Procedimento Comum Cível 0850143-96.2019.8.20.5001 - TJRN

Procedimento Comum Cível 0850143-96.2019.8.20.5001 - TJRN | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA AUTOR: LUCKY LUCIAN MARVAO CARDOSO, ERICA CARVALHO JORDAO CARDOSO REU: DANIEL MAGNUS DE VASCONCELOS COSTA JUNIOR, HERALDO F GOMES IMOBILIARIA SENTENÇA Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 4ª Vara Cível da Comarca de Natal Rua Doutor Lauro Pinto, 315, Fórum Seabra Fagundes, Lagoa Nova, NATAL - RN - CEP: 59064-972 Processo nº 0850143-96.2019.8.20.5001 Ação: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Vistos etc., Trata-se de Ação de Indenização por Danos Morais e Materiais proposta por LUCKY LUCIAN MARVÃO CARDOSO e ERICA CARVALHO JORDÃO CARDOSO em face de DANIEL MAGNUS DE VASCONCELOS COSTA JUNIOR e HERALDO F GOMES IMOBILIÁRIA, objetivando a condenação dos réus ao pagamento de indenização por danos materiais decorrentes de avarias em imóvel locado e danos morais. Alegam os autores, em síntese, que: a) em 2016 firmaram contrato de administração de imóvel com a segunda ré, HERALDO F GOMES IMOBILIÁRIA, para locação de um imóvel residencial localizado na Rua Nogueira, nº336, Cidade Verde, Nova Parnamirim, Parnamirim/RN, CEP 59152- 250; b) dentre as várias responsabilidades disposta no contrato, seria obrigação da imobiliária locar o imóvel, assinar contrato de locação, assinar termo de vistoria, estipular prazos e condições de locação, receber e dar quitação de aluguéis e fazer acordo; c) o imóvel foi locado ao primeiro réu, DANIEL MAGNUS DE VASCONCELOS COSTA JUNIOR em 06 de março de 2018, pelo valor mensal de R$ 2.600,00; d) ao término da locação e devolução das chaves em 06 de abril de 2019, a imobiliária não realizou a vistoria do imóvel de forma adequada; e) após a saída do locatário, constataram diversas avarias e deterioração dos móveis planejados, além de o imóvel ter sido entregue sujo, com a piscina sem higienização e o jardim morto; f) houve omissão na fiscalização em relação ao estado do imóvel e na cobrança de débitos; g) a Imobiliária realizou a pintura da casa, contudo foi feita de maneira mal feita, totalmente diferente da excelente pintura feita no ato da entrega das chaves ao senhor locatário; h), por diversas vezes deixaram da alugar o imóvel em razão da má conservação; i) além do prejuízo da deterioração do bem, não receberam o valor do último aluguel bem como o valor da multa por rescisão contratual. Em despacho de ID 53330398 foi deferida a justiça gratuita. O demandado DANIEL MAGNUS DE VASCONCELOS COSTA JUNIOR apresentou contestação suscitando preliminar de ilegitimidade passiva. No mérito, alega ter entregue o imóvel em boas condições e que todas as tratativas eram realizadas diretamente com a imobiliária. sustenta que cumpriu todas as suas obrigações contratuais ao sair do imóvel, deixando-o em ordem e devidamente organizado, nas mesmas condições de quando o recebeu. Ao final requer a improcedência dos pedidos. O demandado HERALDO F GOMES IMOBILIÁRIA apresentou contestação impugnando a concessão da justiça gratuita e também suscitando preliminar de ilegitimidade passiva. No mérito, defendeu a regularidade da prestação de seus serviços, alegando que a vistoria de saída foi realizada em 11 de abril de 2019 e que as fotos demonstravam a ausência de depreciação de todos os móveis. Sustentou que a deterioração do imóvel decorreu do uso normal, de problemas estruturais (infiltração) e da falta de manutenção pelos próprios autores após a saída do locatário. Afirmou ter realizado cobranças administrativas ao primeiro réu e que os autores optaram por ajuizar a ação de forma autônoma. Alegou a ausência de multa por rescisão contratual, uma vez que o contrato de locação já vigorava