Publicacao/Comunicacao
Intimação - DECISÃO
DECISÃO
RECORRENTE: ECOCIL - SANTOS DUMONT INCORPORACOES LTDA. ADVOGADO: GLEYDSON KLEBER LOPES DE OLIVEIRA
RECORRIDO: SAMARA DANTAS BATISTA ADVOGADO: HORTENCYA MARIA CORREIA DA SILVA E OUTROS DECISÃO
recorrido: No que se refere a cláusula penal, embora o contrato tenha estabelecido penalidade apenas para o consumidor inadimplente, a aplicação de multa equivalente de 1% sobre o valor do imóvel constitui medida de equidade e correção de desequilíbrio contratual e, conforme Tema 971 do STJ: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”(STJ - REsp n. 1.614.721/DF, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 22/5/2019, DJe de 25/6/2019.) Assim, correta a sentença que inverteu a cláusula penal, aplicando o percentual de 1% sobre o valor do imóvel de R$ 154.358,44 (cento e cinquenta e quatro mil trezentos e cinquenta e oito reais e quarenta e quatro centavos), que corresponde a quantia única de R$ 1.543,58 (um mil quinhentos e quarenta e três reais e cinquenta e oito centavos). Dessa forma, havendo consonância entre o decisum combatido e a tese fixada pelo STJ no julgamento do Tema 971, julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos, imperiosa é a negativa de seguimento do recurso especial. Por fim, não se conhece da alegada divergência interpretativa, pois a incidência das citadas súmulas bem como dos temas aplicados, nas questões controversas apresentadas é, por consequência, óbice também para a análise da divergência jurisprudencial, o que impede a admissão do recurso pela alínea "c" do permissivo constitucional. CONCLUSÃO
Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE Gabinete da Vice-Presidência RECURSO ESPECIAL EM APELAÇÃO CÍVEL Nº 0808173-72.2018.8.20.5124
Cuida-se de recurso especial (Id. 35281153) interposto por ECOCIL - SANTOS DUMONT INCORPORACOES LTDA, com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal (CF). O acórdão impugnado restou assim ementado (Id. 34887185): EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO ORDINÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. LUCROS CESSANTES. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NA PARTE CONHECIDA, DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que condenou a promitente vendedora ao pagamento de cláusula penal e lucros cessantes em razão do atraso na entrega de imóvel adquirido em contrato de promessa de compra e venda. 2. O recurso não foi em parte conhecido dada a ausência de condenação em danos morais e de exclusão de juros compensatórios e correção monetária com base no INCC, sobre o saldo devedor, durante a fase de construção. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 1. A questão em discussão consiste em definir: (i) se é cabível a inversão da cláusula penal prevista no contrato; (ii) se é cabível a condenação ao pagamento de lucros cessantes; III. RAZÕES DE DECIDIR 1. A entrega do imóvel ocorreu em 02.10.2014, após o prazo de tolerância previsto no contrato, configurando atraso na entrega. Não há demonstração de contribuição das demandantes para a demora. 2. A inversão da cláusula penal, com aplicação de multa de 1% sobre o valor do imóvel, encontra respaldo no Tema 971 do STJ, que estabelece a possibilidade de penalizar o inadimplemento do vendedor em contratos de adesão. 3. Os lucros cessantes são presumidos no período de atraso, conforme Tema 996 do STJ e Súmula 35 deste Tribunal, sendo devida indenização correspondente ao valor locatício mensal de imóvel assemelhado. A fixação de 0,5% do valor do imóvel por mês de atraso atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade. 4. A apelante não se desincumbiu do ônus de provar fatos obstativos ao direito das demandantes, nos termos do art. 373, II, do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE 5. Recurso parcialmente conhecido e, na parte conhecida, desprovido. Tese de julgamento: 1. Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel, o atraso na entrega do bem, incluído o período de tolerância, enseja a inversão da cláusula penal prevista exclusivamente para o inadimplemento do comprador, aplicando-se multa de 1% sobre o valor do imóvel, conforme o Tema 971 do STJ. 2. O atraso na entrega do imóvel gera presunção de lucros cessantes, consistentes na privação do uso do bem, sendo devida indenização correspondente ao valor locatício mensal de imóvel assemelhado, conforme o Tema 996 do STJ e a Súmula 35 deste Tribunal. Em suas razões, a parte recorrente ventila a violação dos arts. 402 e 476 do Código Civil (CC), bem como inadequação na aplicação dos Temas 971 e 996 do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Preparo recolhido (Ids. 35281154 e 35281155). Contrarrazões não apresentadas (Id. 36326753). É o relatório. Para que os recursos excepcionais tenham o seu mérito apreciado pelo respectivo Tribunal Superior, mister o preenchimento não só de pressupostos genéricos, comuns a todos os recursos, previstos na norma processual, como também de requisitos específicos, constantes do texto constitucional, notadamente nos arts. 102, III, e 105, III, da CF. Procedendo ao juízo de admissibilidade, entendo, no entanto, que o presente recurso não deve ter seguimento, tampouco ser admitido, na forma do art. 1.030, I e V, do Código de Processo Civil (CPC). Isso porque, o recurso ora apreciado foi interposto contra acórdão que está em conformidade com precedente qualificado (REsp 1729593/SP – Tema 996) do STJ, julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos, de modo que o presente recurso especial não deve ter prosseguimento, no que tange aos lucros cessantes. Vejamos a tese firmada e a ementa do acórdão paradigma: TEMA 996/STJ: 1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor. (Grifos acrescidos) RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS. 1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. 