PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 3ª Vara Cível da Comarca de Mossoró Alameda das Carnaubeiras, 355, Térreo, Presidente Costa e Silva, MOSSORÓ - RN - CEP: 59625-410 Contato: ( ) - Email: [email protected] Processo n. 0822200-07.2024.8.20.5106 REINTEGRAÇÃO / MANUTENÇÃO DE POSSE (1707) Demandante: CARLOS ALEXANDRE DANTAS DE OLIVEIRA e outros Advogado(s) do reclamante: RENATA GEONARA RIBEIRO DE OLIVEIRA Demandado: ROGERIO DE SOUZA TEODORO e outros
SENTENÇA
Trata-se de AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE DE IMÓVEL ALIENADO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS COM PEDIDO DE CONVERSÃO EM ALUGUEL E LIMINAR ajuizada por CARLOS ALEXANDRE DANTAS DE OLIVEIRA e CARLA SUELHE FREITAS LEANDRO, devidamente qualificados nos autos, através de advogada regularmente constituída, em face de ROGÉRIO DE SOUZA TEODORO e CATARINY LINDARAY FONSECA DE LIMA TEODORO, igualmente qualificados.
Aduziram os autores, em síntese, que são possuidores fiduciários de imóvel urbano tipo residência unifamiliar, situado no Loteamento "Conjunto Residencial Bosque dos Pássaros", na Rua Elisa de Freitas Medeiros, nº 210, bairro Alto do Sumaré, Mossoró/RN, CEP: 59.632-285, matrícula nº 28.184, do Primeiro Ofício de Notas e Registro de Imóveis de Mossoró/RN, adquirido mediante financiamento pelo programa Minha Casa Minha Vida junto ao Banco do Brasil, com cláusula de alienação fiduciária.
Relataram que, diante de dificuldades financeiras, firmaram contrato de gaveta com os réus em 07 de setembro de 2023, pelo qual repassaram a posse do imóvel pelo valor inicial de R$ 27.000,00, assumindo os requeridos o saldo devedor do financiamento, com parcelas mensais de aproximadamente R$ 513,05. Afirmaram que os requeridos inadimpliram as parcelas do financiamento a partir de julho de 2024, acumulando débitos em nome dos autores, chegando o valor em atraso a R$ 2.027,21 em setembro de 2024, além de terem transferido a posse do imóvel a terceiros - RICARDO AUGUSTO NOGUEIRA SERAFIM e KAMILLA KATYUSIA ALVES BEZERRA SERAFIM - sem anuência dos autores ou da instituição financiadora, configurando esbulho possessório.
Requereram tutela de urgência para reintegração liminar da posse, condenação dos réus ao pagamento de R$ 2.027,21 a título de danos materiais, R$ 10.000,00 a título de danos morais, das parcelas do financiamento vencidas até a efetiva desocupação. Deferida a tutela antecipada, determinou-se a reintegração liminar do imóvel, com prazo de 30 dias para desocupação voluntária. Citados, os réus ofertaram contestação, pugnando, em preliminar, pelo reconhecimento da ilegitimidade passiva, ao argumento de que, mediante procuração pública outorgada pelos próprios autores a Catariny Lindaray, o imóvel teria sido validamente vendido aos terceiros Ricardo e Kamilla em agosto de 2024.
No mérito, alegaram adimplemento contratual e ausência de notificação prévia para configuração da mora, nos termos da cláusula 5.2 do contrato entabulado entre as partes. Formularam pedido contraposto de restituição dos valores pagos a título de aquisição do imóvel, ao fundamento de nulidade do contrato de gaveta, por força do art. 6º-A, § 6º, da Lei nº 11.977/2009. Os autores apresentaram impugnação à contestação, sustentando a ausência de comprovação de hipossuficiência pelos réus para fins de concessão da gratuidade da justiça, a invalidade do repasse realizado sem anuência da instituição financiadora, a existência de inadimplemento persistente, a nulidade jurídica do repasse a terceiros e o descabimento do pedido contraposto, por contradição processual e ausência de base legal.
