PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 1ª Vara da Comarca de Currais Novos Rua Manoel Lopes Filho, 1210, Walfredo Galvão, CURRAIS NOVOS - RN - CEP: 59380-000 Processo nº: 0804098-09.2025.8.20.5103 Ação: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: PERES ALEXANDRE DA SILVA DANTAS REU: BIB GTB INCORPORACOES E INVESTIMENTOS LTDA, COMPANHIA HIPOTECÁRIA BRASILEIRRA - CHB, PELO REPRESENTANTE LEGAL
SENTENÇA
1. Relatório Trata-se de ação de adjudicação compulsória com pedido de tutela de urgência proposta por Peres Alexandre da Silva Dantas em face de Parque do Seridó Empreendimentos Imobiliários Ltda e CHB – Companhia Hipotecária Brasileira, já qualificados, cujo objeto consiste na determinação para que o 1º Ofício de Registro Imobiliário de Currais Novos/RN proceda à abertura de matrícula referente aos lotes nº 137 e 138, quadra 06, do Condomínio Residencial Parque Brejuí.
Ao ensejo juntou documentos. Mediante a decisão de ID nº 162248624, foi deferido o pedido de tutela de urgência para determinar a expedição de mandado para o Cartório de Registro de Imóveis a fim de que promova a transferência da propriedade dos imóveis descritos na inicial para o nome da parte autora. Citada, a Companhia Hipotecária Brasileira em liquidação extrajudicial apresentou a contestação de ID nº 165897796, na qual alegou preliminar de deferimento da gratuidade judiciária e, no mérito, pugnou pela improcedência da ação, sob o fundamento de que há impedimento de hipoteca/alienação fiduciária em garantia, o que impediria a aquisição do imóvel.
Manifestação sobre a contestação de ID nº 169829805. Citada,a BIB GTB Incorporações e Investimentos Ltda não apresentou contestação. Intimadas as partes para especificarem as provas que ainda pretendiam produzir, apenas a parte requerida CHB pugnou pela realização de audiência de instrução e julgamento. Mediante o despacho de ID nº 178548169, foi determinada a intimação da parte autora para não só se manifestar sobre a indisponibilidade existente sobre a matrícula do imóvel mãe, como também comprovar o ajuizamento de embargos de terceiro perante a Justiça do Trabalho.
A parte autora apresentou a manifestação de ID nº 179916236, em que afirmou que seus embargos de terceiro, no segundo grau de jurisdição, foram julgados improcedentes. Intimada a parte autora para juntar aos autos documentos aptos a comprovar a alegada autorização dos demais herdeiros para a transferência da titularidade dos contratos, foi juntada a declaração assinada por todos os herdeiros do falecido adquirente originária dos lotes de ID nº 195646152.
É o relatório.
2. Fundamentação 2.1. Preliminar de Justiça Gratuita formulada pela CHB Inicialmente, cumpre asseverar que a parte requerida CHB - Companhia Hipotecária Brasileira demonstrou estar em liquidação extrajudicial e anexou à contestação balancetes financeiros que demonstram dificuldades financeiras, de modo que lhe deve ser concedido o benefício da gratuidade judiciária. 2.2. Mérito Inicialmente, declaro as presenças dos pressupostos processuais subjetivos e objetivos, bem como das condições da ação, razão pela qual passo ao exame de mérito.
Com relação ao pedido da CHB para produção de prova oral em audiência, cumpre asseverar que tal prova oral é desnecessária, visto que, conforme análise dos documentos anexados à exordial, a aquisição originária dos lotes 137 e 138, quadra 06, do Condomínio Parque Brejuí deu-se em 2009, ou seja, em data anterior à alienação fiduciária em garantia dos lotes, de modo que não deve que se falar em exigência de prévia anuência do credor fiduciário para a alienação dos lotes, inclusive tal exigência não deve se aplicar para os adquirentes posteriores dos contratos, uma vez que se sub-rogaram nos direitos do adquirente originário.
A presente ação de adjudicação compulsória é cabível nos casos em que a parte autora busca receber a propriedade de um imóvel prometido em contrato, mesmo que o vendedor se recuse a transferir a mesma voluntariamente, ou seja, é uma forma de garantir que o adquirente de um imóvel possa receber a propriedade que lhe foi prometida, destacando, por oportuno, que de acordo com o enunciado da súmula nº 239 do Superior Tribunal de Justiça "o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis".
No caso objeto de julgamento DECLARO que os termos de quitação, datado(s) de 20 de janeiro de 2022, somado aos contratos particulares de promessa de compra e venda de imóvel (ID 162135682 e 162135684), ao posterior termo de transferência de titularidade dos lotes de nº 137 e 138 (ID 162135685 e 162135686) e contrato de cessão de direitos contratuais celebrado pelo herdeiro do Sr. Antônio Marcelino Dantas, Sr.