por prazo indeterminado. Formulou ainda pedido contraposto alegando ter arcado com pagamentos referentes a aluguéis e caução locatícia aos autores, bem como realizado reparos sem repassar tais custos a eles. Defende que tais valores deveriam ser cobrados do inquilino, que não os pagou, e requer o repasse de eventuais valores pagos a título de aluguéis vencidos no montante de R$ 2.366,13. A parte autora apresentou réplica rechaçando as teses das defesas. Realizada audiência de instrução, com oitiva de testemunha Glênio Soares de Melo arrolada pela parte autora. As partes apresentaram alegações finais escritas. É o breve relatório. Decido. Fundamentação Inicialmente, não merece acolhida a preliminar de ilegitimidade passiva arguida por ambos os réus, uma vez que a presente ação versa sobre a responsabilidade civil decorrente de um contrato de locação e de um contrato de administração de imóvel. Sendo assim, o primeiro réu (Daniel Magnus de Vasconcelos Costa Junior), na qualidade de locatário, possui relação jurídica direta com os autores em decorrência do contrato de locação. Do mesmo modo, o segundo réu (Heraldo F Gomes Imobiliária), na qualidade de administradora do imóvel, também possui relação jurídica com os autores em decorrência do contrato de administração. Portanto, ambas as partes rés possuem pertinência subjetiva para figurar no polo passivo da presente demanda, uma vez que a pretensão autoral se dirige a ambos em razão das obrigações e responsabilidades que lhes são atribuídas, razão pela qual rejeito a referida preliminar. Com relação à impugnação à concessão da justiça gratuita ao autor, sustenta a parte ré que, embora os autores sejam proprietários de um imóvel e o autor exerça a profissão de corretor de seguros, tal circunstância, por si só, não demonstra a ausência de hipossuficiência financeira alegada e já reconhecida por este Juízo em decisão anterior. Ademais, a parte ré não trouxe aos autos elementos concretos e atuais capazes de infirmar a concessão do benefício, ônus que lhe incumbia, nos termos do art. 100 do Código de Processo Civil. Por tais razões rejeito a impugnação. Passo à análise do mérito. O cerne da controvérsia reside em apurar a responsabilidade dos réus pelos danos materiais e morais alegados pelos autores em decorrência do estado em que o imóvel foi devolvido ao final da locação. Nos termos do art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil, incumbe ao autor o ônus de provar o fato constitutivo do seu direito: Art. 373. O ônus da prova incumbe: I - ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito; No caso em tela, para que os pedidos de indenização por danos materiais fossem julgados procedentes, caberia aos autores comprovar o estado em que o imóvel foi entregue ao locatário, bem como o estado em que foi restituído, e o nexo de causalidade entre eventual deterioração e a conduta dos réus. Compulsando os autos, verifica-se a ausência de um laudo de vistoria inicial do imóvel, realizado no momento em que a posse foi transferida ao primeiro réu, Daniel Magnus de Vasconcelos Costa Junior. Embora constem nos autos fotografias do imóvel, bem como tenha sido colhido o depoimento do marceneiro Glênio Soares de Melo em audiência de instrução, atestando o mau estado de conservação dos móveis planejados quando de sua retirada, tais elementos, isoladamente, não são suficientes para comprovar o estado do imóvel no início da locação. A ausência de um laudo de vistoria inicial impossibilita a comparação objetiva entre o estado do imóvel no início e ao final da locação, requisito essencial para a configuração do dano material indenizável, ressalvadas as deteriorações decorrentes do uso normal, conforme previsto no art. 23, inciso