Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
Intimação - PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE SEGUNDA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0844246-87.2019.8.20.5001 Polo ativo ALINE DAMASIO PEREIRA DANTAS Advogado(s): DANIELE FORTE ARAGAO Polo passivo KENDALL HOLL LOUGHNEY e outros Advogado(s): ROGERIO ANEFALOS PEREIRA EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO ORDINÁRIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. AUSÊNCIA DE “HABITE-SE” E INFILTRAÇÕES GRAVES. VÍCIO SUBSTANCIAL QUE COMPROMETE A HABITABILIDADE DO IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO. RETENÇÃO PROPORCIONAL DE VALORES. DANO MORAL CONFIGURADO. RESPONSABILIDADE PESSOAL DO ADMINISTRADOR. INOCORRÊNCIA. BASE DE CÁLCULO DOS HONORÁRIOS. RECURSO DA RÉ DESPROVIDO. RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelações interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedentes pedidos em ação ordinária visando à rescisão de contrato de locação, restituição de valores pagos, indenização por danos morais e responsabilidade pessoal do administrador da empresa locadora. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A controvérsia consiste em determinar: (i) a ocorrência ou não de prescrição trienal; (ii) a possibilidade de rescisão contratual por descumprimento das condições de habitabilidade do imóvel; (iii) o critério de restituição dos valores pagos e compensação por eventual uso; (iv) a configuração de dano moral; (v) a responsabilidade pessoal do administrador; e (vi) a base de cálculo dos honorários sucumbenciais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Rejeitada a preliminar de inovação recursal, por se tratar de matéria suscitada desde a inicial e debatida na instrução. 4. Prescrição trienal afastada, pois comprovada a interrupção do prazo pela citação válida em ação anterior, com novo prazo contado do trânsito em julgado da decisão extintiva. 5. Ausência de “habite-se” e infiltrações severas demonstradas, configurando vício substancial que inviabilizou a habitabilidade do imóvel e autorizou a rescisão contratual por inadimplemento. 6. Inexistindo prova segura do período de fruição, fixada, por equidade, a retenção de metade do valor pago pela ré, devendo a outra metade ser restituída à autora, evitando-se enriquecimento sem causa. 7. Retirada de bens pessoais da autora do imóvel sem autorização, configurando violação à inviolabilidade do domicílio e dano moral indenizável. 8. Inviável a responsabilização pessoal do administrador, ausentes elementos para desconsiderar a personalidade jurídica ou comprovar ato pessoal ilícito. 9. Base de cálculo dos honorários advocatícios deve ser o valor da condenação, e não o valor da causa (CPC, art. 85, § 2º). IV. DISPOSITIVO 10. Conhecidos ambos os recursos, desprovido o da ré e parcialmente provido o da autora para fixar a retenção pela ré de metade do valor pago (R$ 15.000,00) e a restituição da outra metade, bem como para adotar o valor da condenação como base de cálculo dos honorários. Majorada a verba honorária para 12% sobre o valor da condenação. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XI; CC, arts. 202, I e parágrafo único, 406, 405, 475; Lei nº 8.245/91, arts. 9º, II, e 22, I; CPC, arts. 85, § 2º, e 373, I. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 2.046.995/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 15/08/2023; TJRJ, Apelação nº 0024006-91.2018.8.19.0210, Rel. Des. Sérgio Ricardo de Arruda Fernandes, Primeira Câmara Cível, julgado em 26/05/2020. ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores que integram a Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Norte, em Turma, à unanimidade, rejeitar a preliminar de inovação recursal suscitada pelo demandado e, no mérito, conhecer de ambos os recursos, para desprover o da ré e prover parcialmente o da autora, nos termos do voto da Relatora. RELATÓRIO O Juízo de Direito da 7ª Vara Cível da Comarca de Natal proferiu sentença (Id. 30993816) na ação ordinária nº 0803226-82.2020.8.20.5001, proposta por Aline Damásio Pereira Dantas em desfavor de Kendall Holl Loughney e Estate Invest - Construções e Incorporações Ltda. – Epp, julgando parcialmente procedente os pedidos autorais, nos seguintes termos: “Por tudo o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão autoral para: a) decretar a rescisão do contrato de locação celebrado entre as partes, diante da inexistência de “habite-se”, ao que determino a parte autora o pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a ser compensado a título de locação, bem como determino à ré Estate Invest – Construções e Incorporações Ltda - EPP o pagamento do montante de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), acrescido de juros de mora de acordo com a taxa legal (art. 406 do CC, com redação conferida pela Lei nº 14.905, de 28/06/2024), a contar da citação (art. 405 do CC), bem como correção monetária pelo IPCA, a contar do desembolso; b) condenar a requerida Estate Invest - Construções e Incorporações Ltda. - Epp a pagar à autora, a título de danos morais, a quantia de R$ 3.000,00 (três mil reais), acrescida de juros de mora de acordo com a taxa legal (art. 406 do CC, com redação conferida pela Lei nº 14.905, de 28/06/2024), a contar da citação (art. 405 do CC), bem como correção monetária pelo IPCA, a contar da data do arbitramento (Súmula 362 do STJ). Condeno a parte ré Estate Invest - Construções e Incorporações Ltda. - Epp, sucumbente na maior parte dos pedidos, ao pagamento das custas processuais e ainda aos honorários sucumbenciais devidos à parte contrária, os quais fixo em 10% do proveito econômico obtido (art. 85, §§ 2º e 14º, CPC).” JULGO IMPROCEDENTE a lide em relação ao réu Kendall Holl Loughney. Condeno a parte autora Aline Damásio Pereira Dantas ao pagamento das custas processuais e ainda aos honorários sucumbenciais devidos à parte contrária, os quais fixo em 10% do valor atualizado da causa (art. 85, §§ 2º e 14º, CPC).” P.R.I..” Inconformada, Estate Invest – Construções e Incorporações Ltda. – EPP interpôs apelação cível (Id. 30993819), alegando, em síntese, que a autora teria usufruído integralmente do imóvel durante todo o período contratual, inexistindo provas dos vícios apontados ou de qualquer dano indenizável. Sustenta, ainda, a ocorrência de prescrição trienal e afirma que a sentença gerou enriquecimento ilícito, devendo ser reformada para julgar improcedentes os pedidos, com inversão dos ônus sucumbenciais. Preparo comprovado (Id. 30993821). Por sua vez, a autora interpôs apelação (Id. 30993822), defendendo a responsabilidade pessoal do réu Kendall Holl Loughney pela ordem de retirada de seus pertences do imóvel sem autorização, o que configuraria violação de domicílio e justificaria a condenação por danos morais. Requer, também, que seja considerado o período de três meses de locação, bem como a alteração da base de cálculo dos honorários sucumbenciais. Preparo comprovado (Id. 30993824). Apresentadas contrarrazões por ambas as partes, com pleito pelo desprovimento do recurso adverso, bem assim a ocorrência de inovação recursal pela demandante (Id. 30993828 e Id. 30993830). É o relatório. VOTO DA PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL A alegação de inovação recursal não procede. Desde a petição inicial (Id. 30993230), a autora afirmou que permaneceu no imóvel por apenas três meses (abril, maio e junho de 2013) devido a infiltrações, alagamentos e condições insalubres que inviabilizaram a moradia. Tal fato integrou a causa de pedir e serviu de fundamento para o pleito de devolução integral do valor pago a título de sinal, não sendo introduzido de forma incidental ou apenas em grau recursal. A própria sentença reconheceu que o período de permanência era questão controvertida. Logo,
trata-se de matéria suscitada desde a origem, debatida em instrução e decidida pelo juízo a quo. O recurso da autora, nesse ponto, não formula pedido novo, mas busca apenas a reforma do entendimento adotado pelo magistrado de primeiro grau, defendendo que as provas permitem concluir pela permanência de três meses. A definição desse período é consequência lógica do pedido de restituição integral do sinal, não caracterizando inovação processual. Rejeito, portanto, a preliminar. DA PREJUDICIAL DE MÉRITO DA PRESCRIÇÃO TRIENAL Superada a referida questão e preenchidos os requisitos de admissibilidade, conheço de ambos os recursos. Cumpre apreciar o mérito recursal, que envolve as seguintes questões: (i) ocorrência ou não de prescrição; (ii) possibilidade de rescisão do contrato por descumprimento contratual; (iii) direito à devolução, total ou parcial, dos