PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE Juizado Especial Cível e Criminal da Comarca de São Gonçalo do Amarante Avenida Vereador Aildo Mendes da Silva, 1072, Loteamento Samburá, SÃO GONÇALO DO AMARANTE - RN - CEP: 59290-000 Processo: 0803918-12.2025.8.20.5129 Promovente: CONDOMINIO RESIDENCIAL MIRANTES DA LAGOA Promovido(a): ADRIANA DA SILVA ALMEIDA VERAS
DECISÃO
Dispensado o relatório, na forma do art. 38 e do art. 81 da Lei nº 9.099/95, bem como do art. 27 da Lei nº 12.153/09. Trata-se de execução de título extrajudicial (cota condominial), proposto pelo CONDOMÍNIO RESIDENCIAL MIRANTES DA LAGOA em face de ADRIANA DA SILVA ALMEIDA. Certidão, ID 178895804: Ata de audiência de conciliação, ID 179826835, oportunidade em que o Sr. Charles Canindé Ribeiro da Silva se apresentou como atual possuidor do imóvel.
Parte exequente requereu o acréscimo de CHARLES CANINDÉ RIBEIRO DA SILVA no polo passivo da demanda, ID 180206310. Juntou instrumento particular de promessa de compra e venda e documentos correlatos, ID 180206310/180206311.
Fundamento e decido. A análise da legitimidade passiva para responder por débitos decorrentes de taxas de condomínio exige o exame da natureza jurídica da obrigação condominial. Por se tratar de obrigação propter rem, a responsabilidade pelo pagamento das cotas se vincula à titularidade do direito real de propriedade ou à posse exercida sobre o bem gerador das despesas comuns. O Superior Tribunal de Justiça, ao apreciar o Tema Repetitivo 886 sob o rito dos recursos repetitivos, pacificou os critérios balizadores para a definição da legitimidade passiva nas ações de cobrança de despesas condominiais quando existente compromisso de compra e venda não levado a registro imobiliário.
Nesse diapasão, consolidou-se o entendimento de que a responsabilidade pelas despesas do condomínio decorre da relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio quanto à transação: TEMA REPETITIVO STJ Tema 886 (SEGUNDA SEÇÃO) [DIREITO CIVIL]: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. - Paradigma: REsp 1345331/RS Do mesmo modo, a jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Norte alinha-se estritamente à orientação da Corte Superior, reafirmando que a relação jurídica material com a coisa e a posse efetiva são os fatores determinantes para a responsabilização pelas obrigações condominiais:
EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM . LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR. AUSÊNCIA DE CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO. TEMA 886/STJ. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO.
I. CASO EM EXAME: Agravo de Instrumento interposto por construtora/promitente vendedora em face de decisão que rejeitou sua alegação de ilegitimidade passiva em execução de cotas condominiais. A recorrente sustenta que a responsabilidade pelo débito (maio/2018 a novembro/2021) é do promissário comprador, imitido na posse do imóvel em data anterior ao débito, fato este reconhecido em outras decisões judiciais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: A questão em discussão consiste em definir a legitimidade passiva da construtora (promitente vendedora) para responder por débitos condominiais de período anterior à ciência inequívoca do condomínio sobre a transação de compra e venda e a transferência da posse ao promissário comprador.
III. RAZÕES DE DECIDIR: A responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais é definida pela relação jurídica material com o imóvel e pela ciência inequívoca do condomínio sobre a transação, conforme tese fixada pelo STJ no Tema 886 (REsp 1.345.331/RS). O afastamento da legitimidade passiva do promitente vendedor exige a comprovação cumulativa de dois requisitos: (i) imissão na posse pelo promissário comprador e ( ii ) ciência inequívoca do condomínio sobre a transação.
O condomínio só teve ciência inequívoca da transferência da posse em 06 de dezembro de 2021, sendo a dívida executada referente a período anterior (maio de 2018 a novembro de 2021). A obrigação de comunicar formalmente a transação ao condomínio é da construtora, a maior interessada em se eximir da responsabilidade pelas cotas condominiais. Não se pode exigir que o condomínio investigue a situação possessória de cada unidade.
As decisões judiciais proferidas em outros processos, que reconheceram a responsabilidade do promissário comprador, não são oponíveis ao condomínio, pois este não integrou aquelas lides, em observância aos limites subjetivos da coisa julgada.
IV.
DISPOSITIVO
E TESE: Dispositivo: Recurso conhecido e não provido. Tese de julgamento: A responsabilidade pelo pagamento de cotas condominiais, em caso de promessa de compra e venda, recai sobre o promitente vendedor se não houver prova da ciência inequívoca do condomínio sobre a transação e a efetiva imissão na posse pelo promissário comprador, nos termos do Tema 886/STJ. A prova da ciência inequívoca do condomínio é ônus do promitente vendedor, não sendo suficiente a mera alegação de disponibilização das chaves ao comprador ou a existência de decisões judiciais em processos dos quais o condomínio não fez parte.
