PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE TERCEIRA CÂMARA CÍVEL Processo: AGRAVO DE INSTRUMENTO - 0808502-23.2024.8.20.0000 Polo ativo CONDOMINIO VILA ROMANA
IV - BLOCO F Advogado(s): RAPHAEL GURGEL MARINHO FERNANDES Polo passivo MAYR MEMORIA QUIRINO e outros Advogado(s): FRANCISCO KLEBER ALVES DE SOUSA
EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO.
DECISÃO
QUE INDEFERIU PEDIDO PARA CONSTAR NO EDITAL QUE O ARREMATANTE É O RESPONSÁVEL PELO PAGAMENTO DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS VENCIDOS ANTES DA ARREMATAÇÃO. IMÓVEL ARREMATADO EM HASTA PÚBLICA. ENTENDIMENTO DO STJ. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE PELOS DÉBITOS CONDOMINIAIS, TAXAS E IPTU AINDA QUE ANTERIORES À ARREMATAÇÃO, DESDE QUE HAJA PREVISÃO NO EDITAL. CARÁTER PROPTER REM. REFORMA DA
DECISÃO
QUE SE IMPÕE. JURISPRUDÊNCIA PÁTRIA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
I - A decisão agravada está em dissonância com as previsões do artigo 1.345 do Código Civil e do inciso VI do art. 886 do CPC: Art.1.345 -
CC. "O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios." Art. 886 - CPC: "O leilão será precedido de publicação de edital, que conterá: (...)
VI - menção da existência de ônus, recurso ou processo pendente sobre os bens a serem leiloados."
II - Segundo orientação jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça, embora as cotas condominiais constituam obrigação propter rem, é necessária a previsão no edital da praça a respeito de débitos dessa natureza; a omissão libera o arrematante das dívidas relativas ao imóvel contraídas antes da arrematação.
III - "Tendo o imóvel sido alienado em hasta pública com informação no edital acerca da existência de débitos condominiais, responde o arrematante por dívidas condominiais anteriores à arrematação, devido ao caráter 'propter rem' da obrigação" (AgInt nos EREsp 1.532.631/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, Segunda Seção, julgado em 18/8/2020, DJe de 21/8/2020). (AgInt no AREsp n. 2.353.860/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 13/11/2023, DJe de 21/11/2023).
IV - Recurso provido.
ACÓRDÃO
Acordam os Desembargadores que integram a 3ª Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça, em Turma, à unanimidade de votos, conhecer e dar provimento ao agravo de instrumento, nos termos do voto do Relator, parte integrante deste.
RELATÓRIO
Trata-se de Agravo de interposto pelo CONDOMÍNIO VILA ROMANA
IV – BLOCO F, em face de decisão do Juiz de Direito da Central de Avaliação e Arrematação de Natal, nos autos da Ação de Execução nº 0806432-41.2019.8.20.5001, proposta em desfavor do ESPÓLIO DE MAYR MEMORIA QUIRINO representado por LUCIA DE FÁTIMA MEMORIA SANTOS, que indeferiu o pedido para constar no Edital que o arrematante é o responsável pelo pagamento dos débitos condominiais vencidos antes da arrematação.
Em suas razões recursais, o agravante afirma que o objeto primordial do presente recurso é precisamente demonstrar que o arrematante deve responder pelos débitos condominiais vencidos antes da arrematação, como também, que no Edital conste a existência de ônus sobre o bem imóvel. Alega que “a referida unidade habitacional possui débitos de taxas de condomínio desde 30/11/2017 até a presente data, alcançando o valor de R$ 184.242,21 (cento e oitenta e quatro mil duzentos e quarenta e dois reais e vinte e um centavos), conforme demonstrativo em anexo (Doc3 – inadimplência)”.
