Procedimento Comum Cível 0800286-03.2019.8.20.5124 - TJRN

Procedimento Comum Cível 0800286-03.2019.8.20.5124 - TJRN | JusConsulta

Movimentações

Publicacao/Comunicacao Intimação - sentença SENTENÇA Intimação - PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE TERCEIRA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0800286-03.2019.8.20.5124 Polo ativo PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES Advogado(s): VINICIUS CARDOSO COSTA LOUREIRO Polo passivo RESIDENCIAL AQUARELLE CONDOMINIO CLUBE e outros Advogado(s): JOSE ERIBERTO DA ROCHA JUNIOR, GLEYDSON KLEBER LOPES DE OLIVEIRA, RODRIGO FONSECA ALVES DE ANDRADE, PAULO HENRIQUE MARQUES DE OLIVEIRA Embargos de Declaração n. 0800286-03.2019.8.20.5124 Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA INCORPORADORA. CLÁUSULAS CONTRATUAIS ENTRE FORNECEDORES. RELATÓRIO DO CORPO DE BOMBEIROS. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. HIPOSSUFICIÊNCIA TÉCNICA DO CONDOMÍNIO. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Embargos de declaração opostos por incorporadora contra acórdão que negou provimento à apelação e manteve sua condenação, solidariamente com a construtora, à regularização de irregularidades constatadas em empreendimento imobiliário. A embargante sustenta omissão quanto à análise de cláusulas contratuais que atribuiriam à construtora a responsabilidade exclusiva pela obra, à natureza das irregularidades apontadas em relatório do Corpo de Bombeiros e ao reconhecimento da hipossuficiência técnica do condomínio para fins de inversão do ônus da prova. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) definir se o acórdão incorreu em omissão ao deixar de examinar cláusulas contratuais que atribuiriam exclusivamente à construtora a responsabilidade técnica pela obra; (ii) estabelecer se houve omissão quanto à natureza das irregularidades apontadas no relatório do Corpo de Bombeiros e sua repercussão sobre a responsabilidade da incorporadora; e (iii) determinar se houve omissão quanto aos fundamentos que justificaram a inversão do ônus da prova em favor do condomínio. III. RAZÕES DE DECIDIR A responsabilidade da incorporadora decorre diretamente do regime de responsabilidade objetiva e solidária previsto no art. 14 do Código de Defesa do Consumidor, não podendo cláusulas contratuais firmadas entre fornecedores restringir direitos assegurados ao consumidor. As cláusulas contratuais invocadas disciplinam apenas a repartição interna de responsabilidades entre incorporadora e construtora, preservando eventual direito regressivo, sem afastar a responsabilidade perante o adquirente. O julgador não está obrigado a enfrentar individualmente todos os argumentos das partes quando o fundamento jurídico adotado é suficiente para solucionar integralmente a controvérsia, inexistindo violação ao art. 489, § 1º, IV, do Código de Processo Civil. A condenação fundamenta-se no relatório de vistoria elaborado pelo Corpo de Bombeiros, documento público dotado de presunção de legitimidade, não tendo a incorporadora produzido prova técnica apta a afastar as irregularidades oficialmente constatadas. A ausência de demonstração técnica de que as inconformidades decorreram exclusivamente de falhas de manutenção posteriores à entrega do empreendimento impede o afastamento da responsabilidade reconhecida. A natureza individual de cada irregularidade apontada no relatório não altera a fundamentação jurídica adotada, nem interfere na aplicação do regime de responsabilidade, da prescrição ou da obrigação de fazer reconhecida no julgamento. O condomínio edilício, quando atua na defesa dos interesses dos adquirentes, equipara-se ao consumidor, sendo legítima a inversão do ônus da prova diante da hipossuficiência técnica e informacional em relação à incorporadora e à construtora. A redistribuição do ônus probatório também encontra fundamento na teoria da distribuição dinâmica da prova, diante da maior aptidão técnica das fornecedoras para demonstrar a regularidade da execução da obra. Os embargos de declaração destinam-se exclusivamente à correção de obscuridade, contradição, omissão ou erro material, não se prestando à rediscussão do mérito ou à revaloração das provas. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: Cláusulas contratuais firmadas entre incorporadora e construtora não afastam a responsabilidade objetiva e solidária perante o consumidor prevista no art. 14 do Código de Defesa do Consumidor. O julgador satisfaz o dever de fundamentação quando enfrenta as teses capazes de infirmar a conclusão adotada, sem necessidade de responder individualmente a todos os argumentos das partes. A ausência de prova técnica apta a desconstituir relatório oficial impede o afastamento da responsabilidade pelas irregularidades constatadas. A hipossuficiência técnica e informacional do condomínio autoriza a inversão do ônus da prova, em conjunto com a teoria da distribuição dinâmica da prova. Embargos de declaração não constituem meio adequado para rediscutir matéria já apreciada no julgamento. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos em que são partes as acima identificadas: Acordam os Desembargadores que integram a 3.ª Câmara Cível, deste egrégio Tribunal de Justiça, à unanimidade, em conhecer e desprover o recurso, nos termos do voto do relator. RELATÓRIO Trata-se de Embargos de Declaração opostos por PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES em face do acórdão proferido por esta 3ª Câmara Cível que negou provimento ao seu recurso de apelação. A embargante alega: 1 - a existência de omissão quanto às cláusulas contratuais que afastariam sua responsabilidade pelos alegados vícios construtivos. Afirma que o acórdão limitou-se a reconhecer, de forma genérica, a responsabilidade solidária da incorporadora por integrar a cadeia de consumo, sem examinar o contrato celebrado entre a PDG e a Construtora Estrutural, bem como as cláusulas contratuais expressamente invocadas na apelação; 2 - as cláusulas contratuais nº 2.1, 2.1.1, 2.1.4, 2.1.6.1, 2.1.7, 2.1.9 e correlatas atribuem integralmente à construtora a responsabilidade técnica, executiva e operacional pela obra, cabendo à PDG apenas a função de incorporadora, sem ingerência na execução da construção e sem assunção de garantia técnica; 3 - tais disposições constituíram fundamento central da tese recursal de ilegitimidade passiva ou, ao menos, de exclusão de sua responsabilidade pelos supostos vícios construtivos, sendo imprescindível sua apreciação para definir a incidência, ou não, da responsabilidade solidária prevista no art. 14 do Código de Defesa do Consumidor; 4 - o acórdão não enfrentou o conteúdo dessas cláusulas, tampouco justificou sua eventual irrelevância, incorrendo em omissão vedada pelo art. 489, §1º, IV, do Código de Processo Civil. Defende que a análise do contrato poderia conduzir ao reconhecimento da responsabilidade exclusiva da Construtora Estrutural, com consequente exclusão da condenação imposta à embargante; 5 - há omissão acerca da natureza dos itens apontados no relatório do Corpo de Bombeiros e que o acórdão tratou tais apontamentos como vícios construtivos sem examinar a natureza específica das irregularidades descritas no referido relatório; 6 - itens como luminárias de emergência, extintores, hidrantes, sinalização, interfone de elevador e ausência de ART do gerador constituem exigências relacionadas à manutenção, conservação periódica e operação rotineira do condomínio, não representando defeitos estruturais, vícios de execução ou falhas inerentes à construção da edificação; 7 - a classificação técnica dessas irregularidades não foi apreciada pelo acórdão, que deixou de distinguir vícios construtivos propriamente ditos de exigências administrativas de manutenção e segurança contra incêndio; 8 - essa definição repercute diretamente sobre a incidência do art. 14 do CDC, dos arts. 445 e 618 do Código Civil, sobre o termo inicial da prescrição, o nexo causal e a própria configuração da obrigação de fazer, afirmando que o reconhecimento de que tais itens decorrem de manutenção afastaria integralmente sua responsabilidade; 9 - há omissão quanto ao reconhecimento da hipossuficiência técnica do condomínio autor. Aduz que o acórdão presumiu automaticamente a vulnerabilidade técnica do condomínio para justificar a inversão do ônus da prova prevista no art. 6º, VIII, do Código de Defesa do Consumidor, sem examinar os elementos concretos constantes dos autos; 10 - o condomínio possui administração profissional, capacidade financeira e estrutura organizacional suficiente para contratar empresas especializadas, tendo, inclusive, apresentado orçamento elaborado por empresa técnica, circunstâncias que afastariam qualquer presunção de hipossuficiência; 11 - a inversão do ônus da prova depende da demonstração concreta da hipossuficiência ou da verossimilhança das alegações, inexistentes no caso, permanecendo com a parte autora o ônus de comprovar os alegados vícios, o nexo causal e a extensão dos danos, nos termos do art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil; 12 - o não enfrentamento desses argumentos configura violação ao art. 489, §1º, IV, do CPC e possui potencial para alterar integralmente o resultado do julgamento. Por fim, requer o conhecimento e provimento dos presentes embargos de declaração, com efeitos modificativos, para sanar as omissões apontadas. Nas contrarrazões, a ESTRUTURAL BRASIL EMP. IMOBILIARIOS LTDA. pugna pelo desprovimento do recurso. É o relatório. VOTO Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço dos embargos de declaração. A embargante sustenta a existência de omissões no acórdão quanto a três aspectos: (i) ausência de manifestação sobre as cláusulas contratuais que atribuiriam exclusivamente à Construtora Estrutural a responsabilidade técnica pela obra; (ii) ausência de análise acerca da natureza dos itens constantes do relatório do Corpo de Bombeiros; e (iii) omissão quanto à inexistência de hipossuficiência técnica do condomínio para justificar a inversão do ônus da prova. Os embargos, contudo, não merecem acolhimento. Alega a embargante que o acórdão deixou de examinar as cláusulas contratuais firmadas entre a incorporadora e a Construtora Estrutural, especialmente aquelas que atribuem à construtora toda a responsabilidade técnica, executiva e operacional pela obra, circunstância que, em seu entendimento, afastaria sua responsabilidade pelos alegados vícios construtivos. A insurgência não procede. O acórdão enfrentou expressamente a tese jurídica