcionais tenham o seu mérito apreciado pelo respectivo Tribunal Superior, mister o preenchimento não só de pressupostos genéricos, comuns a todos os recursos, previstos na norma processual, como também de requisitos específicos, constantes do texto constitucional, notadamente nos arts. 102, III, e 105, III, da CF. Procedendo ao juízo de admissibilidade, entendo, no entanto, que o presente recurso não deve ser admitido, na forma do art. 1.030, V, do Código de Ritos.

Isso porque, no que concerne à apontada infringência aos arts. 418 e 420 do CC, acerca do percentual de retenção do valor pago, tem-se que o STJ assentou o entendimento no sentido de admitir, nos casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por fato do promitente comprador, a retenção pelo vendedor de percentual entre 10 e 25% dos valores pagos. Nesse sentido: PROCESSUAL CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR.

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO. FUNDAMENTO AUTÔNOMO NÃO IMPUGNADO. SÚMULA N. 283 DO STF. LEI N. 4.591/1964. ALEGAÇÃO GENÉRICA SEM INDICAÇÃO DE

DISPOSITIVO. SÚMULA N. 284 DO STF. PERCENTUAL DE RETENÇÃO EM RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. FAIXA ENTRE 10% E 25%. IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO NO ESPECIAL. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DISSÍDIO PREJUDICADO. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA E MULTA POR AUSÊNCIA À CONCILIAÇÃO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA N. 211 DO STJ. ART. 1.022 DO CPC. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL AFASTADA. AGRAVO CONHECIDO.

RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.

1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial em ação de restituição de quantia paga decorrente de promessa de compra e venda de imóvel, na qual se discutem: cláusula de eleição de foro, prevalência da Lei n. 4.591/1964 sobre o (CDC), percentual de retenção dos valores pagos, termo inicial dos juros de mora e multa por ausência à audiência de conciliação, além de alegada negativa de prestação jurisdicional.

2. O objetivo recursal é decidir se (i) a cláusula de eleição de foro pode ser mantida em relação de consumo; (ii) a Lei n. 4.591/1964 prevalece sobre o CDC sem indicação específica de dispositivo; (iii) o percentual de retenção fixado em 20% pode ser majorado à luz dos arts. 413 do CC, 51 e 53 do CDC; (iv) os juros de mora devem correr do trânsito em julgado e se é devida multa por ausência à audiência de conciliação; (v) houve negativa de prestação jurisdicional.

3. O afastamento da cláusula de eleição de foro se mantém quando há fundamento autônomo não impugnado e suficiente à manutenção do acórdão, incidindo, por analogia, a Súmula n. 283 do STF.

4. A alegação de prevalência da Lei n. 4.591/1964, desacompanhada da indicação do dispositivo legal supostamente violado, caracteriza deficiência de fundamentação e atrai a Súmula n. 284 do STF.

5. A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de admitir, nos casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por fato do promitente comprador, a retenção pelo vendedor de percentual entre 10 e 25% dos valores pagos. A fixação do percentual dentro dessa faixa, com base nas peculiaridades do caso concreto, é matéria de fato, cuja revisão é vedada em recurso especial (Súmulas n. 5 e 7 do STJ).

6. As teses referentes ao termo inicial dos juros de mora e à multa por ausência à audiência de conciliação não podem ser conhecidas por ausência de prequestionamento, nos termos da Súmula 211/STJ.

7. Não se verifica negativa de prestação jurisdicional quando o Tribunal decide de forma suficiente as questões essenciais e reconhece inovação recursal em embargos de declaração.

8. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento. (AREsp n. 3.125.956/SE, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 22/4/2026, DJEN de 28/4/2026.) PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE 50%. ART. 67-A, § 5º, DA LEI N. 4.591/1964.

CONTROLE DE ABUSIVIDADE À LUZ DO CDC. REEXAME DE CLÁUSULAS E PROVAS. SÚMULAS 5 E 7/STJ.

ACÓRDÃO

EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA. SÚMULA 83/STJ. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.

