PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE GABINETE DA DESEMBARGADORA MARIA DE LOURDES AZEVÊDO Agravo de Instrumento nº 0808745-64.2024.8.20.0000 Origem: 15ª Vara Cível da Comarca de Natal Agravantes: Jalmar Torres e Maria Helena Geraldini Torres Advogado: Sinval Salomão Alves de Medeiros (5356/RN) Agravado: João Ricardo Soares de Paiva Relatora: Desembargadora Maria de Lourdes Azevêdo D E C I S Ã O Agravo de Instrumento, com pedido de efeito ativo, interposto Jalmar Torres e Maria Helena Geraldini Torres contra a Decisão proferida pelo Juízo da 15ª Vara Cível da Comarca de Natal, que nos autos da Ação de Desfazimento de Relação Contratual c/c Indenização por Dano Moral nº 0834927-22.2024.8.20.5001, ajuizada pelos ora agravantes em desfavor de João Ricardo Soares de Paiva, deferiu parcialmente a antecipação da tutela pedida na exordial da ação, apenas declarando rescindido o contrato de compra e venda discutido nos autos, condicionando a eficácia da declaração, entretanto, ao depósito judicial pelos ora recorrentes de 75% (setenta e cinco) por cento do valor pago pelo agravado.
Em suas razões (ID. 122283695), os agravantes aduziram que celebraram contrato de promessa de compra e venda com o ora agravado referente ao imóvel situado à Praia de Perobas com 152,75 metros quadrados de superfície, e que o recorrido não vem cumprindo com a sua parte no negócio, estando inadimplente, razão pela qual ingressaram com a ação na primeira instância visando a rescisão contratual, tendo em vista que nenhumas das datas ou ajustes feitos com o recorrido foi cumprido.
Assim, pediram que seja atribuído efeito ativo ao recurso, sendo deferida a reintegração imediata na posse do imóvel questionado, sem a condicionante de depósito de 75% (setenta e cinco) por cento sobre o valor do bem, confirmada a Decisão no julgamento do mérito do Agravo de Instrumento.
É o relatório.
DECIDO. Preenchidos os requisitos de admissibilidade, conheço do agravo de instrumento, com registro que a Gratuidade da Justiça foi concedida na primeira instância em favor dos agravantes, não havendo qualquer elemento nos autos que possa afastar a concessão do citado benefício. A permissibilidade de concessão do efeito ativo/suspensivo ao agravo de instrumento decorre dos preceitos insculpidos nos artigos 995, parágrafo único, e 1.019, inciso I, ambos do Código de Processo Civil, sendo o deferimento da suspensividade condicionado à demonstração, pelo recorrente, da possibilidade de ocorrência de grave lesão, de difícil ou impossível reparação, sendo ainda relevante a fundamentação do pedido para fins de provável provimento do recurso.
Nesse contexto, nota-se que a Agravante cuidou em demonstrar, ainda que parcialmente, em sede de juízo preliminar, a existência dos pressupostos necessários para o deferimento do efeito ativo postulado. Em primeiro lugar, deve ser considerada a possibilidade de rescisão do contrato firmado entre as partes, existindo previsão contratual concedendo ao vendedor (agravados) ao arrependimento do negócio, considerando ainda os princípios do equilíbrio contratual, de boa-fé e da equidade no negócio jurídico.
Assim, também é necessário frisar que o contrato é bilateral, com manifestação da livre vontade das partes, devendo aquele ser analisado de acordo com os Princípios da Proporcionalidade e da Função Social do Contrato, bem como de acordo com o disposto no artigo 413 do Código Civil: “A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio”.
Pretendem os agravantes que haja a reintegração na posse do imóvel, porém sem haver a devolução dos montantes pagos, excluída a multa contratual. Entretanto, quando há a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, há uma repercussão financeira, notadamente no que toca aos pagamentos realizados pelo adquirente. No presente caso, a rescisão contratual deu-se de forma unilateral porém por culpa do comprador, havendo previsão contratual de retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor pago.
Quanto à necessidade de devolução dos valores pagos, transcrevo o seguinte julgado deste Tribunal de Justiça, com as devidas adaptações:
EMENTA: CONSUMIDOR E CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR SOCIEDADE COOPERATIVA. RELAÇÃO DE CONSUMO. APLICAÇÃO DOS CONCEITOS DE FORNECEDOR E DE CONSUMIDOR PREVISTOS NOS ARTS. 2º E 3º DO CDC. INCIDÊNCIA DAS NORMAS PROTETIVAS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA 602 DO STJ. COMPRADOR QUE PERMANECEU INERTE QUANTO AO PAGAMENTO DAS PARCELAS DURANTE 02 (DOIS) MESES SEGUIDOS.
CLÁUSULA NONA DO CONTRATO. INADIMPLÊNCIA QUE CONFIGURA RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO COMPRADOR. DIREITO À DEVOLUÇÃO IMEDIATA E PARCIAL DAS PRESTAÇÕES PAGAS EM FAVOR DO VENDEDOR. SÚMULA 543 DO STJ. RECONHECIMENTO DO DIREITO À RETENÇÃO DE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) DA TOTALIDADE DOS VALORES PAGOS EM PROL DA COOPERATIVA VENDEDORA. CONHECIMENTO E PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO. PRECEDENTES. - Nos termos da Súmula 602 do STJ, “O Código de Defesa do Consumidor é aplicável aos empreendimentos habitacionais promovidos pelas sociedades cooperativas”. - Em cumprimento à cláusula nona do contrato, pode a cooperativa requerer a rescisão contratual em face do inadimplemento do comprador, que efetivamente reconhece a ausência de pagamento de 02 (duas) parcelas consecutivas. - Também segundo o STJ, no julgamento do REsp 1.300.418/SC, Relator Ministro Luis Felipe Salomão, datado de 13.11.2013, que culminou na elaboração da Súmula 543 do STJ, se a culpa pela rescisão contratual for do consumidor, haverá ressarcimento imediato, mas parcial, do valor pago em favor do vendedor, autorizando-se a retenção de percentual entre 10% a até 25% do valor contratual pago, conforme as circunstâncias de cada caso. (TJRN, Apelação Cível n° 0800701-64.2019.8.20.5001, Relator: Desembargador João Rebouças, Terceira Câmara Cível, Julgado em 1º/07/2024).
Não se trata de antecipar o julgamento final do recurso, mas apenas que, nesta fase processual, de cognição sumária, além da ausência do fumus boni iuris, também resta demonstrada a necessidade de oportunização do contraditório e ampliação do conteúdo probatório, a fim de melhor esclarecer a lide. Dessa forma, pelo menos nesta fase processual, de cognição sumária, INDEFIRO o pedido de atribuição de efeito ativo ao recurso, pois não restou comprovado o fumus boni iuris necessário à concessão da medida, tornando-se despicienda a análise do perigo da demora diante da necessidade concomitante de ambos os requisitos.
Informe-se imediatamente ao Juízo a quo o teor da decisão proferida.
Intime-se a parte agravada para apresentar contrarrazões, no prazo legal. Em seguida, remetam-se os autos à Procuradoria de Justiça. Cumpridas as diligências, voltem-me conclusos.
Publique-se. Intime-se.
Cumpra-se. Natal, data registrada no sistema. Desembargadora Maria de Lourdes Azevêdo Relatora