deduzida na apelação ao apreciar tanto a preliminar de ilegitimidade passiva quanto a alegação de inexistência de responsabilidade da incorporadora pelos vícios apontados. Na ocasião, consignou-se que a responsabilidade da incorporadora decorre diretamente do regime jurídico instituído pelo Código de Defesa do Consumidor, reconhecendo-se a responsabilidade objetiva e solidária dos integrantes da cadeia de fornecimento perante o consumidor. Nesse sentido, constou expressamente do voto: "De fato, o art. 14 do CDC estabelece responsabilidade objetiva solidária entre os fornecedores da cadeia de consumo, incluindo incorporadoras e construtoras. Ainda que a PDG argumente não ter participado da execução material da obra, a jurisprudência é clara no sentido de que a incorporadora responde pelos vícios de construção, salvo prova inequívoca da exclusividade de culpa de terceiro, o que não foi demonstrado nos autos." Percebe-se, portanto, que a conclusão adotada não decorreu do desconhecimento do contrato invocado pela recorrente, tampouco da ausência de apreciação de suas cláusulas, mas da compreensão de que tais estipulações não possuem eficácia para afastar a responsabilidade legal estabelecida pela legislação consumerista. As cláusulas mencionadas disciplinam exclusivamente a distribuição interna das responsabilidades entre incorporadora e construtora, produzindo efeitos apenas na esfera obrigacional existente entre as empresas contratantes. Não possuem, entretanto, eficácia para excluir ou restringir direito assegurado ao consumidor por normas de ordem pública. A responsabilidade reconhecida no acórdão decorre diretamente da lei, especialmente do regime de responsabilidade objetiva e solidária previsto no art. 14 do Código de Defesa do Consumidor, e não das disposições contratuais firmadas entre os fornecedores. Assim, ainda que se admita que a Construtora Estrutural tenha assumido integralmente a execução técnica da obra, tal circunstância não afasta a responsabilidade da incorporadora perante o condomínio adquirente, preservando-se apenas eventual direito regressivo entre os corresponsáveis. Nessas condições, o exame individualizado das cláusulas nº 2.1, 2.1.1, 2.1.4, 2.1.6.1, 2.1.7, 2.1.9 e correlatas não teria aptidão para modificar a conclusão jurídica adotada no julgamento, razão pela qual sua apreciação pormenorizada não se mostrava necessária para a solução da controvérsia. Também não se verifica afronta ao art. 489, §1º, IV, do Código de Processo Civil. O referido dispositivo impõe ao julgador o dever de enfrentar as teses capazes de infirmar a conclusão adotada, não havendo obrigação de rebater individualmente todos os argumentos expendidos pelas partes quando o fundamento jurídico acolhido é suficiente para solucionar integralmente a controvérsia, exatamente como ocorreu na hipótese. Em verdade, a embargante pretende rediscutir fundamento de mérito já expressamente apreciado e rejeitado por este Colegiado, providência incompatível com a finalidade integrativa dos embargos de declaração. No tocante à segunda alegação, afirma a embargante que o acórdão teria presumido que todos os itens constantes do relatório do Corpo de Bombeiros configurariam vícios construtivos, deixando de apreciar seu argumento de que diversas irregularidades tais como luminárias de emergência, extintores, hidrantes, sinalização, interfone do elevador e ausência de ART do gerador corresponderiam apenas a obrigações de manutenção ordinária do condomínio. Também nesse ponto não há omissão. O acórdão consignou expressamente que a condenação não foi fundada no relatório unilateral elaborado pela empresa F.S. Projetos, justamente por reputá-lo documento insuficiente para comprovar os defeitos alegados. Ao contrário, registrou que a sentença, mantida por esta Câmara, adotou como fundamento probatório o Relatório de Vistoria elaborado pelo Corpo de Bombeiros, documento público produzido por órgão técnico oficial, revestido de presunção de legitimidade e veracidade. Também ficou expressamente consignado que a parte ré não produziu prova técnica idônea apta a infirmar as irregularidades oficialmente constatadas. Nesse contexto, a controvérsia não foi resolvida mediante classificação abstrata de cada item apontado no relatório, mas a partir da constatação de que as irregularidades oficialmente identificadas permaneciam sem regularização e de que inexistia prova técnica capaz de demonstrar que decorreram exclusivamente de falhas de manutenção imputáveis ao condomínio após a entrega da obra. A alegação de que determinadas inconformidades decorreriam apenas da manutenção condominial permaneceu desacompanhada de qualquer prova técnica apta a desconstituir as conclusões constantes do relatório oficial. Incumbia à recorrente, diante da inversão do ônus da prova reconhecida no acórdão, demonstrar que as irregularidades decorreram exclusivamente de fatos posteriores à entrega do empreendimento, ônus do qual não se desincumbiu. Cumpre destacar, ainda, que a obrigação imposta na sentença, integralmente mantida pelo acórdão, consistiu na regularização das pendências oficialmente apontadas pelo Corpo de Bombeiros, não havendo condenação baseada em mera presunção abstrata da existência de vícios construtivos. Ainda que alguns dos itens mencionados estejam sujeitos à manutenção periódica ao longo da vida útil da edificação, essa circunstância, por si só, não descaracteriza a responsabilidade reconhecida no julgamento, sobretudo diante da inexistência de prova técnica demonstrando que as irregularidades decorreram exclusivamente da atuação do condomínio após a entrega do empreendimento. A distinção pretendida entre vícios construtivos e obrigações de manutenção também não possui aptidão para alterar a conclusão do julgamento. A condenação decorreu da permanência das irregularidades constatadas em relatório técnico oficial e da ausência de prova capaz de afastar a responsabilidade reconhecida na demanda. Também não procede a alegação de que essa classificação influenciaria a incidência do art. 14 do Código de Defesa do Consumidor, dos arts. 445 e 618 do Código Civil, do termo inicial da prescrição ou da própria obrigação de fazer. O acórdão embargado enfrentou expressamente essa matéria ao reconhecer que a pretensão deduzida pelo condomínio possui natureza indenizatória cumulada com obrigação de fazer, afastando a incidência dos prazos decadenciais previstos no art. 445 do Código Civil e aplicando o prazo prescricional decenal do art. 205 do mesmo diploma, conforme jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça. A classificação individual de cada irregularidade, portanto, não possui força para modificar a fundamentação jurídica adotada nem o resultado do julgamento. Quanto à alegação de omissão relativa ao reconhecimento da hipossuficiência técnica do condomínio, igualmente não assiste razão à embargante. O acórdão apreciou expressamente essa matéria ao consignar que a controvérsia decorre de típica relação de consumo, reconhecendo que o condomínio edilício, quando atua na defesa dos interesses dos adquirentes das unidades imobiliárias, equipara-se ao consumidor, incidindo a disciplina prevista no art. 6º, VIII, do Código de Defesa do Consumidor. Também ficou consignado que a hipossuficiência considerada para fins de inversão do ônus da prova possui natureza técnica e informacional, não se confundindo com capacidade financeira, estrutura administrativa ou possibilidade de contratação de empresas especializadas. É justamente sob essa perspectiva que permanece evidente a desigualdade entre as partes, pois as empresas incorporadora e construtora detêm acesso aos projetos executivos, memoriais descritivos, especificações técnicas, registros da execução da obra e demais informações inerentes ao processo construtivo, encontrando-se em posição significativamente mais favorável para demonstrar a regularidade da construção e esclarecer a origem das irregularidades constatadas. O fato de o condomínio possuir administração profissional, estrutura organizacional ou haver contratado empresa para elaboração de orçamento não elimina essa assimetria técnica nem lhe confere domínio sobre informações relacionadas ao processo de edificação. O acórdão também fundamentou a inversão do ônus probatório na teoria da distribuição dinâmica da prova, prevista no art. 373, §1º, do Código de Processo Civil, além de citar precedente específico do Superior Tribunal de Justiça admitindo a inversão do ônus da prova em demandas propostas por condomínio contra construtora e incorporadora. Não procede, portanto, a afirmação de que a inversão decorreu de presunção automática de hipossuficiência. Ao contrário, a decisão embargada adotou fundamento concreto e suficiente, consistente na maior aptidão técnica da incorporadora e da construtora para produzir prova acerca da regular execução da obra e da origem das irregularidades constatadas. Também por essa razão não há violação ao art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil, pois a redistribuição do ônus probatório decorreu da incidência do art. 6º, VIII, do Código de Defesa do Consumidor, em conjunto com a teoria da distribuição dinâmica da prova, fundamentos expressamente apreciados no julgamento. A embargante busca, em verdade, obter nova valoração das provas produzidas nos autos, providência incompatível com a via estreita dos embargos de declaração. Como é cediço, os embargos de declaração destinam-se exclusivamente ao saneamento de obscuridade, contradição, omissão ou erro material, nos termos do art. 1.022 do Código de Processo Civil, não se prestando à rediscussão do mérito da causa ou à reapreciação das provas produzidas. No caso concreto, todas as questões essenciais ao deslinde da controvérsia foram suficientemente enfrentadas pelo acórdão embargado, que apresentou fundamentação clara, coerente e suficiente para amparar a conclusão adotada. O inconformismo da embargante dirige-se ao conteúdo da decisão e à interpretação jurídica conferida por este Colegiado, circunstância que não autoriza a integração do julgado pela via dos embargos de declaração. Consideram-se, ainda, incluídos no acórdão os dispositivos legais invocados pela embargante, para fins de prequestionamento, na forma do art. 1.025 do Código de Processo Civil. Ante o exposto, conheço dos embargos de declaração e lhes nego provimento, mantendo-se integralmente o acórdão embargado. É como voto. Natal/RN data de assinatura no sistema. Desembargador Amílcar Maia Relator Natal/RN, 20 de Julho de 2026.

