PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL Processo: AGRAVO DE INSTRUMENTO - 0821102-42.2025.8.20.0000 Polo ativo MJ FITNESS LTDA Advogado(s): FABIO ENEDINO DIAS Polo passivo MALLARD PARTICIPACOES E INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros Advogado(s): DIANE MOREIRA DOS SANTOS FARIAS Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ORDINÁRIA.
CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. INADIMPLEMENTO. NÃO ENTREGA DO IMÓVEL. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO DE CAUÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo de instrumento interposto por MJ Fitness Ltda. contra decisão do Juízo da 2ª Vara da Comarca de Extremoz/RN que, nos autos de ação ordinária ajuizada em face de Mallard Participações e Investimentos Imobiliários Ltda. e JTS Empreendimentos e Construções Ltda., indeferiu pedido de tutela provisória de urgência antecipada visando à rescisão de contrato de locação comercial e à restituição de caução no valor de R$ 20.000,00, diante da não entrega do imóvel objeto do ajuste.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. HÁ duas questões em discussão: (i) saber se estão presentes os requisitos legais para a concessão de tutela provisória de urgência antecipada - probabilidade do direito e perigo de dano - diante do inadimplemento contratual consistente na não entrega do imóvel locado; e (ii) saber se é viável determinar, em sede de cognição sumária, tanto a rescisão do contrato de locação quanto a restituição da caução prestada.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A documentação carreada aos autos - notadamente o instrumento contratual e os extratos comprobatórios do pagamento da caução - evidencia, com suficiente grau de plausibilidade, a existência da relação locatícia e o inadimplemento das locadoras, que não entregaram o imóvel no prazo convencionado (20/04/2024), mantendo a locatária privada do bem por mais de treze meses.
4. A rescisão contratual configura direito potestativo da parte lesada pelo inadimplemento, exercitável independentemente de exigência processual adicional. A probabilidade do direito à desconstituição do vínculo se faz presente de modo robusto, autorizando a antecipação da tutela rescisória.
5. O periculum in mora decorre da natureza progressiva do dano, pois as atividades empresariais da agravante permanecem obstadas pela impossibilidade de uso do imóvel, com risco crescente de agravamento patrimonial. A rescisão contratual não possui caráter irreversível que impeça sua implementação em cognição sumária, podendo os eventuais efeitos patrimoniais ser equacionados ao término da instrução.
6. A pretensão de restituição da caução, contudo, não reúne os pressupostos para deferimento em tutela de urgência. A definição acerca de quem deve suportar os ônus financeiros decorrentes do desfazimento do negócio - devolução de valores pagos e eventual aplicação de cláusula penal - pressupõe o esclarecimento da culpa pelo inadimplemento, questão que, por sua complexidade probatória, reclama instrução mais aprofundada, sob pena de dano de difícil reparação às agravadas.
IV.
DISPOSITIVO
E TESE
7. Recurso parcialmente provido, para determinar a rescisão do contrato de locação celebrado entre as partes, indeferindo-se, por ora, o pedido de restituição da caução de R$ 20.000,00, cuja apreciação fica reservada ao juízo de mérito, após regular instrução probatória. Dispositivos relevantes citados: CC, art. 475; CPC, art. 4º; CC, arts. 421 e 422. Jurisprudência relevante citada: TJRN, Agravo de Instrumento nº 0806574-03.2025.8.20.0000, Rel.
Juiz Conv. Ricardo Tinoco de Góes, 1ª Câmara Cível, j. 15.07.2025; TJRN, Agravo de Instrumento nº 0816608-37.2025.8.20.0000, Rel. Des. Dilermando Mota, 1ª Câmara Cível, j. 16.12.2025.
ACÓRDÃO
Acordam os Desembargadores que integram a 1ª Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça, em Turma, à unanimidade de votos, em conhecer e dar parcial provimento ao Agravo de Instrumento, nos termos do voto do Relator, parte integrante deste.
RELATÓRIO
Trata-se de Agravo de Instrumento interposto pela MJ FITNESS LTDA contra decisão proferida pelo Juízo da 2ª Vara da Comarca de Extremoz/RN que, nos autos da Ação Ordinária nº 0801563-27.2025.8.20.5162, ajuizada em desfavor de MALLARD PARTICIPAÇÕES E INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e JTS EMPREENDIMENTOS E CONSTRUÇÕES LTDA, indeferiu o pedido de tutela provisória de urgência antecipada. Em suas razões (ID 35005087), a agravante explica que a questão jurídica posta a exame diz respeito ao preenchimento dos requisitos legais para a concessão de tutela antecipada - probabilidade do direito e perigo de dano - diante do alegado inadimplemento contratual consistente na não entrega do imóvel objeto de contrato de locação comercial.