1. Recurso especial contra acórdão que, em distrato de promessa de compra e venda, manteve a devolução de 75% das parcelas pagas, retenção de 25% e validade da comissão de corretagem, afastando danos morais.

2. O objetivo recursal é decidir se a cláusula penal de retenção de 50% é válida em empreendimento submetido ao patrimônio de afetação, à luz do art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964.

3. A Lei n. 13.786/2018, ao introduzir o art. 67-A na Lei de Incorporações Imobiliárias, estabeleceu um teto para a cláusula penal em caso de distrato ou resolução por culpa do adquirente, mas não afastou a possibilidade de controle judicial de abusividade, sobretudo nas relações de consumo.

4. O percentual de retenção de 25% dos valores pagos, fixado pelo Tribunal de origem, está em consonância com a jurisprudência deste Tribunal Superior, que o considera razoável para compensar o vendedor pelas despesas inerentes ao negócio. A revisão desse entendimento para aplicar o teto legal de 50% implicaria reexame de fatos e provas, o que é vedado pelas Súmulas 5 e 7 do STJ.

5. Recurso especial não conhecido. (REsp n. 2.228.335/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 4/5/2026, DJEN de 8/5/2026.) Nesse limiar, confira-se parte do acórdão combatido: No caso em apreço, verifica-se que a rescisão do contrato de promessa de compra e venda do imóvel se deu por iniciativa da parte autora, que decidiu pelo desfazimento do negócio. A hipótese vertente se subsume ao disposto no Enunciado nº 543 do Superior Tribunal de Justiça, que adiante se vê: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” (SÚMULA 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015) Conforme já assentado pelo Superior Tribunal de Justiça, o percentual fixado, a título de retenção, pode flutuar entre 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) em casos de inadimplemento contratual de promessa de compra e venda de imóvel, de acordo com as circunstâncias de cada caso, conforme se vê: “AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. CONTRATO. COMPRADOR. OMISSÃO NO JULGADO. NÃO OCORRÊNCIA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO.

ACÓRDÃO

EM CONFORMIDADE COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. REEXAME DE PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ.

1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, ainda que de forma sucinta, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte.

2. É admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador. Precedentes.

3. Na hipótese, acolher a tese pleiteada pela agravante exigiria exceder os fundamentos do acórdão impugnado e adentrar no exame das provas, procedimentos vedados em recurso especial, a teor da Súmula nº 7/STJ.

4. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento.” (AREsp n. 2.687.999/MS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/8/2025, DJEN de 18/8/2025.) - grifos acrescidos. Cumpre ainda ressaltar que o princípio da força obrigatória dos contratos, na atual ordem jurídica, encontra limites nos postulados da eticidade e sociabilidade, de modo que, verificando-se abusivas as disposições contidas no instrumento de rescisão do contrato, perfeitamente possível a sua revisão, notadamente quando se está diante de uma relação de consumo, na qual o comprador ostenta inegável hipossuficiência econômica e jurídica em face da empresa vendedora.

Diante do caso concreto, entende-se que o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) bem atende ao ressarcimento dos custos administrativos e operacionais da empresa apelante, bem como esta, se não já o fez, certamente repassará a outro interessado o imóvel, auferindo lucro dessa operação, naturalmente. Não há falar, também, em retenção do sinal (arras), eis que no percentual de retenção estabelecido encontra-se todo o valor necessário para cobrir as despesas com a negociação frustrada.

Impõe-se, portanto, inadmitir o apelo extremo quanto a esse ponto específico, por óbice a Súmula 83/STJ: Não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida. Ademais, verifica-se que a reversão do entendimento firmado pelo acórdão recorrido demandaria revolvimento fático-probatório, providência inviável em sede de recurso especial, ante o óbice da Súmula 7/STJ, que prescreve: A pretensão de simples reexame de provas não enseja recurso especial.

Por fim, quanto à alagada violação aos artigos 32 e 34 do CTN, o acórdão recorrido entendeu que a apelante não adentrou com um pedido reconvencional, meio necessário para houvesse a condenação da parte adversa a adimplir com supostas dívidas existentes. Desta forma, caso queira discutir a matéria, a apelante deverá adentrar posteriormente com uma ação autônoma. Nesse contexto, verifica-se que o recurso especial não impugnou o fundamento autônomo do acórdão relacionado à adstrição do pedido, razão pela qual não é possível analisar a tese de violação aos arts. 32 e 34 do CTN, por evidente deficiência na fundamentação do apelo extremo.