29/07/2026, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação Intimação de pauta - Poder Judiciário do Rio Grande do Norte Por ordem do Relator/Revisor, este processo, de número 0800286-03.2019.8.20.5124, foi pautado para a Sessão VIRTUAL (Votação Exclusivamente PJe) do dia 20-07-2026 às 08:00, a ser realizada no Terceira Câmara Cível. Caso o processo elencado para a presente pauta não seja julgado na data aprazada acima, fica automaticamente reaprazado para a sessão ulterior. No caso de se tratar de sessão por videoconferência, verificar o link de ingresso no endereço http://plenariovirtual.tjrn.jus.br/ e consultar o respectivo órgão julgador colegiado. Natal, 7 de julho de 2026.

08/07/2026, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - DESPACHO DESPACHO Intimação - Gabinete do Des. Amílcar Maia Embargos de Declaração nº 0800286-03.2019.8.20.5124 DESPACHO Nos termos do artigo 1.023, §2º, do CPC, intime-se o(s) embargado(s) para, querendo, manifestar-se sobre os Embargos de Declaração opostos por PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES, no prazo legal. Após, com ou sem pronunciamento, retornem os autos conclusos. Publique-se. Intime-se. Cumpra-se. Natal/RN, data registrada no sistema. Desembargador Amílcar Maia Relator

19/12/2025, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - DESPACHO DESPACHO Intimação - Gabinete do Des. Amílcar Maia Embargos de Declaração nº 0800286-03.2019.8.20.5124 DESPACHO Nos termos do artigo 1.023, §2º, do CPC, intime-se o(s) embargado(s) para, querendo, manifestar-se sobre os Embargos de Declaração opostos por PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES, no prazo legal. Após, com ou sem pronunciamento, retornem os autos conclusos. Publique-se. Intime-se. Cumpra-se. Natal/RN, data registrada no sistema. Desembargador Amílcar Maia Relator