Foi proferido despacho determinando a intimação da parte autora para, no prazo de 15 dias, se manifestasse sobre a contestação, além de juntar aos autos a notificação aludida pela cláusula 5.2 do contrato, prévia e antecedente ao ajuizamento da presente ação. A notificação não foi demonstrada. Posteriormente, o advogado dos réus renunciou ao mandato. Conquanto regularmente intimados para constituir novo patrono, os réus quedaram-se inertes, deixando de apresentar nova representação processual.
É o relatório.
Decido. O presente feito comporta julgamento antecipado da lide nos termos do art. 355, I, do CPC. Verificada a renúncia do advogado dos réus e a sua inércia em constituir novo patrono após regular intimação, impõe-se decretar a revelia dos requeridos, forte no art. 76, § 1º, II, do CPC, que assim dispõe: Art.
76. Verificada a incapacidade processual ou a irregularidade da representação da parte, o juiz suspenderá o processo e designará prazo razoável para que seja sanado o vício. § 1º Descumprida a determinação, caso o processo esteja na instância originária:
II - o réu será considerado revel, se a providência lhe couber; Portanto, decreto a revelia dos demandados, adstrita, porém, aos fatos posteriores, haja vista que os réus ofertaram contestação. Passo assim à análise das preliminares suscitadas na defesa. A arguição de ilegitimidade passiva não merece acolhimento. Os réus firmaram contrato de gaveta com os autores, assumindo obrigações diretas perante estes, decorrentes do referido negócio jurídico.
A alegada venda do imóvel a terceiros, efetivada sem anuência dos autores, não tem o condão de eximir os requeridos das obrigações assumidas perante os demandantes nem de afastá-los do polo passivo desta demanda possessória. Razão pela qual rejeito a preliminar suscitada. Os réus postularam pela concessão de gratuidade judiciária. Os autores impugnaram o pedido de gratuidade da justiça formulado pelos réus.
Todavia, consoante a dicção do art. 99, § 3º do CPC, tratando-se a parte de pessoa física, opera-se a presunção juris tantum de sua hipossuficiência financeira, somente passível de ser infirmada à vista de elementos de prova em contrário, inocorrente, porém, na hipótese. Alvitre-se, ainda, que não se presta a afastar a alegada hipossuficiência financeira a assistência da parte autora por advogado constituído, tal como expressamente ressalvado pelo 99, § 4º, do CPC.
Daí porque, defiro o benefício da gratuidade judiciária aos demandados. Superadas as questões preliminares, passa-se à análise da necessidade de notificação dos demandados a respeito da mora. A primeira questão a ser enfrentada diz respeito à validade do instrumento particular de compra e venda firmado entre autores e réus - denominado contrato de gaveta - , à luz das restrições impostas pela legislação que rege o Programa Minha Casa Minha Vida.
É certo que o art. 6º-A, § 6º, da Lei nº 11.977/2009 declara nulas as cessões de direitos, promessas de cessão ou procurações que tenham por objeto a compra e venda de imóvel adquirido no âmbito do PMCMV, quando ausente a quitação do contrato de financiamento. Tal restrição, contudo, opera primordialmente no plano da relação entre o adquirente originário e a instituição financiadora, tendo por finalidade proteger o agente financeiro e resguardar a destinação social do programa habitacional, que veda a transferência do benefício a pessoa diversa da inicialmente contemplada.
No plano das relações entre os próprios contratantes - autores e réus - , o negócio jurídico celebrado produz seus efeitos obrigacionais de forma plena. Com efeito, a nulidade prevista na legislação do PMCMV é oponível à instituição financeira e ao próprio programa, mas não pode ser invocada por aquele que participou do negócio como argumento para eximir-se das obrigações livremente assumidas perante a contraparte.
