Publicacao/Comunicacao
Intimação - despacho
DESPACHO
Apelante: Imobiliária Brasil e Construções Ltda. Advogado: Gustavo Adolfo Maia Dantas Caldas.
Apelante: MRV Ancona II Incorporações Ltda. Advogado: Ivan Isaac Ferreira Filho. Apelada: Mara Rejane da Silva Freire. Advogado: Klebson Márcio de Aquino Ferreira. Relator: Juiz Convocado Ricardo Tinoco de Góes. Ementa: DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE CESSÃO DE DIREITOS SOBRE IMÓVEL. RELAÇÃO DE CONSUMO. DEMORA NA ENTREGA DO IMÓVEL. CULPA EXCLUSIVA DAS CONSTRUTORAS/FORNECEDORAS. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. ENTENDIMENTO DO STJ. RECURSOS DESPROVIDOS. I. CASO EM EXAME 1. A autora celebrou instrumento particular de cessão de direitos em 07 de fevereiro de 2017 com as empresas TB Brasil House Empreendimentos Imobiliários e Imobiliária Brasil e Construções, tendo a MRV Ancona II Incorporações participado como interveniente anuente, para aquisição de unidade autônoma no Condomínio Residencial Parque Nova Colina, Apartamento nº 505, Torre 01, pelo valor total de R$ 147.000,00. A autora efetuou pagamento inicial de R$ 19.000,00 a título de arras e adimpliu parcelas mensais totalizando R$ 20.979,16 até novembro de 2017. O pedido principal consiste na declaração de rescisão do contrato de cessão de direitos sobre imóvel e restituição integral dos valores pagos. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Questões em discussão: (i) definir se há nulidade processual em razão da ausência da Imobiliária Brasil e Construções na audiência de conciliação realizada em 18 de abril de 2024; (ii) estabelecer se deve ser declarada a rescisão do contrato de cessão de direitos sobre imóvel e qual parte deu causa ao desfazimento do negócio; (iii) determinar se a restituição dos valores pagos pela autora deve ser integral ou parcial e se a MRV Ancona II Incorporações possui legitimidade passiva para figurar no polo passivo da demanda. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Não há nulidade processual, pois o despacho de 17 de abril de 2024 não alterou substancialmente o formato da audiência, que seria realizada de modo híbrido, permitindo tanto o comparecimento presencial quanto virtual, e as apelantes, intimadas desde 15 de setembro de 2023 da realização da audiência em 18 de abril de 2024, tinham pleno conhecimento da data do ato. 4. A relação contratual estabelecida entre as partes configura relação de consumo, nos termos dos arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, com as construtoras atuando como fornecedoras de serviços e a compradora como consumidora. 5. As rés não demonstraram nos autos que comunicaram formalmente à autora sobre a conclusão da obra e respectiva averbação do registro, nem que disponibilizaram a documentação necessária para a obtenção do financiamento bancário, sendo que o ônus de comprovar que o imóvel estava efetivamente pronto e disponível para entrega, com toda a documentação regularizada, incumbia às rés, nos termos do art. 373, II, do Código de Processo Civil. 6. Caracterizada a culpa exclusiva das fornecedoras pela rescisão contratual, a restituição deve ser integral, sem qualquer retenção, na forma da Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça. 7. A MRV Ancona II Incorporações possui legitimidade passiva, pois sua participação no negócio jurídico não foi meramente acessória ou protocolar, tendo se comprometido expressamente, conforme cláusula 5 do instrumento particular de cessão de direitos, a concluir a construção do empreendimento e proceder à averbação do "habite-se" no Registro de Imóveis competente, condições essenciais para a quitação do preço e subsequente entrega do imóvel à adquirente. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso desprovido. Tese de julgamento: “1. Em contratos de promessa de cessão de direitos sobre imóvel submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, não configura nulidade processual a realização de audiência em formato híbrido quando a parte intimada desde a data original tinha pleno conhecimento do ato e o despacho véspera manteve a possibilidade de comparecimento presencial. 2. Nas relações de consumo envolvendo promessa de cessão de direitos sobre imóvel, incumbe às fornecedoras o ônus de comprovar que comunicaram formalmente o consumidor sobre a conclusão da obra, averbação do registro e disponibilização da documentação necessária para obtenção de financiamento bancário. 3. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de cessão de direitos sobre imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição integral das parcelas pagas pelo promitente comprador em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor. 4. A interveniente anuente que assume obrigações próprias e autônomas no contrato de promessa de cessão de direitos sobre imóvel, especialmente quanto à conclusão da construção e averbação do "habite-se", possui legitimidade passiva para responder pelos efeitos da rescisão contratual.” ACÓRDÃO