19/12/2025, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - sentença SENTENÇA Intimação - PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE TERCEIRA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0800286-03.2019.8.20.5124 Polo ativo PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES e outros Advogado(s): VINICIUS CARDOSO COSTA LOUREIRO, GLEYDSON KLEBER LOPES DE OLIVEIRA, RODRIGO FONSECA ALVES DE ANDRADE Polo passivo RESIDENCIAL AQUARELLE CONDOMINIO CLUBE Advogado(s): JOSE ERIBERTO DA ROCHA JUNIOR Apelação Cível n. 0800286.03.2019.8.20.5124 Ementa: DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. VÍCIOS CONSTRUTIVOS EM EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA INCORPORADORA. INAPLICABILIDADE DOS PRAZOS DECADENCIAIS. PRESCRIÇÃO DECENAL NÃO CONFIGURADA. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA MANTIDA. MULTA COMINATÓRIA PROPORCIONAL. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por Incorporadora contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos materiais, ajuizada por Condomínio Clube, também em face de Construtora, condenando as rés à realização dos reparos indicados pelo Corpo de Bombeiros no imóvel do condomínio, no prazo de 30 dias a contar do trânsito em julgado, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (limitada a R$ 200.000,00), além do pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: (i) verificar se houve decadência ou prescrição da pretensão indenizatória relativa aos vícios construtivos; (ii) analisar se a incorporadora possui legitimidade passiva na demanda; (iii) avaliar a validade da inversão do ônus da prova; e (iv) examinar a legalidade da condenação em obrigação de fazer com imposição de multa cominatória. III. RAZÕES DE DECIDIR A pretensão deduzida é de natureza indenizatória, e não de redibição contratual ou abatimento do preço, razão pela qual não se aplica o prazo decadencial dos arts. 445 e 618, parágrafo único, do Código Civil. Incide, no caso, o prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil, e a ação foi proposta dentro desse prazo, considerando que os vícios foram identificados em 2014 e a demanda ajuizada em 2019. A incorporadora integra a cadeia de fornecimento e responde solidariamente pelos vícios construtivos nos termos do art. 14 do CDC, não havendo prova de culpa exclusiva da construtora. A inversão do ônus da prova é legítima, nos termos do art. 6º, VIII, do CDC, diante da hipossuficiência técnica do condomínio, que é equiparado a consumidor. A prova da existência dos vícios se baseou em relatório técnico oficial do Corpo de Bombeiros, documento público dotado de fé pública e presunção de legitimidade, sendo ineficaz a impugnação que não apresentou contraprova. A multa cominatória diária de R$ 500,00, limitada a R$ 200.000,00, é proporcional e visa a efetividade da obrigação de fazer, conforme art. 537 do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: O prazo prescricional para pretensões indenizatórias por vícios construtivos é de dez anos, conforme o art. 205 do Código Civil. A incorporadora responde solidariamente com a construtora pelos vícios do imóvel, nos termos do art. 14 do CDC, salvo prova de culpa exclusiva de terceiro. A inversão do ônus da prova é cabível nas relações de consumo, mesmo em favor de condomínio edilício, desde que demonstrada a verossimilhança das alegações ou a hipossuficiência técnica do consumidor. A imposição de multa cominatória por descumprimento de obrigação de fazer é válida quando a obrigação está suficientemente delimitada e visa assegurar a efetividade da tutela jurisdicional. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos em que são partes as acima identificadas: Acordam os Desembargadores que integram a 3.ª Câmara Cível, deste egrégio Tribunal de Justiça, à unanimidade, sem opinamento do Ministério Público, em conhecer e desprover o recurso, nos termos do voto do relator. RELATÓRIO Trata-se de apelação cível interposta por PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES contra sentença do Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Parnamirim que, nos autos da ação de obrigação de fazer c/c danos materiais movida por RESIDENCIAL AQUARELLE CONDOMÍNIO CLUBE, também contra a ESTRUTURAL PORTUGAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., após rejeitar os embargos de declaração, julgou parcialmente procedentes os pedidos da inicial, condenando-as a realizar todos os reparos no Condomínio indicados no relatório do Corpo de Bombeiros, no prazo de 30 (trinta) dias, a contar do trânsito em julgado, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais) por descumprimento, limitada a R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), além do pagamento das custas e honorários advocatícios, arbitrados em 10% sobre o valor da causa, estes na razão de 90% ao Réu e 10% ao Autor. Nas razões do recurso, alega, que: 1 - ocorreu a prescrição, pois a ação foi ajuizada em 2019, sendo que os vícios construtivos alegados foram identificados desde 2014, após o habite-se concedido em 29/06/2011; 2 – houve a decadência, haja vista que o prazo de 180 dias previsto no art. 618, parágrafo único, do Código Civil, bem como o prazo de 1 ano do art. 445, §1º, já haviam se esgotado à época do ajuizamento da demanda, consumando-se, portanto, a decadência da pretensão autoral; 3 - mesmo sob a ótica da prescrição decenal (art. 205 do CC), o termo inicial seria o ano de 2014, quando houve ciência inequívoca dos supostos vícios, tornando a pretensão igualmente prescrita; 4 - atuou apenas como incorporadora, não sendo responsável técnica pela obra, conforme previsão contratual expressa e o disposto no art. 29 da Lei nº 4.591/64; 5 - toda a responsabilidade técnica foi atribuída contratualmente à Construtora Estrutural Brasil, como evidenciam as cláusulas 2.1, 2.1.1, 2.1.4, 2.1.6.1, 2.1.7, 2.1.9, entre outras, do contrato firmado entre as rés; 6 - a sentença desconsiderou a separação legal e contratual entre as funções da incorporadora e da construtora, violando os princípios do pacta sunt servanda e da boa-fé objetiva. 7 - “a sentença ignorou o contrato firmado entre as partes, afastou a análise de vícios processuais relevantes e impôs condenação com base em provas unilaterais ou desprovidas de contraditório”; 8 - houve inversão indevida do ônus da prova, sem demonstração da hipossuficiência técnica do autor ou da verossimilhança das alegações, nos termos do art. 6º, VIII, do CDC; 9 - a parte autora, um condomínio edilício com capacidade financeira, contratou empresa especializada para elaboração de orçamento, o que afastaria qualquer presunção de hipossuficiência; 10 - a prova produzida nos autos é insuficiente, pois, baseou-se exclusivamente em relatório administrativo do Corpo de Bombeiros e orçamento particular apócrifo, sem perícia judicial ou documento técnico válido, violando o art. 373, I e II, do CPC; 11 - a obrigação de fazer foi imposta sem base técnica adequada, sustentando-se em elementos frágeis e unilaterais, o que torna a condenação ilegal; 12- a multa cominatória de R$ 500,00 por dia (limitada a R$ 200.000,00) foi arbitrada sem clareza quanto à obrigação de fazer e sem prova da responsabilidade da apelante, em afronta ao art. 537 do CPC; 13 - a sentença deixou de reconhecer matéria de ordem pública, como decadência e prescrição e violou o devido processo legal ao não apreciar adequadamente a ilegitimidade passiva da PDG, rejeitada sob argumento de preclusão temporal nos embargos de declaração; 14 – o julgado ignorou jurisprudência consolidada do STJ e de tribunais estaduais no sentido de que a incorporadora, não sendo executora da obra, não responde pelos vícios construtivos, salvo previsão contratual expressa de responsabilidade solidária – o que não ocorre no caso dos autos. Assim discorrendo, requer: (i) - O conhecimento e o provimento do presente recurso de apelação, reformando-se integralmente a sentença de mérito; (ii) O reconhecimento da decadência, nos termos dos arts. 618, parágrafo único, e 445, §1º, ambos do Código Civil, com a consequente extinção do processo com julgamento de mérito, nos termos do art. 487, II, do CPC; (iii) O reconhecimento da ilegitimidade passiva da PDG REALTY S/A, com sua exclusão do polo passivo da demanda; (iv) A reforma da sentença para afastar a inversão do ônus da prova, restabelecendo a distribuição probatória nos termos do art. 373 do CPC; (v) A reforma da condenação imposta em obrigação de fazer, por ausência de prova técnica válida e de demonstração da responsabilidade da Apelante; (vi) A condenação do recorrido ao pagamento das custas processuais e dos honorários recursais, conforme o art. 85, §§1º e 11, do CPC. Nas contrarrazões, o RESIDENCIAL AQUARELLE CONDOMÍNIO CLUBE pugna pelo desprovimento do recurso. O feito não foi remetido ao Ministério Público por não se enquadrar nas hipóteses dos arts. 127 e 129 da Constituição Federal e arts. 176 a 178 do Código de Processo Civil. É o relatório. VOTO Presentes os requisitos, conheço do recurso. A PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES alega, inicialmente, a ocorrência da decadência, ao fundamento de que os vícios construtivos teriam sido identificados em 2014, e a ação somente foi proposta em 2019. De forma subsidiária, sustenta a prescrição da pretensão indenizatória, com base no art. 205 do mesmo diploma legal. Todavia, não assiste razão à recorrente. A demanda foi ajuizada no dia 10.01.2019 no intuito de condenar a PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES e a ESTRUTURAL PORTUGAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. a indenizar todos os danos materiais existentes no RESIDENCIAL AQUARELLE CONDOMINIO CLUBE apontados no Relatório de Vistoria Técnica do Corpo de Bombeiros realizado em 02.05.2014 (id n. 33173923 - Pága. 1- 4), orçados na importância de R$ 227.296,50 (duzentos e vinte e sete mil, duzentos e noventa e seis reais e cinquenta centavos), conforme Relatório de Vistoria de Edificação elaborado pela empresa FS POJETOS E CONSTRUÇÕES no dia 06.12.2017 (id n. 33173924 págs 1-21 e id n. 33173925 – Págs.1-5). De forma alternativa, pugnaram pela condenação das demandadas na obrigação de reexecutarem a obra no tocante às pendências deixadas na construção do empreendimento. No caso, não há se falar em prazo decadencial o qual somente se aplica às ações que visam redibir o contrato ou pleitear abatimento proporcional do preço, com fundamento em vícios ou defeitos aparentes ou de fácil constatação, nos termos dos artigos 445, parágrafo único, do Código Civil. “Art. 445. O adquirente decai do direito de obter a redibição ou abatimento no preço no prazo de trinta dias se a coisa for móvel, e de um ano se for imóvel, contado da entrega efetiva; se já estava na posse, o prazo conta-se da alienação, reduzido à metade. § 1 o Quando o vício, por sua natureza, só puder ser conhecido mais tarde, o prazo contar-se-á do momento em que dele tiver ciência, até o prazo máximo de cento e oitenta dias, em se tratando de bens móveis; e de um ano, para os imóveis.” Na hipótese, o RESIDENCIAL AQUARELLE CONDOMÍNIO CLUBE não pleiteia redibição contratual nem abatimento do valor pago. Ao contrário, busca indenização por danos materiais com base em orçamento estimativo ou a reparação dos vícios estruturais por meio de obrigação de fazer, com fundamento em responsabilidade civil. Logo, é incontroverso que a pretensão é de natureza indenizatória, o que afasta a incidência de prazos decadenciais e atrai a aplicação do prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do Código Civil. Todavia, a demanda foi ajuizada dentro do prazo, pois, a obra fou finalizada em 29.06.2011, a ciência dos vícios decorreu de relatório técnico do Corpo de Bombeiros datado de 2014, o que torna tempestivo o ajuizamento da ação em 2019, pois, não decorreu o prazo de dez anos, previsto no art. 205 do Código Civil. Reproduzo a jurisprudência do STJ sobre a matéria em exame: “(...) A jurisprudência desta Corte se firmou no sentido de que "A pretensão do consumidor de sanear vícios construtivos não se submete à incidência de prazo decadencial, mas sim de prazo prescricional" (AgInt no AgInt no AREsp 2.609.539/SP, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, julgado em 17/2/2025, DJEN de 21/2/2025). 2. "Quando a pretensão do consumidor é de natureza indenizatória (isto é, de ser ressarcido pelo prejuízo decorrente dos vícios do imóvel) não há incidência de prazo decadencial. A ação, tipicamente condenatória, sujeita-se a prazo de prescrição. À falta de prazo específico no CDC que regule a pretensão de indenização por inadimplemento contratual, deve incidir o prazo geral decenal previsto no art. 205 do CC/02" (REsp 1.819.058/SP, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado em 3/12/2019, DJe de 5/12/2019).”(STJ - AgInt no AREsp n. 2.845.176/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 16/6/2025, DJEN de 24/6/2025.) “(...) A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que a pretensão de indenização por vícios construtivos está sujeita ao prazo prescricional de dez anos. Precedentes. 3. Recurso especial conhecido e não provido. “(STJ - REsp n. 2.181.106/MS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 25/8/2025, DJEN de 29/8/2025.) Por esses fundamentos, afasto a alegação de ocorrência de decadência e de prescrição do direito de requerer a indenização pelos vícios de construção existentes. A PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES alega ainda a sua ilegitimidade passiva, ao fundamento de que sua atuação limitou-se à função de incorporadora, não possuindo responsabilidade técnica sobre a execução da obra, a qual teria sido integralmente atribuída contratualmente à Construtora Estrutural Brasil. Entretanto, tal argumento também não merece acolhida. De fato, o art. 14 do CDC estabelece responsabilidade objetiva solidária entre os fornecedores da cadeia de consumo, incluindo incorporadoras e construtoras. Ainda que a PDG argumente não ter participado da execução material da obra, a jurisprudência é clara no sentido de que a incorporadora responde pelos vícios de construção, salvo prova inequívoca da exclusividade de culpa de terceiro, o que não foi demonstrado nos autos. Portanto: “(…) É solidária a responsabilidade de todos os fornecedores que se beneficiem da cadeia de consumo na compra e venda de imóvel.(...)”(STJ - AgInt no AREsp n. 2.422.743/BA, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 11/12/2023, DJe de 18/12/2023.) “(...). A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende que, em se tratando de uma relação de consumo, são responsáveis solidariamente perante o consumidor, em caso de defeito ou vício, todos aqueles que tenham integrado a cadeia de prestação de serviço. Precedentes.2. Agravo interno a que se nega provimento.(..)”(STJ - AgInt no AREsp n. 2.648.914/RJ, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 25/8/2025, DJEN de 28/8/2025.) Recorre ainda a Incorporadora da inversão do ônus da prova, alegando não haver comprovação da hipossuficiência técnica do autor nem da verossimilhança das alegações, em violação ao art. 373, I, do CPC, entretanto, a insurgência não se sustenta, pois, trata-se de relação de consumo, aplicando-se, portanto, o art. 6º, VIII, do CDC, haja vista que o condomínio, embora pessoa jurídica, pode ser considerado consumidor equiparado (CDC, art. 2º, parágrafo único), ademais, a hipossuficiência técnica é presumida quando se trata de conhecimento especializado sobre vícios construtivos. Nesse mesmo sentido: “RECURSO ESPECIAL. CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. DEMANDA ENVOLVENDO CONDOMÍNIO DE ADQUIRENTES DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS E A CONSTRUTORA/INCORPORADORA. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RELAÇÃO DE CONSUMO. COLETIVIDADE DE CONSUMIDORES. POSSIBILIDADE DE INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. DISTRIBUIÇÃO DINÂMICA DO ÔNUS PROBATÓRIO. PRECEDENTES DO STJ. 1. Polêmica em torno da possibilidade de inversão do ônus da prova para se atribuir a incorporadora demandada a demonstração da destinação integral do produto de financiamento garantido pela alienação fiduciária de unidades imobiliárias na incorporação em questão (patrimônio de afetação). 2. Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao condomínio de adquirentes de edifício em construção, nas hipóteses em que atua na defesa dos interesses dos seus condôminos frente a construtora/incorporadora. 3. O condomínio equipara-se ao consumidor, enquanto coletividade que haja intervindo na relação de consumo. Aplicação do disposto no parágrafo único do art. 2º do CDC. 4. Imposição de ônus probatório excessivamente complexo para o condomínio demandante, tendo a empresa demandada pleno acesso às provas necessárias à demonstração do fato controvertido. 5. Possibilidade de inversão do ônus probatório, nos termos do art. 6º, VIII, do CDC. 6. Aplicação da teoria da distribuição dinâmica do ônus da prova (art. 373, § 1º, do novo CPC). 7. Precedentes do STJ. 8. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.”(STJ - REsp n. 1.560.728/MG, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 18/10/2016, DJe de 28/10/2016.) No que se refere ao argumento da apelante de que a condenação foi lastreada em prova unilateral e apócrifa, referindo-se ao relatório da empresa F.S. Projetos, e que não houve perícia judicial, verifica-se que o Juízo desconsiderou essa prova, ao fundamento de que “o relatório particular da empresa F.S. Projetos e Execuções (id 37145571) não se apresenta como documento idôneo e suficiente para atestar os defeitos do imóvel administrado pelo Condomínio autor, porquanto produzido de forma unilateral e, sequer consta indicação e assinatura do técnico, ou seja, é um documento apócrifo”. Por sua vez, o fundamento da condenação foi o relatório do Corpo de Bombeiros, documento público, produzido por órgão técnico estadual e dotado de presunção de legitimidade. Ademais, a inércia da parte ré em apresentar contraprova eficaz quanto à inexistência dos vícios apontados reforça a conclusão da sentença, que atribuiu legitimamente aos demandados o dever de realizar os reparos apontados. Quanto à impugnação da multa diária de R$ 500,00 limitada a R$ 200.000,00, não há desproporcionalidade, pois, a obrigação de fazer foi suficientemente delimitada, ou seja, cumprimento das exigências constantes do relatório oficial do Corpo de Bombeiro e a cominação objetiva tão somente assegurar a efetividade da tutela jurisdicional, nos termos do art. 537 do CPC, o qual orienta no sentido de que “a multa independe de requerimento da parte e poderá ser aplicada na fase de conhecimento, em tutela provisória ou na sentença, ou na fase de execução, desde que seja suficiente e compatível com a obrigação e que se determine prazo razoável para cumprimento do preceito.” Por todo o exposto, concluo que a PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES não apresentou fatos ou argumentos obstativos ao direito do RESIDENCIAL AQUARELLE CONDOMÍNIO CLUBE realizar todos os reparos indicados no relatório do Corpo de Bombeiros, no prazo de 30 (trinta) dias, a contar do trânsito em julgado, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais) por descumprimento, limitada a R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), além do pagamento das custas e honorários advocatícios, arbitrados em 10% sobre o valor da causa, estes na razão de 90% ao Réu e 10% ao Autor. Ante o exposto, sem opinamento do Ministério Público, conheço e nego provimento ao recurso, mantendo a sentença inalterada majorando o percentual dos honorários advocatícios para 15% sobre o valor da causa, de responsabilidade exclusiva da recorrente (art. 85,§11, do CPC). É como voto. Desembargador Amílcar Maia Relatora Natal/RN, 10 de Novembro de 2025.

