Cumprimento de sentença 0808371-80.2016.8.20.5124 - TJRN

Cumprimento de sentença 0808371-80.2016.8.20.5124 - TJRN | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA AUTOR: NÃO ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA QUE ESTABELECE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS APÓS O PRAZO PREVISTO PARA A ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. PRECEDENTES. ATRASO NA ENTREGA INFERIOR A UM MÊS. LUCROS CESSANTES NÃO CARACTERIZADOS. APELAÇÃO DESPROVIDA. RECURSO DA RÉ: ALEGADA ILEGITIMIDADE ATIVA DA ESPOSA DO DEMANDANTE. NÃO SIGNATÁRIA DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AUTORES CASADOS ENTRE SI SOB O REGIME DE COMUNHÃO PARCIAL DE BENS NA DATA DA AQUISIÇÃO DO IMÓVEL. BEM INTEGRANTE DA MEAÇÃO DO CASAL JUNTAMENTE COM OS DIREITOS DELE DECORRENTES. INTERESSE PROCESSUAL PRESENTE. PARTE LEGÍTIMA PARA LITIGAR EM JUÍZO. INSTRUMENTO COM CLÁUSULA PENAL SOMENTE VOLTADA AO ADQUIRENTE. ABUSIVIDADE E DESPROPORCIONALIDADE DO PACTO. APLICAÇÃO DA MULTA EM DESFAVOR DA CONSTRUTORA. PRECEDENTES. CUSTAS PROCESSUAIS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RATEIO PROPORCIONAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO." (TJRN, Apelação Cível n.º 2015.007852-8, Rel.: Des. Ibanez Monteiro, Segunda Câmara Cível, Data de Julgamento: 08/11/2016) (Grifos acrescidos) "APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO ORDINÁRIA. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DANO MORAL CONFIGURADO. CASO CONCRETO. RESPONSABILIDADE PELO ATRASO: As questões abordadas pela parte demandada para afastar sua responsabilidade pelo ocorrido fazem parte do negócio a que esta se propõe, o que, por certo, deve estar previsto tanto no cronograma da entrega, quanto nos relatórios físico-financeiro da obra. Isso, atrelado à ausência de prova do alegado, autoriza direcionar a culpa pelo ocorrido à parte demandada. DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA: Resta válida a cláusula de tolerância que prevê a prorrogação da entrega das chaves do apartamento em 180 dias (cláusula 3.2), pois redigida de acordo com o disposto no art. 54, §3º do CDC. Todavia, ainda se considerado o prazo previsto, resta evidente o atraso na entrega superior a 1 ano. DA CLAUSULA PENAL: Descabida a fixação de cláusula penal compensatória em favor do promitente comprador, quando não há dúvida de que a cláusula foi explicitamente regulada apenas em favor da outorgante-vendedora, sem qualquer previsão no sentido contrário. Todavia, considerando que a resolução do contrato ocorreu por culpa exclusiva da promitente vendedora, a restituição dos valores deve ser integral, restando ineficaz a cláusula 2.8. Inteligência da Súmula 543 do STJ. Por conseguinte, nego provimento ao apelo, no ponto. DA MULTA MORATÓRIA: Ainda que o contrato não traga qualquer penalidade a ser atribuída ao promitente vendedor em caso de descumprimento contratual, a imposição desta penalidade é permitida conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, diante da impossibilidade de se onerar apenas o consumidor em casos de inadimplemento. Todavia, o percentual de 2% deve incidir somente sobre as parcelas efetivamente pagas pelo promitente comprador, devidamente corrigidas. Sentença reformada, em parte. DOS DANOS MORAIS: O atraso na conclusão e entrega da obra, por tempo superior ao razoável, frustrou as expectativas da parte autora, que adquiriu o imóvel possuindo "o sonho da casa própria", nele depositando suas economias. Dano moral cabível, no caso em concreto, que vai mantido nos termos em que fixados pela julgadora singular, pois de acordo com os critérios desta Câmara para casos semelhantes. DAS TAXAS CONDOMINIAIS: A obrigação do promitente comprador, em adimplir as taxas de condomínio do imóvel adquirido, nasce apenas a partir de sua imissão na posse do bem, com início de uso e gozo da unidade imobiliária, o que não ocorreu no caso em liça. Débitos, se existentes, devidos pela promitente vendedora. DA EXPEDIÇÃO DE OFÍCIO: A sentença não apreciou questão