PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE SEGUNDA CÂMARA CÍVEL Processo: AGRAVO DE INSTRUMENTO - 0803697-90.2025.8.20.0000 Polo ativo VALESKA KAROLINE SILVA FARIAS Advogado(s): ANTONIO CARLOS TESSITORE GUIMARAES DE SOUZA Polo passivo PAX URBANISMO LTDA Advogado(s): Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR.
SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE DAS PARCELAS CONTRATUAIS. IMPOSSIBILIDADE DE INSCRIÇÃO EM ÓRGÃOS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO. RECURSO PROVIDO PARCIALMENTE.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo de instrumento interposto por adquirente de imóvel contra decisão que indeferiu tutela de urgência para suspender a exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas de contrato de compra e venda, bem como para impedir a inscrição de seu nome nos cadastros de inadimplentes.
2. A agravante firmou contrato para aquisição de lote no empreendimento Loteamento Jardim Botânico, manifestando posteriormente sua intenção de rescindir o contrato por dificuldades financeiras, com pedido de suspensão das obrigações contratuais e liberação do imóvel para comercialização pela empresa recorrida.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. HÁ duas questões em discussão: (i) verificar se a rescisão contratual por iniciativa do comprador impede a exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas; e (ii) determinar se há impedimento para a inclusão do nome do agravante nos cadastros de inadimplentes.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. A probabilidade do direito da agravante está evidenciada, considerando que a rescisão contratual por iniciativa do comprador encontra amparo na cláusula expressa do contrato e em precedentes do STJ.
5. O perigo de dano irreparável está presente, pois a manutenção da obrigação de pagamento das parcelas vencidas e vincendas, quando já revelada sua incapacidade para arcar com os valores e sua intenção em rescindir o pacto, poderá ensejar comprometimento da renda familiar e restrições de ordem cadastral.
7. A empresa recorrida não manifestou oposição à rescisão do contrato, desde que preservadas as cláusulas sancionatórias e a possibilidade de retenção de valores devidos, matérias cuja solução será analisada no julgamento de mérito da ação principal.
IV.
DISPOSITIVO
E TESE
8. Recurso conhecido e parcialmente provido. Tese de julgamento:
1. A rescisão contratual por iniciativa do comprador impede a exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas, desde que observada a retenção proporcional dos valores pagos, conforme estipulação contratual e precedentes do STJ.
2. A inclusão do nome do comprador em cadastros de inadimplentes é indevida quando a rescisão do contrato é solicitada por dificuldades financeiras e há possibilidade de retenção dos valores pagos pela vendedora sem maiores percalços. ___________________ Dispositivos relevantes citados: CC, art. 475. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.723.519/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 09.10.2018.
ACÓRDÃO
Acordam os Desembargadores que integram a Quarta Turma da Segunda Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça, à unanimidade de votos, em conhecer e julgar parcialmente provido o agravo de instrumento, nos termos do voto da Relatora.
RELATÓRIO
Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por VALESKA CAROLINE SILVA FARIAS em face de decisão proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de São Gonçalo do Amarante, nos autos da Ação Ordinária nº 0806169-37.2024.8.20.5129, que indeferiu o pedido de tutela de urgência, consistente em: a) a suspensão da exigibilidade das parcelas contratuais; b) a liberação do terreno para que a ré possa aliená-lo a terceiro, bem como para que assuma todas as despesas vinculadas ao terreno.
Em suas razões (ID 29752658), a recorrente relata que celebrou Contrato Particular de Cessão de Direitos, tendo por objeto a aquisição do lote 1636, quadra 16, do empreendimento Loteamento Jardim Botânico. Esclarece que foi acordado o preço de R$ 43.850,00 (quarenta e três mil e oitocentos e cinquenta reais), sendo pago valor de entrada/sinal de R$ 500,00 (quinhentos reais), restando o saldo devedor residual dividido em 150 parcelas mensais.
Afirma que adimpliu o montante de R$ 25.778,37 (vinte e cinco mil, quatrocentos e trinta e um reais e vinte e nove centavos), com o último pagamento realizado em dezembro de 2024, restando saldo devedor de R$ 32.566,68 (trinta e dois mil, quinhentos e sessenta e seis reais e sessenta e oito centavos). Aduz que por não ter mais condições financeiras de continuar com a avença, solicitou o distrato, contudo, o valor de restituição informado pela agravada seria de apenas R$ 8.825,52 (oito mil, oitocentos e vinte e cinco reais e cinquenta e dois centavos).