Dispositivos e Jurisprudência Relevante: Dispositivos Relevantes Citados: Código de Processo Civil de 2015 (CPC), art. 506. Jurisprudência Relevante Citada: STJ, REsp nº 1.345.331/RS (Tema 886). TJRN, Agravo de Instrumento nº 0801369-32.2021.8.20.0000. TJ-SP, Agravo de Instrumento nº 2024041-94.2023.8.26.0000. TJ-ES, Apelação Cível nº 0009826-82.2015.8.08.0048.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos, em que são partes as acima identificadas. Acordam os Desembargadores que compõem a Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte, à unanimidade de votos, em consonância com o voto do Relator, em conhecer e negar provimento ao recurso, mantendo na íntegra a decisão agravada. (AGRAVO DE INSTRUMENTO, 08105025920258200000, Des. CORNELIO ALVES DE AZEVEDO NETO, Primeira Câmara Cível, JULGADO em 26/10/2025, PUBLICADO em 28/10/2025) No caso vertente, colhe-se do acervo probatório que a senhora Adriana da Silva Almeida Veras figura na matrícula do imóvel como proprietária registral, contudo o senhor Charles Canindé Ribeiro da Silva ostenta a condição de promissário comprador e detém a posse direta do apartamento nº 403 do Bloco
87. Essa circunstância restou atestada pela certidão da Oficiala de Justiça, ID 178895804, confirmada no termo de audiência de conciliação, ID 179826835, e instruída pelo Instrumento Particular de Venda e Compra acostado aos autos, ID 180206310. Nesse contexto, o condomínio exequente tomou ciência inequívoca da transferência da posse e da transação celebrada em relação ao imóvel. Como as taxas condominiais executadas referem-se a débitos vencidos a partir de novembro de 2023, ID 163003725, período no qual o promissário comprador já se encontrava na posse direta da unidade, a responsabilidade pelo adimplemento dos referidos encargos recai sobre o novo possuidor.
Por conseguinte, impõe-se o deferimento do pedido formulado pela parte exequente na petição de ID 180206309, com a inclusão de Charles Canindé Ribeiro da Silva no polo passivo da demanda e o prosseguimento dos atos executivos em seu desfavor.
Cumpra-se:
1- Promova-se a alteração do cadastro do processo no sistema PJe para fazer incluir no polo passivo o Charles Canindé Ribeiro da Silva, promovendo-se as anotações pertinentes;
2- Encaminhe-se ao CEJUSC e designe-se audiência de conciliação, de acordo com a pauta disponível neste juízo, seguindo-se a ordem de distribuição dos feitos. Advirta-se a parte exequente que a sua ausência ensejará extinção do processo por contumácia. Não realizado o acordo em audiência, no ato, intime-se a parte executada para no prazo de 3 (três) para pagar o débito, sob pena de penhora. Ainda, intime-se que, caso não reconheça o débito ou dele discorde, deverá oferecer bens penhora para garantia do Juízo, podendo apresentar Embargos à Execução (art. 53, § 1º da Lei nº 9.099/1995).
Os embargos à execução, devem ser apresentados nos mesmos autos obedecendo os princípios do Art. 2º da Lei Federal nº 9.099/95.
3- Não sendo pago o débito e nem oferecidos bens à penhora, proceda penhora no sistema SISBAJUD, conforme planilha acostada aos autos. Encontrando-se numerários, converta-se o bloqueio efetivado em penhora. Na hipótese de não ser encontrado numerários, promova buscas junto ao sistema RENAJUD. Encontrando-se bens disponíveis do executado nestes cadastros, proceda-se à sua indisponibilidade e siga-se o fluxo determinado no item 2; O mandado de citação inclui a ordem de penhora e avaliação a serem cumpridas por Oficial de Justiça tão logo verificado o não pagamento no prazo assinalado, de tudo lavrando-se o autor, com intimação do executado.
4- Quando não houver penhora ou for insuficiente ou o executado não for citado, intime-se o exequente, para no prazo de 10 (dez), indicar outros bens passíveis de penhora e/ou endereço para citação, sob pena de extinção do feito, com base no art. 53, § 4º, da Lei 9099/95.
5- Não havendo indicação de bens e/ou endereço para citação, faça o processo concluso para sentença extinção.
DECISÃO
COM FORÇA DE MANDADO de citação e penhora (art. 121-A, do Código de Normas). São Gonçalo do Amarante/RN, data lançada no sistema. LYDIANE MARIA LUCENA MAIA Juíza de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06)
