PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE Gab. Des. Vivaldo Pinheiro na Câmara Cível Avenida Jerônimo Câmara, 2000, -, Nossa Senhora de Nazaré, NATAL - RN - CEP: 59060-300 Agravo de Instrumento nº 0804192-37.2025.8.20.5001 Agravante: Condomínio Residencial Morada do Sol. Advogado: José Elder Maks Paiva Cunha e outro. Agravado: Joseias Claudino da Silva. Advogada: Jossiany Clezia da Silva. Relator: Desembargador Vivaldo Pinheiro.
DECISÃO
Trata-se de Agravo de Instrumento proposto por Condomínio Residencial Morada do Sol, com o objetivo de reformar a decisão interlocutória, proferida nos autos de nº 0807098-32.2025.8.20.5001, que deferiu pedido de tutela de urgência, permitindo ao Agravado realizar locações por temporada de seu imóvel situado no condomínio, ora denominado Agravante. Em suas razões, alega o Agravante que:
I) a decisão agravada autorizou as locações por temporada do imóvel do Agravado, até eventual regularização formal da Convenção Condominial, desconsiderando o que já está previsto na convenção vigente;
II) a decisão do juízo de primeiro grau considerou que não houve o quórum necessário para a alteração da convenção, pois apenas seis das doze unidades condominiais aprovaram a medida;
III) a conduta autorizada pelo juízo representa uma afronta à norma condominial atual, que prevê destinação estritamente residencial às unidades;
IV) a prática de locação por curtos períodos caracteriza uso não residencial do imóvel, equiparável a atividade hoteleira, o que compromete a segurança e o sossego dos demais condôminos. Na sequência, disse ainda que, conforme se extrai dos relatos da Assembleia condominial, muito claramente as locações estão de encontro com o bem-estar dos demais condôminos, põem em risco a segurança dos condôminos, visto que não há informação de quem se encontra na unidade, e mais ainda distorce o caráter estritamente residencial previsto na Convenção.
Argumenta que a decisão do juízo de origem ignorou que a assembleia não tinha a intenção de modificar a convenção, mas apenas de fazer valer suas disposições vigentes. Por fim, requereu que seja concedido, em sede de tutela antecipada recursal, o efeito suspensivo à decisão que autorizou a locação por temporada. No mérito, requereu o provimento integral do agravo, com a revogação da liminar concedida.
É o relatório. Passo a decidir. Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso. De acordo com o art. 1.019, inciso I, do CPC, o Relator poderá deferir, em antecipação da tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, desde que, existindo prova inequívoca, convença-se da verossimilhança da alegação e haja fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação. Cuida-se de Agravo de Instrumento contra decisão interlocutória proferida nos autos da Ação Declaratória de Nulidade de Ato Condominial c/c Obrigação de Não Fazer, que deferiu tutela provisória determinando que o Agravante se abstenha de aplicar penalidades ao Agravado pela realização de locações por curta temporada, bem como autorizar tais locações, até eventual deliberação regular da Assembleia Condominial, nos moldes do art. 1.351 do Código Civil.
A controvérsia gira em torno da validade de deliberação assemblear que, sem o quórum legalmente exigido, determinou a proibição da locação de unidade condominial por períodos curtos, prática comumente associada a plataformas como o Airbnb. A decisão agravada entendeu presentes os requisitos do art. 300 do CPC, reconhecendo a plausibilidade do direito alegado pelo Autor, ora Agravado, e o risco de dano irreparável ou de difícil reparação, diante da imposição de multa retroativa e da limitação ao uso de sua propriedade.
Fundamentou, ainda, que a proibição da locação por temporada não se deu por meio de deliberação qualificada conforme o art. 1.351 do Código Civil, que exige aprovação de 2/3 dos condôminos para alteração da convenção ou da destinação do imóvel. Pois bem! Por seu turno, argumenta o Agravante, que a prática de locações por períodos curtos desvirtua a natureza residencial do condomínio, compromete a segurança e o sossego dos moradores, e configura atividade assemelhada à hospedagem, vedada pela convenção condominial.