Admitir o contrário seria conferir ao próprio infrator o benefício da torpeza, em manifesta afronta ao princípio da boa-fé objetiva, positivado no art. 422 do Código Civil, e à vedação ao comportamento contraditório - venire contra factum proprium. Neste sentido: APELAÇÃO. Compra e venda de veículo com financiamento em favor de terceiro. Repasse das obrigações do financiamento sem anuência do credor fiduciário.
Validade do contrato de gaveta que, embora ineficaz perante a instituição financeira, gera efeitos entre os contratantes. Contrato verbal entre as partes. RÉ que deixou de pagar duas parcelas do financiamento. Alegação de quitação de suas obrigações com a devolução do veículo à autora. Inadmissibilidade. Encerramento do contrato de financiamento que não é automático. Autora que comprovou ter efetuado pagamento das parcelas enquanto o veículo estava na posse da ré.
RÉ que deduziu e não comprovou falta de correlação entre os comprovantes juntados e às parcelas devidas, nos termos do art. 3736, II, CPC. Dano material comprovado. Sentença mantida. Recurso desprovido. (TJSP; Apelação Cível 1005671-26.2025.8.26.0320; Relator (a): Lidia Conceição; Órgão Julgador: 36ª Câmara de Direito Privado; Foro de Limeira - 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 09/04/2026; Data de Registro: 09/04/2026) Nessa perspectiva, os autores, que celebraram voluntariamente o contrato de gaveta, receberam o valor do repasse e transferiram a posse do imóvel aos réus, não podem agora invocar a restrição legal como fundamento para infirmar o próprio negócio que ajustaram, sobretudo para dele extrair vantagem possessória.
O reconhecimento da nulidade, para esse efeito, configuraria venire contra factum proprium, fato inadmissível. Assim, o contrato de gaveta celebrado entre as partes é válido e eficaz no plano das relações obrigacionais entre autores e réus, regendo os direitos e deveres recíprocos deles decorrentes. O segundo ponto a ser examinado se reporta à natureza da pretensão possessória deduzida pelos autores e sua necessária vinculação ao inadimplemento contratual.
No caso dos autos, os réus exercem a posse do imóvel com lastro em justo título, decorrente do próprio contrato de gaveta celebrado com os autores. Ao ajustarem o repasse do imóvel, foram os próprios autores que transferiram voluntariamente a posse direta aos requeridos, investindo-os na condição de possuidores legítimos, com fundamento contratual expresso. A posse dos réus, portanto, não é clandestina, violenta ou precária - é posse fundada em relação jurídica bilateral livremente constituída, o que lhe confere a qualidade de posse justa para os fins do art. 1.200 do Código Civil.
Daí decorre que a única via juridicamente hábil a desconstituir o justo título dos réus e, por conseguinte, a autorizar a retomada da posse pelos autores, é a resolução do contrato. Somente após a extinção do vínculo contratual - operada mediante o regular procedimento de constituição em mora do devedor e a ulterior resolução do ajuste - é que cessará o fundamento jurídico da posse dos requeridos, tornando-a, a partir de então, injusta e passível de tutela possessória em favor dos autores.
Enquanto subsistir o contrato, subsiste igualmente o direito de posse dos réus, que não pode ser subtraído por simples requerimento judicial desprovido da necessária demonstração da extinção do vínculo contratual que o originou. O pleito possessório formulado na exordial está, portanto, umbilicalmente vinculado ao inadimplemento contratual e à resolução do contrato dele decorrente: sem esta, não há esbulho; sem esbulho, não há reintegração.
Em terceiro lugar, cumpre examinar se a transferência da posse do imóvel pelos réus a terceiros - Ricardo Augusto Nogueira Serafim e Kamilla Katyusia Alves Bezerra Serafim - configura, por si só, inadimplemento contratual apto a fundamentar a pretensão resolutória e, por via de consequência, a reintegração de posse pleiteada. A resposta é negativa. Da análise do instrumento contratual firmado entre as partes, não se extrai qualquer cláusula que vedasse expressamente a cessão da posse do imóvel a terceiros pelos réus.
