Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
Intimação - PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE SEGUNDA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0801186-05.2018.8.20.5129 Polo ativo JOAO BATISTA BARRETO Advogado(s): JAILSON DA SILVA SOUZA Polo passivo IMOBILIARIA NOBREGA LTDA e outros Advogado(s): ALFEU ELIUDE ALMEIDA DE MACEDO, CIRO CRESO SIMPLICIO DE FARIAS, MARIA VERONICA DOS SANTOS EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. QUITAÇÃO COMPROVADA. RECUSA À OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA. ADJUDICAÇÃO DEVIDA. ART. 1.418 DO CÓDIGO CIVIL. ALEGAÇÃO DE NULIDADE DO NEGÓCIO POR USO DE PROCURAÇÃO REVOGADA. TEORIA DA APARÊNCIA. BOA-FÉ DO ADQUIRENTE. INEXISTÊNCIA DE PROVA QUE A REVOGAÇÃO ERA OPONÍVEL A TERCEIRO. ASSINATURA DO VENDEDOR NO CONTRATO. NEGÓCIO JURÍDICO VÁLIDO E EFICAZ. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DEVIDA. CONDENAÇÃO EM HONORÁRIOS. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. CORRETA IMPUTAÇÃO AO ESPÓLIO. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente pedido de adjudicação compulsória formulado em ação de obrigação de fazer c/c adjudicação compulsória, reconhecendo o direito à adjudicação de imóvel objeto de contrato de compra e venda quitado, com condenação do espólio réu ao pagamento das verbas sucumbenciais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A controvérsia consiste em determinar: (i) a validade do contrato de compra e venda celebrado entre o autor e imobiliária que se apresentava como representante do proprietário registral, diante da alegação de revogação pretérita da procuração; (ii) a possibilidade de adjudicação compulsória do imóvel; e (iii) a legitimidade da condenação do espólio ao pagamento das verbas sucumbenciais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A alegação de nulidade do negócio jurídico por ausência de poderes de representação não prospera, pois, embora sustentada a revogação da procuração outorgada à imobiliária, não houve demonstração de que tal revogação tenha sido eficazmente comunicada a terceiros, nos termos do art. 686 do Código Civil. 4. Incide, no caso, a teoria da aparência, uma vez que o proprietário originário manteve, por sua própria conduta omissiva, a aparência de legitimidade da representação exercida pela imobiliária, sendo oponíveis ao espólio os atos praticados perante terceiro adquirente de boa-fé. 5. O ônus de comprovar a publicidade ou comunicação eficaz da revogação incumbia ao espólio, nos termos do art. 373, inciso II, do CPC, do qual não se desincumbiu. 6. Não se caracteriza negligência do adquirente que contratou com imobiliária estabelecida, publicamente apresentada como representante do proprietário, sobretudo em negociação de loteamento popular, não se lhe podendo exigir cautelas técnicas próprias de operador jurídico especializado. 7. A quitação integral do preço restou comprovada, e a inércia do proprietário e de seus sucessores durante longo período reforçou a aparência de regularidade do negócio, legitimando a confiança do adquirente. 8. Presentes os requisitos do art. 1.418 do Código Civil, consistentes em promessa de compra e venda, quitação integral do preço e ausência de outorga voluntária da escritura, impõe-se a adjudicação compulsória. 9. Mantém-se a condenação sucumbencial do espólio, por ser o titular do domínio registral e o único legitimado à outorga da escritura definitiva, tendo resistido à pretensão autoral e dado causa à judicialização da demanda. 10. Cabível a majoração dos honorários advocatícios recursais, nos termos do art. 85, §11, do CPC, observada a suspensão de exigibilidade em razão da gratuidade judiciária. IV. DISPOSITIVO 11. Conhecido e desprovido o recurso, para manter integralmente a sentença, deferindo-se a gratuidade judiciária ao apelante em sede recursal e majorando os honorários advocatícios sucumbenciais em 5% sobre o valor da causa. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 662, 686 e 1.418; CPC, arts. 373, inciso II, e 85, §11. ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores que integram a 2ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Norte, em Turma, à unanimidade de votos, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora. RELATÓRIO
Trata-se de recurso de apelação cível interposto por ESPÓLIO DE LUIZ GONZAGA DA SILVA (ID 37274017), representado por seu inventariante, Hélio Leite da Silva, em face da sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara da Comarca de São Gonçalo do Amarante/RN (ID 37274016) que, nos autos da ação de obrigação de fazer c/c adjudicação compulsória de nº 0801186-05.2018.8.20.5129, ajuizada por JOÃO BATISTA BARRETO, que julgou procedente os pedidos formulados na inicial nos seguintes termos: “01.
