PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE Gab. Des. Amilcar Maia na Câmara Cível Agravo de Instrumento n.º 0821872-35.2025.8.20.0000 Origem: 1ª Vara Cível da Comarca de Mossoró/RN Agravante: VILLA REAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. Advogado: Marcílio Mesquita de Góes (OAB/RN 3.265) Agravado: FLÁVIO ADOUR VASCONCELOS Advogado: Nilton Fabio Valença de Albuquerque Filho (OAB/RN 11.928) Relator: Desembargador Amílcar Maia
DECISÃO
Trata-se de agravo de instrumento interposto por VILLA REAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA contra a decisão proferida pelo Juízo de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Mossoró/RN que, nos autos do Processo n.º 0804527-11.2018.8.20.5106, movido por FLÁVIO ADOUR VASCONCELOS, rejeitou impugnação à penhora e indeferiu o pedido de substituição da constrição judicial por bem menos gravoso. Em seu arrazoado, alegou a agravante que a decisão agravada, ao manter a penhora sobre a integralidade do imóvel objeto do empreendimento Villa Real, desconsiderou a desproporcionalidade entre o valor do débito (R$ 64.685,22) e o valor do bem constrito (R$ 249.310,00), configurando, assim, manifesto excesso de penhora.
Aduziu que o Juízo a quo incorreu em error in judicando ao desconsiderar o princípio da menor onerosidade e exigir matrícula individualizada do lote indicado em substituição (Lote
99 - Quadra 07), ignorando a possibilidade de penhora sobre fração ideal da matrícula-mãe, o que seria plenamente viável e suficiente para assegurar o crédito exequendo. Argumentou que a constrição integral do imóvel, além de desnecessária, compromete os direitos de terceiros adquirentes de outras frações do empreendimento, uma vez que o imóvel já foi objeto de desmembramento fático e comercial, ainda que não formalizado com matrícula própria de cada unidade.
Afirmou ter indicado não apenas o Lote 99 como alternativa, mas qualquer outro lote pertencente ao empreendimento cujo valor fosse condizente com a dívida, o que demonstra o cumprimento do ônus previsto no art. 805, parágrafo único, do CPC, que exige do devedor a indicação de meio menos oneroso e igualmente eficaz para cumprimento da obrigação. Asseverou ainda que a recusa à substituição da penhora com fundamento exclusivamente na ausência de matrícula individualizada resulta em formalismo exacerbado e afronta o princípio da efetividade e razoabilidade na execução.
Apontou decisão deste Tribunal de Justiça em caso análogo envolvendo o mesmo imóvel, na qual foi reconhecida a validade da penhora restrita a lotes individualizados, mesmo em face de suposta ausência de infraestrutura ou urbanização do empreendimento. Além disso, mencionou que as certidões imobiliárias acostadas aos autos demonstram que há diversas penhoras individualizadas com valores superiores a R$ 100.000,00, o que corrobora a desproporcionalidade da constrição integral do imóvel em questão.
Dessa forma, reforçou o risco de prejuízo irreversível à agravante e a terceiros, caso mantida a decisão agravada, destacando que tal medida compromete indevidamente a totalidade do patrimônio imobiliário da empresa para satisfação de obrigação que representa menos de 1% do valor total do bem. Ao final, requereu a concessão de efeito suspensivo ao agravo de instrumento, com fundamento no art. 1.019, I, do CPC, alegando que estão presentes os requisitos da verossimilhança do direito invocado e do perigo de dano, já que a execução poderá prosseguir com atos expropriatórios sobre a totalidade do bem, gerando prejuízos financeiros indevidos e comprometendo a segurança jurídica dos negócios realizados com terceiros.
No mérito, pugnou pelo provimento do recurso, para que seja reformada integralmente a decisão interlocutória, com o reconhecimento do excesso de penhora e a determinação determinando-se da substituição da constrição judicial por outra que recaia apenas sobre a fração ideal correspondente ao valor do débito (R$ 64.685,22), seja no Lote 99, Quadra 07, ou qualquer outro lote do empreendimento livre de direitos de terceiros.
É o que importa relatar.
Decido. Observando, a princípio, presentes os requisitos de admissibilidade recursal, conheço deste agravo. De acordo com a regra inserta no art. 1.019, inciso I, do CPC, o relator do agravo de instrumento pode atribuir efeito suspensivo ao recurso ou lhe conceder efeito ativo, antecipando a própria tutela recursal. De pronto, ressalto que, para concessão da tutela de urgência de natureza antecipada, deve o postulante demonstrar: (i) a probabilidade do direito; (ii) o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo; e (iii) ausência de perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão, pressupostos esses elencados no art. 300, caput e § 3º, do CPC: Art. 300.