O contrato de gaveta entabulado entre as partes litigantes é silente a esse respeito, não havendo disposição convencional que impusesse aos réus a obrigação de manter pessoalmente a posse direta do bem. Nesse contexto, a cessão da posse promovida pelos requeridos a terceiros não configura descumprimento de obrigação contratualmente assumida perante os autores e, portanto, não constitui inadimplemento apto a ensejar a resolução do contrato por esta razão específica.
As obrigações centrais assumidas pelos réus no contrato de gaveta - essencialmente o pagamento das parcelas do financiamento e do valor do repasse - não se confundem com a obrigação de ocupação pessoal do imóvel, que não foi objeto de avença entre as partes. Convém rememorar que o inadimplemento contratual, para os fins do art. 475 do Código Civil, pressupõe o descumprimento de obrigação efetivamente assumida.
Não se pode reputar inadimplente aquele que pratica conduta não vedada pelo contrato. A cessão da posse a terceiros, diante da ausência de proibição contratual expressa, insere-se no âmbito do exercício regular do direito de posse pelos réus, que deles podem dispor nos limites que a lei e o contrato permitem. A pretensão de reintegração de posse, portanto, não encontra amparo na cessão da posse a terceiros, a qual não configura, isoladamente, causa de resolução do vínculo contratual estabelecido entre as partes, devendo a análise da procedência do pedido cingir-se à única hipótese resolutória expressamente prevista no contrato - o inadimplemento das parcelas - , cujos pressupostos, como se demonstrará a seguir, tampouco restaram satisfeitos na espécie.
Estabelecida a validade do contrato e a imprescindibilidade da resolução contratual como pressuposto lógico e jurídico da pretensão possessória, impõe-se examinar se os autores cumpriram os requisitos necessários para operar a extinção do vínculo por inadimplemento. A controvérsia central dos autos gira em torno da necessidade de prévia notificação do devedor para configuração da mora como pressuposto à retomada do imóvel objeto de contrato de compra e venda - ainda que celebrado sob a modalidade de contrato de gaveta - e à consequente reintegração de posse.
Os autos permeiam tema com debate revisitado pelo STJ a respeito: a) da cláusula resolutória expressa, prevista no art. 474 do Código Civil, para fins de se concluir pela necessidade ou não de prévio ajuizamento da ação resolutória declarando-se o fim do vínculo contratual; b) e, ainda, mesmo diante do efeito automático da resolução contratual, se haveria necessidade de interpelação para fins de configuração da mora, como pressuposto à extinção direta do vínculo.
Pois bem, recentemente, o STJ, em votos de excelente propriedade técnica, concluiu pela desnecessidade de prévio ajuizamento de ação de resolução contratual na hipótese de existência de cláusula resolutória expressa, a qual, por autorizar a extinção automática do vínculo jurídico, dispensa a judicialização do caso unicamente para se obter a declaração do fim do negócio já anteriormente operado. A partir desta premissa, o credor lesado pelo inadimplemento está respaldado, inclusive, a obter a reintegração do imóvel objeto de um contrato de compra e venda, prescindindo da anterior propositura da ação resolutória para o fim aí colimado.
Entendimento esse aplicável, também, no âmbito das relações de consumo, desde que respeitadas as garantias previstas pelo CDC em prol do consumidor hipossuficiente, como, por exemplo, a vedação inserta no seu art. 53 da "perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado". Neste sentido: PROCESSUAL CIVIL.
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. ESCRITURAS PÚBLICAS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA E DE CESSÃO DE DIREITOS. EFICÁCIA DA CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. INTERPELAÇÃO EXTRAJUDICIAL DESATENDIDA. RESOLUÇÃO DE PLENO DIREITO. VIABILIDADE. PRECEDENTES. SÚMULA 83/STJ.