Publicacao/Comunicacao Intimação Intimação de pauta - Poder Judiciário do Rio Grande do Norte Por ordem do Relator/Revisor, este processo, de número 0800286-03.2019.8.20.5124, foi pautado para a Sessão VIRTUAL (Votação Exclusivamente PJe) do dia 10-11-2025 às 08:00, a ser realizada no Terceira Câmara Cível. Caso o processo elencado para a presente pauta não seja julgado na data aprazada acima, fica automaticamente reaprazado para a sessão ulterior. No caso de se tratar de sessão por videoconferência, verificar o link de ingresso no endereço http://plenariovirtual.tjrn.jus.br/ e consultar o respectivo órgão julgador colegiado. Natal, 28 de outubro de 2025.

29/10/2025, 00:00

Remessa (em grau de recurso)

19/08/2025, 14:30

Petição (Contra-razões)

18/07/2025, 20:11

Publicação

27/06/2025, 01:56

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

27/06/2025, 01:56

Publicacao/Comunicacao Intimação - ATO ORDINATÓRIO ATO ORDINATÓRIO Autor: RESIDENCIAL AQUARELLE CONDOMINIO CLUBE Réu: Construtora Estrutural Brasil e outros ATO ORDINATÓRIO/INTIMAÇÃO INTIMO a parte recorrida, por seu advogado, para, em 15 (quinze) dias, apresentar contrarrazões à apelação de ID 155276746. PARNAMIRIM/RN,25/06/2025 ELDER GLEY DA COSTA SENA Chefe de Unidade / Analista Judiciário(a) Intimação - PODER JUDICIÁRIO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE SECRETARIA UNIFICADA DAS VARAS CÍVEIS DA COMARCA DE PARNAMIRIM Rua Suboficial Farias, 280, Centro, PARNAMIRIM - RN - CEP 59146-200. Telefone (84) 3673-9310 e-mail [email protected] 3ª Vara Cível da Comarca de Parnamirim Processo nº: 0800286-03.2019.8.20.5124 Ação: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)

26/06/2025, 00:00

Expedição de documento (Outros documentos)