A propósito: DIREITO DE FAMÍLIA E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE ALIMENTOS. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. BASE DE CÁLCULO. OBRIGAÇÃO DE TRATO SUCESSIVO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO PARA CONHECER EM PARTE DO RECURSO ESPECIAL E DAR-LHE PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial por incidência da Súmula n. 7 do STJ quanto aos arts. 1.694, caput e § 1º, e 1.703 do CC, e das Súmulas n. 211 do STJ e 282 do STF quanto ao art. 85, § 2º, do CPC.

2. A controvérsia envolve ação revisional de alimentos. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou improcedente o pedido e fixou honorários advocatícios em 10% sobre uma anuidade alimentar. A Corte de origem reformou parcialmente a sentença para majorar os alimentos para 70% do salário mínimo e redistribuiu os ônus de sucumbência, fixando honorários de 10% sobre uma anuidade.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. HÁ duas questões em discussão: (i) saber se o acórdão violou os arts. 1.694, caput e § 1º, e 1.703 do CC, ao fixar os alimentos apenas com base no salário mínimo, sem critério alternativo proporcional sobre a remuneração líquida do alimentante em caso de vínculo formal; e (ii) saber se a fixação dos honorários sucumbenciais somente sobre uma anuidade contrariou os arts. 85, § 2º, 292, III e § 1º, e 323 do CPC, por não considerar as diferenças vencidas desde a citação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. Incidem as Súmulas n. 283 e 284 do STF, pois o recurso especial não impugnou o fundamento autônomo do acórdão recorrido relacionado à adstrição ao pedido, o que obsta o exame da tese sobre os arts. 1.694 e 1.703 do

CC. 5. Conforme entendimento do STJ, em condenações ao cumprimento de obrigação de trato sucessivo, a base de cálculo dos honorários advocatícios deve observar os critérios do art. 292, § 2º, do CPC, correspondendo ao somatório das prestações vencidas mais um ano de parcelas vincendas.

IV.

DISPOSITIVO

E TESE

6. Agravo em recurso especial conhecido para conhecer em parte do recurso especial e dar-lhe provimento. Tese de julgamento: "1. Incidem as Súmulas n. 283 e 284 do STF quando o recurso especial não ataca fundamento autônomo do acórdão recorrido.

2. Em obrigação de trato sucessivo, a base de cálculo dos honorários sucumbenciais corresponde ao somatório das prestações vencidas e de uma anuidade de vincendas, nos termos dos arts. 85, § 2º, e 292, § 2º, do CPC". Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.694, caput, § 1º e 1.703; CPC, arts. 85, § 2º, 292, III, § 1º e 323. Jurisprudência relevante citada: STF, Súmulas n. 283 e 284; STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 1.940.806/SC, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgados em 14/11/2022; STJ, AgRg no REsp n. 905.784/DF, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 16/11/2010; STJ, AREsp n. 2.669.895/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 1/12/2025. (AREsp n. 3.124.600/SC, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 30/3/2026, DJEN de 8/4/2026.) Assim, mostra-se imperiosa a inadmissão do recurso especial por óbice da Súmula 284 do STF, aplicada por analogia, que assim dispõe: É inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia.

Ante o exposto, INADMITO o recurso especial, em razão do teor das Súmulas 83 e 7 do STJ; e 284 do STF, aplicada por analogia. À Secretaria Judiciária, determino que proceda à correção da representação processual de PLANO URBANISMO LTDA, conforme substabelecimento de Id. 37056519, bem como observe a indicação de intimação exclusiva EUGÊNIO PACELLI DE ARAÚJO GADELHA, inscrito na OAB/RN sob o nº 5920.

Publique-se. Intimem-se.

