0806368-28.2021.8.20.0000

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por Heber Diógenes de Carvalho Junior e outro em face de decisão proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Parnamirim, que nos autos do processo nº 0803735-95.2021.8.20.5124, ajuizado em desfavor da Forma Empreendimentos Ltda, deferiu parcialmente a tutela provisória, determinando que a parte ré (agravada) “suspenda a cobrança das parcelas relativas ao imóvel objeto da avença, abstendo-se de incluir o nome da parte autora nos cadastros restritivos, sob pena de suportar multa diária, que ora arbitro em R$ 300,00 (trezentos reais), até o limite de R$ 30.000,00 (trinta mil reais)”.

No seu recurso, os agravantes narram que a ação teve origem no descumprimento contratual por parte da Agravada, que não entregou o empreendimento no prazo acordado, mesmo considerando o período de prorrogação. Alegam que, ainda que a tese autoral aponte a culpa da Agravada, o pedido de rescisão e ressarcimento foi formulado independentemente de culpa, com base na parcela incontroversa de 75% dos valores pagos.

Afirmam que a decisão do juízo de origem contraria a Súmula nº 543 do STJ, que determina a restituição das parcelas pagas em contratos de promessa de compra e venda de imóvel submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, independentemente de alienação fiduciária. Defendem que a alienação fiduciária é um pacto acessório e não impede a resolução contratual e o ressarcimento pleiteado. Questionam a decisão de que a alienação fiduciária a terceiro inviabilizaria a rescisão contratual e a devolução dos valores pagos, argumentando que a jurisprudência nacional é uníssona em permitir tal ressarcimento.

Reiteram que, mesmo em casos de resolução por culpa do consumidor, a retenção pela Agravada não pode exceder 25% dos valores pagos, conforme entendimento pacificado nos tribunais. Ao final, requerem a antecipação da tutela recursal para que seja declarada a rescisão antecipada do contrato de compra e venda em debate, e, em contínuo, que seja a Agravada condenada a restituir imediato 75% dos valores já adimplidos.

No mérito, requer a confirmação dos efeitos da tutela recursal. Foi indeferida a antecipação da tutela recursal (ID 9828444). Nas contrarrazões (ID 10288295), a parte agravada rechaça as teses do recurso, pugnando pelo seu desprovimento. O Ministério Público se manifestou pelo não interesse no feito (ID 10338201).

É o relatório.

VOTO

Preenchidos os pressupostos, conheço do recurso. Na situação em exame, os agravantes pretendem a rescisão do contrato de compra e venda firmado com a agravada, bem como a restituição de 75% dos valores pagos. Analisando os autos, e revendo o meu posicionamento adotado na decisão de ID 9828444, entendo que a pretensão recursal merece parcial acolhimento. Isso porque, demonstrada a clara intenção da promitente compradora de rescindir o pacto, o pedido de distrato encontra respaldo legal, uma vez que é direito do consumidor a resilição do ajuste (art. 473 do CC).

Vale lembrar que no atual cenário jurídico brasileiro as pessoas não são obrigadas a se manter contratadas em algo que não mais lhes interesse, especialmente se a matéria tocar o direito do consumidor. O entendimento existente sobre a relatividade na aplicação da cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade prevalecente em nossos Tribunais é no sentido de que essa cláusula objetiva apenas impedir eventual arrependimento quanto ao conteúdo do negócio celebrado, não impedindo, em absoluto, que a parte invoque a cláusula resolutiva tácita, inerente a todos os contratos bilaterais.

Noutras palavras, não há óbice para o promitente comprador pedir a resolução sob a alegação da insuportabilidade da prestação devida. Assim, sendo inequívoca a intenção dos agravantes (autores) em desistir/rescindir o negócio jurídico em comento, não há razão para continuar o pagamento das parcelas vincendas, de modo que, ainda que a questão relativa à culpa pela rescisão contratual venha a ser objeto de análise durante a instrução processual, não se justifica a permanência dos efeitos do contrato a ser extinto, pois só aumentaria o prejuízo de ambas as partes.