Marcelino Menezes Dantas, com a parte autora, comprova(m) que, de fato, a empresa "PARQUE SERIDÓ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS" vendeu a propriedade do imóvel referido, inicialmente, para o Sr. Antônio Marcelino Dantas, o qual posteriormente foi repassado para seu herdeiro Marcelino Menezes Dantas e este, por fim, transferiu os direitos contratuais para a parte autora. Comprovado, assim, que a parte autora cumpriu com sua obrigação no contrato, impõe-se o julgamento de procedência do pleito inicial, eis que não restou provado no processo que a parte autora agiu de má-fé com o fim de burlar regras com o fim de fraudar credores da(s) parte(s) promovida(s), especialmente quando, conforme fundamentação acima exposta, a aquisição originária dos dois lotes retrocitados ocorreu em data anterior à alienação fiduciária em favor da CHB, de modo que, com a sub-rogação dos posteriores adquirentes, não há que se falar, finalmente, em má-fé da parte autora.Ainda, deve-se asseverar que os comprovantes de pagamento da taxa condominial juntados pela parte autora corroboram que a aquisição originária dos dois lotes mencionados na exordial ocorreu antes da alienação fiduciária em favor da CHB, ou seja, a aquisição ocorreu em 2009 e a alienação fiduciária só se perfectibilizou em 2013.
Some-se a isso que foi juntado aos autos termo de declaração de todos os herdeiros de Antônio Marcelino Dantas declarando que a titularidade dos lotes de nº 137 e 138, quadra 06, do Condomínio Residencial Parque Brejuí foi transferido para o herdeiro Marcelino Menezes Dantas. Registro, assim, que diante do princípio da boa-fé a transferência da propriedade para a parte autora é imposição legal, destacando que eventuais credores da(s) parte(s) promovida(s) devem comprovar, em cado processo, o contrário.
Atente-se, por fim, que o comprador não pode ser prejudicado em razão de possíveis pendências financeiras existentes entre a empresa Parque Seridó Empreendimentos Imobiliários (vendedora do bem) e a instituição que concedeu a hipoteca/alienação fiduciária para a empresa CHB – Companhia Hipotecária Brasileira, por isto, não deve ser penalizado com a restrição sobre o imóvel, já que cumpriu integralmente com o contrato de compra e venda.
Frise-se que neste caso é possível perceber que a parte autora conseguiu demonstrar que quitou integralmente o imóvel, o que obsta o pedido da parte ré CHB. Saliente-se que, embora haja escritura pública do imóvel com menção à alienação fiduciária do imóvel, tal alienação ocorreu após o adquirente originário ter comprado os lotes diretamente ao Parque Seridó, o que ocorreu em 2009, bem antes à alienação fiduciária.
Repise-se que, com a transferência dos direitos contratuais, inicialmente, para o filho do Sr. Antônio e posteriormente para a parte autora, estes sub-rogaram nos direitos contratuais, de modo que deve ser reconhecida a boa-fé desses adquirentes posteriores. Por conseguinte, some-se a isso, como dito, o fato de que a Súmula 308 do STJ estabelece que “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.
Trata-se, segundo o Colendo STJ, de aplicação circunstanciada da boa-fé objetiva ao direito real de hipoteca/alienação fiduciária. Assim tem se manifestado o Egrégio Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte:
EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. DEFERIDA TUTELA DE URGÊNCIA QUE VISA A TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEL HIPOTECADO ENTRE CONSTRUTORA E AGENTE FINANCEIRO. REVOGAÇÃO. INVIABILIDADE. PARTE AGRAVADA QUE DE BOA-FÉ ADQUIRIU O IMÓVEL DA CONSTRUTORA E O QUITOU. INEFICÁCIA DO GRAVAME PERANTE O COMPRADOR. SÚMULA 308 DO STJ. DEVER DA CONSTRUTORA E DO AGENTE FINANCEIRO DE ADOTAREM AS MEDIDAS NECESSÁRIAS PARA CANCELAR A HIPOTECA.
CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DO RECURSO. PRECEDENTES.- O comprador não pode ser prejudicado em razão de possíveis pendências financeiras existentes entre a empresa Parque Seridó Empreendimentos Imobiliários (vendedora do bem) e a instituição que concedeu a hipoteca para a empresa CHB – Companhia Hipotecária Brasileira, por isto, não deve ser penalizado com a restrição hipotecária, já que cumpriu integralmente com o contrato de compra e venda. - A Súmula 308 do STJ estabelece que “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.