25/06/2025, 10:28

Ato ordinatório

25/06/2025, 10:27

Decurso de Prazo

25/06/2025, 00:11

Documentos

Intimação

•29/07/2026, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - sentença SENTENÇA Intimação - PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE TERCEIRA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0800286-03.2019.8.20.5124 Polo ativo PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES e outros Advogado(s): VINICIUS CARDOSO COSTA LOUREIRO, GLEYDSON KLEBER LOPES DE OLIVEIRA, RODRIGO FONSECA ALVES DE ANDRADE Polo passivo RESIDENCIAL AQUARELLE CONDOMINIO CLUBE Advogado(s): JOSE ERIBERTO DA ROCHA JUNIOR Apelação Cível n. 0800286.03.2019.8.20.5124 Ementa: DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. VÍCIOS CONSTRUTIVOS EM EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA INCORPORADORA. INAPLICABILIDADE DOS PRAZOS DECADENCIAIS. PRESCRIÇÃO DECENAL NÃO CONFIGURADA. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA MANTIDA. MULTA COMINATÓRIA PROPORCIONAL. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por Incorporadora contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos materiais, ajuizada por Condomínio Clube, também em face de Construtora, condenando as rés à realização dos reparos indicados pelo Corpo de Bombeiros no imóvel do condomínio, no prazo de 30 dias a contar do trânsito em julgado, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (limitada a R$ 200.000,00), além do pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: (i) verificar se houve decadência ou prescrição da pretensão indenizatória relativa aos vícios construtivos; (ii) analisar se a incorporadora possui legitimidade passiva na demanda; (iii) avaliar a validade da inversão do ônus da prova; e (iv) examinar a legalidade da condenação em obrigação de fazer com imposição de multa cominatória. III. RAZÕES DE DECIDIR A pretensão deduzida é de natureza indenizatória, e não de redibição contratual ou abatimento do preço, razão pela qual não se aplica o prazo decadencial dos arts. 445 e 618, parágrafo único, do Código Civil. Incide, no caso, o prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil, e a ação foi proposta dentro desse prazo, considerando que os vícios foram identificados em 2014 e a demanda ajuizada em 2019. A incorporadora integra a cadeia de fornecimento e responde solidariamente pelos vícios construtivos nos termos do art. 14 do CDC, não havendo prova de culpa exclusiva da construtora. A inversão do ônus da prova é legítima, nos termos do art. 6º, VIII, do CDC, diante da hipossuficiência técnica do condomínio, que é equiparado a consumidor. A prova da existência dos vícios se baseou em relatório técnico oficial do Corpo de Bombeiros, documento público dotado de fé pública e presunção de legitimidade, sendo ineficaz a impugnação que não apresentou contraprova. A multa cominatória diária de R$ 500,00, limitada a R$ 200.000,00, é proporcional e visa a efetividade da obrigação de fazer, conforme art. 537 do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: O prazo prescricional para pretensões indenizatórias por vícios construtivos é de dez anos, conforme o art. 205 do Código Civil. A incorporadora responde solidariamente com a construtora pelos vícios do imóvel, nos termos do art. 14 do CDC, salvo prova de culpa exclusiva de terceiro. A inversão do ônus da prova é cabível nas relações de consumo, mesmo em favor de condomínio edilício, desde que demonstrada a verossimilhança das alegações ou a hipossuficiência técnica do consumidor. A imposição de multa cominatória por descumprimento de obrigação de fazer é válida quando a obrigação está suficientemente delimitada e visa assegurar a efetividade da tutela jurisdicional. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos em que são partes as acima identificadas: Acordam os Desembargadores que integram a 3.ª Câmara Cível, deste egrégio Tribunal de Justiça, à unanimidade, sem opinamento do Ministério Público, em conhecer e desprover o recurso, nos termos do voto do relator. RELATÓRIO Trata-se de apelação cível interposta por PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES contra sentença do Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Parnamirim que, nos autos da ação de obrigação de fazer c/c danos materiais movida por RESIDENCIAL AQUARELLE CONDOMÍNIO CLUBE, também contra a ESTRUTURAL PORTUGAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., após rejeitar os embargos de declaração, julgou parcialmente procedentes os pedidos da inicial, condenando-as a realizar todos os reparos no Condomínio indicados no relatório do Corpo de Bombeiros, no prazo de 30 (trinta) dias, a contar do trânsito em julgado, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais) por descumprimento, limitada a R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), além do pagamento das custas e honorários advocatícios, arbitrados em 10% sobre o valor da causa, estes na razão de 90% ao Réu e 10% ao Autor. Nas razões do recurso, alega, que: 1 - ocorreu a prescrição, pois a ação foi ajuizada em 2019, sendo que os vícios construtivos alegados foram identificados desde 2014, após o habite-se concedido em 29/06/2011; 2 – houve a decadência, haja vista que o prazo de 180 dias previsto no art. 618, parágrafo único, do Código Civil, bem como o prazo de 1 ano do art. 445, §1º, já haviam se esgotado à época do ajuizamento da demanda, consumando-se, portanto, a decadência da pretensão autoral; 3 - mesmo sob a ótica da prescrição decenal (art. 205 do CC), o termo inicial seria o ano de 2014, quando houve ciência inequívoca dos supostos vícios, tornando a pretensão igualmente prescrita; 4 - atuou apenas como incorporadora, não sendo responsável técnica pela obra, conforme previsão contratual expressa e o disposto no art. 29 da Lei nº 4.591/64; 5 - toda a responsabilidade técnica foi atribuída contratualmente à Construtora Estrutural Brasil, como evidenciam as cláusulas 2.1, 2.1.1, 2.1.4, 2.1.6.1, 2.1.7, 2.1.9, entre outras, do contrato firmado entre as rés; 6 - a sentença desconsiderou a separação legal e contratual entre as funções da incorporadora e da construtora, violando os princípios do pacta sunt servanda e da boa-fé objetiva. 7 - “a sentença ignorou o contrato firmado entre as partes, afastou a análise de vícios processuais relevantes e impôs condenação com base em provas unilaterais ou desprovidas de contraditório”; 8 - houve inversão indevida do ônus da prova, sem demonstração da hipossuficiência técnica do autor ou da verossimilhança das alegações, nos termos do art. 6º, VIII, do CDC; 9 - a parte autora, um condomínio edilício com capacidade financeira, contratou empresa especializada para elaboração de orçamento, o que afastaria qualquer presunção de hipossuficiência; 10 - a prova produzida nos autos é insuficiente, pois, baseou-se exclusivamente em relatório administrativo do Corpo de Bombeiros e orçamento particular apócrifo, sem perícia judicial ou documento técnico válido, violando o art. 373, I e II, do CPC; 11 - a obrigação de fazer foi imposta sem base técnica adequada, sustentando-se em elementos frágeis e unilaterais, o que torna a condenação ilegal; 12- a multa cominatória de R$ 500,00 por dia (limitada a R$ 200.000,00) foi arbitrada sem clareza quanto à obrigação de fazer e sem prova da responsabilidade da apelante, em afronta ao art. 537 do CPC; 13 - a sentença deixou de reconhecer matéria de ordem pública, como decadência e prescrição e violou o devido processo legal ao não apreciar adequadamente a ilegitimidade passiva da PDG, rejeitada sob argumento de preclusão temporal nos embargos de declaração; 14 – o julgado ignorou jurisprudência consolidada do STJ e de tribunais estaduais no sentido de que a incorporadora, não sendo executora da obra, não responde pelos vícios construtivos, salvo previsão contratual expressa de responsabilidade solidária – o que não ocorre no caso dos autos. Assim discorrendo, requer: (i) - O conhecimento e o provimento do presente recurso de apelação, reformando-se integralmente a sentença de mérito; (ii) O reconhecimento da decadência, nos termos dos arts. 618, parágrafo único, e 445, §1º, ambos do Código Civil, com a consequente extinção do processo com julgamento de mérito, nos termos do art. 487, II, do CPC; (iii) O reconhecimento da ilegitimidade passiva da PDG REALTY S/A, com sua exclusão do polo passivo da demanda; (iv) A reforma da sentença para afastar a inversão do ônus da prova, restabelecendo a distribuição probatória nos termos do art. 373 do CPC; (v) A reforma da condenação imposta em obrigação de fazer, por ausência de prova técnica válida e de demonstração da responsabilidade da Apelante; (vi) A condenação do recorrido ao pagamento das custas processuais e dos honorários recursais, conforme o art. 85, §§1º e 11, do CPC. Nas contrarrazões, o RESIDENCIAL AQUARELLE CONDOMÍNIO CLUBE pugna pelo desprovimento do recurso. O feito não foi remetido ao Ministério Público por não se enquadrar nas hipóteses dos arts. 127 e 129 da Constituição Federal e arts. 176 a 178 do Código de Processo Civil. É o relatório. VOTO Presentes os requisitos, conheço do recurso. A PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES alega, inicialmente, a ocorrência da decadência, ao fundamento de que os vícios construtivos teriam sido identificados em 2014, e a ação somente foi proposta em 2019. De forma subsidiária, sustenta a prescrição da pretensão indenizatória, com base no art. 205 do mesmo diploma legal. Todavia, não assiste razão à recorrente. A demanda foi ajuizada no dia 10.01.2019 no intuito de condenar a PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES e a ESTRUTURAL PORTUGAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. a indenizar todos os danos materiais existentes no RESIDENCIAL AQUARELLE CONDOMINIO CLUBE apontados no Relatório de Vistoria Técnica do Corpo de Bombeiros realizado em 02.05.2014 (id n. 33173923 - Pága. 1- 4), orçados na importância de R$ 227.296,50 (duzentos