III, da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato): Art. 23. O locatário é obrigado a: (…) III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal; Nesse sentido é o entendimento do TJ/RN: EMENTA: CIVIL E PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS. PARCIAL PROCEDÊNCIA NA ORIGEM. ALEGAÇÃO DE COMODATO VERBAL PELO RÉU/APELANTE. AUSÊNCIA DE PROVA NESSE SENTIDO. ÔNUS DO RECORRENTE. LAUDO PERICIAL QUE EVIDENCIOU A AUTENTICIDADE DA ASSINATURA LANÇADA NO CONTRATO DE LOCAÇÃO IMPUGNADO. INADIMPLÊNCIA DO LOCATÁRIO CARACTERIZADA. PRETENSÃO DE INDENIZAÇÃO POR SUPOSTAS BENFEITORIAS. ACERVO PROBATÓRIO INAPTO. SENTENÇA QUE CONDENOU O LOCATÁRIO NO PAGAMENTO DE DESPESAS COM REPAROS A SER REALIZADOS NO IMÓVEL APÓS A DESOCUPAÇÃO. AUSÊNCIA DE TERMO DE VISTORIA CAPAZ DE EVIDENCIAR AS CONDIÇÕES DO BEM POR OCASIÃO DO INÍCIO E DO TÉRMINO DA LOCAÇÃO. ÔNUS DO LOCADOR. INVIABILIDADE DE RESPONSABILIZAÇÃO DO LOCATÁRIO QUANTO A ESSE ASPECTO. SENTENÇA REFORMADA NESSE PONTO. APELO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (APELAÇÃO CÍVEL, 0816517-57.2017.8.20.5001, Des. Dilermando Mota, Primeira Câmara Cível, JULGADO em 13/02/2022, PUBLICADO em 13/02/2022). EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C COBRANÇA. PROCEDÊNCIA NA ORIGEM. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. ALEGAÇÃO DE NULIDADE DA SENTENÇA POR JULGAMENTO EM SEPARADO DE AÇÕES DECLARADAS CONEXAS. INEXISTÊNCIA DE OBRIGATORIEDADE DE JULGAMENTO SIMULTÂNEO. AUSÊNCIA DE RISCO DE DECISÕES CONFLITANTES. DEMANDAS QUE DISCUTEM RELAÇÕES NEGOCIAIS DIVERSAS. AUSÊNCIA DE PROVA DE PREJUÍZO. NULIDADE REJEITADA. ALEGAÇÃO DE INVALIDADE DO PACTO POR AUSÊNCIA DE RUBRICA EM TODAS AS FOLHAS. REJEIÇÃO. INSTRUMENTO CONTRATUAL ASSINADO. AUSÊNCIA DE PROVA DE PACTUAÇÃO DIVERSA. ÔNUS DO LOCATÁRIO. DÉBITO DE ALUGUÉIS E ENCARGOS CARACTERIZADO. PAGAMENTO DEVIDO. PRETENSÃO DE CONDENAÇÃO DO INQUILINO NO ADIMPLEMENTO DE DESPESAS COM REPAROS NO IMÓVEL APÓS A DESOCUPAÇÃO. AUSÊNCIA DE TERMO DE VISTORIA CAPAZ DE EVIDENCIAR AS CONDIÇÕES DO BEM POR OCASIÃO DO INÍCIO E DO TÉRMINO DA LOCAÇÃO. ÔNUS DO LOCADOR. INVIABILIDADE DE RESPONSABILIZAÇÃO DO LOCATÁRIO QUANTO A ESSE ASPECTO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (APELAÇÃO CÍVEL, 0805616-35.2019.8.20.5106, Des. Dilermando Mota, Primeira Câmara Cível, JULGADO em 05/09/2021, PUBLICADO em 07/09/2021). Portanto, ainda que as fotografias e o depoimento testemunhal indiquem a deterioração dos móveis ao final da locação, sem um termo de vistoria inicial detalhado, não é possível aferir se tais condições preexistiam à locação ou se foram causadas durante o período em que o imóvel esteve sob a responsabilidade do locatário. A prova unilateral produzida pelos autores, ainda que sugestiva, não supre a ausência de um documento técnico e imparcial que ateste o estado do imóvel no momento da entrega das chaves ao réu. A responsabilidade da imobiliária, por sua vez, também estaria condicionada à comprovação de sua negligência na administração do imóvel, o que incluiria a adequada realização das vistorias e a fiscalização do cumprimento das obrigações contratuais pelo locatário. Contudo, diante da ausência do laudo de vistoria inicial, torna-se inviável atribuir à imobiliária a responsabilidade por danos cuja preexistência ou ocorrência durante a locação não restou devidamente comprovada. Quanto ao pedido de condenação da parte ré ao pagamento de R$ 780,00 referente à multa previsa na cláusula décima terceira do Contrato de Administração de Imóveis, analisando o Contrato (ID 50130822), verifica-se que a referida cláusula, de fato, estabelece uma multa em caso de infração contratual por qualquer das partes: CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA – A infração a