PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE TERCEIRA CÂMARA CÍVEL Processo: AGRAVO DE INSTRUMENTO - 0822847-57.2025.8.20.0000 Polo ativo MUNICIPIO DE SAO GONCALO DO AMARANTE Advogado(s): Polo passivo Gleydson de Moura Souza e outros Advogado(s): João Manoel Dias Gomes registrado(a) civilmente como JOAO MANOEL DIAS GOMES Ementa: DIREITO TRIBUTÁRIO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ITIV.
BASE DE CÁLCULO. ALIENAÇÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEL. VENDA DIRETA PELA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. VALOR EFETIVO DA TRANSAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em sede de tutela de urgência deferida em mandado de segurança, determinou a apuração do ITIV com base no valor efetivamente pago pela aquisição de imóvel junto à Caixa Econômica Federal, no montante de R$ 36.721,48, afastando, em juízo de cognição sumária, o valor venal arbitrado unilateralmente pelo fisco municipal.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em definir qual deve ser a base de cálculo do ITIV nas hipóteses de aquisição de imóvel por venda direta promovida pela Caixa Econômica Federal: o valor venal estimado pelo Município ou o valor efetivamente pago na transação.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A base de cálculo do ITIV é o valor venal do bem ou direito transmitido, nos termos do art. 38 do CTN, sendo vedado ao Município utilizar, de forma unilateral, valores de referência sem respaldo em processo administrativo regularmente instaurado.
4. O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema Repetitivo 1.113 (REsp 1.937.821/SP), fixou que o valor declarado pelo contribuinte na transação presume-se compatível com o valor de mercado e somente pode ser afastado mediante processo administrativo específico, com motivação adequada e individualizada.
5. Embora o Município alegue ter instaurado processo administrativo, a avaliação apresentada baseia-se em estimativas genéricas e desconsidera as particularidades da operação.
6. A venda direta realizada por instituição financeira pública, como a Caixa Econômica Federal, configura espécie de alienação extrajudicial e, para fins de incidência do ITIV, equipara-se à arrematação pública, devendo o valor efetivamente pago ser adotado como base de cálculo do imposto.
IV.
DISPOSITIVO
7. Recurso desprovido. _________ Dispositivos relevantes citados: CTN, art.
38. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.937.821/SP (Tema 1.113); TJRN, AGRAVO DE INSTRUMENTO, 0809361-05.2025.8.20.0000, Mag. ROBERTO FRANCISCO GUEDES LIMA, JULGADO em 06/11/2025.
ACÓRDÃO
Acordam os Desembargadores que integram a 3ª Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça, em Turma e à unanimidade, em desprover o recurso, nos termos do voto da relatora. Agravo de Instrumento interposto pelo MUNICÍPIO DE SÃO GONÇALO DO AMARANTE, nos autos do mandado de segurança impetrado por GLEYDSON DE MOURA SOUZA (processo nº 0804781-65.2025.8.20.5129), objetivando reformar a decisão do Juiz de Direito da 3ª Vara de São Gonçalo do Amarante que deferiu tutela de urgência para determinar que o ITIV incidente sobre imóvel adquirido pelos impetrantes seja calculado com base no valor efetivo da transação realizada junto à Caixa Econômica Federal, no montante de R$ 36.721,48, afastando, em juízo de cognição sumária, o valor arbitrado unilateralmente pelo Fisco Municipal.
Alega que: “O Juízo a quo incorreu em error in judicando ao basear sua conclusão precária na premissa de que a modalidade de Venda Online seria legalmente equiparável à arrematação em leilão, conferindo ao preço de R$ 36.721,48 a presunção inabalável de valor venal de mercado. Esta equiparação é factualmente insustentável e juridicamente equivocada, pois o valor do negócio é notoriamente um preço de desmobilização de ativo da Caixa Econômica Federal e está em profunda descompasso com a realidade do mercado imobiliário local, configurando notória subavaliação.
Conforme se demonstrará em detalhe, como já fora comprovado nas informações do Município (ID 169769850), o ato administrativo de arbitramento pelo Fisco (ID 166880659) seguiu estritamente o rito imposto pelo Artigo 148 do Código Tributário Nacional, que, ao ser interpretado à luz do Tema Repetitivo 1.113 do STJ, permite o arbitramento mediante a instauração de processo administrativo motivado, exatamente o que se fez diante da flagrante falta de fé do valor declarado, que representava menos de 40% do valor venal apurado.
A prova documental do Município, inclusive a manifestação da própria CEF (ID 169769859), comprova que a Venda Online é uma alienação direta e privada, e não uma arrematação pública, o que fulmina o argumento central dos Agravados”. Por fim, pugnou pela concessão do efeito suspensivo e, no mérito, provimento do recurso. A controvérsia central reside na definição da base de cálculo do ITIV incidente sobre aquisição imobiliária realizada junto à Caixa Econômica Federal na modalidade denominada “Venda Online”.
