PODER JUDICIÁRIO DO RIO GRANDE DO NORTE
4ª Vara Cível da Comarca de Parnamirim
PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (133) Nº 0808060-89.2016.8.20.5124
AUTOR: CONDOMINIO RESIDENCIAL JARDIM COHABINAL I
ADVOGADO(A) AUTOR: FRANCIALDO CASSIO DA ROCHA (RN013059), THALES METUSAEL ALVES DA
SILVA (RN016795)
REU: FORMA EMPREENDIMENTOS LTDA - EPP, MIRELA MAGALHAES CHAVES, IRACEMA CONSTRUTORA
LTDA - EPP, MARCOS ANDRE MAGALHAES CHAVES
ADVOGADO(A) REU: WILDMA MICHELINE DA CAMARA RIBEIRO (RN011908), DANILO FELIPE DE ARAUJO
LIMA (RN015854), JOAO RICARDO DIOGENES TEIXEIRA (CERN0000787S), RASHID DE GOIS PIRES
(RN006282), RASHID DE GOIS PIRES (RN006282)
SENTENÇA
I - RELATÓRIO
Trata-se de ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por perdas e
danos e pedido de tutela antecipada, promovida por Condomínio Residencial Jardim Cohabinal
I, inicialmente apenas em face de Iracema Construtora Ltda., tendo por objeto a realização de
reparos em vícios construtivos no empreendimento e o ressarcimento dos danos deles
decorrentes.
Narrou que o condomínio é composto por 4 unidades habitacionais autônomas,
cada uma formada por 64 apartamentos, e que a construtora ré, Iracema Construtora Ltda,
havia sido responsável pela construção do empreendimento situado na Rua José Cordeiro
Lopes, nº 130, Bairro Cohabinal, Parnamirim/RN.
Narrou que a obra havia sido concluída com a entrega da última torre em agosto
de 2011, conforme auto de vistoria emitido pela Prefeitura Municipal de Parnamirim. Afirmou
que, embora os blocos e a estrutura do condomínio tivessem sido entregues aparentemente
prontos, os condôminos perceberam, desde a entrega e com o uso das unidades, a existência
de diversos defeitos nas áreas comuns e nas unidades individuais, atribuídos à baixa
qualidade dos materiais empregados e da mão de obra utilizada.
Relatou que tentou solucionar a questão amigavelmente junto à Iracema
Construtora Ltda., mas que todos os esforços foram infrutíferos. Alegou que os problemas
eram de grande monta e causavam apreensão aos moradores, que haviam adquirido os
imóveis com expectativa de boa qualidade construtiva. Mencionou vícios nos blocos, nas
instalações elétricas e hidráulicas, nas áreas comuns e em elementos de acabamento, como
torneiras, misturadores e registros.
A inicial descreveu a existência de trincas de cisalhamento decorrentes de
recalque, fissuras superficiais, infiltrações em lajes, vazamentos, manchas, bolor e fungos,
além de degradação de revestimentos. Também apontou problemas relacionados ao sistema
de tanque séptico, acúmulo de água, inadequação da circulação de gases, transbordamento
da fossa, prejuízos à circulação de veículos e pedestres, ausência de local adequado para
equipamentos de ar-condicionado e inoperância do sistema de combate a incêndio.
Narrou que tais falhas haviam sido inicialmente constatadas pelo síndico e pelos
moradores, bem como documentadas por fotografias e relatório técnico. Sustentou que os
vícios não decorreram de mau uso pelos condôminos, mas de defeitos de execução, emprego
de material inadequado e mão de obra de baixa qualidade. Acrescentou que os problemas
comprometeram a estética, a funcionalidade, a segurança e a valorização do empreendimento.
Com tais argumentos, requereu, em sede de tutela de urgência e ao final: “b) A
concessão de medida liminar, conforme fundamentação supra, para em cinco dias, nos termos
do artigo 300, do Código de Processo Civil, fazer os reparos que se consideram urgentes no
Condomínio Residencial Jardim Cohabinal I, quais sejam: o reparo de impermeabilização da
fossa, que está transbordando e o Sistema de Combate à Incêndio que não está funcionando;
c) Em conclusão, aguarda o requerido, após as citações supra requerida, seja julgada
procedente a presente ação, condenando o Requerido, a ressarcir os danos causados e
existentes no CONDOMINIO RESIDENCIAL JARDIM COHABINAL I, pagando em espécie,
mediante indenização apurada por Laudo Pericial Judicial posteriormente realizado. (…) e)
Que seja determinado que o Requerido no prazo de 10 (dez) dias, retorne a obra e a concluam
às suas expensas, dentro dos 30 (trinta) dias seguintes e após o transcurso dos trinta dias se
não estiver sendo satisfeita a obrigação, que seja convertida a presente obrigação em
indenização de perdas e danos. Conforme ficará demonstrado através de pericia técnica
realizada por perito oficial indicado por Vossa Excelência, conforme Requerido nos pedidos de
tutela antecipada”.
Também requereu a condenação da ré ao pagamento das custas processuais,
honorários periciais, honorários de assistente técnico, juros, correção monetária e honorários
advocatícios no percentual de 20% sobre o valor da condenação final. Protestou pela produção
de todas as provas admitidas, especialmente depoimento pessoal do representante da ré,
oitiva de testemunhas e prova pericial, atribuindo à causa o valor de R$ 1.000,00.
Instruiu a inicial com documentos.
Custas recolhidas no id. 7033677.
A tutela de urgência foi deferida no id. 7044984 pelo então juízo competente,
sendo determinado que a parte demandada “proceda a realização dos serviços de reparo de
impermeabilização da fossa e o regular funcionamento do Sistema de Combate à Incêndio, sob
pena de multa diária no valor de R$ 300,00 (trezentos reais) até ulterior decisão judicial”. (sic).
Na mesma ocasião, determinou-se a realização de perícia técnica, fixando-se o valor de R$
880,00, a ser rateada entre as partes na proporção de 50%.
O autor depositou os honorários periciais, na integralidade (id. 11638734).
Através da petição de id. 11167879, a parte autora requereu o aditamento da
inicial. Na ocasião, afirmou que, após despacho proferido no id. 9981781 para correção do
valor da causa e complementação das custas, realizou nova leitura da petição inicial e
constatou que diversos erros construtivos não haviam sido suficientemente expostos. Narrou
que alguns vícios já haviam sido constatados em laudo, outros pela sindicância e pelos
moradores, e outros teriam surgido recentemente, todos prejudicando a coletividade
condominial. Esclareceu que o condomínio é composto por 64 unidades distribuídas em 4
blocos, com 16 apartamentos cada. Requereu a inclusão, no polo passivo, da Forma
Construtora e de Marcos André Magalhães Chaves. Alegou que Marcos André seria filho do
proprietário da Iracema Construtora, ex-sócio da empresa, teria recebido valores pagos por
compradores dos imóveis e teria comparecido diversas vezes ao condomínio, inclusive por
meio da Forma Empreendimentos, para realizar consertos nas unidades e nas áreas comuns,
apresentando-se como responsável pela construção e pelos reparos. Relatou que o
condomínio enfrentava dificuldades financeiras decorrentes da inadimplência condominial e
dos gastos necessários à manutenção do empreendimento, afirmando não dispor de recursos
para arcar com a complementação das custas sem prejuízo das despesas ordinárias e dos
serviços urgentes. Mencionou débitos com administradora, portaria e CAERN, além de
orçamento para intervenção no sistema de gás, e requereu a concessão da gratuidade da
justiça ou, subsidiariamente, o recolhimento das custas ao final. O aditamento também indicou
novo endereço da Iracema Construtora e dos litisconsortes. Quanto aos fatos supervenientes e
aos pedidos urgentes, narrou que a fossa continuava transbordando, apesar de já deferida
tutela para reparo de impermeabilização, e que o condomínio passou a responder a
procedimento administrativo perante a SEMURB em razão do vazamento de água servida para
a via pública. Afirmou que, após acesso às plantas de instalações sanitárias e drenagem
pluvial, verificou possível ausência de sumidouros previstos no projeto, inexistência de tampas
de acesso, deficiência no sistema de drenagem e provável ligação inadequada da água servida
ao sistema pluvial. Relatou, ainda, que em 15/06/2017 foi constatado vazamento na tubulação
de gás, ocasionando interdição pelo Corpo de Bombeiros em razão de risco de explosão ou
incêndio. Disse que todos os moradores ficaram sem gás, que uma das torres sequer possuía
válvula de segurança, que gás e energia passavam pela mesma caixa, que os dutos utilizados
seriam inadequados, sem envelopamento ou proteção em concreto, e que havia sinais de
ferrugem corroendo a tubulação. O condomínio também afirmou que as janelas dos halls dos
blocos não possuíam grade ou tela de proteção, expondo crianças e adultos ao risco de queda.
Narrou que tais aberturas eram acessíveis a crianças e requereu a instalação imediata de
proteção em todos os halls dos 4 blocos, totalizando 12 janelas. No tocante à rede elétrica,
alegou que as caixas de inspeção não possuíam dreno eficiente, permitindo o acúmulo de
água junto aos fios, inclusive com cabos submersos. Acrescentou que havia fiação exposta em
diversos pontos do condomínio, inclusive em área próxima ao parquinho e à garagem, bem
como problemas na casa de bomba da piscina, na casa de bomba de água dos blocos e nos
disjuntores, com risco de curto-circuito, choque e incêndio. O aditamento também narrou a
necessidade de alojamento temporário dos moradores, às expensas da construtora, enquanto
fossem realizados os reparos urgentes no esgoto, sistema de combate a incêndio, sistema de
gás, sistema elétrico e grades de proteção, em local salubre e compatível com as unidades
habitacionais, para preservar a segurança dos residentes e de seus bens. Fora dos pedidos
urgentes, apontou a ausência de sistema de para-raios, a necessidade de verificação técnica
sobre sua obrigatoriedade, problemas no telhado por falta de adequada amarração das telhas,
queda de telhas durante períodos de vento, calçamento desnivelado e cedendo, rachaduras no
muro externo e altura supostamente insuficiente para segurança dos moradores. Também
relatou instalação incorreta ou obstrução dos drenos dos aparelhos de ar-condicionado,
subdimensionamento dos dutos de antena e internet, e má instalação das caixas d’água, sem
acesso adequado para limpeza e manutenção e com tampa impossibilitada de fechamento
correto. Ao final, requereu a complementação da tutela já deferida para obrigar a construtora a
reparar o sistema de esgoto, o sistema de combate a incêndio e o sistema de gás, bem como a
providenciar alojamento temporário aos moradores durante os reparos. Pediu a instalação de
grades ou telas de proteção nos halls, a correção das caixas de inspeção elétrica com
drenagem adequada, a organização da fiação exposta, a verificação e eventual instalação de
para-raios, a correção do telhado, o nivelamento do calçamento, a adequação e reparo do
muro externo, a instalação de novos drenos nos apartamentos, a ampliação dos dutos de
antena e internet, a adequação do local das caixas d’água e a entrega de todas as plantas
reais do condomínio, com regularização de eventuais divergências perante os órgãos
competentes. Requereu o bloqueio da quantia de R$ 150.000,00, que entendeu necessários
ao custeio dos serviços.