Informa que “a parte executada foi devidamente citada e, como não houve pagamento do débito, o imóvel gerador do objeto da demanda foi avaliado em R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais) (Doc4 –Auto de Avaliação) (id.108002952) e penhorado para garantir o pagamento do objeto da ação”. Defende que a decisão está em desacordo com o artigo 1.345 do Código Civil e a jurisprudência pacífica do STJ que entende pela responsabilidade do adquirente pelos débitos anteriores a aquisição do imóvel, de forma que havendo arrematação do bem penhorado e o produto da arrematação não quite as dívidas de taxa de condomínio anteriores a arrematação, o arrematante responderá pelo saldo existente e, bem ainda, que conforme o disposto no inciso VI do art. 886 do CPC se faz necessário tornar público tal informação, mediante o edital.
Ao final, requereu a concessão de efeito suspensivo ao recurso e, no mérito, o conhecimento e provimento do agravo de instrumento para fazer constar no Edital do Primeiro e Segundo Leilão Judicial aprazado para 17/07/2024, a existência de ônus de taxa de condomínio e IPTU, e que, caso o produto da arrematação não quite as dívidas de taxa de condomínio anteriores a arrematação, o arrematante responderá pelo saldo existente.
Em decisão de Id 25620752, deferi o efeito suspensivo postulado, para determinar a suspensão da decisão agravada. Intimada, a parte agravada deixou de apresentar contrarrazões (Id 26932706).
É o relatório.
VOTO
Preenchidos os requisitos de admissibilidade, conheço do presente recurso. Cinge-se a controvérsia na possibilidade da reforma da decisão que nos autos da Ação de Execução nº 0806432-41.2019.8.20.5001, proposta em desfavor do ESPÓLIO DE MAYR MEMORIA QUIRINO representado por LUCIA DE FÁTIMA MEMORIA SANTOS, que indeferiu o pedido para constar no Edital que o arrematante é o responsável pelo pagamento dos débitos condominiais vencidos antes da arrematação.
Para tanto, a parte agravante alega, em suma, que o objeto primordial do presente recurso é precisamente demonstrar que o arrematante deve responder pelos débitos condominiais vencidos antes da arrematação, como também, que no Edital conste a existência de ônus sobre o bem imóvel. Destarte, a controvérsia cinge-se na possibilidade de que conste no Edital do Leilão Judicial a existência de ônus de taxa de condomínio e IPTU, e que, caso o produto da arrematação não quite as dívidas de taxa de condomínio anteriores a arrematação, o arrematante será o responsável pelo saldo existente.
Após detida análise dos autos, entendo que assiste razão ao pedido da agravante. O STJ entende pela possibilidade do arrematante responder pelos débitos condominiais anteriores à arrematação quando constar informação no edital acerca da existência dos débitos condominiais. Confira-se: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
DECISÃO
DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. IMÓVEL ARREMATADO EM HASTA PÚBLICA. EDITAL. INFORMAÇÃO SOBRE A EXISTÊNCIA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. CARÁTER PROPTER REM. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.
1. A recorrente realizou a impugnação específica dos fundamentos da decisão de inadmissibilidade do recurso especial. Decisão da Presidência desta Corte Superior reconsiderada.
2. "Tendo o imóvel sido alienado em hasta pública com informação no edital acerca da existência de débitos condominiais, responde o arrematante por dívidas condominiais anteriores à arrematação, devido ao caráter 'propter rem' da obrigação" (AgInt nos EREsp 1.532.631/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, Segunda Seção, julgado em 18/8/2020, DJe de 21/8/2020). Incidência da Súmula 83/STJ.
3. Agravo interno provido para conhecer do agravo e negar provimento ao recurso especial. (AgInt no AREsp n. 2.353.860/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 13/11/2023, DJe de 21/11/2023). Com efeito, se o edital for omisso a respeito dos débitos anteriores à praça ou se nele não houver informações relevantes sobre o débito condominial, não poderá o arrematante ser responsabilizado pelas dívidas condominiais anteriores, como pretende o exequente e agravante.