Narra que, em 15/02/2024, celebrou com as agravadas contrato de locação comercial de imóvel situado na Avenida Joaquim de Góes, em Extremoz/RN, para instalação de nova unidade de academia, com prazo de entrega de 30 dias (até 20/04/2024), aluguel mensal de R$ 12.000,00 e caução de R$ 20.000,00. Aduz que, passados mais de 13 meses, o imóvel jamais foi entregue, sob a alegação de reparos pendentes, impedindo o início das atividades e causando prejuízos expressivos, entre os quais lucros cessantes estimados em R$ 416.000,00, além de danos materiais decorrentes do aluguel de espaço alternativo para armazenamento de equipamentos.
Defende a presença do fumus boni iuris, sustentando que o inadimplemento é incontroverso e documentalmente comprovado pelo contrato de locação e pelos extratos de pagamento da caução, autorizando a rescisão imediata e a devolução dos valores nos termos do art. 475 do Código Civil. Pontua que o atraso injustificado na entrega de imóvel locado enseja rescisão, restituição dos valores pagos e reparação de danos, acrescentando que o próprio contrato contém cláusula penal expressa (cláusula 5ª) e que as agravadas, reiteradamente notificadas, limitaram-se a apresentar prints de áudios, sem buscar solução amigável.
Quanto ao periculum in mora, alega que o dano é progressivo e de difícil reparação, com risco crescente de insolvência empresarial, comprometendo o resultado útil do processo. Sustenta que o argumento da decisão agravada - de que o direito poderia ser tutelado ao final - não se sustenta diante da natureza contínua da lesão, em violação aos arts. 4º do CPC e 421 e 422 do Código Civil. Defende, ainda, que a medida não é irreversível, pois eventual compensação às agravadas poderá ser realizada ao final, sem prejuízo à instrução.
Pleiteia, liminarmente, a antecipação da tutela recursal para determinação da rescisão imediata do contrato de locação e da devolução de R$ 20.000,00 a título de caução, corrigida desde o pagamento. Ao final, requer o provimento do recurso para reforma integral da decisão agravada, com a concessão definitiva da tutela de urgência, determinando-se a rescisão do contrato de locação e a restituição da caução de R$ 20.000,00 devidamente corrigida, além da condenação das agravadas ao pagamento das custas recursais e demais cominações legais.
Nas contrarrazões (ID 35699686), a parte agravada rechaça as teses do recurso, pugnando pelo seu desprovimento. A Procuradoria de Justiça opinou pela não intervenção no feito (ID 35831945).
É o relatório.
VOTO
Preenchidos os pressupostos, conheço do recurso. Cinge-se o mérito recursal à verificação do preenchimento dos requisitos legais para a concessão de tutela provisória de urgência antecipada - probabilidade do direito e perigo de dano - diante do alegado inadimplemento contratual consistente na não entrega do imóvel objeto de contrato de locação comercial celebrado entre a agravante e as agravadas, bem como à viabilidade de se determinar, em sede de cognição sumária, a rescisão contratual e a restituição da caução prestada.
A controvérsia comporta exame apartado de suas duas vertentes: a pretensão rescisória e a pretensão restitutória. No que concerne à rescisão contratual, a pretensão recursal merece acolhimento. Com efeito, a documentação carreada aos autos - notadamente o instrumento contratual e os extratos comprobatórios do pagamento da caução - evidencia, com suficiente grau de plausibilidade, a existência da relação locatícia e o transcurso de lapso temporal manifestamente superior ao prazo convencionado para a entrega do imóvel, situado na Avenida Joaquim de Góes, em Extremoz/RN.
Contratado em 15 de fevereiro de 2024, com prazo de entrega fixado em 20 de abril do mesmo ano, o bem jamais foi disponibilizado à agravante, que se viu privada de inaugurar nova unidade de sua rede de academias por mais de treze meses, suportando, em paralelo, o custo de locação de espaço alternativo para guarda dos equipamentos adquiridos. Nesse cenário, é de rigor reconhecer que a rescisão do vínculo contratual configura direito potestativo da parte lesada, exercitável independentemente de qualquer exigência processual adicional.