valores pagos; (iv) compensação pelos valores relativos ao uso do imóvel; e (v) eventual responsabilidade pessoal do administrador da empresa demandada por danos morais decorrentes da retirada de pertences da autora. A demandada pleiteia a reforma integral da sentença, com improcedência dos pedidos e reconhecimento da prescrição, enquanto a autora busca a majoração dos valores restituídos, a responsabilização pessoal do corréu Kendall Holl Loughney e a alteração da base de cálculo dos honorários sucumbenciais. Nos termos do art. 202, inciso I, do Código Civil, a citação válida interrompe o curso do prazo prescricional. No caso concreto, restou comprovado que a parte autora ajuizou ação anterior em 2014 (Proc. nº 0800519-61.2014.8.20.6001), na qual foi regularmente realizada a citação da parte ré, o que interrompeu o prazo prescricional. Posteriormente, referida ação foi extinta sem julgamento do mérito, sendo a sentença confirmada em grau recursal, com trânsito em julgado ocorrido em 28 de março de 2019 (Id. 43444028 e Id. 43444034 – daqueles autos). A presente ação foi proposta em 25 de setembro de 2019, ou seja, dentro do novo prazo prescricional trienal, contado integralmente a partir do trânsito em julgado da decisão extintiva, nos termos do art. 202, parágrafo único, do Código Civil, mesmo nas hipóteses em que a demanda anterior é extinta sem resolução do mérito, o lustro prescricional interrompido pela citação válida somente volta a fluir com o trânsito em julgado da decisão que põe fim ao processo anterior. Nesse sentido, destaca-se o seguinte julgado do Superior Tribunal de Justiça: “O termo inicial do recomeço da contagem da prescrição interrompida pela citação válida é a data do trânsito em julgado da decisão que pôs fim ao processo no qual ocorreu a referida interrupção, em observância ao art. 202, parágrafo único, do CC/2002.” (REsp 2.046.995/RJ, rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 15/08/2023, DJe 21/08/2023) Dessa forma, demonstrado que a presente demanda foi ajuizada dentro do prazo legal, impõe-se o não reconhecimento da prescrição. Com relação à rescisão contratual, nos termos do art. 22, I, da Lei n.º 8.245/91, o locador é obrigado a entregar ao locatário o imóvel alugado em condições adequadas ao uso a que se destina. Tal obrigação não se limita ao aspecto físico do bem, abrangendo também sua regularidade documental, de modo a assegurar que o imóvel atenda às exigências legais e de segurança. No caso concreto, duas circunstâncias comprovadas nos autos afastam a conclusão de que o imóvel estivesse apto à habitação: a) a ausência do “habite-se”, fato não impugnado pelos réus; b) as infiltrações severas, relatadas pelo zelador do condomínio, que afirmou em audiência que, nos períodos de chuva, a água chegava “à altura da canela” dentro do apartamento da autora, proveniente do teto (Id. 30993796). Esses elementos, analisados de forma conjunta, evidenciam vício substancial que comprometeu a habitabilidade do imóvel. A ausência do “habite-se” não configura mera irregularidade formal, mas indica que a edificação não foi aprovada pelos órgãos competentes quanto à segurança e conformidade das obras, situação compatível com o defeito físico verificado (infiltração de grande monta). Embora não haja prova cabal da origem técnica da infiltração, a conjugação desses dois fatores, revela descumprimento do dever contratual do locador, autorizando a resolução do contrato por inadimplemento, nos termos dos arts. 9º, II, e 22, I, da Lei do Inquilinato, e art. 475 do Código Civil. Sobre o tema, cito precedente de Tribunal pátrio: “APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO DE DANOS MORAIS E MATERIAIS. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. VÍCIOS OCULTOS. VAZAMENTOS E INFILTRAÇÕES QUE TORNARAM O IMÓVEL LOCADO IMPRÓPRIO PARA MORADIA. DESÍDIA DA RÉ (LOCADORA) EM SANAR OS DEFEITOS. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. JUSTA CAUSA PARA A RESOLUÇÃO DO CONTRATO. DEVER DE RESSARCIR OS PREJUÍZOS SUPORTADOS PELA PARTE AUTORA (LOCATÁRIA). EXISTÊNCIA DE GRAVAMES E CONSTRANGIMENTOS QUE ULTRAPASSAM OS LIMITES DO MERO ABORRECIMENTO COTIDIANO. DANO MORAL CONFIGURADO. VERBA INDENIZATÓRIA (R$ 3.000,00) FIXADA DE ACORDO COM OS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. DANO MATERIAL COMPROVADO. RESSARCIMENTO DO VALOR PAGO A TÍTULO DE ALUGUEL RELATIVO AO MÊS EM QUE A AUTORA NÃO MAIS OCUPAVA O IMÓVEL. REFORMA DA SENTENÇA. PROVIMENTO PARCIAL DO APELO.” (0024006-91.2018.8.19.0210 - APELAÇÃO. Des(a). SERGIO RICARDO DE ARRUDA FERNANDES - Julgamento: 26/05/2020 - PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL – g.n) A sentença determinou que a ré restituísse à autora R$ 20.000,00 (vinte mil reais) e compensasse o montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de locação, entendendo que a autora permaneceu no imóvel por período considerável, embora sem precisão do tempo exato de uso. Todavia, analisando detidamente os autos, constata-se que nenhuma das partes comprovou, de forma segura, o período efetivo de ocupação plena. O único documento nesse sentido, conta de energia elétrica vencida em abril de 2014, indica apenas a manutenção do contrato de fornecimento, mas não comprova moradia contínua. Também ficou provado que, após a saída física, os bens da autora permaneceram no imóvel até data posterior ao encerramento do contrato, conforme prova oral. No entanto, a permanência de pertences não caracteriza uso pleno para fins de contraprestação locatícia, pois a posse direta já não era exercida. Além disso, ainda que existam indícios robustos de que os vícios comprometeram significativamente o uso do bem, a ausência de prova inequívoca sobre o período efetivo de fruição, ônus que cabia à autora, conforme art. 373, I, do CPC, impede a devolução integral. Nesse contexto, considerando a inexistência de cláusula contratual sobre retenção proporcional e a necessidade de contraprestação pelo período em que o imóvel esteve à disposição ou foi efetivamente utilizado, a restituição deve seguir critério de equidade. Assim, mostra-se razoável fixar que a ré retenha metade do valor pago (R$ 15.000,00) como remuneração pelo tempo de uso e disponibilidade parcial do imóvel, restituindo-se à autora a outra metade (R$ 15.000,00). Tal solução afasta o risco de enriquecimento sem causa de qualquer das partes e reflete melhor as incertezas probatórias constatadas. Com relação ao alegado dano moral, consta dos autos prova testemunhal segura de que a ré procedeu à retirada dos pertences da autora. Tal fato foi narrado de forma coerente e convergente pelos depoimentos de Esmeraldo Pinheiro da Silva e José Carlos Rufino, que confirmaram a remoção de bens pessoais da locatária (Id. 30993794). Entretanto, diferente do alegado pelo réu, não há, nos autos, qualquer documento ou prova que demonstre autorização expressa ou tácita da autora para tal procedimento, tampouco comprovação de regularidade do ato por parte da ré. A ausência de autorização afasta qualquer justificativa para a conduta, tornando-a ilegítima e ofensiva à inviolabilidade do domicílio e à esfera privada da autora, nos termos do art. 5º, XI, da Constituição Federal. Neste ponto, refiro que a invasão do espaço privado e a manipulação indevida de bens pessoais são, por sua própria natureza, aptas a gerar abalo moral indenizável, independentemente da comprovação de prejuízo material específico, pois atingem direitos da personalidade e causam ofensa à dignidade do indivíduo. No que se refere à responsabilização pessoal do corréu Kendall Holl Loughney, não há elementos que justifiquem a desconsideração da personalidade jurídica da empresa locadora ou que demonstrem conduta pessoal autônoma ensejadora de responsabilidade civil direta. Sua atuação se deu na qualidade de representante legal da pessoa jurídica, razão pela qual é correta a improcedência dos pedidos contra ele. Por fim, quanto à insurgência da autora sobre a base de cálculo dos honorários sucumbenciais, assiste-lhe razão. Havendo condenação, deve ser adotado este parâmetro sendo o valor da causa apenas critério subsidiário, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.
Diante do exposto, conheço de ambos os recursos e dou provimento parcial apenas ao da autora para fixar que a ré deverá reter metade do valor pago (R$ 15.000,00) e restituir à autora a outra metade (R$ 15.000,00), bem assim que a base de cálculo dos honorários deverá ser o valor da condenação. Em face do desprovimento do apelo da parte demandada, majoro a verba honorária de sucumbência para 12% sobre o valor da condenação. É como voto. Desembargadora Berenice Capuxú Relatora Natal/RN, 1 de Setembro de 2025.