Isso porque o STJ orienta que o adquirente de imóvel em hasta pública pode ser chamado a responder pelos débitos condominiais anteriores, tão somente se houver advertência expressa no respectivo edital ou se, de outra forma, ele tinha conhecimento do débito. Vejamos: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. EDITAL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC.
NÃO OCORRÊNCIA. ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL EM HASTA PÚBLICA. PREVISÃO NO EDITAL. DÍVIDAS CONDOMINAIS. OMISSÃO. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA N. 7 DO STJ. ALÍNEA C DO PERMISSIVO CONSTITUCIONAL. ANÁLISE PREJUDICADA. FUNDAMENTO SUFICIENTE NÃO IMPUGNADO. SÚMULA N. 283 DO STF. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
1. Inexiste ofensa ao art. 1.022 do CPC quando a corte de origem examina e decide, de modo claro e objetivo, as questões que delimitam a controvérsia, não ocorrendo nenhum vício que possa nulificar o acórdão recorrido.
2. A obscuridade que enseja aclaração é aquela que se materializa por decisão ininteligível, que impede ou dificulta a compreensão ou seu alcance.
3. O órgão colegiado não está obrigado a repelir todas as alegações expendidas no recurso, pois basta que se atenha aos pontos relevantes e necessários ao deslinde do litígio e adote fundamentos que se mostrem cabíveis à prolação do julgado, ainda que, relativamente às conclusões, não haja a concordância das partes.
4. Embora as cotas condominiais constituam obrigação propter rem, o arrematante de imóvel em hasta pública não será responsável pelo pagamento das dívidas condominiais pendentes se o edital for omisso a respeito dos débitos anteriores à praça ou se nele não houver informações relevantes sobre o débito condominial.
5. Rever a conclusão do tribunal a quo de que não teria ficado claro no edital que as dívidas condominiais seriam de responsabilidade do arrematante demanda reexame de fatos e provas, o que é vedado em recurso especial, nos termos da Súmula n. 7 do STJ.
6. Fica prejudicada a análise do recurso especial pela alínea c do permissivo constitucional na hipótese em que, a respeito da matéria, aplica-se o óbice da Súmula n. 7 do STJ ao exame da tese recursal fundamentada na alínea a do inciso III do art. 105 da Constituição Federal.
7. A não impugnação de fundamento apto a manter a conclusão do decisum recorrido impede a apreciação do recurso especial, nos termos da Súmula n. 28 do STF: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a decisão recorrida assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não abrange todos eles".
8. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.041.011/PR, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 18/4/2023, DJe de 24/4/2023). A decisão agravada está em dissonância com as previsões do artigo 1.345 do Código Civil e do inciso VI do art. 886 do CPC, os quais transcrevo: Art.1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. (...) Art. 886.
O leilão será precedido de publicação de edital, que conterá: (...)
VI - menção da existência de ônus, recurso ou processo pendente sobre os bens a serem leiloados. Destaco julgados pátrios: AGRAVOS DE INSTRUMENTO. AÇÃO MONITÓRIA CONVERTIDA EM EXECUÇÃO.
DECISÃO
RECORRIDA QUE RECONHECEU A RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE PELAS QUOTAS CONDOMINIAIS E O ABATIMENTO DOS DÉBITOS DO IPTU DO PREÇO DE ARREMATAÇÃO. PRETENSÃO DO ARREMATANTE DE AFASTAMENTO DE SUA RESPONSABILIDADE. PEDIDO DO EXEQUENTE DE QUE OS DÉBITOS DE IPTU E TAXAS SEJAM CUSTEADAS PELO ARREMATANTE. OBRIGAÇÕES PROPTER REM. ENTENDIMENTO DO STJ. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE PELOS DÉBITOS CONDOMINIAIS, TAXAS E IPTU AINDA QUE ANTERIORES À ARREMATAÇÃO, DESDE QUE HAJA PREVISÃO NO EDITAL.