Colhe-se, a propósito, da jurisprudência desta egrégia Corte, orientação que bem elucida o ponto: "A resilição unilateral constitui direito potestativo à extinção do contrato, exercitável mediante simples declaração de vontade de uma das partes contratantes, independentemente da ocorrência de inadimplemento ou qualquer outro evento objetivo" (TJRN, Agravo de Instrumento nº 0806574-03.2025.8.20.0000, Relator Juiz Convocado Ricardo Tinoco de Góes, 1ª Câmara Cível, julgado em 15/07/2025).
Se assim o é na hipótese de resilição por simples manifestação de vontade, com maior razão deve sê-lo quando, como no caso vertente, o inadimplemento da parte contrária se apresenta documentalmente demonstrado e temporalmente inequívoco. A probabilidade do direito à desconstituição do vínculo, portanto, se faz presente de modo robusto, autorizando a antecipação da tutela rescisória. Quanto ao periculum in mora, não há como desconsiderar a natureza progressiva do dano sofrido pela agravante, cujas atividades empresariais permanecem obstadas pela impossibilidade de uso do imóvel contratado.
O prolongamento da situação de inadimplemento, sem qualquer perspectiva de solução, potencializa o risco de agravamento patrimonial, comprometendo o resultado útil do processo. Nesse aspecto, a argumentação da decisão agravada - no sentido de que o direito poderia ser adequadamente tutelado ao final do processo - revela-se insuficiente para afastar a urgência da medida, porquanto ignora a natureza contínua e crescente da lesão imposta à agravante, em desarmonia com os princípios da efetividade e da duração razoável do processo, consagrados no art. 4º do Código de Processo Civil.
Ademais, a rescisão contratual não encerra caráter irreversível que impeça a sua implementação em cognição sumária, porquanto os eventuais efeitos patrimoniais daí decorrentes poderão ser adequadamente equacionados ao término da instrução. No que tange, contudo, à pretensão de restituição da caução no importe de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), a questão não se mostra passível de deslinde na estreita via da tutela de urgência.
A definição acerca de quem deve suportar os ônus financeiros decorrentes do desfazimento do negócio - notadamente a devolução de valores pagos a título de caução e a eventual aplicação de cláusula penal - pressupõe o adequado esclarecimento da culpa pelo inadimplemento, questão que, por sua complexidade probatória, reclama instrução mais aprofundada. A concessão prematura de tutela restitutória, sem a devida perquirição acerca da responsabilidade pelo insucesso contratual, poderia ensejar dano de difícil reparação às agravadas, na hipótese de ulterior reconhecimento de culpa concorrente ou exclusiva da agravante.
Essa orientação cautelosa encontra respaldo na jurisprudência desta Câmara, que, em caso análogo, assentou: "DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. TUTELA DE URGÊNCIA. POSTO DE COMBUSTÍVEIS. EQUIPAMENTOS EM COMODATO. ALEGAÇÃO DE INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. RISCO DE DANO REVERSO.
DECISÃO
REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO" (TJRN, Agravo de Instrumento nº 0816608-37.2025.8.20.0000, Rel. Des. Dilermando Mota, 1ª Câmara Cível, julgado em 16/12/2025). A mesma ratio decidendi se impõe ao presente caso, devendo a matéria ser reservada ao juízo de mérito, após regular instrução probatória. Em conclusão, a pretensão recursal merece acolhimento parcial: mostra-se cabível a antecipação da tutela para fins de rescisão do contrato de locação celebrado entre as partes, por se tratar de direito potestativo suficientemente demonstrado e respaldado pelo substrato fático-documental dos autos; todavia, a pretensão de restituição da caução não reúne os pressupostos para deferimento em sede de cognição sumária, devendo ser apreciada com a profundidade que lhe é devida na fase de sentença, após o pleno desenvolvimento da instrução probatória.
Ante o exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso, para reformar parcialmente a decisão agravada e determinar a rescisão do contrato de locação celebrado entre as partes, nos termos acima fundamentados, indeferindo-se, por ora, o pedido de restituição da caução de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), cuja apreciação fica reservada ao juízo de mérito, após regular instrução probatória. É como voto. Desembargador Dilermando Mota Relator L Natal/RN, 27 de Abril de 2026.
