Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Processo: 0802125-24.2024.8.20.5145.
AUTOR: NILS GUSTAV PETER HOLMER
REU: MARLUCIA LUCIMAR CAVALCANTI DE SOUSA, JOSE VALERIO CAVALCANTI DE SOUSA, ANGELINA ANGELA DE OLIVEIRA SALES SENTENÇA I - RELATÓRIO NILS GUSTAV PETER HOLMER, ajuizou a presente Ação de Adjudicação Compulsória em face do Espólio de MARLÚCIA LUCIMAR CAVALCANTI DE SOUSA, representado por sua inventariante ANGELINA ANGELA DE OLIVEIRA SALES, alegando, em síntese, que: a) Em 29 de janeiro de 2004, adquiriu da de cujus o imóvel consistente na unidade residencial nº 16 do Condomínio Residencial Riviera de Búzios, localizado na Avenida Coronel Paulo Salema, nº 10.000, Praia de Búzios, Nísia Floresta/RN, CEP 59.164-000, mediante Escritura Pública lavrada pelo 5º Ofício de Notas de Natal, com translado no primeiro livro nº 214, folhas 21 e 23; b) Ao buscar o registro do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis de Nísia Floresta, recebeu nota devolutiva apontando divergências de informações, incluindo: necessidade de retificação da matrícula do imóvel, correção da metragem, correção do nome do Requerente, falta de pagamento do laudêmio municipal, falta de recolhimento de laudêmio federal e falta de quitação do condomínio; c) Ao buscar solução junto ao 5º Ofício de Notas, recebeu nova nota devolutiva exigindo rerratificação da Escritura Pública lavrada; d) Apresentou suscitação de dúvida perante o Juiz Corregedor, que entendeu pela necessidade de retificação da escritura pública por meio de escritura de rerratificação; e) Em razão do falecimento da Sra. Marlúcia, ocorrido em 2021, tornou-se impossível a retificação extrajudicial da escritura pública; f) Encontra-se na posse do imóvel desde o ano de 2004, tendo cumprido todas as obrigações contratuais, sendo o único empecilho ao registro os erros de informações contidos na escritura pública. Requereu a procedência do pedido para que seja determinada a adjudicação compulsória do imóvel em seu favor, com o consequente registro imobiliário, bem como seja determinado ao 5º Ofício de Notas que proceda à rerratificação da escritura pública, às suas expensas, corrigindo todos os erros identificados nas notas devolutivas, e a condenação ao pagamento das custas cartorárias, processuais e honorários advocatícios. O 5º Cartório de Notas apresentou contestação arguindo ilegitimidade passiva, sob o fundamento de não possuir personalidade jurídica própria, e ilegitimidade do atual tabelião Rodrigo Rafael de Souza Picardi, uma vez que o ato escriturário questionado foi praticado pelo tabelião antecessor Djanilton Macedo Mafra, já falecido. José Valério Cavalcanti de Sousa, filho e representante inicial do espólio, apresentou contestação arguindo preliminares de ilegitimidade passiva e prescrição. No mérito, contudo, declarou expressamente não haver oposição à pretensão autoral, reconhecendo a validade da transação de 2004 e que o imóvel já não fazia parte do patrimônio da falecida. Requereu julgamento antecipado da lide. Por meio de decisão saneadora (ID 145428905), este Juízo reconheceu a ilegitimidade passiva do 5º Cartório de Notas de Natal, extinguindo o feito sem resolução de mérito em relação a este, nos moldes do art. 485, VI, do CPC, por ausência de personalidade jurídica; afastou a preliminar de prescrição e; determinou a retificação do polo passivo para que constasse como réu o "Espólio de Marlúcia Lucimar Cavalcanti de Sousa", devendo ser intimada a inventariante, Angelina Angela de Oliveira Sales, para apresentar contestação, conforme os artigos 75, VII, do Código de Processo Civil e art. 1.991 do Código Civil. A inventariante Angelina Angela de Oliveira Sales apresentou contestação (ID 159553579), arguindo preliminares de ilegitimidade passiva do espólio (sob o fundamento de que o inventário já foi finalizado em 2022, com a partilha definitiva do patrimônio entre os herdeiros, havendo extinção da personalidade jurídica do espólio) e prescrição (transcurso de mais de 21 anos entre a celebração da escritura e o ajuizamento da ação). No mérito, contudo, declarou expressamente que "não há oposição dos herdeiros quanto ao objeto desses autos, pois, cediçamente, o imóvel já não pertencia mais à sra. Marlúcia no momento do seu falecimento, sendo esse fato conhecido por todos desde 2004 (data da venda do imóvel)". Esclareceu que a inércia do Autor causou transtornos aos herdeiros, pois os impostos relativos ao laudêmio continuavam sendo lançados em nome do espólio até 2024. Requereu julgamento antecipado da lide. Réplica em Id 160096698. É o relatório. Decido. II - FUNDAMENTAÇÃO
Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 2ª Vara da Comarca de Nísia Floresta Rua Terezinha Francelino Mendes da Silva, 72, Centro, NÍSIA FLORESTA - RN - CEP: 59164-000 Contato: (84) 3673-9445 Ação: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
Trata-se de ação de adjudicação compulsória, prevista nos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil e art. 501 do CPC, na qual o autor busca a transferência definitiva da propriedade de imóvel adquirido em 2004, cujo registro encontra-se obstado por vícios formais na escritura pública. O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, I, do CPC, eis que desnecessária a produção de outras provas, sendo a matéria de direito e de fato comprovada documentalmente. II.1 - Das Preliminares Os réus alegaram ilegitimidade passiva do Espólio, sob os fundamentos de que: (i) o imóvel não pertencia mais à Sra. Marlúcia no momento do seu falecimento, pois a venda ocorreu em 2004; (ii) o inventário já foi concluído em 2022, com a partilha definitiva do patrimônio, havendo extinção da personalidade jurídica do espólio; (iii) não foram os responsáveis pela elaboração da escritura pública nem pelos erros nela contidos; (iv) não possuem competência para efetuar retificações na escritura. A preliminar não merece acolhimento. A adjudicação compulsória é instrumento processual previsto nos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil e no art. 501 do CPC/2015, que visa efetivar a transferência da propriedade quando o promitente vendedor se recusa ou está impossibilitado de outorgar a escritura definitiva ou quando há óbices ao registro por vícios formais superáveis. No caso de falecimento do promitente vendedor, o espólio possui legitimidade passiva para a ação de adjudicação compulsória, representado pelo inventariante, nos termos do art. 75, VII, do CPC. A sucessão mortis causa não extingue as obrigações assumidas pelo de cujus, transmitindo-se aos herdeiros o dever de cumprir as obrigações contratuais pendentes, conforme art. 1.997 do Código Civil: "Art. 1.997. A herança responde pelo pagamento das dívidas do falecido; mas, feita a partilha, só respondem os herdeiros, cada qual em proporção da parte que na herança lhe coube." Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça já decidiu que "o espólio tem legitimidade passiva para figurar em ação de adjudicação compulsória quando o promitente vendedor faleceu antes da outorga da escritura definitiva" (STJ, REsp 1.111.202/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 02/06/2011). Ainda que o inventário tenha sido concluído em 2022, conforme alegado pela contestante, os herdeiros respondem solidariamente pelas obrigações do espólio até os limites da herança, nos termos do art. 1.997 do Código Civil. A conclusão do inventário não extingue as obrigações assumidas pela de cujus, apenas define a responsabilidade individual de cada herdeiro conforme sua quota hereditária. No caso concreto, não se trata de responsabilização por dívida pecuniária, mas de cumprimento de obrigação de fazer (outorga de escritura definitiva ou anuência à adjudicação) decorrente de negócio jurídico válido e eficaz celebrado em vida pela de cujus. O espólio/herdeiros são partes legítimas porque figuram como sucessores da transmitente originária, sendo os únicos que podem, processualmente, consentir ou opor-se à pretensão autoral. Ademais, conforme será demonstrado adiante, todos os réus declararam expressamente não se opor ao pedido autoral, reconhecendo a legitimidade da transação e a propriedade do Autor sobre o imóvel desde 2004. Esta manifestação inequívoca configura verdadeiro reconhecimento jurídico do pedido, esvaziando qualquer discussão sobre legitimidade