Reputa indevidas as retenções pretendidas pela empresa requerida. Justifica que o valor máximo de retenção possível deveria corresponder a 50% (cinquenta por cento) do montante efetivamente pago. Requer a atribuição do efeito ativo ao recurso, pugnando, no mérito, pelo provimento do agravo de instrumento, “para que seja deferida integralmente a antecipação de tutela requerida em 1º instância, determinando a suspensão da exigibilidade de todas as parcelas contratuais (vencidas ou vincendas) e que as Agravadas assumam as despesas inerentes ao imóvel, tais como, IPTU, impostos e taxas condominiais”.
O pedido liminar foi indeferido (ID 30080878). Não houve apresentação de contrarrazões no prazo legal (ID 31324014). Dispensada a remessa dos autos ao Ministério Público em razão da matéria em discussão não atrair a intervenção ministerial.
É o relatório.
VOTO
Preenchidos os requisitos de admissibilidade, voto pelo conhecimento do agravo de instrumento. Conforme relatado, pretende a parte agravante a concessão de provimento jurisdicional para que seja deferida a suspensão da exigibilidade das parcelas contratuais; a liberação do terreno para que a ré possa aliená-lo a terceiro, bem como para que assuma todas as despesas vinculadas ao mesmo imóvel. Na hipótese, muito embora se reproduza na presente via discussão relativa a pedido de ressarcimento de quantias pagas pela agravante no curso de execução do contrato para aquisição do lote 1636, quadra 16, do empreendimento Loteamento Jardim Botânico, verifico que referido debate somente teria lugar em eventual rescisão do vínculo contratual havido entre as partes, repercutindo no próprio mérito da demanda principal.
Em outro contexto, analisando a própria causa de pedir revelada na demanda originária, resta possível intuir que a pretensão da recorrente seria rescindir o contrato, por óbvio se sujeitando às sanções estabelecidas no instrumento, bem como as demais cominações decorrentes da manifestação de sua vontade neste sentido. Nesta ordem, vislumbro possível determinar-se a rescisão liminar da avença, de modo a não mais lhe serem exigíveis obrigações decorrentes de vínculo contratual para o qual manifestou o intento de não mais concorrer.
De fato, considerando que a recorrente já afirmou não dispor de meios econômicos para cumprir com as demais obrigações do contrato, pugnando pelo seu encerramento, mesmo que mediante retenção de valores e incidência de multas estabelecidas no instrumento, entendo desproporcional manter a validade de vínculo negocial que, a um só tempo, não será concluído pela parte recorrente e impossibilitará a empresa recorrida de negociar o bem com terceiro interessado.
Portanto, a desconstituição liminar da avença apresenta-se como medida tendente a reduzir os potenciais prejuízos das partes contraentes, na medida em que desobriga a parte aderente de obrigações futuras, para as quais já afirmou não deter capacidade econômica para cumprir, ao mesmo tempo em que possibilita ao ente empresarial oferecer o bem a potenciais interessados. De resto, considerando que a análise acerca da restituição dos valores pagos pela adquirente somente será resolvido por ocasião do julgamento de mérito da ação principal, não havendo autorização para levantamento de valores na atual via, não vislumbro prejuízo para qualquer dos litigantes também neste contexto.
Compreendida a matéria sob estas balizas, entendo que a Agravante cuidou, satisfatoriamente, em demonstrar a existência dos requisitos necessários ao deferimento de seu pleito, para fins de determinar a rescisão liminar do contrato. Para além das constatações anteriores, observo no instrumento contratual que vincula as obrigações das partes (ID 29752661), estipulação expressa facultando ao adquirente a rescisão da avença, mediante a incidência das sanções a que alude sua Cláusula Décima Terceira, quais sejam: a) O valor das despesas de publicidades, calculadas em 5% (cinco por cento) sobre o valor pago, atualizado conforme IGPM/FGV do período; b) despesas e custos administrativos, calculadas em 15% (quinze por cento) sobre o valor pago, atualizado conforme IGPM/FGV do período; c) multa de 30% (trinta por cento) sobre o valor pago, atualizado conforme IGPM/FGV do período; d) encargos tributários incidentes sore as parcelas efetivamente pagas; e e) custas judiciais, extrajudiciais e honorários advocatícios que se tenham tornado necessários ao recebimento dos valores devidos.