Diante do exposto, com fundamento no art. 1.418 do Código Civil, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado por JOÃO BATISTA BARRETO para deferir a adjudicação imóvel descrito na inicial e nos documentos de id 32040515 e id 32036548 02. Condeno o espólio de Luiz Gonzaga da Silva em custas processuais e honorários advocatícios no percentual de 10% do valor da causa, exigíveis na forma e prazos da justiça gratuita”. Em suas razões recursais aduz, em síntese, que a sentença recorrida incorreu em error in judicando ao validar negócio jurídico nulo ou ineficaz em relação ao proprietário registral, porquanto celebrado por mandatária desprovida de poderes de representação, uma vez que a procuração outorgada à Imobiliária Nóbrega fora expressamente revogada em 13/09/1978, isto é, 21 anos antes da celebração do contrato de compra e venda firmado com o autor, em 29/12/1999. Afirma que tal circunstância caracteriza hipótese de venda a non domino, subsumível ao art. 662 do Código Civil, sendo juridicamente inviável compelir o espólio à outorga da escritura definitiva com base em negócio jurídico firmado por quem não mais detinha mandato. Aduz, ainda, a inaplicabilidade da tese de boa-fé objetiva do adquirente, ao argumento de que incumbia ao comprador diligenciar minimamente quanto à atualidade e higidez dos poderes de representação invocados pela imobiliária, não sendo possível opor ao espólio os efeitos de negócio entabulado com manifesta negligência do adquirente. Por fim, insurge-se contra a condenação sucumbencial imposta ao espólio, invocando o princípio da causalidade para sustentar que a responsabilidade pela instauração da lide recai sobre a IMOBILIÁRIA NÓBREGA LTDA. e PEDRO GOMES DA NÓBREGA, que teriam negociado bem alheio sem poderes válidos, requerendo, ao final, o provimento do recurso para reformar integralmente a sentença, com a improcedência do pedido de adjudicação compulsória ou, subsidiariamente, a exclusão de sua condenação ao pagamento das verbas sucumbenciais. Preparo dispensado em razão da gratuidade judiciária concedida no juízo de origem. Sem contrarrazões conforme certidão de decurso de prazo de ID 37274019. Ausentes hipóteses de intervenção ministerial. É o relatório. VOTO Preenchidos os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso. Consta dos autos originários que JOÃO BATISTA BARRETO ajuizou a presente demanda em face de IMOBILIÁRIA NÓBREGA LTDA. – ME, sustentando, em síntese, haver adquirido, em 29/12/1999, o lote nº 12 da quadra 17, situado no loteamento Jardim Sete Cascos, em São Gonçalo do Amarante/RN, mediante contrato de compra e venda celebrado com a referida imobiliária, então apresentada como representante do proprietário registral do bem, Luiz Gonzaga da Silva. Alegou ter adimplido integralmente o preço avençado, com quitação em 10/03/2004, aduzindo, contudo, que jamais obteve a outorga da escritura definitiva, em razão da recusa da parte vendedora em promover a transferência do imóvel. Acrescentou que, posteriormente, constatou a existência de promessa de compra e venda anteriormente registrada em favor de Maria do Socorro Guedes dos Santos, a qual, segundo sustentou, não teria sido quitada, razão pela qual requereu a adjudicação compulsória do bem, cumulada com pedido indenizatório por danos morais. No curso da instrução, após determinação judicial de emenda à inicial para regularização do polo passivo, foram incluídos como demandados PEDRO GOMES DA NÓBREGA, NILDA NÓBREGA, o ESPÓLIO DE LUIZ GONZAGA DA SILVA e MARIA DO SOCORRO GUEDES DOS SANTOS, tendo sido deferida tutela