processual. Assim, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva. Os réus arguiram prescrição, sustentando que transcorreram mais de 20 anos entre a celebração da escritura (janeiro de 2004) e o ajuizamento da ação (outubro de 2024), aplicando-se o prazo decenal do art. 205 do Código Civil. A tese não prospera. O prazo para sua contagem deve iniciar-se a partir do momento em que o autor toma ciência dos fatos. Nesse sentido, considerando que o autor, ao perceber as irregularidades, recorreu ao Judiciário para solucioná-las, entendo que a presente ação foi proposta dentro do prazo legal. Logo, conforme já analisado em decisão de ID 145428905, afasto a preliminar de prescrição. II.2 - Do Mérito II.2.1 - Do Direito à Adjudicação Compulsória A adjudicação compulsória está prevista nos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil: "Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel." "Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel." São requisitos para a adjudicação compulsória: (i) existência de promessa de compra e venda ou escritura pública de compra e venda; (ii) pagamento integral do preço ou cumprimento das obrigações pelo promitente comprador; (iii) recusa ou impossibilidade do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva ou regularizar o registro. No caso concreto, os requisitos estão presentes. Conforme Escritura Pública juntada aos autos, lavrada em 29 de janeiro de 2004 pelo 5º Ofício de Notas de Natal, com translado no primeiro livro nº 214, folhas 21 e 23, o Autor adquiriu da Sra. Marlúcia Lucimar Cavalcanti de Sousa o imóvel consistente na unidade residencial nº 16 do Condomínio Residencial Riviera de Búzios. Tal instrumento público goza de fé pública e presunção de veracidade, nos termos do art. 215 do Código Civil. A mesma escritura pública atesta que o Autor cumpriu todas as obrigações contratuais, conforme declarado pela própria vendedora no ato notarial. Ademais, o Autor comprovou o pagamento do laudêmio federal e apresentou declaração de quitação condominial atualizada, conforme documentos juntados aos autos. Por outro turno, o falecimento da vendedora em 2021 impossibilitou a retificação extrajudicial da escritura pública e a regularização do registro imobiliário. II.2.2 - Dos Vícios na Escritura Pública e Necessidade de Correção A escritura pública lavrada em 29.01.2004 apresenta divergências em relação à documentação do imóvel, conforme apontado nas notas devolutivas do Cartório de Registro de Imóveis de Nísia Floresta e do próprio 5º Ofício de Notas de Natal. Conforme certidões de matrícula juntadas aos autos e, especialmente, o Contrato de Compra e Venda firmado entre a Sra. Marlúcia Lucimar Cavalcanti de Souza (como compradora) e a empresa Rio Norte Construções Ltda-ME (como vendedora), juntado pela própria defesa na réplica de 07/08/2025, restou demonstrado que tais divergências decorrem de erros materiais na lavratura da escritura pública, não havendo dúvida quanto à identidade do imóvel negociado. O referido contrato, lavrado perante o mesmo 5º Ofício de Notas, demonstra que a Sra. Marlúcia adquiriu da construtora as unidades residenciais nºs 11, 12, 13, 14, 15, 16 e 17 do Condomínio Residencial Riviera de Búzios, todas com a mesma metragem e divisões internas, conforme memorial descritivo do empreendimento. O documento esclarece as características corretas do imóvel unidade 16 (objeto da presente ação): Pavimento térreo: sala de estar/jantar, hall, WC social, cozinha, terraço em L, despensa, escada e pátio descoberto com lavanderia; Pavimento Superior: 3 quartos, WC e lavatório/circulação; Área total construída: 76,79m² de área privativa, sendo 2.452,20 m² x (1/50 ou 0,02) = área descoberta e fração ideal de 1/50 ou 0,02; Área de uso comum: entrada social através de guarita (praça de entrada) e de veículos de passeio, portões de segurança, sala de administração com WC, dependência de zelador com dormitório, WC masculino/feminino, WC social/copa/cozinha, área de lazer do condomínio constituída de piscina baby, piscina infantil, piscina adulto, área de apoio coberta com salão de festas, copa/cozinha, WC masculino/feminino, depósito, escritório e sauna, anfiteatro, play