Portanto, sendo possível ao adquirente a rescisão do contrato por expressa disposição própria inserida no instrumento, vislumbro possível seu deferimento na presente via, havendo verossimilhança no pedido veiculado nas razões recursais. Em outro contexto, enxergo também a presença do periculum in mora, porquanto se não levada a efeito a tutela almejada, a parte agravante continuará obrigada a suportar mensalmente as parcelas vencidas e vincendas, mesmo quando já afirmada sua impossibilidade de cumprir com tais obrigações e manifestada sua intenção de não mais participar do contrato.
Em situações correlatas, há precedentes no âmbito desta Corte de Justiça: Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE DAS PARCELAS VENCIDAS E VINCENDAS. IMPOSSIBILIDADE DE INSCRIÇÃO EM ÓRGÃOS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME Agravo de instrumento interposto por comprador de imóvel contra decisão que indeferiu tutela de urgência para suspender a exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas de contrato de compra e venda, bem como para impedir a inscrição de seu nome nos cadastros de inadimplentes. O agravante firmou contrato para aquisição de lote no empreendimento "SMART CITY NATAL II", quitando o montante de R$ 9.830,00, e posteriormente requereu a rescisão do contrato por dificuldades financeiras, tendo a vendedora apresentado cálculo de restituição de apenas R$ 78,71.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO HÁ duas questões em discussão: (i) verificar se a rescisão contratual por iniciativa do comprador impede a exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas; e (ii) determinar se há impedimento para a inclusão do nome do agravante nos cadastros de inadimplentes.
III. RAZÕES DE DECIDIR A probabilidade do direito do agravante resta evidenciada, pois a rescisão contratual por iniciativa do comprador encontra amparo nos precedentes do STJ, que estabelecem a retenção de 10% a 25% dos valores pagos em casos de rescisão de compromissos de compra e venda de imóveis.O perigo de dano irreparável está presente, pois a manutenção da obrigação de pagamento das parcelas vencidas e vincendas pode comprometer o orçamento doméstico do agravante, além de sujeitá-lo a restrições cadastrais que dificultam seu acesso ao crédito.
A inexistência de periculum in mora inverso se verifica pelo fato de a agravada ser uma grande construtora, capaz de suportar o aguardo do desfecho da controvérsia sem comprometimento financeiro significativo.
IV.
DISPOSITIVO
E TESE Recurso provido. Tese de julgamento: A rescisão contratual por iniciativa do comprador impede a exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas, desde que observada a retenção proporcional dos valores pagos, conforme precedentes do STJ. A inclusão do nome do comprador em cadastros de inadimplentes é indevida quando a rescisão do contrato é solicitada por dificuldades financeiras e há possibilidade de retenção dos valores pagos pela vendedora. ________________ Dispositivos relevantes citados: CC, art. 475.Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.723.519/SP, Rel.
Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 09.10.2018. ACÓRDÃOAcordam os Desembargadores que integram a 3ª Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça, à unanimidade de votos, em conhecer e dar provimento ao recurso, para reformar a decisão agravada, conforme o voto do Relator, que fica fazendo parte integrante deste. (AGRAVO DE INSTRUMENTO, 0817921-67.2024.8.20.0000, Des. AMAURY DE SOUZA MOURA SOBRINHO, Terceira Câmara Cível, JULGADO em 21/03/2025, PUBLICADO em 21/03/2025) Em complementação, analisados os documentos reunidos no curso de tramitação do feito no juízo de primeiro grau, observo que a empresa recorrida, por ocasião da apresentação de sua contestação, não manifestou oposição à rescisão do contrato, desde que preservadas as cláusulas contratuais sancionatórias e a possibilidade de retenção de valores devidos em razão da rescisão por culpa do adquirente, matérias cuja solução restam plenamente preservadas no atual momento.
Ante o exposto, voto pelo conhecimento e provimento parcial do agravo de instrumento, para conceder a tutela reclamada na origem, determinando a rescisão liminar do contrato, com suspensão da exigibilidade das parcelas contratuais, obstando qualquer cobrança relativamente ao instrumento em questão, inclusive a anotação restritiva em nome da recorrente, autorizando a retomada do bem pela empresa recorrida para fins de comercialização a possíveis interessados.
É como voto. Natal/RN, 24 de Novembro de 2025.