A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. (...) § 3º A tutela de urgência de natureza antecipada não será concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão. Em análise aos autos, entendo que assiste razão à recorrente quanto ao pedido de tutela antecipada recursal.
A agravante sustentou, em síntese, que a decisão recorrida desconsiderou a desproporção entre o valor da dívida executada (R$ 64.685,22) e o montante atribuído ao imóvel constrito (R$ 249.310,00), resultando em manifesta violação ao princípio da menor onerosidade da execução, previsto no art. 805 do CPC. Aduziu, ainda, que indicou meio alternativo eficaz e menos gravoso para garantir o juízo, ao requerer que a penhora recaia sobre fração ideal correspondente ao débito, seja no denominado “Lote
99 – Quadra 07” ou em qualquer outro lote individualizado no memorial descritivo do empreendimento Villa Real Fazenda Resort. A tese recursal merece acolhida, ao menos em sede de cognição sumária. Com efeito, este Colegiado já enfrentou questão semelhante envolvendo a mesma empresa e o mesmo empreendimento, no julgamento do Agravo de Instrumento n.º 0814939-46.2025.8.20.0000, ocasião em que ficou assentado que, apesar da ausência de obras ou infraestrutura no local, o registro formal do loteamento - consubstanciado na averbação R-3 da matrícula n.º 2.557 - é juridicamente suficiente para conferir eficácia ao desmembramento ideal das unidades descritas, produzindo efeitos no plano registral e obrigacional.
Assim, mesmo diante da alegada inexistência de loteamento implementado fisicamente, a 3ª Câmara Cível deste Tribunal de Justiça entendeu que a penhora não deveria recair sobre a totalidade do imóvel, mas apenas sobre os lotes especificados, justamente para preservar os princípios da segurança jurídica, da boa-fé objetiva e da proporcionalidade na execução. A propósito, a ementa do julgado foi lavrada com o seguinte teor: DIREITO PROCESSUAL CIVIL.
AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE
SENTENÇA. PENHORA DE IMÓVEL. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO NÃO CONCLUÍDO. EXISTÊNCIA DE REGISTRO FORMAL DE LOTEAMENTO. LIMITAÇÃO DA PENHORA A LOTES INDIVIDUALIZADOS. RECURSO DESPROVIDO.I. CASO EM EXAME1. Agravo de Instrumento interposto nos autos do cumprimento de sentença visando reformar decisão que, ao reconsiderar decisão anterior, restringiu a penhora ao Lote 220 da Quadra 15 e ao Lote 306 da Quadra 21 do empreendimento, excluindo a integralidade do imóvel registrado sob a matrícula nº 2.557 do Cartório de Tibau/RN.
Os agravantes alegam que o loteamento nunca foi efetivado na prática, não havendo demarcação, urbanização ou infraestrutura básica, razão pela qual pleiteiam a penhora sobre a totalidade do imóvel como forma de garantir o cumprimento da sentença condenatória que determinou a devolução integral dos valores pagos.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. A questão em discussão consiste em definir se, diante da alegada inexistência de efetiva implementação do loteamento, é juridicamente admissível a penhora da integralidade do imóvel matriculado, ou se deve ser mantida a restrição da constrição apenas aos lotes especificados na decisão agravada.III.
RAZÕES DE DECIDIR3. A penhora deve recair sobre bens livres e desembaraçados, de titularidade do devedor, conforme determina o art. 789 do CPC, observando os princípios da efetividade da execução e da proteção à segurança jurídica.4. A constrição sobre a integralidade do imóvel pode atingir direitos de terceiros adquirentes de lotes específicos, diante da existência de registro formal de memorial descritivo com individualização de 440 lotes distribuídos em 29 quadras.5.
Ainda que o empreendimento se encontre abandonado e sem infraestrutura, o registro do loteamento na matrícula do imóvel (averbação R-3-2.557) gera efeitos jurídicos que impõem o respeito à boa-fé objetiva e à confiança legítima de eventuais terceiros interessados.6. A medida deferida na origem - restrição da penhora a dois lotes específicos - revela-se adequada, proporcional e suficiente, não impedindo a adoção de outras medidas executivas sobre bens livres do devedor, sem comprometer de forma generalizada o patrimônio imobiliário loteado.IV.