O aditamento foi recebido no Despacho de id. 11276716. No mesmo ato,
determinou-se a intimação da parte autora para quantificar o dano moral e adequar o valor da
causa.
Em nova petição de emenda no id. 11486016, a parte autora saneou as omissões
relativas ao pedido de indenização por danos morais, bem como complementou os fatos
narrados e dos requerimentos já formulados. Narrou que a ação versa sobre vícios
construtivos no condomínio, com pedido de correção dos defeitos e indenização, tendo o Juízo
determinado a complementação da fundamentação e da quantificação do dano moral
pleiteado. Relatou que, em atendimento ao despacho judicial, procedeu à emenda para
desenvolver o pedido de indenização por dano moral e, nesse contexto, trouxe à tona novo
problema identificado no empreendimento, consistente em irregularidade documental
relacionada ao “habite-se”. Informou que cada bloco do condomínio possui registro de "habite-
se" junto à municipalidade, porém, após consulta ao Corpo de Bombeiros, constatou que não
havia sido emitido Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB), documento essencial para
a regularidade da edificação, tendo sido identificada, inclusive, a situação “não conforme” em
processo de vistoria técnica. Afirmou que o Corpo de Bombeiros havia exigido diversas
adequações para a liberação do empreendimento e que tais documentos e projetos não
estavam disponíveis ao condomínio, uma vez que não houve entrega formal e completa da
obra. Destacou, ainda, que a ausência de regularização impactava diretamente a
habitabilidade e a regularidade do empreendimento, além de gerar insegurança quanto à
legalidade da ocupação. Acrescentou que, no curso das providências relacionadas ao sistema
de gás, foi identificado novo vício construtivo consistente no dimensionamento inadequado das
caixas de inspeção dos medidores de gás nos halls dos apartamentos, as quais não
comportam corretamente os equipamentos instalados. Informou que o condomínio havia obtido
orçamento para reparo do sistema de gás no valor de R$ 5.285,03, sem incluir mão de obra,
requerendo o ressarcimento desse valor pelos demandados. No tocante ao dano moral, narrou
que a má execução da obra e a ausência de solução dos problemas estruturais teriam causado
abalo à imagem e à reputação do condomínio, destacando que o vazamento de esgoto, visível
na área externa, gerava críticas da vizinhança e exposição negativa do empreendimento.
Relatou que os próprios moradores manifestavam insatisfação, enfrentavam dificuldades
financeiras decorrentes dos problemas, como a interrupção do fornecimento de gás, e
cogitavam deixar o local em razão das condições precárias. Afirmou que o conjunto de falhas
construtivas, a inexistência de regularização perante o Corpo de Bombeiros, os processos
administrativos e a percepção negativa do condomínio perante terceiros teriam comprometido
sua imagem institucional, reduzindo sua atratividade e confiabilidade. Sustentou que o
empreendimento deixou de representar um ambiente seguro e adequado à moradia, gerando
frustração e desgaste coletivo entre os condôminos. Quanto à quantificação do dano moral,
afirmou não ser possível estabelecer valor certo naquele momento, em razão da
impossibilidade de mensurar integralmente a extensão dos vícios construtivos e seus reflexos.
Sustentou que o valor da indenização deveria ser fixado com base no montante necessário
para a correção integral das obras e dos defeitos apurados, a ser definido após a realização de
perícia técnica. Também reiterou a dificuldade de atribuição de valor à causa, diante da
existência de vícios ocultos e da necessidade de apuração pericial para identificação completa
dos defeitos estruturais. Informou que novos problemas continuavam sendo descobertos, o
que inviabilizava a estimativa precisa do prejuízo total. Relatou, ainda, que procedeu ao
pagamento integral dos honorários periciais, mesmo diante das dificuldades financeiras do
condomínio, requerendo o ressarcimento da parcela correspondente pelos demandados.
Reiterou o pedido de gratuidade da justiça ou, alternativamente, o recolhimento das custas ao
final do processo, juntando extratos bancários para demonstrar a situação financeira. Ao final,
requereu o prosseguimento do feito com apreciação dos pedidos de tutela já formulados, a
análise do pedido de gratuidade da justiça, a citação dos demandados nos termos já indicados,
a inclusão e citação dos novos réus, a condenação ao ressarcimento dos valores gastos com o
sistema de gás, a realização de correções nas caixas de inspeção dos medidores de gás, a
concessão de prazo para apresentação de quesitos periciais, bem como a expedição de ofício
ao Ministério Público para ciência dos fatos narrados, especialmente quanto às irregularidades
constatadas no empreendimento.
Em mais uma petição de aditamento no id. 12460121, a parte autora noticiou que,
após o aditamento anterior, foram obtidos documentos que reforçavam o vínculo dos novos
demandados com a obra, especialmente indicando que a Forma Construtora, por intermédio
de Marcos André, teria atuado diretamente em procedimentos técnicos do condomínio,
inclusive na solicitação de sondagem que alterou o sistema de esgotamento sanitário.
Requereu, ainda, a inclusão de Mirela Magalhães Chaves no polo passivo, por sua condição
de proprietária da empresa responsável à época da construção. Relatou que persistia a
ausência de Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros, afirmando que o sistema de combate a
incêndio não havia sido concluído nem aprovado, inexistindo liberação para funcionamento do
condomínio, e que sequer havia acesso às plantas do sistema. Informou que o Corpo de
Bombeiros havia realizado vistoria técnica sem aprovação, indicando pendências não
solucionadas, e que o condomínio permanecia impossibilitado de regularizar a situação por
falta de documentos que estariam em poder dos demandados. Narrou, ainda, irregularidades
relacionadas ao licenciamento ambiental, sustentando que o projeto aprovado pelo órgão
ambiental não teria sido seguido, especialmente quanto ao sistema de esgotamento sanitário.
Afirmou que houve alteração do projeto com base em sondagem realizada em terreno diverso,
o que teria levado à adoção de solução inadequada, resultando em vazamentos de água
servida e prejuízos ambientais, além da necessidade contínua de esgotamento da fossa, sem
condições financeiras do condomínio para suportar tais custos. Relatou problemas na
concessão do “habite-se”, especialmente quanto ao bloco “C”, cuja liberação teria ocorrido sem
verificação do cumprimento das condicionantes técnicas relacionadas ao sistema sanitário.
Acrescentou que havia inconsistências quanto à regularidade do bloco “D”, cuja documentação
ainda não havia sido localizada, destacando que a ausência de AVCB comprometia a validade
das autorizações concedidas. Afirmou que persistiam vícios estruturais, dentre os quais
problemas no telhado, com telhas soltas e risco de queda, ausência de instalação adequada
de dutos para antena e internet, tendo sido utilizados conduítes inadequados, inexistência de
parede própria na área da piscina, que utilizava muro de imóvel vizinho, comprometimento
estrutural no teto do salão de festas, com sinais de deformação, e altura inferior do muro
externo em relação ao previsto no projeto. Diante disso, requereu o prosseguimento do feito
com apreciação dos pedidos já formulados, a análise da gratuidade da justiça, a citação dos
réus já indicados e dos novos demandados, inclusive Mirela Magalhães Chaves, a concessão
de prazo para juntada de documentos e laudos, a realização de esgotamento da fossa às
expensas dos demandados, a execução de todas as correções exigidas pelo Corpo de
Bombeiros, a responsabilização dos réus por eventuais irregularidades administrativas, a
adequação dos sistemas construtivos apontados, incluindo dutos, telhado, muro, piscina e
salão de festas, bem como a inclusão de quaisquer outros vícios que viessem a ser
constatados em perícia.
Na Decisão de id. 13383130, deferiu-se, em favor do autor, o benefício da justiça
gratuita, bem como deferiu-se parcialmente a tutela de urgência, determinando à parte ré: “a) a
realização dos serviços de reparo de impermeabilização da fossa e o regular funcionamento do
Sistema de Combate à Incêndio, conforme já determinado por este Juízo através da decisão
de ID. 7044984; b) a colocação das grades ou telas de segurança em todos os halls dos 04
(quatro) blocos do condomínio; e, c) os reparos necessários nas caixas de inspeção elétricas,
com a realização da drenagem facilitando o escape de água de modo a impedir o contato da
água, seja proveniente de chuvas ou do vazamento existente, com as caixas elétricas.”, sob
pena de multa. No que concerne ao pedido da realização dos reparos no sistema de gás do
condomínio, diante da notícia de que referido reparo já foi realizado, houve perda do objeto
quanto a tal pleito. Quanto ao pedido antecipatório que pretendia que a parte demandada
arcasse com as despesas decorrentes do deslocamento e alojamento dos condôminos durante
a realização de tais obras, o então juízo competente entendeu ser inviável o deferimento, posto
que não constou dos autos qualquer documentação apta a comprovar que a realização de tais
serviços colocaria em risco a integridade física dos condôminos ou que fosse necessária a
desocupação. Por fim, deferiu-se o pedido de aditamento da inicial, a inclusão de MIRELA
MAGALHÃES CHAVES no polo passivo do presente feito e a citação da FORMA
CONSTRUTORA, de MARCOS ANDRÉ MAGALHÃES CHAVES e de IRACEMA
CONSTRUTORA LTDA nos endereços já indicados.
A requerida Iracema Construtora Ltda – EPP apresentou contestação no id.
17114934. Preliminarmente, a ré Iracema Construtora Ltda. sustentou o esgotamento do prazo
de garantia da obra, afirmando que as áreas reclamadas pelo condomínio já haviam sido
entregues há mais de cinco anos antes da propositura da ação. Alegou que os projetos de
combate a incêndio e GLP foram aprovados em 13/10/2008, a licença ambiental foi emitida em
11/12/2008, os projetos foram aprovados pela municipalidade em 14/05/2009, o alvará de
construção expedido em 19/05/2009 e os “habite-se” concedidos em 30/03/2010 para o bloco
A, 27/12/2010 para o bloco B e área de lazer, 26/05/2011 para o bloco C e 13/03/2012 para o
bloco D. Defendeu que apenas o bloco D estaria dentro do prazo de garantia quando ajuizada
a ação, mas que os defeitos apontados não se localizariam nele, razão pela qual requereu o
reconhecimento da decadência. No mérito, afirmou que não procedia a narrativa autoral de
vícios ocultos ou defeitos estruturais no Condomínio Residencial Jardim Cohabinal I. Sustentou
que não praticou ato ilícito, que agiu conforme o contrato e as normas aplicáveis, e que as
alegações do condomínio seriam infundadas e desacompanhadas de prova idônea. Impugnou
o laudo técnico apresentado pelo autor, afirmando tratar-se de prova unilateral e imprestável.