relativa à expedição de ofício, eis que isso sequer integrou o pedido lançada em defesa. Recurso não conhecido, no ponto. ÔNUS SUCUMBENCIAIS: Diante do resultado do apelo e modificação ínfima do julgado, os ônus sucumbenciais devem ser mantidos. DERAM PARCIAL PROVIM CONHECIDA." (Apelação Cível Nº 70066105016, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Eduardo João Lima Costa, Julgado em 03/12/2015) (Grifos acrescidos) Destarte, ao estabelecer um prazo para tradição a contratante deve antever o acontecimento de certos imprevistos, de modo que viabilize o cumprimento de seu compromisso. Por conseguinte, o retardo injustificado se mostra contrário à boa-fé que deve pautar as relações de consumo, diretriz cujos efeitos devem incidir não apenas no momento da celebração do pacto, mas também antes e durante sua execução, conforme explicitado no Código Civil. Sobre os princípios da probidade e da boa-fé ensina Arnaldo Rizzardo na obra "Contratos", 15ª edição, editora Forense: Rio de Janeiro. 2015: "São estes dois dos princípios básicos que orientam a formação do contrato. As partes são obrigadas a dirigir a manifestação da vontade dentro dos interesses que as levam a se aproximarem, de forma clara e autêntica, sem o uso de subterfúgios ou intenções que as não expressas no instrumento formalizado. A segurança das relações jurídicas depende, em grande parte, da probidade e da boa-fé, isto é, da lealdade, da confiança recíproca, da justiça, da equivalência das prestações e contraprestações, da coerência e clarividência dos direitos e deveres. Impende que haja entre os contratantes um mínimo necessário de credibilidade, sem a qual os negócios não encontrariam ambiente propício para se efetivarem. O conjunto desses valores constitui um pressuposto gerado pela probidade e boa-fé, ou sinceridade das vontades ao firmarem os direitos e obrigações." Volvendo ao caso em concreto, não há, na situação sob análise, qualquer prova capaz de elidir tal atraso. Estabelecidas tais premissas, no sentido de configuração inequívoca da mora contratual por culpa exclusiva dos promitentes vendedores, cabe, agora, analisar as consequências jurídicas daí decorrentes. Quanto à compensação por dano moral decorrente de retardo na entrega de unidade imobiliária, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça está adotando o entendimento que somente é devida em circunstâncias excepcionais, quando comprovado que, de fato, houve transtorno, sofrimento e abalo psicológico capaz de afetar a vida do indivíduo. No caso em foco, a entrega do bem além da data estabelecida, computando-se a cláusula de tolerância, sem que a empresa tenha comprovado fato modificativo, extintivo ou impeditivo do direito autoral que justifique o retardo na entrega do imóvel, configura um abalo financeiro e emocional ao autor. Assim, o inadimplemento contratual causou ao demandante transtornos que atingiram sua dignidade, ensejando o dever da parte adversa de reparar os prejuízos. Nesse sentido, tem se posicionado esta Corte de justiça: "PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ORDINÁRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL. APELAÇÃO CÍVEL. PREJUDICIAL DE PRESCRIÇÃO. REJEIÇÃO. PREJUDICIAL DE RECONHECIMENTO DE CASO FORTUITO. TRANSFERÊNCIA PARA O MÉRITO. AUSÊNCIA DE PROVA QUE COMPROVE A OCORRÊNCIA DE CASO FORTUITO. CONTAGEM ADEQUADA. INOCORRÊNCIA DE PRESCRIÇÃO. AUSÊNCIA DE MENÇÃO À COBRANÇA DA COMISSÃO DE CORRETAGEM NO CONTRATO ORA EM APREÇO. INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. CABIMENTO. ENTENDIMENTO FIRMADO NESTA CORTE DE QUE O ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL GERA DIREITO À REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS EM VIRTUDE DA EXPECTATIVA FRUSTRADA. INSURGÊNCIA EM FACE DA DISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA. VALOR FIXADO EM ATENÇÃO AOS PRIMADOS DA LEI E EM OBSERVÂNCIA AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. SENTENÇA QUE DEVE SER MANTIDA. APELO CONHECIDO E DESPROVIDO. (...) 