provisória para averbação de restrição de alienação do imóvel. A IMOBILIÁRIA NÓBREGA LTDA. apresentou contestação, arguindo, preliminarmente, a impugnação à gratuidade judiciária e sua ilegitimidade passiva, ao argumento de que teria atuado apenas como intermediadora da negociação. O ESPÓLIO DE LUIZ GONZAGA DA SILVA, por sua vez, apresentou defesa sustentando, em suma, a nulidade da avença firmada com o autor, sob o fundamento de que a procuração outrora outorgada à Imobiliária Nóbrega havia sido revogada no ano de 1978, de modo que a imobiliária não mais detinha poderes de representação quando da celebração do negócio jurídico em 1999. PEDRO GOMES DA NÓBREGA e MARIA DO SOCORRO GUEDES DOS SANTOS, embora citados, não apresentaram contestação, sendo decretada a revelia de ambos. Após regular instrução probatória, com produção de prova oral em audiência, sobreveio sentença de procedência. Na sentença recorrida, o magistrado singular reconheceu que o autor comprovou a aquisição do imóvel mediante contrato de compra e venda e a integral quitação do preço ajustado, reputando presentes os requisitos autorizadores da adjudicação compulsória. Assentou que, embora houvesse registro de promessa de compra e venda em favor de MARIA DO SOCORRO GUEDES DOS SANTOS, esta não demonstrou a quitação do contrato anteriormente firmado, havendo, ademais, registro posterior de inadimplemento. Com base nisso, concluiu pela procedência do pleito adjudicatório, ao fundamento de que, uma vez quitado o preço e ausente a outorga voluntária da escritura, caberia o suprimento judicial da vontade do promitente vendedor, nos termos do art. 1.418 do Código Civil. Rejeitou, todavia, o pedido de indenização por danos morais, por entender configurado mero inadimplemento contratual, insuscetível, por si só, de gerar lesão extrapatrimonial indenizável. Ao final, condenou exclusivamente o ESPÓLIO DE LUIZ GONZAGA DA SILVA ao pagamento das verbas sucumbenciais, por reputá-lo o único legitimado à transferência registral do bem. A questão central posta no recurso é a alegada nulidade absoluta do negócio jurídico celebrado em 29 de dezembro de 1999 entre o apelado João Batista Barreto e a Imobiliária Nóbrega Ltda., sob o fundamento de que esta teria agido sem poderes de representação, dado que a procuração outorgada pelo Sr. Luiz Gonzaga da Silva — autor da herança do espólio apelante — teria sido revogada expressamente em 13 de setembro de 1978, ou seja, mais de vinte anos antes da celebração do contrato. O argumento, a despeito de sua aparente coerência formal com o art. 662 do Código Civil, não resiste a uma análise mais apurada das circunstâncias do caso concreto. Com efeito, o art. 686 do Código Civil é expresso ao prever que a revogação do mandato, para ser eficaz em relação a terceiros, deve ser comunicada a estes. Da mesma forma, a jurisprudência consolidada em torno da teoria da aparência estabelece que, quando o mandante cria ou mantém — ainda que por omissão — a aparência de que determinada pessoa está autorizada a agir em seu nome, os atos por ela praticados são oponíveis ao representado, desde que o terceiro contratante tenha agido de boa-fé e a aparência seja objetivamente razoável. No caso dos autos, o espólio não demonstrou que a revogação da procuração, ocorrida em 1978, foi tornada pública de maneira eficaz e apta a afastar a legítima confiança de terceiros. Não há prova de comunicação ao mandatário, de averbação em cartório ou de qualquer outro ato ostensivo que pudesse ser conhecido por quem viesse a contratar com a imobiliária mandatária. Esse ônus era do