Intimação - PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0807157-64.2018.8.20.5001 Polo ativo TB BRASIL HOUSE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros Advogado(s): GENASON DANTAS FONSECA registrado(a) civilmente como GENASON DANTAS FONSECA, GUSTAVO ADOLFO MAIA DANTAS CALDAS, IVAN ISAAC FERREIRA FILHO Polo passivo MARA REJANE DA SILVA FREIRE Advogado(s): KLEBSON MARCIO DE AQUINO FERREIRA, REGINA GONCALVES DE MELO PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE Juiz Convocado Ricardo Tinoco de Góes - 1ª Câmara Cível Apelação Cível n° 0807157-64.2018.8.20.5001. Vistos, relatados e discutidos estes autos em que são partes as acima identificadas. Os Desembargadores da 1ª Câmara Cível deste Tribunal de Justiça, reunidos em sessão de julgamento, decidiram por unanimidade conhecer e negar provimento aos recursos. RELATÓRIO Apelações Cíveis interpostas pela Imobiliária Brasil e Construções e pela MRV Ancona II Incorporações Ltda contra a sentença proferida pelo Juízo de Direito da 8ª Vara Cível da Comarca de Natal que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual ajuizada por Mara Rejane da Silva Freire, julgou procedente o pleito autoral nos seguintes termos: “Ante o exposto, julgo procedentes os pedidos contidos na inicial para, em confirmação à tutela de urgência anteriormente deferida: a) Declarar a rescisão do instrumento particular de cessão de direito firmado pelas partes, em discussão nos autos; b) Condenar as partes rés, solidariamente, a restituírem o valor de R$20.979,16 (vinte mil, novecentos e setenta e nove reais e dezesseis centavos), com correção monetária a partir do prejuízo e acrescida de juros de mora a contar da citação – calculados pela Taxa SELIC. Condeno as partes rés, solidariamente, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.” Em suas razões recursais, a Imobiliária Brasil e Construções alega que o seu direito de defesa foi cerceado em razão de realização de audiência de conciliação sem sua participação. A ausência de intimação do ato lhe causou prejuízo, pois não pode produzir prova. Ao final, requer o reconhecimento da nulidade e a determinação de retorno dos autos à primeira instância com aprazamento de nova audiência de conciliação. Por sua vez, a MRV Ancona II Incorporações afirma que não é parte contratual na relação de cessão de direitos celebrada entre a TB Brasil House Empreendimentos Imobiliários e Imobiliária Brasil e Construções Ltda. Atuou apenas como interveniente anuente em virtude de ter realizado permuta com as demais rés, com a entrega de unidades imobiliárias previamente ajustadas. Inexistem os elementos configuradores da responsabilidade civil. Pugna, por fim, pela reforma da sentença, com o reconhecimento de sua ilegitimidade passiva. Subsidiariamente, pleiteia sua exclusão da condenação solidária imposta, por ausência de responsabilidade. As contrarrazões foram apresentadas pelo desprovimento dos apelos (Id. 31509934). A 13ª Procuradoria de Justiça declinou de intervir no feito (Id. 33583072). É o relatório. VOTO Preenchidos os requisitos de admissibilidade, conheço dos recursos. O ponto central da controvérsia reside em saber se deve ser declarada a rescisão do contrato de cessão de direitos sobre imóvel e, em caso afirmativo, se a restituição dos valores pagos pela autora deve ser integral ou parcial; bem como verificar se há nulidade processual em razão da ausência da Imobiliária Brasil e Construções na audiência de conciliação realizada em 18 de abril de 2024. Antes de adentrar o mérito da demanda, impõe-se examinar a preliminar suscitada pela Imobiliária Brasil e Construções. Da Preliminar de nulidade processual arguida pela Imobiliária Brasil e Construções A Imobiliária Brasil e Construções alega nulidade absoluta do processo por não ter participado da audiência de instrução e julgamento realizada em 18 de abril de 2024. Ao analisar os autos e os documentos apresentados, extrai-se a seguinte cronologia processual: Em 15 de setembro de 2023, foi expedido ato ordinatório (Id. 31509871) intimando as partes para audiência de conciliação, instrução e julgamento designada para o dia 18 de abril de 2024, às 10h, no formato presencial, conforme Resolução 481 do CNJ. Posteriormente, em 03 de abril de 2024, foi expedido novo ato ordinatório (Id. 31509880) informando que, em razão da reforma iniciada no prédio do Fórum Miguel Seabra para instalação da Primeira Secretaria Unificada das Varas Cíveis, a audiência designada para 18 de abril de 2024 seria realizada excepcionalmente no formato virtual. O ato consignou expressamente: "Caso uma das partes se manifeste