8. Precedentes deste TJRN (AC nº 2014.024476-0, 2ª Câmara Cível do TJRN, Rel. Des. Ibanez Monteiro, j. 23.02.2016; AC nº 2016.005526-2, Rel. Desembargador João Rebouças, 3ª Câmara Cível, julgado em 26/08/2016 e AC nº 2015.002909-9, Rel. Desembargador Virgílio Macêdo Jr., 2ª Câmara Cível, DJ em 12/07/2016) e do STJ (AgRg no REsp 1202506/RJ, de Rel. do Ministro Sidnei Beneti, Terceira Turma, j. 07/02/2012, DJe 24/02/2012 e AgRg no AgRg no Ag 1137044/RJ, Rel. Ministro Aldir Passarinho Junior, Quarta Turma, julgado em 27/10/2009, DJe 07/12/2009). 9. Apelação cível conhecida e desprovida." (TJRN, Apelação Cível n.º 2016.010232-7, Rel.: Des. Virgílio Macêdo Júnior, Data de Julgamento: 31/01/2017) "CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. ALEGADO CASO FORTUITO E/OU MOTIVO DE FORÇA MAIOR. ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA E OCORRÊNCIA DE CHUVAS EMDEMASIA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO EFETIVA. FORTUITO INTERNO, INERENTE À ATIVIDADE IMOBILIÁRIA. PARTE RÉ QUE NÃO SE DESINCUMBIUDO SEU ÔNUS DE PRODUZIR PROVA EXTINTIVA, MODIFICATIVA OU IMPEDITIVA DA PRETENSÃO. INTELIGÊNCIA DO ART. 333, INCISOS I E II, DO CPC/73. PEDIDO DE AFASTAMENTO DA CONDENAÇÃO POR DANOS MATERIAIS ORIUNDOS DOS LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE. DESCUMPRIMENTO DO PRAZO PACTUADO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL CARACTERIZADO. DEVER DE INDENIZAR QUE SE IMPÕE. INTELIGÊNCIA DO ART. 402, PARTE FINAL, DO CÓDIGO CIVIL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. VIABILIDADE. ATRASO SUBSTANCIAL NA ENTREGA DO IMÓVEL. ABALO EXTRAPATRIMONIAL QUE ULTRAPASSA O LIMITE DO TOLERÁVEL. PLEITO DE REDUÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO. IMPOSSIBILIDADE. CONSONÂNCIA COM OS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. REDUÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. INVIABILIDADE. FIXAÇÃO DO PERCENTUAL MÍNIMO PREVISTO NO CPC/73. CONHECIMENTO E IMPROVIMENTO DOS RECURSOS. PRECEDENTES." (TJRN, Apelação Cível n.º 2016.008604-7, Rel.: Des. João Rebouças. Julgamento. 11/10/2016) (Grifos acrescidos) Em observância aos Princípios da Razoabilidade e Proporcionalidade e por ser medida que demonstra uma valoração justa ao abalo sofrido, arbitro em R$ 8.000,00 (oito mil reais) os danos morais, destacando que em casos de igual natureza esta Corte de Justiça tem fixado valores semelhantes. Tratando-se de relação contratual, os juros de mora devem ter como termo inicial a citação e a correção monetária a data do arbitramento (Súmula 362 do STJ). Noutro pórtico, é cediço que havendo atraso na conclusão e entrega do imóvel por culpa da construtora, sobre ela deve recair o ônus de arcar com os danos decorrentes de tal retardo, inclusive restituindo aos demandantes os valores pagos a título de "juros de obra". Isto porque, o consumidor é responsável por esse encargo até a conclusão do empreendimento. Ademais, ressalte-se que tal valor, ainda que despendido mensalmente pelo comprador, não é abatido do saldo devedor. Assim, a construtora que deu causa à cobrança, deve ser responsável pelo ressarcimento desse montante. Nesse sentido, seguem os julgados: "CIVIL RESPONSABILIDADE CIVIL. CONTRATO IMOBILIÁRIO. PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEITADA. JUROS DE OBRA. RESSARCIMENTO. POSSIBILIDADE. 1. Afasta-se a preliminar de ilegitimidade passiva ad causam em relação ao pedido de ressarcimento dos valores pagos pelo adquirente a título de juros de obra ao agente financeiro visto que tal pretensão se ampara na possível responsabilidade da construtora pelos danos advindos da impontualidade da obrigação assumida no contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes. 2. Se a construtora incorreu em mora, deverá arcar com os prejuízos suportados pelos adquirentes advindos de tal conduta, o que inclui os juros de obra, encargo exigido pelo agente financeiro no período em que o imóvel ainda se encontra em fase de construção. 