Apontou inconsistências no documento, como referências ao Presídio Central de Porto Alegre/
RS, ao Residencial Maria José, à OAB/RS e ao CREA/RS, além de divergências de datas,
sustentando que o parecer teria sido copiado de outro estudo de caso e elaborado sem critério
técnico. A ré afirmou ter providenciado pareceres técnicos próprios, subscritos por
engenheiros, os quais demonstrariam que os vícios apontados inexistiam ou decorreriam da
falta de observância do plano de manutenção entregue pela construtora. Alegou que as
irregularidades narradas pelo autor foram refutadas nesses pareceres, acompanhados de
licenças ambientais, habite-se, certidões e memorial descritivo. Quanto ao auto de interdição
do Corpo de Bombeiros relativo à tubulação de gás, sustentou que o documento não
identificou a causa do vazamento e, portanto, não permitiria concluir que o problema decorreu
de vício construtivo. Defendeu que o sistema havia sido instalado conforme projeto aprovado
pelo Corpo de Bombeiros. Afirmou, ainda, que a autora não comprovou a existência de danos
materiais, ato ilícito ou nexo causal entre sua conduta e os problemas alegados. Sustentou que
eventuais danos não poderiam ser presumidos e que competia ao condomínio demonstrar de
forma efetiva os prejuízos patrimoniais reclamados. Quanto ao dano moral, alegou inexistir
prova de abalo moral indenizável ou de repercussão externa capaz de atingir a honra objetiva
do condomínio. Defendeu que os fatos narrados configurariam, quando muito, meros
aborrecimentos ou dissabores, insuficientes para justificar indenização, especialmente em
demandas envolvendo defeitos de construção. Ao final, requereu o acolhimento da preliminar
de decadência e, sucessivamente, a total improcedência dos pedidos, sob o argumento de que
eventuais problemas existentes no condomínio não decorreram de vício de construção nem de
ato ilícito praticado pela Iracema Construtora. Protestou pela produção de provas,
especialmente depoimento pessoal do representante do autor, oitiva de testemunhas, juntada
de documentos e perícias.
A litisconsorte passiva, Forma Empreendimentos Ltda, apresentou contestação
no id. 19086289. Preliminarmente, a ré Forma Empreendimentos Ltda. suscitou ilegitimidade
passiva ad causam, sustentando ausência de qualquer relação jurídica com o autor. Alegou
que não firmou contrato com os adquirentes das unidades, não participou da incorporação nem
da construção do Condomínio Residencial Jardim Cohabinal I, sendo este integralmente
concebido e executado pela Iracema Construtora Ltda. Destacou que sua inclusão no polo
passivo ocorreu apenas por aditamento, sem justificativa fática ou jurídica idônea, e que não
integra grupo econômico com a Iracema, nem possui qualquer vínculo societário com esta.
Afirmou, ainda, que eventual confusão decorreu apenas da semelhança nominal com outro
empreendimento por ela construído, denominado Jardim Cohabinal II, sem qualquer relação
com o objeto da demanda, acrescentando que à época da construção do condomínio autor
sequer atuava no mercado. Requereu, assim, a extinção do feito sem resolução do mérito em
relação a si. No mérito, sustentou a inexistência de responsabilidade civil, reiterando que não
participou da incorporação, construção ou comercialização do empreendimento, inexistindo
liame contratual ou legal com o autor. Alegou que eventual responsabilidade pelos vícios
construtivos seria exclusiva de terceiro, no caso, a Iracema Construtora, responsável pela
obra. Defendeu que não praticou qualquer ato ilícito e que não poderia ser compelida a reparar
defeitos de construção de obra que não executou. Afirmou, ainda, que não há qualquer prova
de sua participação nos fatos narrados, nem indícios de confusão patrimonial, desvio de
finalidade ou qualquer circunstância que autorizasse sua responsabilização indireta. Reforçou
que a mera semelhança de nomes entre empreendimentos não configura fundamento para
imputação de responsabilidade, nem autoriza a formação de solidariedade entre empresas
distintas. Requereu, em sede de tutela de urgência, sua imediata exclusão do polo passivo,
sob o argumento de que a manutenção indevida na demanda lhe acarretaria prejuízos,
inclusive quanto à obtenção de certidões e operações financeiras. Ao final, pediu o
acolhimento da preliminar de ilegitimidade passiva, com extinção do processo em relação a si,
ou, subsidiariamente, a total improcedência dos pedidos.
A seguir, sobreveio decisão proferida nos autos do agravo de instrumento sob nº
0800464-32.2018.8.20.0000, interposto pela Forma Empreendimentos Ltda, deferindo a tutela
recursal e afastando, por hora, a agravante de cumprir as determinações contidas na decisão
que deferiu a tutela de urgência, ante a provável ilegitimidade passiva da referida empresa (id.
19771016). Por outro lado, o TJRN, ao apreciar o mérito, negou provimento ao recurso,
mantendo-se a decisão do juízo após reconhecer a legitimidade passiva da agravante Forma
Empreendimentos Ltda (id. 40972122).
O litisconsorte passivo Marcos André Magalhães Chaves apresentou sua
contestação no id. 24177257. Preliminarmente, Marcos André Magalhães Chaves suscitou
ilegitimidade passiva, sustentando que os vícios apontados na ação diriam respeito a
empreendimento construído pela Iracema Construtora Ltda., e que eventual reparação deveria
ser buscada contra a construtora, não contra ele. Alegou que sua inclusão no polo passivo
decorreu apenas do fato de ser filho do proprietário da Iracema e de ter recebido valores em
nome da empresa, circunstâncias que, segundo afirmou, não o tornariam sócio, construtor,
responsável técnico ou garantidor da obra. Afirmou que atuava apenas como preposto da
Iracema, intermediando situações com consumidores, e que os valores eventualmente
recebidos eram repassados à contabilidade da empresa. Negou ter executado obras, assumido
responsabilidade técnica, integrado o quadro societário da Iracema ou da Forma
Empreendimentos à época da construção, ou praticado qualquer ato ilícito relacionado ao
empreendimento. Requereu, por isso, a extinção do processo sem resolução do mérito em
relação a si ou, subsidiariamente, sua substituição pela Iracema Construtora Ltda. No mérito,
reiterou a ausência de responsabilidade pessoal pelos fatos narrados, afirmando que somente
quem praticou eventual ato ilícito poderia responder pela reparação. Sustentou que a parte
autora não apresentou prova mínima de sua participação na construção ou na garantia do
condomínio, sendo insuficiente sua condição de filho do proprietário da construtora ou de
preposto. Impugnou o laudo técnico apresentado pelo autor, afirmando que se tratava de prova
unilateral e imprestável. Apontou inconsistências no documento, como referências a presídio
em Porto Alegre/RS, ao Residencial Maria José, à OAB/RS e ao CREA/RS, além de
divergências de datas, sustentando que o laudo teria sido copiado de outro estudo de caso e
não comprovaria os vícios alegados. Também negou a existência de danos materiais e morais
indenizáveis, afirmando que não houve demonstração de ato ilícito, dano ou nexo causal entre
sua conduta e os prejuízos alegados. Sustentou que a autora não comprovou prejuízo
patrimonial, tampouco abalo moral ou repercussão externa apta a justificar indenização. Ao
final, requereu o acolhimento da preliminar de ilegitimidade passiva e, sucessivamente, a total
improcedência dos pedidos. Protestou pela produção de provas, especialmente depoimento
pessoal do representante do autor, oitiva de testemunhas, juntada de documentos e perícias.
Por fim, a requerida Mirela Magalhães Chaves Aragão apresentou contestação no
id. 27542135. Preliminarmente, Mirela Magalhães Chaves Aragão sustentou o fim do prazo de
garantia da obra, afirmando que os vícios apontados pelo condomínio diziam respeito a áreas
comuns e externas já entregues há mais de cinco anos antes da propositura da ação. Alegou
que os projetos e licenças foram aprovados entre 2008 e 2009, que os “habite-se” dos blocos
foram expedidos entre 2010 e 2012, e que apenas o bloco D ainda estaria dentro do prazo de
garantia, embora os defeitos narrados não se localizassem nele. No mérito, negou a
procedência das alegações autorais, afirmando que os problemas indicados não configurariam
vícios ocultos ou defeitos estruturais de solidez. Sustentou que nem ela nem a Iracema
Construtora teriam praticado ato ilícito, bem como que a obra teria observado o contrato e as
normas aplicáveis. Impugnou o laudo técnico apresentado pelo autor, afirmando tratar-se de
prova unilateral e imprestável, com inconsistências como referências ao Presídio de Porto
Alegre/RS, ao Residencial Maria José, à OAB/RS e ao CREA/RS, além de divergências de
datas. Alegou que os pareceres técnicos apresentados pela defesa da Iracema demonstrariam
que os vícios não existiam ou decorreriam da falta de manutenção pelo condomínio, e que o
auto de interdição do Corpo de Bombeiros não identificava a causa do vazamento de gás.
Mirela também sustentou ilegitimidade passiva, afirmando que se retirou da Iracema
Construtora, com averbação do aditivo contratual em 12/08/2016, e que, após sua saída, não
teve ingerência sobre os contratos ou atividades da empresa. Defendeu que não havia prova
de sua responsabilidade direta pelos fatos narrados. Afirmou, ainda, que não estavam
preenchidos os requisitos para desconsideração da personalidade jurídica, pois não haveria
abuso de personalidade, desvio de finalidade, confusão patrimonial, dissolução irregular,
insolvência ou ausência de patrimônio da empresa. Sustentou que o autor não apresentou
prova ou indício de correlação pessoal da contestante com os vícios apontados. Quanto aos
danos materiais e morais, alegou ausência de ato ilícito, dano e nexo causal. Sustentou que o
autor não comprovou prejuízo material nem dano moral indenizável, afirmando que eventuais
transtornos decorrentes de defeitos de construção não configurariam, por si só, abalo moral
reparável. Ao final, requereu o acolhimento das preliminares e, subsidiariamente, a total
improcedência dos pedidos. Protestou pela produção de provas e pediu que as intimações
fossem realizadas exclusivamente em nome de seu advogado indicado.