e vinte e sete mil, duzentos e noventa e seis reais e cinquenta centavos), conforme Relatório de Vistoria de Edificação elaborado pela empresa FS POJETOS E CONSTRUÇÕES no dia 06.12.2017 (id n. 33173924 págs 1-21 e id n. 33173925 – Págs.1-5). De forma alternativa, pugnaram pela condenação das demandadas na obrigação de reexecutarem a obra no tocante às pendências deixadas na construção do empreendimento. No caso, não há se falar em prazo decadencial o qual somente se aplica às ações que visam redibir o contrato ou pleitear abatimento proporcional do preço, com fundamento em vícios ou defeitos aparentes ou de fácil constatação, nos termos dos artigos 445, parágrafo único, do Código Civil. “Art. 445. O adquirente decai do direito de obter a redibição ou abatimento no preço no prazo de trinta dias se a coisa for móvel, e de um ano se for imóvel, contado da entrega efetiva; se já estava na posse, o prazo conta-se da alienação, reduzido à metade. § 1 o Quando o vício, por sua natureza, só puder ser conhecido mais tarde, o prazo contar-se-á do momento em que dele tiver ciência, até o prazo máximo de cento e oitenta dias, em se tratando de bens móveis; e de um ano, para os imóveis.” Na hipótese, o RESIDENCIAL AQUARELLE CONDOMÍNIO CLUBE não pleiteia redibição contratual nem abatimento do valor pago. Ao contrário, busca indenização por danos materiais com base em orçamento estimativo ou a reparação dos vícios estruturais por meio de obrigação de fazer, com fundamento em responsabilidade civil. Logo, é incontroverso que a pretensão é de natureza indenizatória, o que afasta a incidência de prazos decadenciais e atrai a aplicação do prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do Código Civil. Todavia, a demanda foi ajuizada dentro do prazo, pois, a obra fou finalizada em 29.06.2011, a ciência dos vícios decorreu de relatório técnico do Corpo de Bombeiros datado de 2014, o que torna tempestivo o ajuizamento da ação em 2019, pois, não decorreu o prazo de dez anos, previsto no art. 205 do Código Civil. Reproduzo a jurisprudência do STJ sobre a matéria em exame: “(...) A jurisprudência desta Corte se firmou no sentido de que "A pretensão do consumidor de sanear vícios construtivos não se submete à incidência de prazo decadencial, mas sim de prazo prescricional" (AgInt no AgInt no AREsp 2.609.539/SP, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, julgado em 17/2/2025, DJEN de 21/2/2025). 2. "Quando a pretensão do consumidor é de natureza indenizatória (isto é, de ser ressarcido pelo prejuízo decorrente dos vícios do imóvel) não há incidência de prazo decadencial. A ação, tipicamente condenatória, sujeita-se a prazo de prescrição. À falta de prazo específico no CDC que regule a pretensão de indenização por inadimplemento contratual, deve incidir o prazo geral decenal previsto no art. 205 do CC/02" (REsp 1.819.058/SP, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado em 3/12/2019, DJe de 5/12/2019).”(STJ - AgInt no AREsp n. 2.845.176/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 16/6/2025, DJEN de 24/6/2025.) “(...) A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que a pretensão de indenização por vícios construtivos está sujeita ao prazo prescricional de dez anos. Precedentes. 3. Recurso especial conhecido e não provido. “(STJ - REsp n. 2.181.106/MS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 25/8/2025, DJEN de 29/8/2025.) Por esses fundamentos, afasto a alegação de ocorrência de decadência e de prescrição do direito de requerer a indenização pelos vícios de construção existentes. A PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES alega ainda a sua ilegitimidade passiva, ao fundamento de que sua atuação limitou-se à função de incorporadora, não possuindo responsabilidade técnica sobre a execução da obra, a qual teria sido integralmente atribuída contratualmente à Construtora Estrutural Brasil. Entretanto, tal argumento também não merece acolhida. De fato, o art. 14 do CDC estabelece responsabilidade objetiva solidária entre os fornecedores da cadeia de consumo, incluindo incorporadoras e construtoras. Ainda que a PDG argumente não ter participado da execução material da obra, a jurisprudência é clara no sentido de que a incorporadora responde pelos vícios de construção, salvo prova inequívoca da exclusividade de culpa de terceiro, o que não foi demonstrado nos autos. Portanto: “(…) É solidária a responsabilidade de todos os fornecedores que se beneficiem da cadeia de consumo na compra e venda de imóvel.(...)”(STJ - AgInt no AREsp n. 2.422.743/BA, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 11/12/2023, DJe de 18/12/2023.) “(...). A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende que, em se tratando de uma relação de consumo, são responsáveis solidariamente perante o consumidor, em caso de defeito ou vício, todos aqueles que tenham integrado a cadeia de prestação de serviço. Precedentes.2. Agravo interno a que se nega provimento.(..)”(STJ - AgInt no AREsp n. 2.648.914/RJ, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 25/8/2025, DJEN de 28/8/2025.) Recorre ainda a Incorporadora da inversão do ônus da prova, alegando não haver comprovação da hipossuficiência técnica do autor nem da verossimilhança das alegações, em violação ao art. 373, I, do CPC, entretanto, a insurgência não se sustenta, pois, trata-se de relação de consumo, aplicando-se, portanto, o art. 6º, VIII, do CDC, haja vista que o condomínio, embora pessoa jurídica, pode ser considerado consumidor equiparado (CDC, art. 2º, parágrafo único), ademais, a hipossuficiência técnica é presumida quando se trata de conhecimento especializado sobre vícios construtivos. Nesse mesmo sentido: “RECURSO ESPECIAL. CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. DEMANDA ENVOLVENDO CONDOMÍNIO DE ADQUIRENTES DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS E A CONSTRUTORA/INCORPORADORA. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RELAÇÃO DE CONSUMO. COLETIVIDADE DE CONSUMIDORES. POSSIBILIDADE DE INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. DISTRIBUIÇÃO DINÂMICA DO ÔNUS PROBATÓRIO. PRECEDENTES DO STJ. 1. Polêmica em torno da possibilidade de inversão do ônus da prova para se atribuir a incorporadora demandada a demonstração da destinação integral do produto de financiamento garantido pela alienação fiduciária de unidades imobiliárias na incorporação em questão (patrimônio de afetação). 2. Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao condomínio de adquirentes de edifício em construção, nas hipóteses em que atua na defesa dos interesses dos seus condôminos frente a construtora/incorporadora. 3. O condomínio equipara-se ao consumidor, enquanto coletividade que haja intervindo na relação de consumo. Aplicação do disposto no parágrafo único do art. 2º do CDC. 4. Imposição de ônus probatório excessivamente complexo para o condomínio demandante, tendo a empresa demandada pleno acesso às provas necessárias à demonstração do fato controvertido. 5. Possibilidade de inversão do ônus probatório, nos termos do art. 6º, VIII, do CDC. 6. Aplicação da teoria da distribuição dinâmica do ônus da prova (art. 373, § 1º, do novo CPC). 7. Precedentes do STJ. 8. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.”(STJ - REsp n. 1.560.728/MG, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 18/10/2016, DJe de 28/10/2016.) No que se refere ao argumento da apelante de que a condenação foi lastreada em prova unilateral e apócrifa, referindo-se ao relatório da empresa F.S. Projetos, e que não houve perícia judicial, verifica-se que o Juízo desconsiderou essa prova, ao fundamento de que “o relatório particular da empresa F.S. Projetos e Execuções (id 37145571) não se apresenta como documento idôneo e suficiente para atestar os defeitos do imóvel administrado pelo Condomínio autor, porquanto produzido de forma unilateral e, sequer consta indicação e assinatura do técnico, ou seja, é um documento apócrifo”. Por sua vez, o fundamento da condenação foi o relatório do Corpo de Bombeiros, documento público, produzido por órgão técnico estadual e dotado de presunção de legitimidade. Ademais, a inércia da parte ré em apresentar contraprova eficaz quanto à inexistência dos vícios apontados reforça a conclusão da sentença, que atribuiu legitimamente aos demandados o dever de realizar os reparos apontados. Quanto à impugnação da multa diária de R$ 500,00 limitada a R$ 200.000,00, não há desproporcionalidade, pois, a obrigação de fazer foi suficientemente delimitada, ou seja, cumprimento das exigências constantes do relatório oficial do Corpo de Bombeiro e a cominação objetiva tão somente assegurar a efetividade da tutela jurisdicional, nos termos do art. 537 do CPC, o qual orienta no sentido de que “a multa independe de requerimento da parte e poderá ser aplicada na fase de conhecimento, em tutela provisória ou na sentença, ou na fase de execução, desde que seja suficiente e compatível com a obrigação e que se determine prazo razoável para cumprimento do preceito.” Por todo o exposto, concluo que a PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES não apresentou fatos ou argumentos obstativos ao direito do RESIDENCIAL AQUARELLE CONDOMÍNIO CLUBE realizar todos os reparos indicados no relatório do Corpo de Bombeiros, no prazo de 30 (trinta) dias, a contar do trânsito em julgado, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais) por descumprimento, limitada a R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), além do pagamento das custas e honorários advocatícios, arbitrados em 10% sobre o valor da causa, estes na razão de 90% ao Réu e 10% ao Autor. Ante o exposto, sem opinamento do Ministério Público, conheço e nego provimento ao recurso, mantendo a sentença inalterada majorando o percentual dos honorários advocatícios para 15% sobre o valor da causa, de responsabilidade exclusiva da recorrente (art. 85,§11, do CPC). É como voto. Desembargador Amílcar Maia Relatora Natal/RN, 10 de Novembro de 2025.