espólio, nos termos do art. 373, inciso II, do CPC, e dele não se desincumbiu a contento. Acrescente-se que a própria procuração foi outorgada pelo Sr. Luiz Gonzaga da Silva, cujos sucessores ora apelam. Não se mostra razoável que o espólio, beneficiário do patrimônio deixado pelo de cujus, possa opor aos terceiros de boa-fé as consequências de uma revogação que o próprio proprietário não promoveu de forma adequada. A assimetria de informações nesse tipo de negócio milita em favor do adquirente que efetivou o pagamento integral do preço, confiando na aparência de legitimidade da representação. Também não merece acolhida a tese de que o apelado teria agido com negligência ao aceitar uma procuração de longa data sem verificar sua vigência. O comprador de imóveis em loteamentos populares, tratando com imobiliária estabelecida que se apresentava publicamente como representante do proprietário, não está obrigado a adotar as cautelas de um operador jurídico especializado. Ademais, o apelado efetuou o pagamento ao longo de anos, entre 1999 e 2004, sem que o proprietário ou qualquer de seus familiares tivesse se insurgido contra a negociação naquele período, conduta que somente reforçou a aparência de legitimidade do negócio. O silêncio do proprietário durante todo esse interregno não pode agora ser convertido em argumento contra o adquirente que se fiou na regularidade da transação. Ressalte-se que a certidão de id 32040515 registra não apenas a promessa de compra e venda firmada com Maria do Socorro Guedes dos Santos, mas também o subsequente inadimplemento desta compradora. A quitação integral e comprovada pelo apelado, documentada no contrato de id 32036548, confere-lhe, portanto, melhor direito sobre o imóvel. Importante registrar que no contrato de venda de terrenos em prestações (ID 37273635) consta a assinatura de Luiz Gonzaga da Silva. Presentes todos os requisitos previstos no art. 1.418 do Código Civil — promessa de compra e venda, pagamento integral do preço e recusa na outorga da escritura definitiva —, a adjudicação compulsória é medida que se impõe, não havendo nenhum vício que contamine a sentença recorrida nesse ponto. Quanto à condenação em honorários sucumbenciais, igualmente não assiste razão ao apelante. O espólio, na qualidade de titular do domínio registral do imóvel, é o único ente com capacidade jurídica para outorgar a escritura definitiva e promover a transferência do registro no cartório de imóveis. Ao resistir à pretensão do autor, forçou-o a buscar a tutela jurisdicional para obter aquilo a que já tinha direito. A sucumbência resulta diretamente dessa resistência, e não há violação ao princípio da causalidade na manutenção da condenação tal como fixada na sentença. O fato de a conduta fraudulenta ser atribuída à imobiliária não afasta a responsabilidade processual de quem litigou e sucumbiu no processo. Diante desse contexto fático e jurídico, não se verifica qualquer mácula à sentença recorrida, a qual deve ser mantida por seus próprios e bem lançados fundamentos. Considerando que o apelante sucumbiu integralmente em sua pretensão recursal, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais em 5% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §11, do CPC, observada a suspensão de exigibilidade em razão da gratuidade de justiça ora deferida.
Ante o exposto, defiro a gratuidade de justiça ao apelante para fins recursais e, no mérito, conheço e nego provimento ao recurso, mantendo-se na íntegra a sentença recorrida. É como voto. Desembargadora BERENICE CAPUXÚ Relatora Natal/RN, 25 de Maio de 2026.