3. Soma-se ao prazo de 180 dias de carência o prazo de 30 a 59 dias, estipulado em contrato, para o término da cobrança dos juros de obra e início da amortização do financiamento. 4. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada. 5. Recurso conhecido e parcialmente provido." (TJDF - APL: 0000953-48.2017.8.07.0017, Relatora: Des. Maria de Lourdes Abreu, Data de Julgamento: 23.05.18, 3ª Turma Cível). (Grifos acrescidos). "APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. AÇÃO INDENIZATÓRIA. ATRASO NA EXPEDIÇÃO DE HABITE-SE. COBRANÇA DE JUROS DE OBRA. RESSARCIMENTO. POSSIBILIDADE. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA. Caso em que a parte autora pretende o ressarcimento das quantias havidas com o pagamento de juros de obra decorrentes do atraso na expedição de habite-se, cuja responsabilidade imputa à construtora. Legitimidade verificada. Demonstrado nos autos o atraso na expedição de habite-se e a cobrança de juros pela Caixa Econômica Federal daí decorrentes, resta evidenciado o prejuizo sofrido pela parte autora, o qual merece reparação. Sentença mantida. NEGARAM PROVIMENTO AO APELO. UNÂNIME." (TJRS - APL: 70077403244, Relator: Des. Paulo Sérgio Scarparo, Data de Julgamento: 10.05.18, 17ª Câmara Cível) (Grifos acrescidos). Contudo, a decisão atacada deve ser reformada quanto ao início da cobrança dos juros de obra, haja vista que não é lícito a exigência de juros contratuais, por parte da ré, pela construção do empreendimento após a entrega das chaves e antes da expedição do habite-se. É da jurisprudência: “APELAÇÃO CÍVEL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - INOVAÇÃO RECURSAL - CONHECIMENTO PARCIAL DO PRIMEIRO RECURSO - TAXA DE ASSESSORIA - PRAZO PRESCRICIONAL TRIENAL - PRESCRIÇÃO CONFIGURADA - INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL - BASE DE CÁLCULO - APURAÇÃO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA - TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA - RESTITUIÇÃO DEVIDA - ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL - INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - QUANTUM INDENIZATÓRIO - JUROS MORATÓRIOS - MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA - TERMO INICIAL - ALTERAÇÃO DE OFÍCIO - PRAZO DE ENTREGA DAS CHAVES ESTABELECIDO A PARTIR DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO - PROGRAMA 'MINHA CASA, MINHA VIDA' - CLÁUSULA VÁLIDA. - Somente pode ser devolvida a esta instância revisora matéria já debatida em primeiro grau, vedada a inovação em sede de recurso. - Sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou atividade congênere incide o prazo prescrição trienal previsto no art. 206, §3º, IV, do Código Civil (STJ, REsp 1.551.956/SP). - Invertida a cláusula penal em favor dos consumidores, sua base de cálculo deve ser apurada em fase de liquidação por arbitramento, levando em consideração o número de meses de atraso na entrega da obra. - Competindo exclusivamente à construtora a expedição e a averbação do habite-se, lhe incumbirá indenizar o adquirente pelas despesas suportadas com as taxas de evolução de obra entre a data de entrega das chaves e a regularização do imóvel perante a municipalidade. - Tratando-se de atraso prolongado e injustificado, se ultrapassa as fronteiras dos meros dissabores, ingressando no terreno dos danos morais passíveis de indenização. - Se o valor arbitrado pelo juízo de origem revela-se suficiente à reparação dos danos morais sofridos pelos autores no caso concreto, atendendo aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, não há de se cogitar de sua redução, tampouco sua majoração. - Em se tratando de ilícito contratual, os juros de mora fluem a partir da data da citação. - Não é abusiva a cláusula que, redigida de forma clara, prevê a entrega das chaves a partir da assinatura do contrato de financiamento firmado no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV.” (TJMG - Apelação Cível 1.0024.14.314292-5/002, Relator(a): Des.