1. Inexistência de violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015, pois a prestação jurisdicional foi dada na medida da pretensão deduzida, adotando-se fundamentação suficiente para amparar a conclusão de que a deflagração de ação judicial prévia pela ré não retirou da autora o poder de resolver o contrato, ante a caracterização do inadimplemento, bem como que, na hipótese dos autos, a cláusula resolutiva operava-se de pleno direito.
2. Inocorrência de violação aos arts. 141 e 492 do CPC, conforme reconhecido no julgamento do recurso especial conexo (REsp 2.137.575/RJ), julgado conjuntamente com o presente recurso especial.
3. Diante do resultado do julgamento do REsp 2.137.575/RJ, mantendo-se o acórdão do TJRJ que reconheceu a culpa da recorrente pelo inadimplemento de sua obrigação contratual e a desnecessidade de nova perícia, subsiste no presente recurso especial apenas a controvérsia acerca da resolução do contrato de pleno direito, em razão da cláusula resolutória expressa.
4. Segundo a orientação jurisprudencial desta Corte, "inexiste óbice para a aplicação de cláusula resolutiva expressa em contratos de compromisso de compra e venda, porquanto, após notificado/interpelado o compromissário-comprador inadimplente (devedor) e decorrido o prazo sem a purgação da mora, abre-se ao compromissário-vendedor a faculdade de exercer o direito potestativo concedido pela cláusula resolutiva expressa para a resolução da relação jurídica extrajudicialmente (REsp 1789863/MS, Rel.
Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 10/8/2021, DJe 4/10/2021). Incidência da Súmula 83/STJ. Recurso especial conhecido em parte e desprovido. (REsp n. 2.139.100/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, relator para acórdão Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 21/5/2024, DJe de 28/6/2024.) (grifo acrescido) Intelecção observada em precedentes da Colenda Corte Superior desde 2021: (REsp n. 1.789.863/MS, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 10/8/2021, DJe de 4/10/2021); (AgInt no REsp n. 1.966.946/MS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 26/4/2022, DJe de 3/5/2022); (REsp n. 2.044.407/SC, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 21/11/2023, DJe de 23/11/2023) e (AgInt no AREsp n. 2.386.370/MT, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 15/4/2024, DJe de 18/4/2024).
Contudo, a despeito da previsão de cláusula resolutória expressa, o credor não estaria liberado de notificar o devedor para fins de purgação da mora, devendo seguir a forma de interpelação prevista pela respectiva norma de regência, judicial ou mediante notificação expedida pelo cartório, seja ele o do registro do imóvel, seja o de títulos e documentos da situação do bem ou domicílio do notificando.
Nesta toada, decidiu o STJ: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INTERPELAÇÃO JUDICIAL. INTERPELAÇÃO CARTORÁRIA. CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. ALTERAÇÃO JURISPRUDENCIAL. PURGAÇÃO DA MORA. JUROS NO PERÍODO DE NORMALIDADE. RELAÇÃO DE CONSUMO.
1. Ação revisional de contrato ajuizada em 28/10/2021, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 08/08/2022 e concluso ao gabinete em 27/12/2022.
2. O propósito recursal é decidir (I) se é necessária a manifestação judicial para a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel com cláusula resolutiva expressa e (II) se o ajuizamento de ação revisional de contrato, após o credor enviar a interpelação para que fosse purgada a mora, impede a rescisão contratual automática.
3. A natureza do imóvel objeto da compra e venda define qual o regime jurídico que definirá as formalidades da interpelação que o credor deve enviar ao devedor para que ele purgue a mora.
4. Os imóveis (I) urbanos loteados são regidos pela Lei 6.799/79, (II) os situados em loteamentos rurais são regidos pelo Decreto-Lei nº 58/37 e (III) os não loteados são regidos pela Lei nº 6.766/79 e pelo Decreto-Lei nº 58/37 e (IV) os incorporados pela da Lei n. 4.591/64.