Trata-se, segundo o Colendo STJ, de aplicação circunstanciada da boa-fé objetiva ao direito real de hipoteca. (AGRAVO DE INSTRUMENTO, 0802846-85.2024.8.20.0000, Des. JOAO BATISTA RODRIGUES REBOUCAS, Terceira Câmara Cível, JULGADO em 18/06/2024, PUBLICADO em 24/06/2024)
EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. DECLARAÇÃO DE INEFICÁCIA DE HIPOTECA E POSTERIOR BAIXA NO CARTÓRIO COMPETENTE PELO JUÍZO A QUO EM SEDE DE TUTELA ANTECIPADA. PRESENÇA DOS REQUISITOS INSERTOS NO ART. 300, DO CPC. IMPOSSIBILIDADE DE REFORMA DA
DECISÃO
AGRAVADA. INTELIGÊNCIA DA SÚMULA Nº 308, DO STJ. ALEGAÇÃO DE DESPROPORCIONALIDADE NA FIXAÇÃO DA MULTA IMPOSTA. ASTREINTES NÃO ARBITRADA NA
DECISÃO
ATACADA. AGRAVO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJRN - AI nº 0804627-84.2020.8.20.0000 – Relator Desembargador Amílcar Maia – 3ª Câmara Cível – j. em 03/11/2020 – destaquei).
EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA ANTECIPADA DEFERIDA PELO JUÍZO A QUO. ARGUIÇÃO DE ILEGITIMIDADE NÃO APRECIADA EM PRIMEIRO GRAU. POSSIBILIDADE DE SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA. AFASTAMENTO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO DEVIDAMENTE ADIMPLIDO PELO COMPRADOR. TERMO DE QUITAÇÃO ENTREGUE. IMPOSSIBILIDADE DE TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE. HIPOTECA REALIZADA EM FAVOR DA INSTITUIÇÃO BANCÁRIA QUE FINANCIOU A CONSTRUÇÃO DO EMPREENDIMENTO.
INEFICÁCIA PERANTE O COMPRADOR. INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 308 DO STJ. LIBERAÇÃO DO GRAVAME QUE SE IMPÕE.
DECISÃO
MANTIDA. PRECEDENTES DESTA CORTE. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. (TJRN - AI nº 0802709-45.2020.8.20.0000 – Relatora Desembargadora Judite Nunes – 2ª Câmara Cível – j. em 16/06/2020 – destaquei). Quanto ao reconhecimento do direito à adjudicação compulsória pelo comprador do imóvel mesmo com a previsão da alienação fiducária do imóvel para a CHB, o que, repise-se, foi feito posteriormente à aquisição originária do imóvel e os posteriores adquirentes se sub-rogaram nos direito do adquirente originário, assim já se manifestou o Egrégio Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte: Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO. GARANTIA REAL CONSTITUÍDA ENTRE INCORPORADORA E INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. INOPONIBILIDADE AO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. SÚMULAS 239 E 308 DO STJ. MANUTENÇÃO DA
SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta por Companhia Hipotecária Brasileira – CHB contra sentença que julgou procedente ação de adjudicação compulsória proposta por Jakson Marcos de Melo Araújo, declarando-o proprietário do imóvel descrito na inicial e determinando a transferência definitiva da propriedade em seu favor, com a consequente desconstituição do gravame incidente sobre o bem. A apelante sustenta a impossibilidade de aplicação da Súmula nº 308 do STJ, sob o argumento de que a alienação fiduciária teria sido regularmente constituída e registrada antes das negociações realizadas pelo autor.II.
QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. A questão em discussão consiste em definir se a garantia real constituída entre incorporadora e instituição financeira, anteriormente registrada, pode ser oposta ao adquirente de boa-fé que celebrou contrato de promessa de compra e venda no âmbito de empreendimento imobiliário e quitou integralmente o preço do imóvel, de modo a impedir a adjudicação compulsória.III. RAZÕES DE DECIDIR3.
O direito à adjudicação compulsória decorre da comprovação da existência de contrato de promessa de compra e venda e do adimplemento integral da obrigação assumida pelo promitente comprador, não se condicionando ao registro do compromisso no cartório de imóveis.4. A quitação integral do preço, comprovada por documentação emitida pela própria vendedora, evidencia o cumprimento da obrigação contratual pelo adquirente e legitima o exercício do direito à obtenção da escritura definitiva quando frustrada a outorga voluntária.5.
A garantia real firmada entre incorporadora e instituição financeira não produz efeitos em prejuízo do adquirente de boa-fé que adquiriu unidade imobiliária no âmbito do empreendimento e adimpliu integralmente suas obrigações.6. A relação jurídica estabelecida entre agente financeiro e incorporadora não pode transferir ao consumidor os riscos inerentes à atividade empresarial, sob pena de violação aos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato.7.