(a) Habib Felippe Jabour, 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 27/07/2021, publicação da súmula em 27/07/2021) (Grifos acrescidos) Intimação - PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0808371-80.2016.8.20.5124 Polo ativo DAUTON FELIPE COUTINHO DUARTE SILVA e outros Advogado(s): ROSIRENE FERNANDES DE CASTRO DANTAS, NILDA MAIA CAMPELO, KALEB CAMPOS FREIRE, WERNHER VAN BRAUN GONCALVES, YAGO JOSEH NUNES DE MEDEIROS Polo passivo HASTE - HABITACAO E SERVICOS TECNICOS LTDA - EPP e outros Advogado(s): KALEB CAMPOS FREIRE, WERNHER VAN BRAUN GONCALVES, YAGO JOSEH NUNES DE MEDEIROS, NILDA MAIA CAMPELO, ROSIRENE FERNANDES DE CASTRO DANTAS EMENTA: CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO INDENIZATÓRIA POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. SENTENÇA QUE JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE A PRETENSÃO AUTORAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ILEGALIDADE DE CLÁUSULA COM PRAZO INCERTO PARA A CONCLUSÃO DO EMPREENDIMENTO. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. RETARDO EXACERBADO PARA ENTREGA DO BEM. VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA POR 180 (CENTO E OITENTA DIAS). JUROS DE OBRA. PRAZO QUE DEVE SER ESTENDIDO ATE A EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE. DANOS MORAIS. ABORRECIMENTOS QUE EXTRAPOLAM AS RELAÇÕES COTIDIANAS E O MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. FRUSTRAÇÃO NA EXPECTATIVA DO ADQUIRENTE. OBSERVÂNCIA AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. RECURSOS CONHECIDOS, SENDO PARCIALMENTE PROVIDO O DO AUTOR E DESPROVIDO O DA CONSTRUTORA. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos em que são partes as acima identificadas. Acordam os Desembargadores que integram a 1ª Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça, em Turma, à unanimidade de votos, em conhecer ambos os apelos, dando parcial provimento ao do autor e desprovendo o da construtora, nos termos do voto do Relator, parte integrante deste. RELATÓRIO Trata-se de apelações cíveis interpostas por Dauton Felipe Coutinho Duarte Silva e Haste – Habitação e Serviços Técnicos Ltda. em face da sentença prolatada ao id 5434054 pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Parnamirim, que nos autos da "AÇÃO INDENIZATÓRIA POR DANOS MORAIS E MATERIAIS", julgou parcialmente procedente a pretensão autoral, nos seguintes termos: “(...) Ante o exposto, REJEITO AS PRELIMINARE SUSCITADAS e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão autoral e, em decorrência: a) condeno a parte ré a restituir, de forma simples, à parte autora, todo o montante pecuniário correspondente à “Taxa de Evolução de Obra”, representativo dos juros de construção que correram durante a etapa de conclusão da obra, lapso temporal este que aponto como sendo o de 01.02.2015 até a data de 26.11.2015 (data da entrega das chaves), devendo esse montante ser corrigido com a incidência de juros de mora e correção monetária, aqueles a 1% (um por cento) ao mês e essa por meio do INPC, ambos a contar do primeiro mês em que já cabia à parte ré o pagamento da “Taxa de Evolução de Obra”; b) condeno, ainda, a parte ré a pagar, a título de danos emergentes, à parte autora (consumidora/compradora) o montante do valor dos aluguéis pagos a partir do primeiro mês subseqüente em que configurada sua mora (fevereiro de 2015) até a data da entrega das chaves, 26.11.2015; devendo o referido montante, após sua totalização, ser corrigido com a incidência de juros de mora e correção monetária, aqueles a 1% (um por cento) ao mês e esta por meio Tabela 2 da Justiça Federal. De consequência, extingo o processo com resolução do mérito, com fulcro no art. 487, I, do CPC. Condeno a parte demandadaao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que ora arbitro em 10% (dez por cento) do valor da condenação(art. 85, § 2º, do CPC), uma vez que o autor decaiu de parte mínima do pedido.” Em suas razões de id 5434067, a parte autora aduz, em síntese, que: a) “Apesar de não ser considerada ilegal a cláusula de tolerância de 180 dias não deve incidir automaticamente sobre o prazo fixado no contrato, de modo que sua aplicação