5. O Decreto-Lei nº 745/69, que dispõe sobre os contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-Lei nº 58/37, admite que a cláusula resolutiva expressa se opere de pleno direito, mas exige que a interpelação do credor seja por via judicial ou por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos.
6. Se a interpelação enviada ao devedor foi realizada de forma não prevista na lei que incide na relação em comento, a mora não se configurou e, por conseguinte, não há fundamento para que se opere a cláusula resolutiva expressa.
7. O dever do credor de interpelar o devedor para que purgue a mora, ainda que pela via judicial, não se confunde com um dever de ajuizar ação para resolução de contrato.
8. Em se tratando de contratos de compra e venda de imóvel em que não haja adimplemento substancial, desrespeito às normas consumeristas, aplicação de princípios regentes de contratos imobiliários com viés eminentemente público de financiamento habitacional, ou outra peculiaridade que demande um tratado diferenciado, não se vislumbra razão para exigir manifestação judicial para a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel que contenha cláusula resolutiva expressa.
9. Admite-se a cláusula resolutiva expressa nos contratos em que haja relação de consumo, desde que respeitados os ditames do CDC.
10. O art. 53 do CDC determina que nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado. O art. 51, XI, do mesmo diploma veda que o fornecedor cancele o contrato unilateralmente, sem que igual direito seja conferido ao consumidor.
11. Poderá a parte devedora socorrer-se da via judicial a fim de obter a declaração de prosseguimento do contrato.
12. A ação revisional ajuizada pelo devedor que pretende rever os encargos incidentes durante o período de inadimplência não inibe a configuração da mora. Precedentes.
13. Recurso especial conhecido e parcialmente provido. (REsp n. 2.044.407/SC, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 21/11/2023, DJe de 23/11/2023.) No corpo do seu voto, exarou a Exma. Ministra Relatora:
9. Concorda-se com o entendimento da e. Quarta Turma do STJ no sentido de que inexiste óbice legal para a aplicação de cláusula resolutiva expressa em contratos de compromisso de compra e venda de imóveis, porquanto, após interpelado o compromissário comprador inadimplente e decorrido o prazo sem a purgação da mora, abre-se ao compromissário vendedor a faculdade de exercer o direito concedido pela cláusula resolutiva expressa para a rescisão do contrato.
10. Contudo, o cerne do debate reside na aplicação das leis que regem especificamente cada tipo de contrato de compra e venda de imóvel. Nesse sentido, é imperioso destacar que antes de discutir-se a cláusula resolutiva expressa, deve-se atentar à forma que o comprador foi interpelado para purgar a mora, porquanto cada um dos regimes jurídicos dos contratos de compra e venda de imóveis exige uma formalidade para a intimação do devedor.
11. Como referido, os imóveis (I) urbanos loteados são regidos pela Lei 6.799/79, (II) os situados em loteamentos rurais são regidos pelo Decreto-Lei nº 58/37, (III) os não loteados são regidos pela Lei nº 6.766/79 e pelo Decreto-Lei nº 58/37 e (IV) os incorporados pela da Lei n. 4.591/64. Ao depois, arrematou:
19. Assim, haja vista que a interpelação é pré-requisito para a configuração da mora, apenas se (I) a interpelação estiver em conformidade com lei que rege o tipo de contrato estabelecido entre as partes, e (II) o prazo para a purgação da mora se escoar sem a quitação do débito, é que (III) a cláusula resolutiva expressa poderá se operar de pleno direito.
20. Outro argumento apresentado no precedente da Quarta Turma no RESP 1.789.863/MS (julgado em 10/8/2021, DJe de 4/10/2021) foi o dever de garantir a autonomia privada, privilegiar a mínima intervenção estatal no mercado, além de evitar um ônus demasiado ao credor que já lida com a inadimplência. Em suma, somente depois de expirado o prazo legalmente previsto para o devedor purgar a mora, deflagrado a partir da notificação para esta finalidade, estará o credor autorizado a ser reintegrado na posse do imóvel objeto da compra e venda, seja ele urbano ou rural, loteado ou não, incorporado ou não, tal como enfatizado no precedente do mesmo STJ, assim, ementado: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. INCORPORAÇÃO. MORA. INTERPELAÇÃO. NECESSIDADE.