Cumpra-se. Natal/RN, data do sistema. Desembargadora BERENICE CAPUXÚ Vice-Presidente 9

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE SEGUNDA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0803695-98.2021.8.20.5129 Polo ativo PLANO URBANISMO LTDA Advogado(s): JOAO VICTOR DE HOLLANDA DIOGENES, STEPHANIE BRANDAO SOARES Polo passivo CARLIANE RODRIGUES DE AGUIAR EMERENCIANO Advogado(s): MARIA ADRIANA DE OLIVEIRA, ANNA CLAUDIA LEANDRO DE CARVALHO COSTA Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL.

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU ERRO MATERIAL. IMPOSSIBILIDADE DE REDISCUSSÃO DO MÉRITO. EMBARGOS REJEITADOS.

I. CASO EM EXAME Embargos de Declaração opostos por Plano Urbanismo Ltda. contra acórdão que, à unanimidade, negou provimento à Apelação Cível, mantendo sentença que declarou rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa da compradora, com restituição de 75% dos valores pagos, em parcela única.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO HÁ quatro questões em discussão: (i) definir se o acórdão incorreu em omissão ao não reconhecer a possibilidade de retenção integral do sinal (arras); (ii) verificar a existência de contradição quanto à validade da cláusula contratual de retenção de 50% dos valores pagos; (iii) apurar a alegada omissão quanto à possibilidade de devolução parcelada dos valores; e (iv) examinar a suposta omissão sobre a responsabilidade da compradora pelo pagamento do IPTU.

III. RAZÕES DE DECIDIR Embargos de declaração têm cabimento apenas para sanar omissão, obscuridade, contradição ou erro material, nos termos do art. 1.022 do CPC, não se prestando à rediscussão do mérito. O acórdão embargado examinou expressamente os pontos impugnados, tendo concluído que a cláusula de retenção de 50% é abusiva, limitando-se a retenção a 25%, com base na Súmula 543 do STJ e na aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

A decisão afastou a possibilidade de restituição parcelada, citando expressamente o REsp 1.300.418/SC, e declarou inaplicável a Lei 13.786/2018 por se tratar de relação de consumo. Foi igualmente enfrentada a questão relativa às arras, esclarecendo-se que o percentual de 25% fixado já engloba valores pagos a esse título, afastando a possibilidade de retenção autônoma. A análise da responsabilidade pelo pagamento do IPTU foi rejeitada por ausência de reconvenção ou pedido autônomo, inexistindo omissão a ser sanada.

A interposição dos embargos revela inconformismo com o mérito do julgado, não se enquadrando em nenhuma das hipóteses do art. 1.022 do CPC.

IV.

DISPOSITIVO

E TESE Embargos de declaração rejeitados. Tese de julgamento: “A discordância da parte com os fundamentos do acórdão não autoriza a oposição de embargos de declaração quando inexistentes omissão, obscuridade, contradição ou erro material.” ________________ Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.022, 1.025 e 1.026, § 2º; CDC, arts. 4º e 6º. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 543; STJ, REsp 1.300.418/SC, Rel.

Min. Massami Uyeda, 3ª Turma, j. 28.08.2012; TJRN, Apelação Cível 0830512-93.2024.8.20.5001, Rel. Des. Berenice Capuxu de Araújo Roque, j. 05.09.2025. A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos estes autos em que são partes as acima nominadas, acordam os Desembargadores que integram a Segunda Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça, em Turma, por unanimidade de votos, em conhecer e rejeitar os Embargos de Declaração, nos termos do voto da Relatora, parte integrante deste. R E L A T Ó R I O Embargos de Declaração opostos por Plano Urbanismo Ltda em face de Acórdão proferido por esta Segunda Câmara Cível que, à unanimidade de votos, negou provimento à Apelação Cível interposta pelo ora embargante, consoante ementa adiante transcrita: “Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.

APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO PARCIAL. RESTITUIÇÃO IMEDIATA. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta por Plano Urbanismo Ltda contra sentença que, em Ação de Obrigação de Fazer, declarou rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel, determinando a restituição de 75% do valor pago, em parcela única.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. HÁ quatro questões em discussão: (i) definir se é válida a cláusula contratual que prevê retenção de 50% dos valores pagos pelo comprador inadimplente; (ii) estabelecer se é cabível a restituição parcelada dos valores pagos em caso de rescisão contratual por culpa do comprador; (iii) determinar se é devida indenização à vendedora pela fruição do imóvel pela compradora; e (iv) verificar a possibilidade de dedução de valores de IPTU não pagos pela parte autora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O Poder Judiciário pode revisar cláusulas contratuais que contrariem a função social do contrato ou causem desequilíbrio entre as partes, especialmente em contratos regidos pelo CDC.

4. A rescisão contratual por iniciativa da compradora autoriza a retenção parcial dos valores pagos, limitada entre 10% a 25%, conforme jurisprudência consolidada no STJ (Súmula 543).

5. A cláusula que prevê retenção de 50% dos valores pagos é abusiva, sendo razoável a fixação da retenção em 25% para ressarcimento de custos operacionais da vendedora.

6. A restituição dos valores pagos deve ser imediata, conforme entendimento do STJ no julgamento do REsp 1.300.418/SC, não sendo aplicável a devolução parcelada em hipóteses regidas pelo CDC.

7. A indenização pela fruição do imóvel exige prova de posse útil e contínua, o que não se verifica no caso concreto, uma vez que a autora não ocupou efetivamente o imóvel.

IV.

DISPOSITIVO

E TESE

8. Recurso desprovido.” Em suas razões recursais, a parte embargante alega, em suma, que houve omissão quanto à retenção do sinal (arras), prevista no contrato. Sustenta também que o julgado apresenta contradição ao afastar a cláusula contratual de retenção de 50%, a despeito de sua expressa previsão no instrumento, além de incorrer em omissão ao deixar de se manifestar sobre a devolução parcelada dos valores pagos e sobre a responsabilidade da embargada pelos débitos de IPTU, o que geraria enriquecimento sem causa.

Por fim, requer o acolhimento dos embargos, reconhecendo-se: (a) a possibilidade de retenção integral do sinal; (b) a validade da cláusula de retenção de 50%; (c) a possibilidade de devolução parcelada; e (d) a responsabilidade da compradora pelos débitos de IPTU. Em contrarrazões, a parte embargada defende que os embargos não indicam qualquer vício no acórdão, tratando-se de mero inconformismo.

É o relatório. V O T O Preenchidos os requisitos de admissibilidade, conheço dos Embargos de Declaração. O artigo 1.022 do Código de Processo Civil é taxativo ao dispor sobre as hipóteses que autorizam o manejo do recurso de embargos de declaração, sendo certo que não se trata de recurso com finalidade intrínseca de modificação do julgado, cabendo apenas para complementar tópicos da decisão embargada ou até mesmo sanar equívocos de ordem material.

O caso discutido refere-se à rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa da compradora, ora embargada, que pleiteou a devolução parcial dos valores pagos. A embargante defendeu a aplicação integral de cláusulas contratuais que previam: (a) retenção de 50% dos valores pagos; (b) devolução parcelada; (c) cobrança de taxa de fruição e (d) responsabilidade da compradora por débitos de IPTU.

A sentença reconheceu a rescisão contratual com restituição de 75% dos valores pagos, em parcela única. O acórdão manteve integralmente a sentença, com base no Código de Defesa do Consumidor e na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. O ato embargado foi no sentido de que cláusulas que preveem retenção de 50% e devolução parcelada são abusivas quando aplicadas ao consumidor; que a retenção deve ser limitada a 25%, e a restituição deve ser imediata; afastou a indenização por fruição do imóvel por ausência de posse útil da compradora; e rejeitou a pretensão de abatimento de IPTU pela ausência de reconvenção ou pedido autônomo.

Confrontando os argumentos do embargante e a fundamentação do ato embargado, verifico que o pedido não deve ser acolhido. De fato, conforme se observa, não há omissão nem contradição a ser sanada. O voto condutor enfrentou, com clareza, os pontos essenciais da controvérsia. Quanto às arras, o acórdão deixou claro que o percentual de 25% já abrange todos os custos operacionais e eventuais perdas da vendedora, inclusive os valores pagos a título de sinal, o que afasta a necessidade de retenção autônoma das arras.