A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça estabelece que o direito à adjudicação compulsória independe do registro do compromisso de compra e venda, bem como que a garantia real instituída pela construtora em favor de instituição financeira não é oponível ao adquirente de boa-fé que quitou o imóvel.8. Demonstrada a cadeia contratual, a aquisição do imóvel no contexto regular do empreendimento e a inexistência de indícios de fraude, simulação ou má-fé do adquirente, mostra-se correta a sentença que reconhece o direito à adjudicação compulsória e determina a transferência da propriedade.IV.
DISPOSITIVO
E TESE9. Recurso desprovido. Tese de julgamento:1. O direito à adjudicação compulsória independe do registro do compromisso de compra e venda, bastando a comprovação da existência do contrato e do adimplemento da obrigação pelo promitente comprador.2. A garantia real constituída entre incorporadora e instituição financeira não é oponível ao adquirente de boa-fé que adquiriu unidade imobiliária no âmbito do empreendimento e quitou integralmente o preço do imóvel.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos, em que são partes as acima nominadas, acordam os Desembargadores que integram a Segunda Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça, em Turma, por unanimidade de votos, conhecer da apelação e negar-lhe provimento, nos termos do voto do relator, parte integrante deste acórdão. (APELAÇÃO CÍVEL, 0801974-87.2024.8.20.5103, Mag. ROBERTO FRANCISCO GUEDES LIMA, Segunda Câmara Cível, JULGADO em 27/03/2026, PUBLICADO em 30/03/2026) Por fim, ressalte-se que a indisponibilidade da Justiça do Trabalho sobre o referido imóvel é posterior à aquisição e quitação do contrato de promessa de compra e venda pela parte autora, de modo que não impede a adjudicação compulsória, mas eventual discussão quanto aos efeitos da indisponibilidade do imóvel e as constrições decorrentes da Justiça Laboral devem ser discutidas naquele Juízo.
Evidentemente esse julgamento faz coisa julgada apenas entre as partes da presente demanda, no entanto o impedimento lavrado pela Justiça do Trabalho deve ser discutida naquele ramo do Poder Judiciário. Assim tem se manifestado o Colendo Superior Tribunal de Justiça: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. QUITAÇÃO DO PREÇO.
INDISPONIBILIDADE. DETERMINAÇÃO POSTERIOR À AQUISIÇÃO DO BEM. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. POSSIBILIDADE.
1. Os requisitos para a adjudicação compulsória do imóvel adquirido em promessa de compra e venda foram satisfeitos.
2. A indisponibilidade do imóvel em razão da constrição de bens do vendedor após sua aquisição não impede a adjudicação compulsória.
3. Agravo interno provido. Decisão de e-STJ fls. 528/529 reconsiderada para conhecer do agravo e dar provimento ao recurso especial. (AgInt no AREsp n. 2.851.829/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 25/8/2025, DJEN de 29/8/2025.)
3.
DISPOSITIVO. Diante das razões acima esposadas, defiro o pedido de gratuidade judiciária formulado pela CHB - Companhia Hipotecária Brasileira e, no mérito, JULGO PROCEDENTE o pedido constante na inicial e declaro que a parte autora é proprietário(a) do imóvel descrito na inicial, impondo-se a extinção do processo com resolução de mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil.
Condeno a(s) parte(s) promovida(s) ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, ressaltando que diante da simplicidade da presente causa, bem como em razão da não realização de audiência(s) de instrução, diante do elevado grau de zelo do(a)(s) advogado(a)(s) da autora, o lugar da prestação de serviço igual ao do presente Juízo, bem como a tramitação perante o PJe, que é mais simples, CONDENO a(s) parte(s) promovida(s) ao pagamento de HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS em 10% (dez por cento) do valor da causa, que deverá ser devidamente atualizado monetariamente no momento do efetivo pagamento, nos termos do art. 85, caput, §2º, incisos I a IV, do Novo Código de Processo Civil, isso a contar da presente sentença.
Deve tal cobrança ficar suspensa em face da CHB - Companhia Hipotecária Brasileira, nos termos do artigo 98, § 3º, do CPC. Publicada e registrada perante o PJe. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, determino o seguinte: a) seja expedido mandado para que o Cartório de Registro de Imóveis promova a transferência da propriedade dos imóveis descritos na inicial para o nome da parte autora, estando livre e desembaraçado para futuras negociações, destacando, porém, que deverá a parte autora arcar com todos os custos relativos à transferência do imóvel, isso após notificação do cartório para a resolução (em 60 dias do recebimento do mandado deve o cartório providenciar o cumprimento da determinação); b) passados 60 dias do recebimento do mandado, pelo cartório, sem pendências de petições pendentes de análise, ARQUIVEM-SE, com baixa.
Caso existam petições pendentes de análise, conclusos. CURRAIS NOVOS/RN, data do sistema. ANDRÉ MELO GOMES PEREIRA Juiz(a) de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06)