Proposta de honorários periciais no id. 26492858.
A ré Iracema Construtora Ltda - EPP indicou o assistente técnico no id. 30387574
e na manifestação de id. 33748359, defendeu que o valor proposto pelo perito (R$ 9.000,00) é
discrepante com o valor arbitrado pelo juízo (R$ 880,00).
A Forma Empreendimentos Ltda também requereu a redução do valor proposto
(id. 34642664).
JÁ o condomínio, instado a se manifestar sobre a proposta de honorários,
peticionou no id. 33608733 para reiterar o pedido de tutela cautelar de urgência, afirmando que
o empreendimento representava risco à incolumidade pública, com potencial de disseminação
de vetores de doenças, destacando que o condomínio não possuía capacidade técnica para
solucionar problemas construtivos. Relatou que órgãos públicos já teriam constatado
irregularidades, inclusive com aplicação de penalidades, sem que os promovidos adotassem
providências. Afirmou que apenas um bloco teria sido vistoriado pelo Corpo de Bombeiros,
sem aprovação, inexistindo licença para os demais, e que já teria ocorrido foco de incêndio no
local, controlado pelos próprios condôminos, havendo risco de agravamento em caso de
incêndios maiores. Acrescentou que o sistema de esgotamento sanitário estaria causando
riscos à saúde dos moradores e da comunidade, com exposição a doenças. Diante disso,
requereu que os demandados fossem compelidos a realizar obras de adequação do sistema
de esgoto e drenagem conforme condicionantes ambientais, bem como a executar
corretamente o sistema de combate a incêndio, sob pena de multa, reiterando pedidos já
formulados anteriormente e vinculando-os à necessidade de proteção da saúde e segurança
dos moradores. No tocante às provas, informou a juntada de parecer do CREA/RN, o qual
apontaria responsabilidade do construtor pelo descumprimento de condicionantes ambientais e
falhas na execução dos sistemas de drenagem e combate a incêndio, além da ausência de
licenciamento junto ao Corpo de Bombeiros. Relatou que o referido órgão também teria
indicado possível responsabilização do construtor no âmbito ético-profissional. Acrescentou a
juntada de laudo de vistoria do CREA/RN, que teria identificado inconformidades no sistema de
esgotamento sanitário, como ausência de sumidouro, falhas no sistema de combate a
incêndio, inadequações nos compartimentos de gás e outras irregularidades técnicas.
Informou, ainda, a juntada de auto de infração e parecer ambiental, indicando descumprimento
de condicionantes da licença ambiental, com consequente responsabilização da construtora.
Quanto à perícia judicial, narrou que foi determinada a realização de prova técnica com rateio
dos honorários entre as partes, tendo o autor arcado integralmente com o valor inicial.
Informou a existência de saldo a complementar e requereu que os promovidos fossem
compelidos a pagar suas respectivas cotas, a fim de viabilizar o regular prosseguimento da
prova pericial. Ao final, requereu a juntada dos documentos mencionados, a consideração do
cálculo de complementação dos honorários periciais, a reanálise do pedido de tutela de
urgência e o regular prosseguimento do feito.
Na petição de id. 35528357, a parte autora requereu a juntada do laudo pericial
de id. 35528446, confeccionado nos autos de nº 0812027-30.2017.405.8400, a título de prova
emprestada, por ter sido realizada nas dependências do condomínio-autor, em ação movida
por condôminos em face da Caixa Econômica Federal e a Caixa Seguradora S/A.
Através do despacho de id. 38498316, o então Juízo competente determinou
dentre outras diligências, o pronunciamento da parte demandada acerca do pedido de
utilização do laudo pericial elaborado no processo nº 0812027-30.2017.405.8400, bem como a
necessidade da produção de outras provas, além da perícia técnica designada.
Réplicas nos ids. 39540626, 39540635, 39540646 e 39540757.
A parte demandada IRACEMA CONSTRUTORA LTDA – EPP, por sua vez,
através da petição de id. 41230891, apresentou manifestação quanto ao pedido de utilização
de prova emprestada, formulado pela parte autora.
Na Decisão de id. 42601920, foi indeferido o pedido de utilização do citado laudo
técnico como meio de substituição a prova técnica pericial determinada pelo Juízo.
Determinou-se, ainda, a realização de perícia por profissional cadastrado no NUPEJ.
A perita apresentou proposta no id. 46757389, sendo o valor depositado
integralmente pela ré Iracema Construtora Ltda-EPP (id. 47592759).
Laudo pericial apresentado no id. 54712679.
Houve manifestação ao laudo nos ids. 55180212, 56112451, 56186418.
Resposta do perito no id. 61687743 e no id. 66738298 sobre os esclarecimentos
requeridos.
Alvará de transferência dos honorários periciais no id. 80352472.
Na manifestação sobre a complementação do laudo pericial, o Condomínio
Residencial Jardim Cohabinal I concordou parcialmente com as conclusões do perito e
requereu providências para reparação dos vícios construtivos apontados. Inicialmente, afirmou
que concordava com o laudo pericial no tocante à identificação dos vícios construtivos,
especialmente quanto às conclusões relativas à necessidade de reparo do muro de delimitação
e do telhado, requerendo que tais correções fossem determinadas liminarmente, sob pena de
multa. Relatou que, quanto aos demais vícios construtivos apontados pelo perito, ainda que
classificados como não estruturais, também deveriam ser objeto de reparo, diante da
verossimilhança das alegações e da confirmação técnica. Nesse sentido, reiterou a
necessidade de correção de falhas como ausência de vergas e contravergas nas janelas,
inexistência de telas de amarração de alvenaria, irregularidades nos shafts dos blocos e
ausência de elementos adequados nas calçadas, com risco de acidentes. Requereu, ainda, a
complementação da perícia, mediante designação de especialistas em áreas específicas,
como sistema de gás canalizado, combate a incêndio, instalações hidrossanitárias, sistemas
elétricos, proteção contra descargas atmosféricas e regularização de obras, ou profissional
apto a responder integralmente aos quesitos pendentes, às expensas dos réus. Ao final,
reiterou integralmente os pedidos formulados na petição inicial e em sua emenda, requerendo
providências judiciais para correção de todos os vícios construtivos identificados, inclusive
telhado e muros, sob pena de multa diária. Destacou que os problemas persistiam desde a
entrega do empreendimento, ocasionando transtornos aos moradores, como mau cheiro,
acúmulo de água, falhas no sistema de gás, riscos à segurança, ausência de proteção em
aberturas, desnivelamento de estruturas e fissuras em paredes e tetos (id. 72159742).
JÁ a ré Iracema Construtora Ltda - EPP informou que havia indicado assistente
técnico nos autos, com o objetivo de acompanhar os atos processuais e participar da instrução,
sobretudo em razão da natureza técnica da controvérsia. Sustentou que, diante do conteúdo
do laudo pericial, seria imprescindível a oitiva do perito judicial e do assistente técnico em
audiência de instrução e julgamento. Afirmou que seu assistente técnico já havia produzido
parecer técnico no sentido da regularidade da obra e da inexistência dos vícios apontados pelo
autor, razão pela qual defendeu a necessidade de produção de prova oral, incluindo o
depoimento pessoal das partes e a oitiva de testemunhas, para demonstrar a correção da
execução do empreendimento. Alegou, nesse contexto, que não seria adequado o julgamento
imediato do processo, sem a realização de instrução probatória. Impugnou, ainda, as
conclusões do perito quanto à suposta omissão e prevaricação da SEMUR na concessão do
“habite-se”, sustentando que não concordava com tal afirmação. Defendeu que o órgão
municipal apenas autorizou a emissão do documento em razão da conformidade da obra com
as normas técnicas aplicáveis, destacando que os atos administrativos gozam de presunção
de veracidade e não foram questionados nas vias próprias. Diante disso, requereu a oitiva dos
engenheiros e técnicos responsáveis pela emissão do “habite-se”, a fim de comprovar a
regularidade da obra, sob pena de cerceamento de defesa. Requereu, ao final, a designação
de audiência de instrução e julgamento para oitiva do perito judicial, do assistente técnico da
ré, das partes, de testemunhas e dos profissionais da SEMUR, bem como a expedição de
ofício ao referido órgão para identificação desses agentes públicos.
A seguir, determinou-se a designação de audiência de instrução.
Róis de testemunhas apresentados nos ids. 78004222 e 78487696.
Designada audiência de instrução, foram ouvidos os declarantes CINTIA DA
SILVA ROCHA MEYNBENG, FRANCIALDO CASSIO DA ROCHA, REGINALDO LUIS
RIBEIRO REGIS e FABIO ALEXANDRE MAFRA GUEDES, assim como a testemunha ANA
MICHELE DE FARIAS CABRAL (id. 83350406).
Alegações finais nos ids. 85814172, 85860706 e 85899648.
Remetidos os autos para julgamento pelo Grupo de Apoio às Metas do CNJ,
observou-se os presentes autos se encontram conexos com a ação de n° 0806844-
59.2017.8.20.5124, havendo determinação, naquele feito, de suspensão dos presentes autos
até a conclusão daquela demanda, o que já teria ocorrido.
Era o importante para relatar. Fundamento e decido.
II – FUNDAMENTAÇÃO
Encerrada a fase instrutória e apresentadas as alegações finais pelas partes, os
autos encontram-se aptos a julgamento. Registro, de início, que a presente demanda será
julgada simultaneamente com as ações conexas de nº 0806844-59.2017.8.20.5124 e
0845412-28.2017.8.20.5001, uma vez que todas já se encontram conclusas para sentença,
impondo-se solução unitária e harmônica, diante da identidade fático-jurídica subjacente às
demandas.
Assim, a suspensão deverá ser levantada, devendo o feito ter o regular
prosseguimento com a prolação da sentença.
Passo ao exame das preliminares de ilegitimidade passiva suscitadas pelos réus
Forma Empreendimentos Ltda. e Marcos André Magalhães Chaves.
II.1 – Da ilegitimidade passiva:
Segundo o art. 17 do CPC, para propor e responder uma ação é necessário que a
parte detenha legitimidade para a causa. Essa condição da ação consiste na existência de um
vínculo entre os sujeitos da demanda e a situação jurídica afirmada em juízo, ou seja, ela
representa a pertinência subjetiva da lide. Em outras palavras, a legitimidade pode ser definida
como a titularidade ativa e passiva frente ao direito invocado, assim compreendida, quanto ao
Autor, aquele que se diz titular do direito afirmado na inicial e, quanto ao Réu, aquele que
possui uma relação correspondente ao referido direito.