nos autos optando pelo formato presencial, a audiência será reaprazada para data posterior à conclusão da reforma acima especificada". Em 11 de abril de 2024, a Imobiliária Brasil e Construções, utilizando-se da prerrogativa expressamente conferida pelo ato ordinatório, peticionou (Id. 31509883) nos autos solicitando a realização da audiência no formato presencial, argumentando ser mais eficaz tanto para busca de conciliação quanto para coleta de provas. Ocorre que, em 17 de abril de 2024, véspera da audiência, a magistrada proferiu despacho (Id. 31509886) com o seguinte teor: “Considerando que o réu pugnou pela realização da audiência em formato presencial, diverso do formato virtual, o qual foi designado em face da reforma neste Fórum, levando-se em conta, no entanto, que, até a presente data, não houve modificação física na sala de audiências desta Unidade, mantenho a audiência aprazada, até porque o formato será híbrido, cabendo às partes e aos advogados, a escolha do comparecimento na modalidade presencial ou virtual (conforme link constante no ato ordinatório de Id. 118222022), para fins de aproveitamento do ato. Como a parte autora manifestou interesse na conciliação, na referida audiência será tentada a conciliação entre as partes.” A Imobiliária Brasil e Construções alega que não foi intimada do despacho de 17 de abril de 2024 e, por essa razão, não compareceu à audiência realizada no dia 18 de abril. A preliminar não merece acolhimento. O despacho de 17 de abril de 2024 não alterou substancialmente o formato da audiência, que seria realizada de modo híbrido, permitindo tanto o comparecimento presencial quanto virtual. A magistrada foi expressa ao consignar que não havia ocorrido "modificação física na sala de audiências desta Unidade", razão pela qual manteve a audiência na data aprazada, facultando às partes a escolha entre comparecer presencialmente ou participar virtualmente através do link já disponibilizado no ato ordinatório anterior. Assim, ao contrário do alegado pelas apelantes, o despacho de 17 de abril de 2024 não revogou integralmente a decisão anterior que previa o reagendamento em caso de opção pelo formato presencial. Na verdade, a magistrada esclareceu que a reforma não inviabilizou o uso da sala de audiências. Por essa razão, o ato seria realizado de forma híbrida, possibilitando o comparecimento presencial dos interessados ou a participação por meio virtual. A Imobiliária Brasil e Construções, intimada desde 15 de setembro de 2023 da realização da audiência em 18 de abril de 2024, tinha pleno conhecimento da data do ato. Assim, não se verifica cerceamento de defesa apto a macular o processo, devendo a preliminar de nulidade processual ser rejeitada. Avanço ao mérito. A relação contratual estabelecida entre as partes configura relação de consumo. As construtoras atuam como fornecedoras de serviços e o comprador como consumidor, conforme definições dos arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. Consta dos autos que, no dia 07 de fevereiro de 2017, a autora celebrou instrumento particular de cessão de direitos (Ids. 14862146, 14862147, 14862148 e 14862149) com as empresas TB Brasil House Empreendimentos Imobiliários e Imobiliária Brasil e Construções, tendo a MRV Ancona II Incorporações participado como interveniente anuente. O objeto desse contrato foi a aquisição de uma unidade autônoma localizada no Condomínio Residencial Parque Nova Colina, Apartamento nº 505, Torre 01, pelo valor total de R$ 147.000,00. Segundo o pactuado, a autora efetuou o pagamento inicial de R$ 19.000,00 a título de arras, conforme demonstra o comprovante de depósito de Id. 14862150 e vinha adimplindo parcelas mensais conforme cláusula 4.2 do contrato, totalizando o montante de R$ 20.979,16 efetivamente pagos até novembro de 2017. Quanto ao saldo remanescente, a cláusula 4.3 previa que os R$ 119.200,00 deveriam ser quitados no prazo de 30 dias contados da conclusão da construção do empreendimento pela MRV e efetivação da averbação no Registro de Imóveis competente, previstas para o primeiro semestre de 2017. A TB Brasil House Empreendimentos Imobiliários e a Imobiliária Brasil e Construções alegaram que o empreendimento foi concluído dentro do prazo e que o "habite-se" foi expedido em 12 de junho de 2015 e averbado no segundo semestre de 2016, ou seja, antes do prazo contratualmente estabelecido. Ocorre que, apesar de defenderem o cumprimento de suas obrigações, as não demonstraram nos autos que comunicaram formalmente à autora sobre a conclusão da obra e respectiva averbação do registro, nem que disponibilizaram a documentação necessária para a obtenção do financiamento bancário. Ora, o ônus de comprovar que o imóvel estava efetivamente pronto e disponível para entrega, com toda a documentação regularizada, incumbia