qualquer das cláusulas estabelecidas neste contrato, sujeitará a parte infratora a uma multa correspondente à 03 (três) vezes o valor da taxa, nos termos da Cláusula Quinta. Contudo, para a aplicação de tal penalidade, faz-se imprescindível a demonstração inequívoca de qual cláusula contratual teria sido especificamente infringida pela parte ré, de modo a ensejar a incidência da referida multa, o que não ocorreu no caso concreto, uma vez que a parte autora não indicou de forma clara e precisa qual ato ou omissão da imobiliária configuraria a infração contratual apta a gerar a obrigação de pagamento da multa prevista na cláusula décima terceira do Contrato de Administração de Imóveis. As alegações dos autores versam, em geral, sobre a falha na prestação de serviços, negligência na vistoria e ausência de cobrança da multa do inquilino, fatos que, embora possam fundamentar um pedido de indenização por perdas e danos (como de fato o foram), não se subsumem automaticamente à hipótese de infração contratual específica que justificaria a aplicação da multa prevista na referida cláusula. Ainda que se reconheça a falha da imobiliária em alguns aspectos de sua atuação, a aplicação de uma multa contratual depende da demonstração de um descumprimento específico de uma obrigação contratual previamente estabelecida, cominando expressamente a aplicação da multa em caso de sua inobservância. A interpretação extensiva da cláusula penal, sem a devida identificação da infração correspondente, não se mostra adequada. Ademais, a parte ré, em sua contestação (ID 107692425), apresenta sua versão dos fatos, questionando a caracterização de infração contratual que lhe seria imputável, especialmente considerando que, segundo sua alegação, teria realizado diversas diligências e somente não prosseguiu com medidas judiciais contra o inquilino em razão da opção dos autores de ingressarem com a presente demanda de forma autônoma. Dessa forma, ante a ausência de especificação clara da infração contratual imputada à ré que ensejaria a aplicação da multa prevista na cláusula décima terceira do Contrato de Administração de Imóveis, e considerando a controvérsia fática estabelecida nos autos, o pedido de condenação da ré ao pagamento de multa contratual não merece acolhida, ante a falta de fundamentação específica e prova da infração correspondente. No tocante ao pedido de lucros cessantes referente ao período em que o imóvel supostamente permaneceu inabitável para a realização de reparos, tal pretensão também não merece acolhimento, diante da ausência de comprovação robusta do nexo causal e da extensão do alegado dano. Embora os autores tenham apresentado orçamentos e comprovantes de gastos com reparos (IDs 50128888, 50128893, 50128899, 50128928, 50140943, 50140944 e 50140946), não há nos autos elementos probatórios suficientes que demonstrem de forma inequívoca o período exato em que o imóvel permaneceu inabitável em decorrência dos danos e da necessidade de reparos, tampouco que os autores efetivamente perderam oportunidades concretas de locação durante esse período específico. Ainda que se reconheça a ocorrência de danos no imóvel, a prova do efetivo prejuízo material na modalidade de lucros cessantes exige a demonstração clara e precisa do que razoavelmente se deixou de lucrar. Portanto, meras alegações e estimativas, desprovidas de lastro probatório consistente, não são suficientes para ensejar a condenação ao pagamento de indenização por lucros cessantes. Nesse sentido, os autores não colacionaram aos autos nenhum contrato de locação frustrado, nenhuma proposta concreta de aluguel recusada em razão do estado do imóvel após a saída do réu Daniel Magnus, ou qualquer outro documento que comprovasse a efetiva perda