Para análise das condições da ação, a jurisprudência do STJ adota a teoria da
asserção, segundo a qual a preliminar deve ser identificada na relação material
hipoteticamente narrada na petição inicial, sem se perquirir, ainda, sobre a existência da
efetiva responsabilidade da reclamada, o que deve ficar reservado ao mérito da causa.
Segundo a teoria da asserção, a legitimação é aferida conforme a narrativa
(causa de pedir) apresentada na petição inicial, exigindo-se tão somente que haja uma
correlação entre as pessoas indicadas na relação de direito material e aquelas que figuram nos
polos da ação. Acresça-se que a efetiva confirmação dos fatos e a existência do direito
postulado são questões afetas ao mérito, que em nada maculam a legitimidade para a causa.
Sobre o tema, observe-se a lição de Luiz Guilherme Marinoni:
Para esta teoria, a análise das condições da ação não deve ser feita com instrução
probatória, isto é, o juiz não deve paralisar o processo para produzir prova para
verificar se as condições da ação estão presentes, de modo que esta verificação deve
ser feita apenas à luz do que foi afirmado junto da inicial. O que importa é a afirmação
do autor, e não a sua correspondência com a realidade, pois isso já seria um problema
de mérito. (MARINONI, Luiz Guilherme. Novas Linhas do Processo Civil. 3. ed. São
Paulo: Malheiros, p. 212)
Na hipótese em tela, a ré Forma Empreendimentos Ltda. sustentou sua
ilegitimidade passiva ad causam, ao argumento de que não firmou contrato com os adquirentes
das unidades, não participou da incorporação nem da construção do Condomínio Residencial
Jardim Cohabinal I, sendo este integralmente concebido e executado pela Iracema Construtora
Ltda. Alegou, ainda, que sua inclusão no polo passivo ocorreu apenas por aditamento, sem
justificativa fática ou jurídica idônea, e que não integraria grupo econômico com a Iracema,
tampouco possuiria vínculo societário com esta, afirmando que eventual confusão decorreria
apenas da semelhança nominal com outro empreendimento por ela construído, denominado
Jardim Cohabinal II.
A preliminar, contudo, não comporta acolhimento.
Com efeito, a questão já foi submetida ao Egrégio Tribunal de Justiça do Rio
Grande do Norte no julgamento do agravo de instrumento nº 0800464-32.2018.8.20.0000, no
qual, ao apreciar o mérito recursal, reconheceu a legitimidade passiva da Forma
Empreendimentos Ltda., sob o fundamento de que havia elementos indicativos de sua
participação na construção e venda do empreendimento Jardim Cohabinal I, conforme decisão
acostada ao id. 40972122.
Naquela oportunidade, constatou-se, ainda, que o engenheiro técnico
responsável pelos empreendimentos Jardim Cohabinal I e Jardim Cohabinal II foi o Sr.
Edmilson Chaves e Silva, atualmente proprietário da Iracema Construtora Ltda., bem como que
nos atos constitutivos da Forma constava como primeiro endereço a Rua José Cordeiro Lopes,
nº 130, Parnamirim/RN, exatamente o mesmo endereço do condomínio autor. Além disso, o
encarte publicitário acostado aos autos fez menção às duas empresas em parceria, divulgando
o sucesso de vendas do empreendimento Jardim Cohabinal I, com a afirmação de venda de
100% da primeira etapa e posterior lançamento do segundo empreendimento, também
denominado Jardim Cohabinal II.
Dessa forma, não se verifica manifesta ausência de pertinência subjetiva entre a
Forma Empreendimentos Ltda. e a relação jurídica controvertida. Ao contrário, há elementos
mínimos de vinculação fática entre a referida empresa e o empreendimento discutido,
suficientes para justificar sua permanência no polo passivo, sem prejuízo de posterior exame,
no mérito, acerca da extensão de eventual responsabilidade.
Rejeito, pois, a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pela Forma
Empreendimentos Ltda.
Quanto ao réu Marcos André Magalhães Chaves, este também suscitou
ilegitimidade passiva, sustentando que os vícios apontados diriam respeito a empreendimento
construído pela Iracema Construtora Ltda., e que eventual reparação deveria ser buscada
contra a construtora, não contra ele. Alegou que sua inclusão no polo passivo decorreu apenas
do fato de ser filho do proprietário da Iracema e de ter recebido valores em nome da empresa,
circunstâncias que, segundo afirmou, não o tornariam sócio, construtor, responsável técnico ou
garantidor da obra. Afirmou, ainda, que teria atuado apenas como preposto da Iracema,
intermediando situações com consumidores.
Ocorre que as alegações formuladas pelo autor indicaram que Marcos André
Magalhães Chaves teria atuado diretamente em tratativas relacionadas ao empreendimento,
teria recebido valores de adquirentes, comparecido ao condomínio para tratar de reparos e,
ainda, mantido relação com as empresas envolvidas na construção e comercialização das
unidades. Assim, não se mostra patente sua ilegitimidade à luz da narrativa autoral, devendo a
efetiva existência, ou não, de responsabilidade pessoal ser examinada no mérito.
Isso posto, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada por Marcos
André Magalhães Chaves.
Superadas as preliminares, passo ao exame da prejudicial de mérito arguida.
II.2 – Da decadência/prescrição:
As rés Iracema Construtora Ltda. e Mirela Magalhães Chaves sustentaram o
esgotamento do prazo de garantia da obra, afirmando que as áreas reclamadas pelo
condomínio já haviam sido entregues há mais de cinco anos antes da propositura da ação.
Alegaram que os projetos de combate a incêndio e GLP foram aprovados em 13/10/2008, a
licença ambiental foi emitida em 11/12/2008, os projetos foram aprovados pela municipalidade
em 14/05/2009, o alvará de construção expedido em 19/05/2009 e os “habite-se” concedidos
em 30/03/2010 para o bloco A, 27/12/2010 para o bloco B e área de lazer, 26/05/2011 para o
bloco C e 13/03/2012 para o bloco D. Defenderam que apenas o bloco D estariam dentro do
prazo de garantia quando ajuizada a ação, mas que os defeitos apontados não se localizariam
nele, razão pela qual requereram o reconhecimento da decadência.
Com efeito, a matéria foi exaustivamente debatida nas instâncias superiores. A
decisão do Superior Tribunal de Justiça no Agravo em Recurso Especial nº 2892629/SP
pacificou o entendimento de que, em casos de pretensão indenizatória por vícios construtivos,
a responsabilidade é de natureza contratual. Assim, o prazo prescricional aplicável é o
decenal, previsto no artigo 205 do Código Civil.
No caso, a pretensão do autor consiste em reparação de danos decorrentes de
inadimplemento contratual por parte da construtora, que teria entregado o imóvel com defeitos,
não havendo que falar em escoamento de prazo decadencial.
Considerando que a entrega da última fase do empreendimento ocorreu em 2012
e a presente ação foi ajuizada em 2016, não há que se falar em decadência.
Registre-se que o prazo de garantia previsto no artigo 618 do Código Civil, de
cinco anos, refere-se à responsabilidade objetiva do empreiteiro pela solidez e segurança da
obra. Uma vez constatado o vício dentro desse quinquênio, o dono da obra dispõe de um
prazo decadencial para ajuizar a ação. No entanto, quando o dano, ainda que se manifeste
após esse período, decorre de uma falha estrutural ou de concepção que afeta a segurança do
empreendimento, a pretensão do adquirente não se esgota. Passa a ser uma pretensão de
natureza reparatória, fundada no inadimplemento contratual do construtor, que tem o dever de
entregar uma obra sólida e segura. Para essa pretensão indenizatória, aplica-se o prazo
prescricional geral de dez anos, previsto no artigo 205 do Código Civil.
Isso posto, rejeito a prejudicial de mérito arguida e passo ao exame do mérito da
causa.
II.3 – Do mérito.
Cinge-se o mérito à verificação da existência de vícios construtivos no
Condomínio Residencial Jardim Cohabinal I, bem como à apuração da responsabilidade dos
réus pelos defeitos apontados e à eventual obrigação de repará-los e indenizar os danos
decorrentes.
Inicialmente, pontuo que incidem sobre o presente caso as normas insculpidas
pelo Código de Defesa do Consumidor. Não ignoro que a presente demanda envolve relação
jurídica estabelecida entre condomínio edilício, ente despersonalizado, e pessoas jurídicas
atuantes no ramo da construção civil, o que, em tese, poderia afastar a incidência direta da
legislação consumerista.
Entretanto, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, em entendimento
consolidado, adota a teoria finalista mitigada, admitindo a aplicação do Código de Defesa do
Consumidor às pessoas jurídicas que, embora não se enquadrem no conceito clássico de
consumidor final, demonstrem vulnerabilidade técnica, jurídica ou informacional em face do
fornecedor.
No caso em exame, verifica-se a manifesta hipossuficiência do condomínio autor,
especialmente sob o aspecto técnico e informacional, uma vez que não detém conhecimentos
especializados na área de engenharia e construção civil, nem acesso aos elementos técnicos
do empreendimento, circunstância que o coloca em posição de desvantagem frente às
empresas demandadas.
Ademais, as requeridas, na qualidade de construtoras e participantes da cadeia
de produção do empreendimento imobiliário, enquadram-se no conceito de fornecedoras,
enquanto o Condomínio Residencial Jardim Cohabinal I, representando a coletividade dos
adquirentes das unidades habitacionais, equipara-se a consumidor, nos termos dos arts. 2º e
3º do Código de Defesa do Consumidor.
A responsabilidade da construtora por defeitos na obra é, portanto, de natureza
objetiva, conforme dispõem os artigos 12 e 14 do referido diploma legal, o que significa que
respondem, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos.
Para se eximir de sua responsabilidade, a ré deveria comprovar uma das
excludentes de nexo causal, quais sejam, a inexistência do defeito, a culpa exclusiva do
consumidor ou de terceiro. Contudo, não foi o que ocorreu nos autos.
A prova técnica produzida nos autos confirmou a existência de diversos vícios
construtivos no empreendimento. O laudo pericial de id. 54712679 constatou fissuras em
esquadrias do salão de festas, atribuídas à ausência de vergas e contravergas; fissuras no
forro de gesso; fissuras na entrada do bloco “A”, decorrentes da ausência de tela de amarração
de alvenaria; fissuras nos shafts dos blocos, relacionadas à ausência de vergas, contravergas
e telas de amarração; trincas em calçadas, decorrentes da ausência de junta de encontro e
barras de transferência; irregularidades no muro de delimitação do terreno, com utilização
inadequada de vigotas pré-moldadas em substituição a pilaretes, ausência de cinta de
amarração e ausência de fundação de sustentação; bem como falhas graves no sistema de
sustentação do telhado, com pontaletes desordenados, berços irregulares, ausência de mãos
francesas, fixações inadequadas e distância insuficiente entre o telhado e a caixa d’água.