às rés, nos termos do art. 373, II, do Código de Processo Civil. Dessa forma, a simples juntada do "habite-se" (Id. 14862610) e da matrícula do imóvel não demonstra que a autora foi notificada da disponibilização dos documentos nem que efetivamente os recebeu para obter o financiamento habitacional. Ademais, consta nos autos e-mail (Id. 14862160) datado de 18 de dezembro de 2017, trocado entre a autora e representante da Imobiliária Brasil, no qual se discutiu expressamente a rescisão contratual e a devolução das parcelas pagas, com menção ao acordo firmado em reunião realizada em novembro de 2017. Esse documento, aliás, confirma que as próprias rés reconheceram a inviabilidade de prosseguimento do negócio e concordaram com o distrato, não havendo qualquer menção à culpa da autora ou à sua suposta inadimplência. Diante disso, a narrativa das apelantes no sentido de que a autora foi inadimplente por não ter quitado o saldo devedor não se sustenta, pois a obrigação de pagamento do montante de R$ 119.200,00 estava condicionada à conclusão da obra, averbação do registro e apresentação da documentação necessária ao financiamento bancário. Assim, caracterizada a culpa exclusiva das fornecedoras pela rescisão contratual, a restituição deve ser integral, sem qualquer retenção, na forma da Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça. In verbis: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” Por outro lado, a MRV Ancona II Incorporações argumenta que participou do contrato apenas como interveniente anuente e que não recebeu qualquer valor da autora, razão pela qual seria parte ilegítima para figurar no polo passivo da demanda. Embora a construtora não tenha recebido diretamente os valores pagos pela autora, sua participação no negócio jurídico foi essencial e determinante, não se limitando a papel meramente acessório. Conforme a cláusula 5 do instrumento particular de cessão de direitos, a interveniente anuente (MRV) comprometeu-se expressamente a concluir a construção do empreendimento e proceder à averbação do "habite-se" no Registro de Imóveis competente, condições essenciais para a quitação do preço e subsequente entrega do imóvel à adquirente. Senão vejamos: “5. POSSE: O CESSIONÁRIO (Mara Rejane da Silva Freire) será imitido na posse da unidade objeto da presente cessão, após a conclusão da construção do Empreendimento pela ANUENTE (MRV Ancona II Incorporações) e efetivação da sua averbação no Registro de Imóveis competente, bem assim após a quitação integral do preço estabelecido na clásula 4.3.” A participação da MRV Ancona II Incorporações no contrato estabeleceu obrigações próprias e autônomas, diretamente vinculadas à possibilidade de conclusão do negócio. Cito, a propósito, o entendimento desta Câmara Cível em caso similar: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO NA AÇÃO ORDINÁRIA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL. 1 - PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO DE APELAÇÃO, POR VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE, SUSCITADA PELO DEMANDANTE. VÍCIO PROCESSUAL AUSENTE. IMPUGNAÇÃO DOS FUNDAMENTOS DA SENTENÇA IDENTIFICADOS. PRELIMINAR REJEITADA. 2 - MÉRITO. 2.1 – PREJUDICIAL DE NULIDADE DA SENTENÇA POR ILEGITIMIDADE PASSIVA SUSCITADA NA APELAÇÃO. IMÓVEL DADO À CONSTRUTORA EM PERMUTA DE PAGAMENTO PARA AQUISIÇÃO DE LOTES DE CONDOMÍNIO. VENDA DO BEM A TERCEIRO PELA CONSTRUTORA COM A INTERVENIÊNCIA DO PERMUTANTE. LEGITIMIDADE PASSIVA DO INTERVENIENTE PARA RESPONDER PELOS EFEITOS DA SENTENÇA. PREJUDICIAL REJEITADA. 3 – ANÁLISE DO MÉRITO PROPRIAMENTE DITO DO RECURSO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL MULTIFAMILIAR. IMÓVEL QUITADO E NÃO ENTREGUE. RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DOS DEMANDADOS. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CONSTRUTORA E DO INTERVENIENTE NA RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. INCIDÊNCIA DO PARÁGRAFO ÚNICO DO ART. 7º, DO CDC. AUSÊNCIA DE PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. PRAZO DECENAL DO ART. 205 DO CC NÃO DECORRIDO. CORRETA DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. DEMANDANTE QUE SUCUMBIU EM PARTE DE SEUS PEDIDOS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS. (APELAÇÃO CÍVEL, 0809825-61.2017.8.20.5124, Des. MARTHA DANYELLE SANTANNA COSTA BARBOSA, Terceira Câmara Cível, JULGADO em 27/08/2024, PUBLICADO em 28/08/2024) A sentença, portanto, avaliou de forma correta os elementos fáticos e jurídicos apresentados pelas partes, dando à causa o justo deslinde que se impõe. Face ao exposto, conheço e nego provimento ao recurso. Por força do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação. É como voto. Natal, data da assinatura eletrônica. Juiz Convocado Ricardo Tinoco de Góes Relator 09 Natal/RN, 2 de Março de 2026.