de renda durante um período determinado devido à inabitabilidade para reparos. Ademais, a imobiliária ré, em sua contestação [ID 107692425], alega que a vistoria de saída foi realizada em 11/04/2019 e que serviços de manutenção foram realizados em 21/06/2019, com a autora retirando as chaves posteriormente. Tais alegações, ainda que não isentem a imobiliária de eventual responsabilidade pelos danos, questionam o período de inabitabilidade alegado pelos autores e a sua extensão, reforçando a necessidade de prova cabal por parte destes, da qual não se desincumbiram. Portanto, diante da fragilidade probatória quanto ao período de inabitabilidade e à efetiva perda de oportunidades de locação durante esse tempo específico, o pedido de indenização por lucros cessantes não merece acolhida. Com relação ao pedido de indenização por danos morais, estes decorreriam, segundo a parte autora, do descaso dos réus e dos prejuízos sofridos com a deterioração do imóvel. No entanto, não restando comprovada de forma cabal a conduta ilícita dos réus e os danos materiais dela decorrentes, não há substrato fático suficiente para a configuração do dano moral indenizável. Diante do exposto, em face da ausência de prova robusta acerca do estado do imóvel no início da locação, ônus que incumbia à parte autora, nos termos do art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil, a improcedência dos pedidos autorais é medida que se impõe. Por fim, quanto ao pedido contraposto formulado pela imobiliária, de restituição de valores pagos aos autores a título de aluguel, verifico que tal pretensão deverá ser objeto de ação própria, uma vez que não restou suficientemente comprovada a origem e a exigibilidade do débito em face dos autores nos presentes autos. Ademais, a relação jurídica controvertida principal envolve os danos ao imóvel, não se inserindo o pedido contraposto no rol das hipóteses de conexão ou prejudicialidade com o pedido principal que justificariam seu conhecimento nesta sede. Isto posto, julgo improcedentes os pedidos formulados por LUCKY LUCIAN MARVÃO CARDOSO e ERICA CARVALHO JORDÃO CARDOSO em face de DANIEL MAGNUS DE VASCONCELOS COSTA JUNIOR e HERALDO F GOMES IMOBILIÁRIA, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Rejeito o pedido contraposto formulado por HERALDO F GOMES IMOBILIÁRIA. Custas e honorários advocatícios, estes últimos fixados em 10% do valor da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC, a serem suportados pela parte autora, obrigação suspensa nos termos do art. 98, §3º, do CPC. Publique-se, registre-se e intimem-se. Certificado o trânsito em julgado, arquive-se com baixa na distribuição. Natal/RN, 28 de março de 2025. OTTO BISMARCK NOBRE BRENKENFELD Juiz de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06)

31/03/2025, 00:00

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Remetidos os Autos (em grau de recurso) para instância superior

Juntada de Petição de contrarrazões

Publicado Intimação em 19/05/2025.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 16/05/2025

Expedição de Outros documentos.

Ato ordinatório praticado

Juntada de Petição de apelação

Juntada de Petição de contrarrazões

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 30/04/2025

Publicado Intimação em 02/05/2025.

Decorrido prazo de DANIEL MAGNUS DE VASCONCELOS COSTA JUNIOR em 28/04/2025 23:59.

Decorrido prazo de JESSICA MEDEIROS NERES DOS SANTOS em 28/04/2025 23:59.

Decorrido prazo de FLAVIA DA CAMARA SABINO PINHO MARINHO em 28/04/2025 23:59.

Decorrido prazo de DANIEL MAGNUS DE VASCONCELOS COSTA JUNIOR em 28/04/2025 23:59.

Decorrido prazo de FLAVIA DA CAMARA SABINO PINHO MARINHO em 28/04/2025 23:59.

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