Na conclusão do laudo, o perito consignou que a estrutura das edificações
apresentava manifestações patológicas que, em regra, não comprometiam a integridade
estrutural global, sendo em sua maioria de cunho estético ou vícios construtivos sanáveis.
Ressalvou, contudo, que os problemas relacionados ao muro de delimitação da propriedade e
ao sistema de sustentação do telhado exigiam reparos imediatos, a fim de evitar acidentes aos
usuários do empreendimento.
A complementação pericial de id. 66738298 reforçou a existência de falhas
construtivas relevantes. O perito respondeu que a construtora não construiu o condomínio
conforme o projeto inicial, normas técnicas e licenças expedidas pelos órgãos competentes;
afirmou que a entrega do empreendimento sem AVCB aprovado evidenciava negligência;
reconheceu que a inexistência de reserva de água para incêndio e a inoperância do sistema de
combate a incêndio colocavam em risco a estrutura física do imóvel, a vida dos moradores e os
bens existentes nas unidades; e confirmou que a não execução de pontos de hidrantes
externos também expunha o condomínio e seus moradores a risco.
Também na complementação pericial, restou consignado que a ausência de
sumidouros poderia trazer problemas de saúde e ambientais aos moradores e à vizinhança,
embora o perito tenha ressalvado a impossibilidade de confirmar integralmente a execução do
sistema de esgoto sem intervenções destrutivas. Reconheceu-se, ainda, que a ausência de
proteção ou isolamento das tubulações de gás favorecia a oxidação e poderia ocasionar
vazamentos ao longo do tempo; que o telhado foi executado com sustentação inadequada e
sem travamento suficiente, podendo gerar risco de desmoronamento; que a altura do telhado
dificultava a abertura e limpeza das caixas d’água; que as aberturas dos halls deveriam conter
janelas, grades ou telas de proteção; e que os muros não respeitavam normas técnicas, sendo
as fissuras decorrentes de erro construtivo e com risco de desmoronamento.
A prova documental também corroborou a narrativa autoral. Desde a petição
inicial, o autor instruiu o feito com relatório técnico e fotografias indicando fissuras, trincas,
infiltrações, problemas de esgotamento e deficiência no sistema de combate a incêndio.
Posteriormente, foram juntados documentos relativos ao Corpo de Bombeiros, inclusive auto
de interdição e autos de notificação, nos ids. 11164349, 11486104, 11486187, 11486231,
11486384 e 11486391, os quais evidenciam a ausência de regularidade do sistema de
prevenção e combate a incêndio. Também foram acostados auto de infração e demais
documentos relacionados a procedimentos ambientais, parecer da Secretaria de Saúde,
vistoria do CREA/RN e documentos administrativos sobre o sistema de esgotamento sanitário
e drenagem, especialmente nos ids. 33608906, 33608918, 33608943, 33608967, 33608971 e
33608999.
A gravidade das irregularidades administrativas foi reforçada pela prova oral.
Os declarantes Cíntia da Silva Rocha Meynbeng, Francialdo Cássio da Rocha,
Reginaldo Luis Ribeiro Regis e Fábio Alexandre Mafra Guedes relataram problemas
persistentes de fossa, mau cheiro, água servida, proliferação de insetos, vazamento de gás,
infiltrações, rachaduras, falhas elétricas, deficiência no telhado e ausência de providências
eficazes pela construtora, conforme ata de audiência de id. 83350406. Tais relatos guardam
coerência com os documentos juntados e com a perícia judicial. Vejamos (depoimento não
literal):
CINTIA DA SILVA ROCHA MEYNBENG: (…) que mora no local; que mora lá desde
2017; que o condomínio se localiza no Jardim Cohabinal I; que atualmente ainda mora
no local; que aconteceram diversos problemas de estrutura, paredes rachadas,
problemas com o material de encanamento de gás; que tiveram um problema
seríssimo com relação a isso; que tem uma fossa a céu aberto; que os disjuntores não
condizem com o porte do condomínio; que não sabe como aquilo ali foi liberado para
moradia; que tem rachaduras na parede e infiltrações que partem da laje; que as
rachaduras apareceram mais ou menos dois ou três anos após a entrega do
apartamento; que não sabe a qualidade da água que tem no imóvel por causa do
problema com a fossa; que o buraco começou pequeno; que desde que comprou o
imóvel a fossa já tinha problemas; que o condomínio tem proliferação de mosquitos e
ratos; que a situação de quem trabalha na guarita do prédio é insalubre; que o
condomínio buscou tratativas com a construtora, mas eles se negaram; que o
condomínio tem piscina e há um vazamento; que a piscina está esvaziando e não
sabe para onde está indo a água; que o salão de festas tem várias rachaduras, do teto
até embaixo; que ninguém frequenta aquele lugar; que tiveram um problemas grave de
vazamento de gás nos apartamentos; que o problema foi construtivo e atribuiu a
responsabilidade à Iracema; que não sabe como o Corpo de Bombeiros liberou o
“habite-se”; que tiveram várias reuniões com relação à isso; que a construtora agiu de
má-fé com as pessoas que compraram (...).
FRANCIALDO CASSIO DA ROCHA: (…) que mora no condomínio Jardim Cohabinal
há cerca de 10 anos; que já foi síndico do condomínio; que o condomínio começou a
apresentar problemas com a fossa que não tinha capacidade para suportar os dejetos;
que entrou em contato com a construtora para que fossem feitos os reparos e nada foi
feito; que no decorrer do período aconteceram outros problemas; que na sua unidade
mesmo tem infiltração, rachaduras; que o gás estourou e precisou fazer a troca do
sistema de gás, parte elétrica; que o telhado estava caindo; que são inúmeras
situações no condomínio em si; que sempre foi procurada a construtora; que inclusive
enviou e-mail para a construtora e falou com o Sr. Edimilson, na época responsável;
que lembra de ser sido feito alguma coisa lá, mas não foi foram sanados todos os
problemas; que o condomínio foi construído em área de alagadiço; que a fossa foi
construída na saída dos carros e, além de ser subdimensionada, ela enche com os
dejetos e com a água que infiltra para dentro da fosse; que existem vários vícios; que
o da fossa é o mais sério, pois até hoje se joga água servida; que o condomínio é
conhecido como “condomínio da merda”; que todas as unidades apresentam fissuras;
que todo mundo sabia que as unidades foram adquiridas da Iracema e quem a
representada era o Sr. Edimilson, engenheiro; que o filho dele também era o
engenheiro responsável; que os contatos que teve quando foi síndico foi com a
Iracema; que comprou a unidades após três anos da construção; que não teve contato
com a Forma e não teve relação contratual com ela (...).
REGINALDO LUIS RIBEIRO REGIS: (…) que é morador do condomínio Jardim
Cohabinal I; que comprou o imóvel na planta, antes de 2008; que a previsão de
entrega era em 2009; que a compra foi feita com a Construtora Iracema; que a
empresa Forma não apareceu em nenhum momento; que o grande problema é a
questão da água servida e da fossa; que desde 2009 comprou o apartamento e
alugou; que, ao retornar para morar, em 2013, cerca de dois anos depois a fossa
começou a apresentar problemas com água saindo pelo sumidouro e pelo
estacionamento; que o problema com mau cheiro persiste até o presente momento;
que existe a fossa e uma saída de água para a rua que traz mau cheiro para o
condomínio; que teve problemas com a questão da antena e a parte da fiação; que
sua unidade não tem problemas estruturais; que nas áreas comuns não conseguiu
perceber; que é difícil ir no salão de festas; que sabe que o gesso está caindo; que
não tem visto rachadura no condomínio nem na piscina; que em nenhum momento a
construtora fez reparos na fossa; que a administração do condomínio procurou várias
vezes a construtora para fazer os reparos, mas não teve êxito (...).
FABIO ALEXANDRE MAFRA GUEDES: (…) que foi síndico na época do ajuizamento
da ação; que, ao início da sindicância, tinha um problema com o esgoto a céu aberto
dentro do condomínio; que a imundície ficava toda na entrada; que, durante esse
processo, a construtora por duas vezes marcou uma reunião no salão de festas e
levou advogado e engenheiro; que a construtora fez uma proposta de refazer aquelas
coisas naquele momento; que depois foram aparecendo mais problemas, como o gás;
que lhe orientaram a denunciar no Ministério Público, o que foi feito; que não tinha o
“habite-se”; que o Corpo de Bombeiros disse que tinha feito uma vistoria apenas no
Bloco A; que os demais blocos foram construídos posteriormente; que o problema do
esgoto foi direcionado ao IDEMA, que fez a vistoria e as engenheiras constataram que
a construtora não fez em conformidade com as orientações do IDEMA; que o
construtor não fez nada que prometeu ao IDEMA; que até hoje está em aberto a
licença para funcionamento do condomínio porque a construtora não retornou ao
IDEMA; que o IDEMA abriu processo e condenou a construtora a resolver o problema;
que como o problema não resolveu o problema, a associação abriu procedimento junto
ao IDEMA para fazer cessar o crime ambiental; que o construtor usou um artifício para
convencer a SEMUR de Parnamirim/RN a liberar a construção, consistente na
utilização da projeção de solo de outro condomínio, denominado Jardim Cohabinal II;
que eles colocaram junto ao processo de licenciamento a projeção de solo de outro
condomínio; que tem uma caixa de energia no condomínio que enche de água; que já
explodiu uma vez; que há risco de incêndio; que as caixas de água não tem reserva
para incêndio; que há larva de mosquito da dengue e que prejudica toda a
comunidade; que o primeiro bloco foi entregue em 2010 e o último bloco foi entregue
em 2013; que, ao término da entrega, em poucos meses, estourou o esgoto; que, a
princípio, quando os moradores começaram a comprar na planta, houve o lançamento
do Jardim Cohabinal II; que foi distribuído um folder de propaganda mencionando a
construtora Forma vinculada a outro empreendimento, denominado Jardim Cohabinal
II; que o Marcos era sócio da Iracema e também da Construtora Forma e é filho do Sr.
