1ª VARA DE SÃO GONÇALO DO AMARANTE
Processo nº. 0804392-17.2024.8.20.5129
(PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL)
JARLUCE BEZERRA DA SILVA vs. PLANO PLANEJAMENTO LOTEAMENTO
LTDA
SENTENÇA
Vistos etc.
JARLUCE BEZERRA DA SILVA ajuizou a presente ação de rescisão
contratual cumulada com restituição de valores contra PLANO
PLANEJAMENTO LOTEAMENTO LTDA.
Na petição inicial, a parte autora afirmou que o falecido esposo
celebrou promessa de compra e venda do Lote 147, Quadra 04, do
Loteamento Santa Beatriz, pagando R$ 43.543,07. Diante do falecimento
do adquirente e da impossibilidade financeira de continuidade, requereu
a rescisão do pacto com restituição proporcional dos valores, afastando-se
a Cláusula 12 do contrato.
Citada, a demandada contestou arguindo preliminares de impugnação
à justiça gratuita, inépcia da petição inicial e ausência de interesse de agir.
No mérito, defendeu a retenção de 50% das quantias pagas, o perdimento
das arras, a incidência de taxa de fruição, a dedução de débitos de IPTU e
taxa de lixo, a devolução parcelada e a incidência de juros moratórios a
partir do trânsito em julgado (id. 144699932).
Réplica juntada no id. 145482379.
É o relatório.
O feito comporta julgamento antecipado do mérito (art. 355, inciso I,
do Código de Processo Civil), ante a desnecessidade de outras provas.
Preliminares:
Rejeito a impugnação à justiça gratuita, pois a demandada não
comprovou capacidade financeira da autora capaz de afastar a presunção
do art. 99, § 3º, do CPC.
Rejeito a preliminar de inépcia da inicial. A petição inicial atende a
todos os requisitos do art. 319 do Código de Processo Civil, trazendo com
clareza a exposição dos fatos, os fundamentos jurídicos e os pedidos
correlatos, permitindo a exata compreensão da pretensão e o exercício
pleno do contraditório e da ampla defesa pela ré. O valor da causa foi
atribuído em consonância com o proveito econômico almejado e a
quantificação do montante a ser restituído depende unicamente de meros
cálculos aritméticos a partir dos comprovantes de pagamento encartados.
Afasto a alegação de falta de interesse de agir. A resistência
manifestada pela ré quanto à forma, percentuais de retenção e encargos
decorrentes do distrato torna patente a necessidade do provimento
jurisdicional e a utilidade da via processual eleita.
Mérito:
A relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo,
subsumindo-se aos ditames da Lei nº 8.078/1990 (Código de Defesa do
Consumidor), na medida em que a ré é fornecedora de produtos
imobiliários e a parte autora figura como destinatária final do bem (arts.
2º e 3º do CDC).
No tocante ao direito intertemporal, impende registrar que o contrato
objeto da lide foi celebrado em 18 de setembro de 2013, isto é, em
momento anterior à vigência da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato
Imobiliário), de modo que suas disposições materiais não incidem
retroativamente sobre a avença em apreço, aplicando-se as regras do CDC,
do Código Civil e a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de
Justiça.
Nesse sentido, é lícito ao promissário comprador postular a rescisão
contratual em razão de impossibilidade financeira superveniente,
cabendo a restituição parcial dos valores adimplidos (Súmula nº 543 do
STJ).
Desse modo, a resolução do instrumento contratual é medida que se
impõe.
Da abusividade da cláusula de retenção e do percentual aplicável:
A Cláusula 12 do contrato sub examine estabelece a retenção de 50%
da quantia total adimplida pelo adquirente a título de despesas
administrativas, além do perdimento do sinal e da devolução parcelada
(id. 144699959 – p. 6).
Tal disposição contratual revela-se nula de pleno direito, com base no
art. 51, incisos II e IV, e art. 53 do CDC, visto que impõe ônus
excessivamente oneroso e iníquo ao consumidor, proporcionando
enriquecimento sem causa da loteadora.
Em contratos anteriores à vigência da Lei nº 13.786/2018, a
jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça consagrou o
entendimento de que, na hipótese de rescisão por iniciativa ou culpa do
adquirente, a retenção pelo vendedor deve oscilar entre 10% (dez por
cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total das quantias efetivamente
pagas, a depender das peculiaridades da hipótese concreta.
No caso vertente, verifica-se que o promissário comprador quitou 108
(cento e oito) das 120 (cento e vinte) parcelas originariamente
contratadas, adimplindo a expressiva quantia de R$ 43.543,07 (id.
144699962 e 144699963).
Diante do cumprimento de quase a totalidade da obrigação financeira
e considerando que o imóvel será restituído e poderá ser renegociado pela
demandada no mercado, mostra-se razoável e proporcional a fixação do
percentual de retenção em 20% (vinte por cento) dos valores pagos,
montante suficiente para indenizar a vendedora pelos custos
administrativos, de publicidade e tributos decorrentes da
comercialização.
Do sinal (arras):
A ré postulou a retenção integral do sinal pago no ato da contratação,
no importe histórico de R$ 568,00.