deve ter lugar somente quando se verifique a ocorrência de eventos caracterizados como “caso fortuito ou força maior”; b) “A mera falta de planejamento da empresa responsável pela entrega do imóvel frise-se, no prazo por ela mesma estabelecido em seu contrato de adesão, não pode ser suficiente para autorizá-la a lançar mão sem qualquer justificativa plausível da prorrogação de prazo em questão”; c) a “Responsabilidade pelo pagamento das parcelas denominadas “taxa de construção/juros de obra” deve recair sobre a empresa ré até a regularização administrativa do imóvel (expedição do habite-se) e início da amortização da dívida junto ao agente financeiro”; d) “a situação vivenciada pelo autor retirou sua paz de espírito e tranquilidade, constituindo verdadeiro dano moral indenizável”. Por fim, requer que o recurso seja conhecido e provido, para que se proceda à reforma da decisão vergastada, julgando-se procedentes os pleitos contidos na peça vestibular. Já a construtora, sustenta (id 5434069) que: a) “conforme a cláusula sétima do contrato (id. 7116266), é estabelecido prazo futuro e incerto para entrega do imóvel; em virtude de ter uma condição para que seja entregue no dia 31/07/2014; ou seja, se o Apelado tivesse realizado o financiamento para quitar o saldo devedor (obrigação contratual do adquirente) e, posteriormente, receber o imóvel”; b) “é necessário observar a validade da cláusula de tolerância no presente contrato”; c) “empresa Recorrente jamais realizou qualquer cobrança de taxa de evolução de obra; tal taxa é cobrada pela Caixa Econômica Federal; não tendo a empresa Recorrente controle nenhum acerca de tais cobranças, tampouco se beneficiando em relação à arrecadação de tais valores”; d) “a Recorrente apenas firmou o contrato de compra e venda da unidade habitacional, não é gestora deste contrato de garantia e financiamento, uma vez que ele é celebrado entre o banco financiador (Caixa Econômica Federal) e o devedor (Recorrido da presente lide)”. Feitas estas considerações, pugna que seja reconhecida “a ausência de responsabilidade civil da empresa Recorrente no que tange ao dever de indenizar em relação aos Juros de Obra”, bem assim se afaste a condenação em danos materiais, “seja por inexistir nos autos qualquer prova de sua ocorrência, nos termos do artigo 373, I, do CPC, bem como restar evidenciado que não houve mora por parte da Apelante”. Contrarrazões apresentadas ao id 5434124. Instado a se pronunciar, o Ministério Público declinou de sua intervenção no feito (id 6086676). É o relatório. VOTO Preenchidos os requisitos de admissibilidade, conheço dos recursos. De início, impende ressaltar que há que se reconhecer a relação de consumo existente entre as partes, as quais se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor de serviços, nos moldes dos arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, respectivamente. Prescrevem os mencionados dispositivos que "consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produtos ou serviço como destinatário final", e que "fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividades de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços". A partir desse contexto, a lide deve ser analisada sob a ótica da Teoria da Responsabilidade Objetiva, mormente considerando o que preconiza o art. 12, do Código de Defesa do Consumidor, in verbis: Art. 12. O fabricante, o produtor, o construtor, nacional ou estrangeiro, e o importador respondem, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos decorrentes de projeto, fabricação, construção, montagem, fórmulas, manipulação, apresentação ou acondicionamento de seus produtos, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua utilização e riscos. § 3° O fabricante, o construtor, o produtor ou importador só não será responsabilizado quando provar: I - que não colocou o produto no mercado; II - que, embora haja colocado o produto no mercado, o defeito inexiste; III - a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro. Como é cediço, a teoria da responsabilidade objetiva está vinculada à ideia do risco, de modo que quem provoca determinada lesão à bem jurídico alheio é, ipso facto, responsável pelo ressarcimento decorrente. Dito isso, observo do arcabouço processual que as partes firmaram “Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Habitacional Autônoma e Outros Pactos” (id 5433558) em 25 de julho de 2013, tendo por objeto a aquisição da unidade imobiliária n.