ground, jardins e praça das crianças, contendo mais o estacionamento destinado a veículos de passeio 50 (cinquenta) vagas de garagem. Estas informações coincidem plenamente com a certidão de matrícula do imóvel apresentada, comprovando que o imóvel negociado entre a Sra. Marlúcia e o Autor é inequivocamente a unidade 16, não havendo qualquer dúvida quanto à sua identidade, localização ou características. A própria contestação da inventariante Angelina reconheceu expressamente que "não há oposição dos herdeiros quanto ao objeto desses autos, pois, cediçamente, o imóvel já não pertencia mais à sra. Marlúcia no momento do seu falecimento, sendo esse fato conhecido por todos desde 2004 (data da venda do imóvel)". Idêntica manifestação constou da contestação de José Valério Cavalcanti de Sousa, que no parágrafo 6 declarou: "De toda forma o Réu não se opõe a pretensão do autor pois, de fato, o imóvel objeto desses autos foi alienado por sua falecida mãe no ano de 2004, não havendo qualquer dúvida quanto a transação realizada ou interesse da sua parte nesse caso". Esta manifestação inequívoca configura verdadeiro reconhecimento jurídico do pedido, nos termos do art. 487, III, "a", do CPC. O reconhecimento jurídico do pedido constitui forma de autocomposição das partes que dispensa a análise aprofundada das provas, bastando a verificação da validade do ato dispositivo e a existência de documentação mínima que o corrobore. No caso concreto, além do reconhecimento expresso pelos réus, os documentos juntados aos autos (escritura pública de 2004, contrato de compra e venda da construtora, certidões de matrícula, comprovantes de pagamento de laudêmio federal, declaração de quitação condominial) demonstram inequivocamente a higidez do negócio jurídico e o cumprimento das obrigações pelo Autor. III – DISPOSITIVO
Ante o exposto, com fundamento nos arts. 487, I e III, "a" do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado por NILS GUSTAV PETER HOLMER para: a) DECLARAR a adjudicação compulsória em favor do Autor do imóvel consistente na unidade residencial nº 16 do Condomínio Residencial Riviera de Búzios, localizado na Avenida Coronel Paulo Salema, nº 10.000, Praia de Búzios, Nísia Floresta/RN, CEP 59.164-000, objeto da Escritura Pública de Compra e Venda lavrada em 29 de janeiro de 2004 pelo 5º Ofício de Notas de Natal, com translado no primeiro livro nº 214, folhas 21 e 23; b) DETERMINAR que o Cartório de Registro de Imóveis de Nísia Floresta proceda ao registro da propriedade em nome de NILS GUSTAV PETER HOLMER, fazendo constar as características do imóvel conforme Contrato de Compra e Venda firmado entre Marlúcia Lucimar Cavalcanti de Souza e Rio Norte Construções Ltda-ME, lavrado no 5º Ofício de Notas de Natal, que constitui a origem da cadeia dominial, especialmente: Área privativa: 76,79m² (setenta e seis vírgula setenta e nove metros quadrados); Área descoberta: 2.452,20 m² x (1/50 ou 0,02); Fração ideal: 1/50 (um cinquenta avos) ou 0,02 (dois centésimos); Composição: Pavimento térreo com sala de estar/jantar, hall, WC social, cozinha, terraço em L, despensa, escada e pátio descoberto com lavanderia; Pavimento Superior com 3 quartos, WC e lavatório/circulação; Áreas comuns do condomínio conforme memorial descritivo; Matrícula: conforme certidão de inteiro teor do imóvel juntada aos autos; As custas processuais sejam rateadas entre as partes, arcando cada uma com os honorários de seus respectivos patronos, tendo em vista o reconhecimento jurídico do pedido e a ausência de resistência injustificada ao mérito da pretensão. P.RI. Certificado o trânsito em julgado: a) expeça-se mandado de Adjudicação do Imóvel, valendo-se este como Título para transcrição no Cartório de Registro de Imóveis. Após, arquive-se. Apresentada Apelação, certifique-se a tempestividade e pagamento do preparo ou pedido de gratuidade, caso seja aplicável, intime-se a parte recorrida para apresentar contrarrazões, no prazo legal e, em seguida, remeta-se os autos para o Tribunal de Justiça. Nísia Floresta/RN, 12 de novembro de 2025. MARIA CRISTINA MENEZES DE PAIVA VIANA Juiz(a) de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06)