1. Na linha da jurisprudência desta Corte, o desfazimento do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador exige a prévia interpelação do devedor para constituí-lo em mora, por força de expressa disposição legal (Lei nº 4.591/1964 e art. 1º do DL nº 745/1969).
2. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 1.306.539/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 17/6/2024, DJe de 21/6/2024.) Confira-se, o seguinte trecho do voto condutor do REsp nº 1.789.863/MS, julgado pela Quarta Turma: (...) Com amparo nos dispositivos legais acima mencionados, verificasse que, ao tratar da mora do compromissário comprador em relação ao pagamento do preço exige-se que o inadimplente seja constituído em mora (mora ex persona), ainda que por meio do compromisso tenham sido previstas prestações com valor certo e termo para cumprimento.
De fato, diferentemente do que determina a regra geral do Código Civil de 2002 (art. 397), que prevê a chamada mora ex re, decorrente do simples decurso do tempo, tem-se que a mora, nos compromissos de compra e venda, é ex persona, exigindo a notificação do devedor, com a concessão de prazo para a purgação ou emenda. Não é suficiente, portanto, o mero vencimento da obrigação positiva e líquida para que o devedor, no compromisso de compra e venda, incorra em mora, razão pela qual, ainda que tenha pleno conhecimento de seu atraso, terá que ser notificado (...). (...) Assim, qualquer que seja o regime jurídico diante da natureza do objeto (imóvel loteado, não loteado, incorporado), a mora nos compromissos de compra e venda de imóvel, além de ser ex persona, por força de expressa disposição normativa acerca da questão, deve ser comprovada pela notificação do devedor, procedimento interpelatório que além de notificar o compromissário comprador inadimplente acerca de sua mora, confere a ele o direito de, no prazo estipulado, purgá-la, interregno a partir do qual, havendo cláusula resolutória expressa, poderá a parte prejudicada considerar rescindido o ajuste.
Ressalte-se que a lei conferiu ao credor a opção de realizar a notificação/interpelação por meio judicial ou extrajudicial, tendo, em muitas hipóteses, nessa última circunstância, estabelecido o procedimento cartorário a ser seguido" (REsp nº 1.789.863/MS, Relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 10/8/2021, DJe de 4/10/2021 – grifou-se). No caso em referência, como se trata de contrato de gaveta pactuado entre as partes que gera obrigações recíprocas para ambos os contraentes como já alhures comentado, importa aferir a previsão de notificação para esta finalidade.
Neste turno, o próprio contrato celebrado entre as partes prescreve na cláusula 5.2 que: 5.2 - O comprador concorda em efetuar o pagamento das parcelas conforme acordado. Em caso de atraso de três parcelas consecutivas ou intercaladas, o proprietário pode notificar o comprador. O comprador terá 30 dias para regularizar o pagamento. Se não regularizar, o proprietário pode rescindir o contrato e reaver o imóvel, com ônus ao comprador.
Não por outra razão que intimei a parte autora a exibir a notificação prévia exigida pela cláusula 5.2 do contrato firmado entre as partes - a qual condiciona a rescisão à prévia notificação do comprador, com concessão de prazo de 30 dias para regularização do pagamento, o que, porém, deixou de fazê-lo. O mero diálogo deduzido no WhatsApp, sem o propósito interpelatório, desatende à exigência contratual supra.