º 203, bloco 01, no empreendimento denominado “Condomínio Residencial Parque das Marias”, bairro Santa Tereza, Parnamirim/RN. Desse modo, para elucidação das questões postas à apreciação, cumpre se analisar, a princípio, se houve atraso na entrega do imóvel litigioso, para, em caso positivo, verificar as consequências advindas do não cumprimento da obrigação. Convém mencionar que na Seção IV, Cláusula Sétima, do aludido instrumento, restou estabelecido que: “CLÁUSULA SÉTIMA: O prazo para entrega das unidades autônomas é dia 31/07/2014, ou em até 12 (doze) meses após a assinatura do Contrato de Financiamento com a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, o que ocorrer primeiro (...)” É de se reconhecer que referida cláusula, que submete a conclusão da obra a evento futuro e incerto, gera privilégio somente à construtora (vendedora), de modo que viola os artigos 39, inciso V e 51, inciso IV, do CDC, por colocar o consumidor (comprador) em extrema desvantagem. Dito isso, é evidente a ilegalidade da referida previsão, havendo precedente jurisprudencial no Superior Tribunal de Justiça (STJ - REsp: 1.677.228/SP 2017/0135022-7, Relator: Min. Ricardo Villas BôasCueva, Data de Publicação: 07.11.17), neste Egrégio Tribunal (TJRN - APL: 2016.021470-1, Relator: Des. Amaury Moura Sobrinho, Data de Julgamento: 02.05.17, 3ª Câmara Cível) e em demais Cortes pátrias (TJSP - APL: 1025753-38.2015.8.26.0576, Relator: Des. Miguel Brandi, Data de Julgamento: 06.09.17, 7ª Câmara de Direito Privado). Portanto, acertado o posicionamento esposado na sentença guerreada, ao estabelecer: “(...) que este Juízo modificou o seu posicionamento anterior, para acompanhar o entendimento firmado na Jurisprudência de vários Tribunais Pátrios, inclusive do TJRN, e, via de consequência, declarar abusiva a cláusula contratual que condiciona o início da contagem do prazo de entrega do imóvel à assinatura de contrato de financiamento bancário.” Com efeito, há de se destacar, por oportuno, o posicionamento adotado pelo Superior Tribunal de Justiça quanto à legalidade da previsão da "cláusula de tolerância" nos contratos de compra e venda de imóvel: "RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO DA OBRA. ENTREGA APÓS O PRAZO ESTIMADO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. PREVISÃO LEGAL. PECULIARIDADES DA CONSTRUÇÃO CIVIL. ATENUAÇÃO DE RISCOS. BENEFÍCIO AOS CONTRATANTES. CDC. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA. OBSERVÂNCIA DO DEVER DE INFORMAR.PRAZO DE PRORROGAÇÃO. RAZOABILIDADE. 1. Cinge-se a controvérsia a saber se é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, a qual permite a prorrogação do prazo inicial par a entrega da obra. 2. A compra de um imóvel “na planta” com prazo e preço certos possibilita ao adquirente planejar sua vida econômica e social, pois é sabido de antemão quando haverá a entrega das chaves, devendo ser observado, portanto, pelo incorporador e pelo construtor, com maior fidelidade possível, o cronograma de execução da obra, sob pena de indenizarem os prejuízos causados ao adquirente ou ao compromissário pela não conclusão da edificação ou pelo retardo injustificado na conclusão da obra (arts. 43, II, da Lei nº 4.591/1964 e 927 do Código Civil). 3. No contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, além do período previsto para o término do empreendimento, há, comumente, cláusula de prorrogação excepcional do prazo de entrega de unidade ou de conclusão da obra, que varia entre 90 (noventa) e 180 (cento e oitenta) dias: a cláusula de tolerância. 