No que se refere ao percentual de 50%, a decisão fundamentou-se na Súmula 543 do STJ e na jurisprudência consolidada que limita a retenção a até 25% do valor pago, diante da aplicação do CDC e da função social dos contratos. Ou seja, não há contradição, pois houve enfrentamento direto da cláusula contratual e de sua invalidade à luz do ordenamento. No que diz respeito à devolução parcelada, o acórdão expressamente a afastou, afirmando a inaplicabilidade da Lei 13.786/2018 e reiterando que, nos contratos regidos pelo CDC, a restituição deve ser imediata, conforme REsp 1.300.418/SC.

Quanto ao IPTU, a decisão categoricamente declarou a impossibilidade de análise do pedido, por ausência de reconvenção ou meio processual adequado, não havendo, portanto, qualquer omissão. Constata-se, na realidade, a intenção do embargante de rediscutir o que já foi decidido, notadamente quando demonstra seu inconformismo em relação à interpretação dada pela Corte às circunstâncias, tratando-se de hipótese típica de rediscussão de matéria já decidida.

A jurisprudência é uníssona ao entender pela necessidade de rejeição dos Embargos de Declaração que, a exemplo da hipótese ora discutida, deixa de demonstrar um dos vícios elencados no art. 1.022, I, II e III do CPC, para tentar, unicamente, reexaminar a matéria já posta e devidamente apreciada. Vejamos: “EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO, CONTRADIÇÃO E ERRO MATERIAL.

INOCORRÊNCIA. AUSÊNCIA DE QUALQUER DAS HIPÓTESES DO ART. 1.022 DO CPC. PRETENSÃO DE REDISCUSSÃO DO MÉRITO. IMPOSSIBILIDADE PELA VIA ELEITA. EMBARGOS REJEITADOS. (...)

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A mera discordância com a solução jurídica adotada não configura vício sanável por embargos de declaração, os quais se prestam exclusivamente a corrigir obscuridade, contradição, omissão ou erro material, nos termos do art. 1.022 do CPC.

4. O acórdão embargado enfrentou de forma expressa e fundamentada todas as questões essenciais à solução da lide, inclusive afastando a incidência do Tema nº 872/STJ por entender caracterizada a relação causal entre a conduta da embargada e a instauração da lide, bem como aplicando a jurisprudência do STJ quanto à atribuição dos ônus sucumbenciais em caso de extinção do feito por perda superveniente do objeto.

5. O acolhimento dos embargos de declaração com efeitos modificativos somente é possível de forma excepcional, o que não se verifica na espécie, ausente vício a ser sanado.

6. Desnecessária a menção expressa de todos os dispositivos legais e teses invocadas, sendo suficiente que a decisão esteja fundamentada, aplicando-se, ainda, o prequestionamento ficto previsto no art. 1.025 do CPC.

IV.

DISPOSITIVO

7. Embargos de declaração conhecidos e desprovidos.” (APELAÇÃO CÍVEL, 0830512-93.2024.8.20.5001, Des. BERENICE CAPUXU DE ARAUJO ROQUE, Segunda Câmara Cível, JULGADO em 05/09/2025, PUBLICADO em 08/09/2025) Desse modo, diante da inexistência de qualquer vício maculando o acórdão impugnado e da clara tentativa da parte de rediscutir a causa, ante o inconformismo com os termos do julgado, forçoso é concluir pelo desprovimento do recurso, vez que só poderiam ser acolhidos acaso existisse um dos requisitos do artigo 1022 do CPC que autorizam o seu manejo.

Ante o exposto, rejeito os Embargos de Declaração. Por fim, dou por prequestionados todos os dispositivos indicados pelo recorrente nas razões recursais, registrando que será considerada manifestamente procrastinatória a interposição de embargos declaratórios com intuito nítido de rediscutir o decisum, nos termos do art. 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil. É como voto. Natal, data de registro no sistema.

Desembargadora Maria de Lourdes Azevêdo Relatora Natal/RN, 24 de Novembro de 2025.