Cita precedente do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1.819.075/RS) para sustentar que o uso reiterado de unidade para hospedagens temporárias atípicas pode ser validamente limitado pelos demais condôminos, em defesa do interesse coletivo Apesar das alegações recursais, entendo que a decisão agravada deve ser mantida, explico. Inicialmente, é importante observar que não se discute, neste momento, a legalidade em abstrato da proibição da locação por temporada, mas sim a regularidade formal da deliberação que estabeleceu tal proibição e impôs penalidades ao condômino (Agravado).
Nos termos do art. 1.351 do Código Civil, a alteração da convenção condominial ou da destinação das unidades imobiliárias exige quórum de 2/3 dos condôminos. No caso dos autos, o condomínio possui 12 unidades, e a deliberação foi aprovada por apenas 6 delas - número inferior ao mínimo legal. Portanto, a tentativa de impor nova restrição de uso ao imóvel individual não foi válida, por ausência de deliberação qualificada.
Ainda que a convenção do condomínio preveja destinação estritamente residencial, o uso da unidade para fins de locação por temporada - desde que respeitada a legislação aplicável, os limites da convivência e o sossego alheio - não pode ser equiparado automaticamente à atividade hoteleira, sobretudo sem provas concretas de que o Agravado esteja exercendo atividade comercial ou de hospedagem atípica.
Como bem pontuado pela decisão atacada, o Agravado realiza locações por meio de plataforma digital, mantendo contratos regulares, e não se vislumbra nos autos qualquer evidência de que a prática tenha causado danos objetivos ou perturbação à coletividade condominial. Ressalta-se que o próprio STJ, no Acórdão citado, reconhece que o uso das unidades condominiais para hospedagem atípica só pode ser restringido mediante deliberação com quórum qualificado e eventual alteração da convenção condominial (REsp 1.819.075/RS).
Eis trecho extraído da ementa do referido julgado: “(…)
9. Não obstante, ressalva-se a possibilidade de os próprios condôminos de um condomínio edilício de fim residencial deliberarem em assembleia, por maioria qualificada (de dois terços das frações ideais), permitir a utilização das unidades condominiais para fins de hospedagem atípica, por intermédio de plataformas digitais ou outra modalidade de oferta, ampliando o uso para além do estritamente residencial e, posteriormente, querendo, incorporarem essa modificação à Convenção do Condomínio. (...)” Ademais, não há impugnação específica no agravo quanto à ausência de quórum para alteração da convenção, elemento central da decisão de primeiro grau.
O perigo de dano, por sua vez, está evidenciado na imposição de multa retroativa e na limitação do exercício do direito de propriedade, o qual tem proteção constitucional (art. 5º, XXII da CF) e deve ser restringido apenas por deliberação condominial formalmente válida e proporcional. Portanto, em sede de cognição sumária, própria das tutelas provisórias, não há elementos que justifiquem a reforma da decisão agravada.
Ausente, portanto, o requisito da fumaça do bom direito, torna-se despiciendo analisar o periculum in mora.
Ante o exposto, conheço do recurso interposto e sucessivamente INDEFIRO o pedido de atribuição de efeito suspensivo. Cientifique-se o Juízo a quo do inteiro teor desta decisão, solicitando-lhe informações, as quais deverão ser prestadas no prazo legal.
Intime-se o Agravado para ofertar contrarrazões ao presente recurso, juntando os documentos que julgar necessários. Ultimada a providência acima, remetam-se os autos à d. Procuradoria de Justiça para a emissão do parecer de estilo. Cumpridas as diligências, voltem-me conclusos. P.
I. C. Natal - RN, data da assinatura eletrônica. Desembargador Vivaldo Pinheiro Relator /2