Edimilson, que representava a Iracema; que o engenheiro responsável pelo Jardim
Cohabinal I é o mesmo do Jardim Cohabinal I; que não sabe se a Forma participou da
construção do Jardim Cohabinal I; que comprou seu apartamento de um terceiro, mas
não sabe como a quem foi feita a compra; que vários adquirentes do Jardim Cohabinal
I efetuaram pagamentos diretamente ao Marcos, inclusive em espécie; que houve uma
facilitação na expedição do “habite-se” e suspeitam de irregularidade; que, inclusive,
fizeram reclamação na 6ª Promotoria de Justiça e as investigações se encontram em
segredo de justiça; que, inicialmente, suspeitaram de má-fé do Corpo de Bombeiros;
que o esgoto do Jardim Cohabinal II também teve problemas com o esgoto estourado;
que a Forma fez todo o serviço no Jardim Cohabinal II; que não ficou a contento, mas
ficou melhor do que estava; que tem o “habite-se” de cada bloco emitidos em nome da
Iracema e os sócios, que era a esposa do Sr. Edmilson, Mirela e Marcos (...).
Merece especial destaque o depoimento da testemunha Ana Michele de Farias
Cabral, arrolada pela ré Iracema Construtora. A testemunha declarou que foi chamada pelo
Ministério Público para prestar esclarecimentos sobre a emissão de “habite-se” relativo ao
empreendimento Jardim Cohabinal I, tendo afirmado que não reconheceu sua assinatura em
um dos documentos e que havia "habite-se" emitido quando já se encontrava exonerada da
SEMUR. Afirmou, ainda, reconhecer sua assinatura apenas nos documentos relacionados à
liberação dos primeiros blocos. Vejamos (não literal):
ANA MICHELE DE FARIAS CABRAL: (…) que já foi secretária da SEMUR em 2009;
que foi chamada pelo Ministério Público em relação ao empreendimento Jardim
Cohabinal I questionando a emissão de um “habite-se” de um bloco; que o Ministério
Público indagou a questão de data e de emissão desse documento; que era um
volume grande de processo e só chegava para a depoente depois que passava por
todas as etapas, pelo setor de análise, fiscalização, análise de arquitetos, analistas
etc; que não reconheceu sua assinatura em um dos documentos e sua advogada
solicitou até perícia; que tinha documento emitido quando a depoente já estava,
inclusive, exonerada; que reconhece sua assinatura nos primeiros blocos, pois sequer
estava na secretaria quando da emissão dos demais “habite-se”; que o cidadão entra
com o processo de alvará de construção, depois vai para o setor de fiscalização, a
equipe vai até o local, os engenheiros e arquitetos avaliam e analisam todos os
projetos, na coordenadoria de meio ambiente tem o local e, após a construção., vai
uma equipe de analistas averiguar se o empreendimento foi construído de acordo com
a avaliação de construção; que há toda uma equipe envolvida (…).
Tal declaração, por sua gravidade, reforça os indícios de que o empreendimento
pode ter sido liberado para moradia sem a observância regular das exigências administrativas
e técnicas, questão que, conforme relatado nos autos, vinha sendo objeto de apuração perante
o Ministério Público.
Dessa forma, restaram comprovados nos autos, ao menos, os seguintes vícios e
falhas: inexistência ou irregularidade de AVCB e deficiência do sistema de combate a incêndio;
ausência de reserva adequada de água para incêndio; falhas no telhado e no seu sistema de
sustentação; irregularidades no muro de delimitação, com risco de desmoronamento; fissuras
em esquadrias, shafts, forros e alvenarias decorrentes de falhas construtivas; ausência de
vergas, contravergas e telas de amarração; falhas nas calçadas por ausência de juntas e
barras de transferência; inadequações nos halls, sem proteção suficiente; deficiência de
proteção das tubulações de gás; irregularidades no sistema de esgotamento sanitário;
irregularidade das caixas elétricas externas, sujeitas a alagamento.
Por outro lado, não ficaram comprovados, com segurança técnica suficiente,
como vícios imputáveis às requeridas: comprometimento estrutural global dos blocos;
obrigatoriedade/ausência do Sistema de Proteção a Descarga Atmosférica - SPDA, pois o
perito declarou não possuir habilitação técnica para responder ao tema; risco de choque nas
caixas elétricas do espaço kids, expressamente afastado na complementação; nexo direto
entre eventual vazamento específico de gás e erro de projeto ou execução; desnivelamento
genérico da pavimentação como falha construtiva; problemas em drenos de ar-condicionado,
dutos de antena/internet e caixas d’água sem prova técnica conclusiva de vício de origem.
Assim, comprovados vícios construtivos relevantes e falhas de segurança no
empreendimento, impõe-se a condenação dos responsáveis à obrigação de fazer consistente
na realização dos reparos necessários, em conformidade com as conclusões do laudo pericial
de id. 54712679, da complementação de id. 66738298 e dos documentos técnicos e
administrativos constantes dos autos. A execução das medidas deverá abranger, no mínimo, a
regularização do sistema de combate a incêndio e obtenção do AVCB, os reparos no telhado,
no muro de delimitação, nas fissuras decorrentes de ausência de vergas, contravergas e telas
de amarração, nas calçadas, nos halls, nas tubulações de gás e nas demais falhas
construtivas apuradas, bem como a adequação do sistema de esgotamento sanitário.
Na impossibilidade de cumprimento específico da obrigação de fazer, a obrigação
deverá ser convertida em perdas e danos, em valor correspondente ao custo necessário para a
correção dos vícios reconhecidos, a ser apurado em liquidação de sentença, mediante prova
técnica complementar, se necessária.
Registro, ainda, que a obrigação de reparar os vícios construtivos deve recair
solidariamente sobre as pessoas jurídicas demandadas, Iracema Construtora Ltda. – EPP e
Forma Empreendimentos Ltda. – EPP.
No tocante à Iracema Construtora, sua responsabilidade decorre diretamente da
condição de construtora/incorporadora do empreendimento, fato amplamente reconhecido nos
autos e não afastado pela prova produzida. Quanto à Forma Empreendimentos, embora tenha
negado participação na construção do Condomínio Jardim Cohabinal I, os elementos
constantes dos autos indicam sua vinculação à cadeia de fornecimento do empreendimento.
Com efeito, o TJRN, no agravo de instrumento nº 0800464-32.2018.8.20.0000, já
reconheceu a legitimidade passiva da Forma, destacando elementos indicativos de sua
participação na venda do empreendimento. Além disso, constaram dos autos a identidade
entre o primeiro endereço da Forma e o endereço do condomínio autor, a atuação do mesmo
responsável técnico nos empreendimentos Jardim Cohabinal I e II, bem como material
publicitário que vinculava as empresas em parceria, divulgando o sucesso de vendas do
Jardim Cohabinal I e o lançamento do Jardim Cohabinal II, assim como há notícia de
pagamentos dos adquirentes das unidades habitacionais do Jardim Cohabinal I diretamente à
pessoa de Marcos André Magalhães Chaves, que foi sócio da Forma Empreendimentos.
Tais elementos, somados à atuação integrada das empresas no mesmo
segmento econômico e no mesmo contexto negocial, evidenciam que ambas participaram da
cadeia de fornecimento do empreendimento imobiliário, razão pela qual devem responder
solidariamente pelos vícios construtivos constatados, nos termos da disciplina consumerista
aplicável à espécie.
Por outro lado, diversa é a situação das pessoas físicas Marcos André Magalhães
Chaves e Mirela Magalhães Chaves Aragão, pois a instrução probatória não demonstrou, com
segurança, que tenham atuado pessoalmente como construtores, responsáveis técnicos ou
garantidores diretos da obra, nem que tenham praticado ato ilícito próprio apto a justificar
responsabilização pessoal.
Quanto a Marcos André, a prova oral e documental indicou sua atuação em
tratativas, recebimento de valores e intermediação de questões relacionadas ao
empreendimento, mas não comprovou que tenha assumido responsabilidade técnica ou
executiva direta pelos vícios construtivos reconhecidos. Quanto a Mirela, a circunstância de
haver integrado quadro societário ou constado em documentos empresariais não basta, por si
só, para impor responsabilidade pessoal, sobretudo ausente demonstração de abuso da
personalidade jurídica, desvio de finalidade, confusão patrimonial ou ato pessoal causador dos
danos.
Assim, a condenação deve ser direcionada às pessoas jurídicas integrantes da
cadeia de fornecimento, afastando-se a responsabilidade pessoal de Marcos André Magalhães
Chaves e Mirela Magalhães Chaves Aragão.
Quanto ao dano moral, o pedido não comporta acolhimento.
O dano moral caracteriza-se como uma ofensa a direitos da personalidade, de
natureza personalíssima, que atinge a esfera íntima do indivíduo. O condomínio, embora
possua capacidade processual para defender em juízo os interesses comuns dos condôminos
(art. 75, XI,do Código de Processo Civil), não detém legitimidade para postular, em nome
próprio, direito alheio, notadamente a reparação por abalos morais supostamente sofridos
pelos proprietários das unidades. A ofensa, se existente, é individual e não é titularizada pelo
condomínio, que é um ente despersonalizado.
Nesse sentido, conforme Informativo nº 665 do Superior Tribunal de Justiça, no
que toca à legitimidade, concluiu-se que “o condomínio tem legitimidade ativa para pleitear, em
favor próprio, indenização por dano moral, não podendo fazê-lo em nome dos condôminos”.
Qualquer pretensão veiculada pelo condomínio, portanto, deve se referir a danos morais
supostamente sofridos por ele, não pelos condôminos. No caso, da leitura da petição inicial e
das emendas, verifica-se que a causa de pedir referente ao dano moral está relacionada,
essencialmente, aos abalos, transtornos, frustrações e insegurança suportados pelos
moradores.
Nessa situação, o condomínio não possui legitimidade para pleitear indenização
por danos morais pertencentes aos condôminos, cabendo a eventuais prejudicados postular
individualmente a reparação pelos danos que entendam haver sofrido.
Por oportuno, desde já se observa que, ainda que se considerasse que a
indenização por danos morais não fosse referente aos condôminos, mas ao próprio
condomínio, o já mencionado julgado do Superior Tribunal de Justiça considerou que não que
há falar em indenização para a hipótese, por se tratar o condomínio de massa patrimonial
despersonalizada, que não detém honra objetiva. Confira-se:
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E
COMPENSAÇÃO DE DANO MORAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL.
AUSÊNCIA. LEGITIMIDADE ATIVA DO CONDOMÍNIO. PRETENSÃO EXERCIDA
PARA DEFENDER INTERESSE PRÓPRIO. NATUREZA JURÍDICA DO
CONDOMÍNIO. ENTE DESPERSONALIZADO. VIOLAÇÃO DA HONRA OBJETIVA.
DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. JULGAMENTO: CPC/15.1. Ação de
indenização por danos materiais e compensação de dano moral ajuizada em
07/12/2011, da qual foi extraído o presente recurso especial,interposto em 09/09/2016
e atribuído ao gabinete em 09/10/2017.2. O propósito recursal é decidir sobre a
negativa de prestação jurisdicional; a legitimidade ativa do condomínio para pleitear,
em favor próprio, a compensação de dano moral; a caracterização do dano moral do
condomínio; o valor da condenação a título compensatório do dano moral. 3.
Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e suficientemente
fundamentado o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não
há falar em violação dos arts. 489, II, e 1.022 do CPC/15.4. O condomínio tem
legitimidade ativa para pleitear, em favor próprio, indenização por dano moral, não
podendo fazê-lo em nome dos condôminos.5. No âmbito das Turmas que compõem a
Segunda Seção do STJ, prevalece acorrente de que os condomínios são entes
despersonalizados, pois não são titulares das unidades autônomas, tampouco das
partes comuns, além de não haver, entre os condôminos, a affectio societatis, tendo
em vista a ausência de intenção dos condôminos de estabelecerem, entre si, uma
relação jurídica, sendo o vínculo entre eles decorrente do direito exercido sobre a
coisa e que é necessário à administração da propriedade comum.6. Caracterizado o
condomínio como uma massa patrimonial, não há como reconhecer que seja ele
próprio dotado de honra objetiva, senão admitir que qualquer ofensa ao conceito
que possui perante a comunidade representa, em verdade, uma ofensa
individualmente dirigida a cada um dos condôminos, pois quem goza de
reputação são os condôminos e não o condomínio, ainda que o ato lesivo seja a
este endereçado.7. Diferentemente do que ocorre com as pessoas jurídicas, qualquer
repercussão econômica negativa será suportada, ao fim e ao cabo, pelos próprios
condôminos, a quem incumbe contribuir para todas as despesas condominiais, e/ou
pelos respectivos proprietários, no caso de eventual desvalorização dos imóveis no
mercado imobiliário.8. Hipótese em que se afasta o dano moral do condomínio,
ressaltando que, apar da possibilidade de cada interessado ajuizar ação para a
reparação dos danos que eventualmente tenha suportado, o ordenamento jurídico
autoriza o condomínio a impor sanções administrativas para o condômino nocivo e/ou
antissocial, defendendo a doutrina, inclusive, a possibilidade de interdição temporária
ou até definitiva do uso da unidade imobiliária. 9. Recurso especial conhecido e
provido. (STJ. 3ª Turma. REsp 1.736.593-SP, Rel.Min. Nancy Andrighi, julgado em
11/02/2020, Info 665). - DESTAQUEI
Por fim, no que se refere ao pedido de condenação das rés ao ressarcimento do
valor despendido pelo condomínio autor com o conserto do sistema de gás, cumpre
tecer considerações específicas.
Conforme se extrai da emenda à inicial (id. 11486016), a parte autora informou a
existência de vício construtivo relacionado ao dimensionamento inadequado das caixas de
inspeção dos medidores de gás, tendo apresentado orçamento para a realização dos reparos
no montante de R$ 5.285,03 (cinco mil, duzentos e oitenta e cinco reais e três centavos),
juntado no id. 11486073.
Todavia, embora demonstrada a estimativa de custo para a correção do referido
sistema, não houve comprovação do efetivo desembolso do valor indicado, ônus que incumbia
à parte autora, nos termos do art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil.
Com efeito, a mera juntada de orçamento não se presta, por si só, à
comprovação do dano material indenizável, sendo imprescindível a demonstração do prejuízo
efetivamente suportado, mediante prova do pagamento ou, ao menos, da realização concreta
da despesa.
Ressalte-se que, conforme já consignado na decisão de id. 13383130, houve
notícia nos autos de que os reparos no sistema de gás teriam sido realizados, circunstância
que ensejou, inclusive, o reconhecimento da perda superveniente do objeto quanto à obrigação
de fazer correspondente. Não obstante, tal circunstância não supre a necessidade de
comprovação do efetivo dispêndio financeiro para fins de ressarcimento.
Nesse contexto, ausente prova idônea do pagamento do valor orçado, não há
como acolher, neste momento, o pedido de condenação das rés ao ressarcimento da quantia
indicada.
III – DISPOSITIVO
Ante o exposto, REJEITO as preliminares de ilegitimidade passiva suscitadas por
Forma Empreendimentos Ltda. – EPP e Marcos André Magalhães Chaves, assim como a
prejudicial de mérito alusiva à decadência e, no mérito, JULGO PARCIALMENTE
PROCEDENTES os pedidos formulados por Condomínio Residencial Jardim Cohabinal I, para:
a) RECONHECER a existência de vícios construtivos e falhas técnicas no
empreendimento Condomínio Residencial Jardim Cohabinal I, nos termos da
fundamentação;
b) CONDENAR, solidariamente, Iracema Construtora Ltda. – EPP e Forma
Empreendimentos Ltda. – EPP à obrigação de fazer consistente na execução, às suas
expensas, no prazo de 30 (trinta) dias, dos reparos necessários à correção dos vícios
construtivos reconhecidos nesta sentença, abrangendo a regularização do sistema de combate
a incêndio e obtenção do AVCB, os reparos no telhado e em seu sistema de sustentação, no
muro de delimitação, nas fissuras decorrentes da ausência de vergas, contravergas e telas de
amarração, nas calçadas, nos halls, nas tubulações de gás, bem como nas demais falhas
construtivas reconhecidas na fundamentação, inclusive a adequação do sistema de
esgotamento sanitário e das caixas elétricas externas, com a realização da drenagem
facilitando o escape de água de modo a impedir o contato da água, seja proveniente de chuvas
ou do vazamento existente, sob pena de multa diária que fixo em R$ 300,00 (trezentos reais),
limitada ao valor do proveito econômico da obrigação;
c) DETERMINAR que, caso se revele impossível, inadequado ou excessivamente
oneroso o cumprimento específico da obrigação de fazer, esta seja convertida em perdas e
danos, correspondentes ao valor necessário à correção dos vícios reconhecidos, a ser apurado
em liquidação de sentença;
d) JULGAR IMPROCEDENTE o pedido de indenização por danos morais;
e) AFASTAR a responsabilidade pessoal de Marcos André Magalhães
Chaves e Mirela Magalhães Chaves Aragão, julgando improcedentes os pedidos formulados
contra eles.
Confirmo as tutelas de urgência anteriormente deferidas, naquilo em que for
compatível com esta sentença.
Em consequência, declaro resolvido o mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC.
Considerando a sucumbência recíproca do autor e das pessoas jurídicas
condenadas, CONDENO-AS ao pagamento das custas processuais, na proporção de 50% das
custas, e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor necessário aos reparos, na
mesma proporção, suspensa a exigibilidade em relação ao autor em razão da gratuidade
judiciária deferida no id. 13383130.
Quanto aos réus Marcos André Magalhães Chaves e Mirela Magalhães Chaves
Aragão, diante da improcedência dos pedidos em relação a eles, CONDENO a parte autora ao
pagamento de honorários advocatícios em favor dos respectivos patronos, que fixo em 10%
sobre o valor necessário aos reparos, suspensa a exigibilidade em relação ao condomínio
pelas razões acima.
Publique-se. Registre-se na forma determinada pelo Código de Normas da
CGJ/RN. Intimações necessárias. Ciência ao Ministério Público.
No caso de serem opostos embargos, intime-se a parte contrária para
manifestação no prazo de 5 (cinco) dias, caso seu eventual acolhimento implique a
modificação da decisão embargada, nos termos do § 2º, do art. 1.023, do CPC, vindo os autos
conclusos em seguida.
Em caso de embargos manifestamente protelatórios, ficam as partes advertidas,
desde logo, que a oposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais e/ou com
postulação meramente infringente lhes sujeitará a imposição da multa prevista pelo artigo
1.026, §2º, do CPC.
Havendo apelação, nos termos do § 1º, do art. 1.010, do CPC, intime-se o
apelado para apresentar contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias, adotando-se igual
providência em relação ao apelante, no caso de interposição de apelação adesiva (§ 2º, art.
1.010, do CPC), remetendo-se os autos ao TJRN, independente de juízo de admissibilidade (§
3º, art. 1.010, do CPC).
Havendo pedido de cumprimento de sentença, deverá o autor acostar aos autos
memorial com a metodologia utilizada, incluindo o índice de correção monetária adotado; os
juros aplicados e as respectivas taxas; o termo inicial e o termo final dos juros e da correção
monetária utilizados; a periodicidade da capitalização dos juros, se for o caso; e a
especificação dos eventuais descontos obrigatórios realizados.
Registro que a parte deverá utilizar, preferencialmente, a Calculadora Automática
disponível no site do TJRN.
Transitada em julgado:
a) Havendo cumprimento espontâneo da sentença, através de depósito judicial
instruído com a memória discriminada dos cálculos:
a.1) expeçam-se alvarás em favor da parte vencedora e de seu advogado,
autorizando o pagamento das quantias (condenação e honorários advocatícios) a que fazem
jus;
a.2) intime-se a parte vencedora para, no prazo de 5 (cinco) dias, querendo,
impugnar o valor depositado;
a.3) não havendo oposição, sejam os autos conclusos para declaração de
satisfação da obrigação e extinção do processo (art. 526, § 3º do CPC);
a.4) se houver impugnação, após liberada a quantia incontroversa, tornem os
autos conclusos para decisão;
b) Inexistindo pagamento espontâneo:
b.1) nada sendo requerido, arquivem-se os autos com as devidas cautelas,
ressalvando-se a possibilidade de reativação;
b.2) Caso haja requerimento de cumprimento de sentença até 01 (um) ano da
certidão de trânsito em julgado e, desde que acompanhado de memória discriminativa do
débito, intime-se a parte devedora, por seu advogado, para, no prazo de 15 (quinze) dias,
pagar voluntariamente o crédito em que se especifica a condenação, conforme a planilha
juntada, acrescido de custas, se houver, advertindo-a que: a) transcorrido o lapso sem o
pagamento voluntário, inicia-se o prazo de 15 (quinze) dias para que, independentemente de
penhora ou nova intimação, apresente, nos próprios autos, sua impugnação; e, b) não
ocorrendo pagamento voluntário, o débito será acrescido de multa de 10% (dez por cento)
sobre o valor da dívida e, também, de honorários de advogado, no mesmo patamar.
Observe-se que o processo somente deverá ser concluso se houver algum
requerimento de alguma das partes que demande decisão do Juízo de 1º grau.
Parnamirim/RN, na data do sistema.
Ana Karina de Carvalho Costa Carlos da Silva
Juíza de Direito
(documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06)