Também enxergo o perigo da demora, eis que, uma vez externada a manifesta intenção dos agravantes de rescindir o contrato, acarretando, por consequência lógica, o não pagamento das parcelas futuras, estariam eles sujeitos aos efeitos da mora, podendo a agravada cobrar as referidas prestações, além de inscrevê-la no cadastro de inadimplentes. Ora, não há que se sujeitar os contratantes ao pagamento das parcelas mensais vincendas de um contrato que expressamente pretendem rescindir.

Cito precedente de minha relatoria o mesmo sentido:

EMENTA: CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO DO CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

DECISÃO

ATACADA QUE DEFERIU PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA, DETERMINANDO A SUSPENSÃO DOS EFEITOS DA AVENÇA, OBSTANDO A COBRANÇA DAS PARCELAS CONTRATADAS E A INSCRIÇÃO DO NOME DA COMPRADORA EM ÓRGÃOS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO. MANIFESTO INTERESSE DA ADQUIRENTE NA RESOLUÇÃO DO NEGÓCIO. INEXISTÊNCIA DE ELEMENTOS CAPAZES DE ALTERAR AS CONCLUSÕES DA

DECISÃO

ATACADA. MANUTENÇÃO DO DECISUM. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO (AGRAVO DE INSTRUMENTO, 0800970-95.2024.8.20.0000, Des. Dilermando Mota, Primeira Câmara Cível, JULGADO em 08/06/2024, PUBLICADO em 10/06/2024) Todavia, até que apurada a culpa pela resolução do negócio, o desfazimento do contrato de promessa de compra e venda de imóvel dá ao promitente comprador o direito à restituição das parcelas pagas, porém não em sua integralidade, em face das despesas realizadas pela promitente vendedora com corretagem, propaganda, administrativas e assemelhadas, sob pena de injustificada redução patrimonial em seu desfavor, nas hipóteses em que não tenha dado causa ao desfazimento do pacto.

Noutro pórtico, consoante orientação da Súmula 543 editada pelo Superior Tribunal de Justiça, “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

Nesse norte, a fim de evitar enriquecimento ilícito por qualquer dos contratantes, e considerando a necessidade de maior instrução do feito, tenho como adequada, neste instante de cognição, a restituição de 70% (setenta por cento) da importância paga pelos compradores – tal como estabelecido na Cláusula 10.1 do Contrato (ID 9809719 – Pág.

06) -, mormente porque, em casos como o dos autos, a Jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça tem definido como razoável a retenção em favor da promitente vendedora de até 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas pelo promitente comprador, senão vejamos: “(...) no que tange à cláusula penal fixada no contrato, nas hipóteses de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor pode ser de até 25% do total da quantia paga (...)” (AgInt no AREsp n. 2.704.734/GO, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 11/11/2024, DJe de 13/11/2024) Sob outro prisma, entendo presente o perigo de lesão grave ou de difícil reparação aos agravantes, uma vez que, caso não lhe fosse deferida a antecipação de tutela, estaria impossibilitada de usufruir de parte do valor pago pela compra rescindida, quer seja para moradia, para locação ou mesmo para comercialização de outro bem, gerando-lhe prejuízos.

Ante o exposto, dou parcial provimento ao recurso para decretar a rescisão do contrato de compra e venda, determinando a devolução dos valores pagos pelos agravantes, com direito de retenção, pela parte agravada, do montante correspondente a 30% (trinta por cento) sobre a soma total paga pela agravada. É como voto. Desembargador Dilermando Mota Relator L Natal/RN, 27 de Janeiro de 2025.

Órgão

Gab. Des. Dilermando Mota na Câmara Cível

Classe

AGRAVO DE INSTRUMENTO

Destinatários

FORMA EMPREENDIMENTOS LTDA, HEBER DIOGENES DE CARVALHO JUNIOR, LORENA MENEZES GUIMARAES DE CARVALHO

Advogados

FERNANDO DE ARAUJO JALES COSTA (OAB 4602/RN), WILDMA MICHELINE DA CAMARA RIBEIRO (OAB 11908/RN), RAFAEL FREDERICO MUNIZ ALBUQUERQUE (OAB 14367/RN), ARTHUR VICTOR DE MACEDO CAMPELO (OAB 18898/RN), ISABELLE NOGUEIRA LEGITIMO MACIEL DE ANDRADE (OAB 6630/RN), LOUISE MAGNA GOMES GALVAO (OAB 11036/RN)