Também não se argumente que a citação na presente ação supriria a interpelação, dada à necessidade de ser prévia, exatamente para possibilitar a purgação da mora evitando-se a própria judicialização: AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONSTITUIÇÃO EM MORA DO DEVEDOR. INTERPELAÇÃO. NECESSIDADE. MORA EX PERSONA. SÚMULA 76/STJ. CITAÇÃO INICIAL VÁLIDA.
INAPLICABILIDADE DO ART. 219. PRECLUSÃO. FUNDAMENTOS DA
DECISÃO
AGRAVADA NÃO INFIRMADOS. SÚMULA 182/STJ.
1. Nos termos de pacífica jurisprudência desta egrégia Corte, o desfazimento do contrato de promessa de compra e venda exige a prévia interpelação do devedor para constitui-lo em mora. Precedentes.
2. A matéria foi consolidada no enunciado da Súmula 76/STJ, segundo a qual 'A falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor'.
3. HÁ necessidade de prévia notificação para configuração da mora quando se trata da modalidade ex persona, porquanto, segundo assentado em precedentes do Superior Tribunal de Justiça, o disposto no artigo 219 do Código de Processo Civil versa somente acerca da mora ex re. Além disso, a citação inicial somente se presta a constituir mora nos casos em que a ação não se funda na mora do réu, hipótese em que esta deve preceder ao ajuizamento, e que não se coaduna com a situação ora tratada.
4. Os agravantes não impugnaram a Súmula 283/STF, utilizada na decisão agravada para rechaçar o recurso especial no que toca à alegada ocorrência de preclusão. Aplica-se à espécie a Súmula 182/STJ: 'É inviável o agravo do art. 545 do CPC que deixa de atacar especificamente os fundamentos da decisão agravada.'5. Agravo regimental a que se nega provimento." (AgRg no REsp nº 862.646/ES, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 13/11/2012, DJe de 11/12/2012) (grifos acrescidos) Exatamente porque a mora há de ser prévia ao ajuizamento da demanda resolutória, a presente há de ser prematuramente extinta, por lhe ressentir requisito de procedibilidade.
Portanto, não tendo os autores demonstrado a prévia notificação dos réus para o específico fim de purgação da mora, ressente-se a pretensão autoral de requisito de procedibilidade indispensável ao acolhimento do pedido possessório fundado no inadimplemento contratual. Em relação aos demais pedidos formulados, a extinção do pedido resolutório e de reintegração, importa também na afetação de referidos pleitos.
Ademais, completamente incompatível com o pleito principal de resolução por inadimplemento a pretensão de condenação dos demandados ao pagamento das prestações em atraso. O pedido contraposto formulado pelos réus, no sentido de que sejam restituídos os valores pagos a título de aquisição do imóvel, com fundamento na nulidade do contrato de gaveta, também não merece acolhimento. A uma, porque os promovidos não constituíram advogado a posteriori, razão pela qual foi declarada a sua revelia.
Desta forma, em relação ao pedido contraposto, tratando-se de pretensão deduzida em desfavor dos autores, o vício de irregularidade de representação, importa sua própria extinção, forte no art. 76, §1º, I, do CPC. A duas, a nulidade do contrato de gaveta, eventualmente reconhecível em face da instituição financiadora por força do art. 6º-A, § 6º, da Lei nº 11.977/2009, não se opera entre as partes contratantes, conforme já exposto.
A três, a extinção do pedido de reintegração, importa na perda do objeto de referida pretensão.
Ante o exposto: JULGO EXTINTO O PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, na forma do art. 485, IV, do CPC, por ausência de pressuposto de procedibilidade consistente na falta de prévia notificação dos réus para purgação da mora. REJEITO o pedido contraposto formulado pelos réus. REVOGO a tutela antecipada anteriormente concedida. Condeno os autores ao pagamento das custas processuais, suspensa, porém, por força do art. 98, § 3º, do CPC, em face da gratuidade da justiça deferida.
P.R.I. Mossoró/RN, data registrada no sistema. FLÁVIO CÉSAR BARBALHO DE MELLO Juiz de Direito