4. Aos contratos de incorporação imobiliária, embora regidos pelos princípios e normas que lhes são próprios (Lei nº 4.591/1964), também se aplica subsidiariamente a legislação consumerista sempre que a unidade imobiliária for destinada a uso próprio do adquirente ou de sua família. 5. Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial, (art. 48, § 2º, da Lei nº 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos. 6. A cláusula de tolerância, para fins de mora contratual, não constitui desvantagem exagerada em desfavor do consumidor, o que comprometeria o princípio da equivalência das prestações estabelecidas. Tal disposição contratual concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportada pelo adquirente, pois ameniza o risco da atividade advindo da dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis. 7. Deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 e 12 da Lei nº 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2º, do CDC). 8. Mesmo sendo válida a cláusula de tolerância para o atraso na entrega da unidade habitacional em construção com prazo determinado de até 180 (cento e oitenta) dias, o incorporador deve observar o dever de informar e os demais princípios da legislação consumerista, cientificando claramente o adquirente, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do prazo de prorrogação, cujo descumprimento implicará responsabilidade civil. Igualmente, durante a execução do contrato, deverá notificar o consumidor acerca do uso de tal cláusula juntamente com a sua justificação, primando pelo direito à informação. 9. Recurso especial não provido." (STJ – REsp: 1582318 RJ 2015/0145249-7, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 12/09/2017, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/09/2017). (Grifos acrescidos). "Informativo nº 0612, da Terceira Turma do STJ: Não é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção que prevê prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra pelo lapso máximo de 180 (cento e oitenta) dias."(Grifos acrescidos). Ocorre que a construtora, em suas razões, pretende a exclusão da sua mora sob o argumento de legalidade dos prazos fixados no instrumento pactuado entre as partes. Todavia, não há subsídios doutrinários, legais ou jurisprudenciais que corroborem com sua tese. Portanto, deve vigorar, como prazo para a entrega do imóvel, a data inicialmente prevista no contrato, qual seja, 31 de julho de 2014, a qual deve ser acrescida do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias – findos em janeiro de 2015. É pacífico na jurisprudência pátria, inclusive desta Corte de Justiça, que a pactuação da cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias não confere desvantagem exagerada ao consumidor, de modo que não fere o disposto no art. 51, inciso IV do CDC. Cite-se os seguintes julgados: "DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. PRELIMINARES: (I) PRESCRIÇÃO. REVISÃO CONTRATUAL E REPARAÇÃO MOTIVADA POR DESCUMPRIMENTO DO PACTO. AUSÊNCIA DE PREVISÃO ESPECÍFICA ACERCA DO PRAZO PRESCRICIONAL. APLICAÇÃO DO ARTIGO 205 DO CÓDIGO CIVIL. PRESCRIÇÃO DECENAL. NÃO OCORRÊNCIA. (II) INTEMPESTIVIDADE DA APELAÇÃO. SUSPENSÃO DOS PRAZOS POR PANE NO SISTEMA DE AUTOMAÇÃO JUDICIAL. APELAÇÃO TEMPESTIVA. PRELIMINARES REJEITADAS. MÉRITO: RECURSO DO Ante o exposto, voto por conhecer ambos os apelos, porém nego provimento ao da construtora e provejo o do autor para reconhecer o dever de indenizar por danos morais no importe de R$ 8.000,00 (oito mil reais), com os devidos consectários legais e para que a taxa de juros de obra somente sejam pagas pelo consumidor a partir da expedição do habite-se, mantendo a sentença de primeiro grau em seus demais termos. Em virtude do desprovimento do recurso, majoro para 12% (doze por cento) o percentual dos honorários advocatícios, em conformidade com o art. 85, § 11 do CPC. É como voto. Natal, data de registro no sistema. Desembargador Cornélio Alves Relator Natal/RN, 21 de Agosto de 2023.

30/08/2023, 00:00

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