Ocorre que o sinal pactuado possui natureza confirmatória,
constituindo princípio de pagamento destinado a assegurar a celebração e
início do negócio jurídico, integrando o preço global ajustado. A
jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça assentou a impossibilidade
de cumulação da perda das arras confirmatórias com a cláusula penal
compensatória/retenção sobre as parcelas pagas, sob pena de incorrer em
inadmissível bis in idem e enriquecimento sem causa.
Portanto, o valor pago a título de sinal deve integrar o montante total
adimplido, sobre o qual incidirá unicamente o percentual de retenção ora
fixado.
Da taxa de fruição:
A demandada requereu a fixação de indenização pela fruição do bem
no patamar de 0,75% ao mês sobre o valor do contrato, desde a imissão da
posse.
A pretensão não comporta acolhimento. O objeto da contratação é lote
de terreno não edificado em loteamento (terra nua), inexistindo nos autos
qualquer elemento de prova que demonstre a realização de edificação,
exploração econômica ou proveito patrimonial efetivo pelo comprador
durante a vigência da avença.
Conforme orientação jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça,
é indevida a condenação do adquirente ao pagamento de taxa de
ocupação/fruição na rescisão de contrato de compra e venda de lote não
edificado, haja vista a ausência de utilização substancial do imóvel que
justifique o dever indenizatório.
Dos débitos de IPTU e taxas municipais:
A ré pugnou pela compensação dos débitos fiscais em aberto relativos
a IPTU e Taxa de Lixo, juntando certidão que atesta a existência de
débitos municipais incidentes sobre o imóvel no valor de R$ 6.771,16 (id.
144699964).
Os tributos e taxas municipais incidentes sobre o bem imóvel possuem
natureza propter rem e constituem obrigação daquele que exerceu a posse
sobre a coisa. Havendo previsão contratual expressa (Cláusula 8.3, alínea
"c") e tendo a posse permanecido com o comprador desde a celebração da
avença até a rescisão, incumbe à parte adquirente a responsabilidade pelo
adimplemento dos encargos tributários correlatos ao período em que
esteve na posse do bem.
Assim, autoriza-se a retenção/compensação, sobre o montante a ser
restituído à autora, dos débitos de IPTU e taxa de lixo vencidos até a data
da citação nesta demanda, desde que a loteadora comprove a efetiva
quitação dos referidos débitos perante o Município de São Gonçalo do
Amarante ou a existência da pendência cadastrada em dívida ativa sobre a
unidade.
Da forma de restituição, correção monetária e juros moratórios:
A Cláusula 12 do contrato prevê que a restituição ocorreria em
prestações correspondentes ao número de parcelas adimplidas. Tal
previsão é nula de pleno direito, por força do art. 51, incisos II e IV, do
CDC e da Súmula nº 543 do STJ, que impõe a devolução imediata e em
parcela única dos valores a serem restituídos ao consumidor.
Quanto à correção monetária, esta visa à mera preservação do poder
de compra da moeda, devendo incidir a partir de cada desembolso,
calculada pelo Índice Geral de Preços de Mercado (IGP-M).
Por fim, no tocante aos juros de mora, incide a tese fixada pelo
Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Recurso Especial Repetitivo
nº 1.740.911/DF (Tema 1.002), a qual estabelece que, nos compromissos de
compra e venda de imóveis anteriores à Lei nº 13.786/2018 desfeitos por
iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal
contratada, os juros de mora incidem exclusivamente a partir do trânsito
em julgado da decisão.
Diante do exposto, julgo parcialmente procedente os pedidos, para:
a) declarar a resolução do Contrato Particular de Promessa de Compra
e Venda nº 6317, celebrado entre José Assunção dos Santos e a ré Plano
Planejamento Loteamento Ltda., referente ao Lote 147 da Quadra 04 do
Loteamento Santa Beatriz;
b) declarar a nulidade da Cláusula 12 do contrato, no que tange ao
percentual de retenção de 50%, à perda do sinal e à forma de devolução
parcelada;
c) condenar a ré Plano Planejamento Loteamento Ltda. a restituir à
autora, em parcela única e de forma imediata, o montante equivalente a
80% (oitenta por cento) da totalidade das quantias comprovadamente
adimplidas (incluindo o sinal), correspondendo à retenção de 20% (vinte
por cento) em favor da vendedora;
d) determinar que o montante a ser restituído seja acrescido de
correção monetária, calculada a partir de cada desembolso, pelo IGP-M e
de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês a contar do trânsito em
julgado desta sentença;
e) autorizar a ré a abater do saldo restitutório os eventuais débitos
comprovados de IPTU e taxa de lixo incidentes sobre o imóvel no período
compreendido entre a posse do adquirente e a data da citação da ré, desde
que comprovada a quitação ou pendência sobre o lote;
Em razão da sucumbência recíproca, mas tendo a parte autora decaído
de parte mínima dos pedidos, condeno a ré ao pagamento das custas
processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, estes fixados
em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação a ser apurado
em liquidação, com fulcro no art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil.
Com o trânsito em julgado e cumpridas as providências de praxe,
arquivem-se os autos com a respectiva baixa.
Publique-se. Registre-se. Intime-se.
São Gonçalo do Amarante, na data do sistema.
Juiz Odinei Draeger