O Código Tributário Nacional, em seu art. 38 prevê que a base de cálculo do ITBI é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos. O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema Repetitivo 1.113 (REsp 1.937.821/SP), pacificou o entendimento de que: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.
No caso, o Município alega ter instaurado processo administrativo, contudo, o que se observa é uma avaliação unilateral baseada em estimativa de mercado genérica, desconsiderando as peculiaridades da aquisição. O imóvel foi adquirido por R$ 36.721,48 em procedimento de Venda Direta da Caixa Econômica Federal. A jurisprudência, inclusive desta Corte de Justiça, tem consolidado o entendimento de que a venda direta de imóveis retomados por instituições financeiras equipara-se, para fins de apuração de valor de mercado, à arrematação extrajudicial. vejamos:
EMENTA: DIREITO TRIBUTÁRIO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO INTER VIVOS – ITIV. BASE DE CÁLCULO. ALIENAÇÃO EXTRAJUDICIAL. VENDA DIRETA. VALOR DA TRANSAÇÃO COMO PARÂMETRO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.I. CASO EM EXAME
1. Agravo de instrumento interposto pelo ente público contra decisão que deferiu tutela de urgência em mandado de segurança, determinando a retificação do lançamento do ITIV com base no valor da arrematação e não no valor venal do imóvel estimado pela administração tributária municipal. O imóvel foi adquirido por venda direta promovida pela Caixa Econômica Federal, em procedimento de alienação extrajudicial.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em definir qual deve ser a base de cálculo do ITIV nos casos de aquisição de imóvel por venda direta promovida pela Caixa Econômica Federal: o valor venal atribuído pelo fisco municipal ou o valor efetivamente pago na transação.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A base de cálculo do ITIV, conforme o art. 38 do CTN, é o valor venal do bem ou direito transmitido, não se admitindo a fixação arbitrária por valores de referência estabelecidos unilateralmente pelo Município.
4. O STJ, ao julgar o Tema 1.113 (REsp 1.937.821/SP), fixou entendimento de que o ITBI deve incidir sobre o valor efetivo da transação, ou, se maior, sobre o valor venal do imóvel, afastando o uso obrigatório de valores de referência.
5. Em se tratando de alienação judicial ou extrajudicial, incluindo a venda direta promovida por instituição financeira pública, o valor da arrematação deve ser considerado como base de cálculo do imposto, por refletir o valor real da operação.
6. A venda direta pela Caixa Econômica Federal, embora não seja arrematação em hasta pública, é equiparada a essa modalidade para fins tributários, por decorrer de procedimento público de alienação de bens com valor previamente definido.
7. A decisão de origem observou corretamente o precedente vinculante do STJ, aplicando o valor da transação como base de cálculo, em conformidade com os princípios da legalidade tributária e da vedação à arbitrariedade fiscal.IV.
DISPOSITIVO
E TESE
8. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento:
1. A base de cálculo do ITIV, nos casos de alienação extrajudicial promovida por instituição financeira pública, deve corresponder ao valor efetivo da transação, por refletir o preço real da operação.
2. O Município não pode utilizar valor venal de referência fixado unilateralmente como base de cálculo do ITIV, sob pena de ofensa ao princípio da legalidade tributária.
3. A venda direta realizada pela Caixa Econômica Federal é equiparada à arrematação judicial para fins de incidência do ITIV. Dispositivos relevantes: CTN, art. 38; CPC, art. 1.026, § 2º.Julgados citados: STJ, REsp 1.937.821/SP (Tema 1.113); TJRN, Apelação Cível nº 0804730-79.2019.8.20.5124, Rel. Des. Maria Neíze de Andrade Fernandes, j. 23.02.2021. (AGRAVO DE INSTRUMENTO, 0809361-05.2025.8.20.0000, Mag.
ROBERTO FRANCISCO GUEDES LIMA, Segunda Câmara Cível, JULGADO em 06/11/2025, PUBLICADO em 12/11/2025) Sendo assim, pelo menos nesse momento de cognição, deve ser mantida a decisão agravada, uma vez que nas hipóteses de alienação judicial do imóvel, seu valor venal corresponde àquele pelo qual foi arrematado em hasta pública, inclusive para fins de cálculo do ITIV. À vista do exposto, voto por desprover o recurso.
Consideram-se prequestionados todos os dispositivos apontados pelas partes em suas respectivas razões. Será manifestamente protelatória eventual oposição de embargos de declaração com notória intenção de rediscutir a decisão (art. 1.026, §2º do CPC). Data de registro do sistema. Juíza Convocada Érika de Paiva Duarte Relatora Natal/RN, 9 de Fevereiro de 2026.