27/11/2025, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA Processo: 0800286-03.2019.8.20.5124. AUTOR: RESIDENCIAL AQUARELLE CONDOMINIO CLUBE REU: PGD PODER DE GARANTIR REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES, CONSTRUTORA ESTRUTURAL BRASIL SENTENÇA Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 3ª Vara Cível da Comarca de Parnamirim, - lado par, PARNAMIRIM - RN - CEP: 59140-255 Ação: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Trata-se de embargos de declaração apresentado pelo demandado Construtora Estrutural Brasil ao ID 130405121 requerendo a reforma da sentença, tendo em vista a omissão na análise do Habite-se e AVCB, sendo o relatório do Corpo de Bombeiros insuficiente para condenação; e que não se analisou a ausência de apresentação pelo Condomínio de prova da manutenção de impermeabilização, conforme manual. Manifestação aos embargos pelo demandado – id 147189286. A parte ré PDG REALITY EMPREENDIMENTOS também apresentou embargos de declaração – id 130841308, em que alega omissão sobre o disposto nas cláusulas 2.1, 2.1.1, 2.1.4, 2.1.6.1, 2.1.7, 2.1.9, 2.1.14.2, 2.1.14.3, 2.1.14.5, 2.1.41 e 2.2.55, sendo todas são inequívocas quanto à única e exclusiva responsabilidade da Construtora à luz das cláusulas 4ª, §1º e cláusulas 5ª e 6ª, 7ª e 8ª, tem-se as inequívocas responsabilidades exclusiva da Construtora Estrutural. Manifestação da Construtora Estrural – id 146740506. Manifestação da PDG REALITY EMPREENDIMENTOS - Id 147338334. É o breve relato. Decido. Os Embargos de Declaração não se prestam ao pleito de alteração, mudança ou modificação substancial do julgado, ante a inconformação da parte que sucumbiu. A substância da decisão não poderá ser modificada, visto que os embargos de declaração não visam a reforma da sentença. Eventual discordância ao que foi decidido é matéria reservada a recurso de apelação, visto que os declaratórios não se prestam a rever a matéria quando há insatisfação da decisão impugnada. Primeiramente, o argumento de excludente de responsabilidade da parte ré PDG REALITY EMPREENDIMENTOS não merece acolhimento em razão da preclusão temporal, eis que sequer foi aventado nas manifestações anteriores a sentença, encontrando óbice nas disposições do art. 494 do CPC. No que pertine ao pedido da Construtora Estrutural Brasil tenho que também injustificada, porquanto a sentença é cristalina quanto a fundamentação e análise de provas juntadas aos autos, assim, a irresignação é meramente protelatório e não merece acolhimento. Ressalte-se que o Juízo é o destinatário final da prova e responsável por sua valoração, de tal maneira que foi analisado e julgado de acordo com o livre convencimento. Ante o exposto, conheço os embargos de declaração dos demandados para negar-lhes provimento, ausente qualquer omissão, contradição ou obscuridade. Advirto que eventuais novos embargos não serão conhecidos e sujeitos a multa por caráter protelatório, nos termos do art. 1.026, §2º do CPC. Sem custas e sem honorários com relação aos embargos. Registre-se. Intime-se. PARNAMIRIM /RN, DATA DO SISTEMA. DANIEL AUGUSTO FREIRE DE LUCENA E COUTO MAURÍCIO Juiz(a) de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06)

29/05/2025, 00:00

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