DISPOSITIVO
7. Recurso desprovido. (TJRN. AGRAVO DE INSTRUMENTO, 0814939-46.2025.8.20.0000, Mag. ERIKA DE PAIVA DUARTE, Terceira Câmara Cível, JULGADO em 31/10/2025, PUBLICADO em 01/11/2025) – Grifei. Consta do voto da Relatora do referido recurso: (...) É certo que a penhora deve recair sobre bens livres e desembaraçados, de propriedade do devedor, nos termos do art. 789 do CPC. No caso, a constrição sobre a totalidade do empreendimento imobiliário mostra-se excessiva e desproporcional, pois atingiria direitos de terceiros adquirentes, configurando risco de grave lesão a situações jurídicas consolidadas.
A alegação de que o empreendimento estaria “abandonado” não afasta a necessidade de resguardar a boa-fé de adquirentes ou interessados que possam ter celebrado negócios jurídicos sobre partes distintas do imóvel. A execução deve respeitar a segurança jurídica e a proteção da confiança legítima, sob pena de se converter em instrumento de injustiça. (...) Além do que, consoante se infere da certidão da matrícula do imóvel, houve o registro do memorial descritivo e caracterização do empreendimento com 440 Lotes distribuídos em 29 quadras (R–3–2.557).
Houve o desmembramento do Lote 166, quadra 11; o registro de penhora sobre o Lote 01 da quadra 01, em razão de processo em trâmite na Justiça Federal; a constituição de hipoteca sobre o Lote 435, quadra 29; outro registro de penhora sobre o Lote 47, ou seja, há outras indisponibilidade já decretadas em razão do registro do memorial descritivo. (...) No presente caso, embora o Juízo de origem tenha sustentado que a ausência de matrícula própria do lote indicado inviabiliza a substituição da penhora, tal fundamento se revela aparentemente formalista e contraria o precedente acima mencionado.
Com efeito, a exigência de matrícula individualizada parece ignorar que a constrição pode recair sobre fração ideal do imóvel, desde que tal fração seja suficiente para assegurar o adimplemento da obrigação exequenda. No caso dos autos, a agravante demonstrou que o imóvel constrito integra empreendimento devidamente registrado, composto por 440 lotes distribuídos em 29 quadras, e indicou, de forma expressa, a possibilidade de substituição da penhora para qualquer unidade integrante da matrícula, desde que compatível com o valor do débito.
Tal postura demonstra o cumprimento do ônus previsto no parágrafo único do art. 805 do CPC, sendo aparentemente desproporcional exigir do devedor a apresentação de matrícula autônoma individualizada em contexto de inadimplemento generalizado e abandono do empreendimento, sobretudo quando o próprio registro imobiliário já permite a individualização suficiente para fins executivos. Acrescente-se que a manutenção da penhora sobre a totalidade do imóvel pode vir a comprometer os direitos de terceiros adquirentes de outras frações ideais.
Ao permitir que a execução recorra a uma parcela menor do bem, desde que suficiente e eficaz, evita-se a indevida oneração do patrimônio da parte executada e resguarda-se a integridade dos negócios eventualmente celebrados com terceiros de boa-fé. Presentes, portanto, os requisitos exigidos pelo art. 300 do CPC para concessão de tutela provisória: a probabilidade do direito encontra-se demonstrada não apenas na literalidade do art. 805 do CPC, mas também o precedente da 3ª Câmara Cível sobre a validade da penhora sobre fração ideal com base em registro do memorial descritivo; o perigo de dano se materializa diante da iminência de atos expropriatórios envolvendo a totalidade do imóvel, o que causaria prejuízo desproporcional e de difícil reparação, especialmente diante da ausência de risco à satisfação da dívida no cenário de substituição da constrição e a possibilidade de comprometimento de direitos de terceiros adquirentes de boa-fé.
Ante o exposto, defiro o pleito liminar para suspender os efeitos da decisão que manteve a penhora sobre a integralidade do imóvel registrado sob a matrícula n.º 2.557 do Cartório de Tibau/RN, determinando que a constrição judicial recaia, provisoriamente, sobre fração ideal do imóvel compatível com o valor da dívida exequenda (R$ 64.685,22), preferencialmente sobre o Lote
99 – Quadra 07 ou qualquer outro lote individualizado no registro do empreendimento, desde que livre de ônus e de titularidade da agravante. Comunique-se o inteiro teor desta decisão ao Juízo a quo (art. 1.019, I, in fine, do CPC).
Intime-se a parte agravada para, querendo, responder aos termos deste recurso no prazo legal. Preclusa a presente decisão, abra-se vista dos autos à Procuradoria Geral de Justiça para que esta, entendendo pertinente, emita parecer no prazo de 15 (quinze) dias (art. 1.019, III, do CPC). Após, à conclusão.
Publique-se. Intimem-se.
Cumpra-se. Natal/RN, data registrada no sistema. Desembargador Amílcar Maia Relator