HIPÓTESE DOS AUTOS EM QUE NÃO HAVIA PREVISÃO NO EDITAL. DÉBITOS, EM SUA MAIORIA, POSTERIORES À ARREMATAÇÃO. DEMORA NA EXPEDIÇÃO DA CARTA DE ARREMATAÇÃO QUE NÃO PODE SER IMPUTADA AO ARREMATANTE. DETERMINAÇÃO DE ABATIMENTO DAS QUOTAS CONDOMINIAIS DEVIDAS DO PREÇO DA ARREMATAÇÃO. AGRAVO DE INSTRUMENTO INTERPOSTO PELO ARREMATANTE PROVIDO E AGRAVO DE INSTRUMENTO INTERPOSTO PELO EXEQUENTE DESPROVIDO. (TJPR - 6ª Câmara Cível - 0057995-81.2022.8.16.0000 - Curitiba - Rel.: CLAUDIO SMIRNE DINIZ - J. 06.03.2023) (TJ-PR - AI: 00579958120228160000 Curitiba 0057995-81.2022.8.16.0000 (Acórdão), Relator: claudio smirne diniz, Data de Julgamento: 06/03/2023, 6ª Câmara Cível, Data de Publicação: 06/03/2023).
EMENTA. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E NÃO FAZER C/C PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA LIMINAR INAUDITA ALTERA PARS. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. DÉBITOS ANTERIORES À ARREMATAÇÃO. OBRIGAÇÃO DE PAGAR DO ARREMATANTE. EXCEÇÃO EM CASO DE OMISSÃO NO EDITAL.
SENTENÇA
QUE RECONHECE A INEXIGIBILIDADE EM FAVOR DO ARREMATANTE. NÃO IMPEDIMENTO DO DIREITO A
VOTO
EM CONDOMÍNIO PELO ARREMATANTE. HONORÁRIOS RECURSAIS.
SENTENÇA
MANTIDA.
I - O arrematante de imóvel em hasta pública não será responsável pelo pagamento das dívidas condominiais pendentes quando omisso o edital a respeito dos débitos anteriores à praça. Não havendo no edital da hasta pública todas as informações relevantes relativas aos débitos condominiais, a responsabilidade pelo seu pagamento não pode ser atribuída ao adquirente do imóvel. II Segundo orientação jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça, embora as cotas condominiais constituam obrigação propter rem, é necessária a previsão no edital da praça a respeito de débitos dessa natureza; a omissão libera o arrematante das dívidas relativas ao imóvel contraídas antes da arrematação.
III - Com base na interpretação dos elementos de convicção coligidos aos autos, conclui-se pela falta de comprovação da ciência da arrematante quanto aos débitos condominiais vencidos, anteriores à arrematação. IV Desprovido o apelo, com a manutenção da sentença hostilizada, majoram-se os honorários advocatícios sucumbenciais, antes fixados em 10% (dez por cento), para 15% (quinze por cento), sobre o valor da causa, observados os critérios legais dispostos no artigo 85, §§ 2º e 11, do Código de Processo Civil.
APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA.
SENTENÇA
MANTIDA.(TJ-GO 5576347-24.2019.8.09.0006, Relator: ÁTILA NAVES AMARAL, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: 04/02/2022). Portanto, entendo presente a probabilidade do direito invocado pelo agravante. Outrossim, caracterizado o periculum in mora, haja vista que a ausência da previsão no edital da praça a respeito de débitos dessa natureza, libera o arrematante do pagamento das dívidas relativas ao imóvel contraídas antes da arrematação.
Ante o exposto, dou provimento ao recurso para determinar que deve constar no Edital do Leilão Judicial a existência de ônus de taxa de condomínio e IPTU, e que, caso o produto da arrematação não quite as dívidas de taxa de condomínio anteriores a arrematação, o arrematante responderá pelo saldo existente. É como voto. Natal/RN, data da sessão. Juiz Convocado Eduardo Pinheiro Relator 5 Natal/RN, 7 de Outubro de 2024.