1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor. 2. Recursos especiais desprovidos. (REsp n. 1.729.593/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, julgado em 25/9/2019, DJe de 27/9/2019.) Assim, para não restar dúvidas quanto ao alinhamento do acórdão com a tese firmada no Tema 996/STJ, colaciona-se trecho do decisum recorrido (Id. 34887185): Quanto aos lucros cessantes, esses são presumidos no período da demora, aplicando-se o Tema 996 do STJ e a Súmula 35 deste Tribunal. Vejamos: “1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.”(STJ - REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019) “Súmula 35:O atraso na entrega de imóvel objeto de contrato de compra e venda enseja a condenação da promitente vendedora no pagamento de lucros cessantes, a título de aluguéis, que devem corresponder à média do aluguel que o comprador deixaria de pagar.” No caso, o Juízo fixou multa de 0,5% por mês de atraso, calculado de forma simples sobre o valor do imóvel à época da aquisição que foi de R$ 154.358,44 (cento e cinquenta e quatro mil trezentos e cinquenta e oito reais e quarenta e quatro centavos), resultando no valor do locativo mensal que corresponde a R$ 771,79 (setecentos e setenta e um reais e setenta e nove centavos) atendendo à razoabilidade e a proporcionalidade. No que tange à suposta inobservância ao art. 476 do CC, acerca da exceção do contrato não cumprido, assim entendeu o acórdão (Id. 34887185): Analisando o contrato, verifico que o prazo de conclusão da obra foi previsto para 28.02.2014, assim, admitindo-se o prolongamento deste prazo em mais 180 dias, a ECOCIL teria até o 28.08.2014 para entregar o bem sem qualquer sanção do contrato, todavia, a entrega do imóvel ocorreu apenas em 02.10.2014, isto é, além do limite de prorrogação admitido. A entrega do bem não é a data da emissão do habite-se em 09.06.2014, mas, sim, a data da efetiva relação jurídica material do comprador com o imóvel fato que se deu com a entrega das chaves em outubro de 2014. Por sua vez, não me deparei com qualquer demonstração de contribuição das demandantes para a demora na entrega do empreendimento. Nesse sentido, adoção de posição diversa a esse respeito implica no reexame fático-probatório da matéria, o que é inviável na via eleita, em face do óbice imposto pela Súmula 7/STJ: A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial. Ademais implica, necessariamente, a reapreciação da relação contratual estabelecida entre as partes, o que esbarra no teor da Súmula 5 do STJ, a qual veda o reexame de instrumentos contratuais pela Instância Especial: A simples interpretação de cláusula contratual não enseja recurso especial. A propósito: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO ORDINÁRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INCONFORMISMO DA DEMANDADA. 1. A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do EREsp 1280825/RJ, de relatoria da Ministra NANCY ANDRIGHI, DJe 02/08/2018, deliberou que: "nas controvérsias relacionadas à responsabilidade contratual, aplica-se a regra geral (art. 205 CC/02) que prevê dez anos de prazo prescricional". 1.1. Consoante iterativa jurisprudência desta Corte Superior de Justiça, a contagem do prazo prescricional se inicia somente quando o titular do direito subjetivo violado obtém plena ciência da lesão e de toda a sua extensão, conforme o princípio da actio nata. Incidência da Súmula 83/STJ. 1.2. A reforma do v. acórdão recorrido, quanto à inexistência de inércia da parte agravada e de desídia dela na citação, exigiria a alteração das premissas fático-probatórias, o que é vedado em sede de recurso especial, nos termos da Súmula 7 do STJ. 2. Para reformar a conclusão do órgão julgador e acolher a pretensão recursal referente à exceção do contrato não cumprido e onerosidade excessiva, seria a incursão na seara probatória dos autos, inadmissível no apelo especial, por óbice das Súmulas 5 e 7/STJ. 3. A revisão do quantitativo em que autor e réu decaíram do pedido para fins de aferição de sucumbência recíproca ou mínima implica reexame elementos fáticos e probatórios dos autos, incidindo a Súmula 7 do STJ. 4. Nos termos da jurisprudência desta Corte Superior, em se tratando de dívida líquida e com vencimento certo, a data do vencimento da obrigação será o termo inicial para incidência dos juros moratórios e da correção monetária. Aplicação da Súmula 83/STJ. 5. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 1.164.735/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 23/10/2023, DJe de 25/10/2023.) (Grifos acrescidos) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA OBRA. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. SÚMULA N. 7/STJ. ASTREINTES DESPROPORCIONAIS E DECISÃO EXTRA PETITA. ORDEM PÚBLICA. PREQUESTIONAMENTO. 1. A jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de que mesmo as matérias de ordem pública necessitam do prequestionamento para serem analisadas em sede de recurso especial. Precedentes. 2. A pretensão de alterar o entendimento do acórdão recorrido acerca da aplicação da exceção do contrato não cumprido demandaria a análise e interpretação de cláusulas contratuais e o revolvimento de matéria fático-probatória, o que é inviável em sede de recurso especial, a teor das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. Agravo interno improvido. (AgInt no REsp n. 1.946.084/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 16/10/2023, DJe de 18/10/2023.) (Grifos acrescidos) Quanto à suposta violação do Tema 971/STJ, ao argumento de que sua aplicação pressupõe o inadimplemento exclusivo do vendedor, também não há como admitir o apelo extremo. A propósito, eis a tese e a ementa do acórdão paradigma: TEMA 971/STJ: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. 1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. 2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido. (REsp n. 1.631.485/DF, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 22/5/2019, DJe de 25/6/2019.) Acerca da matéria, assim entendeu o acórdão
Ante o exposto, a) INADMITO o recurso especial, por óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ. b) NEGO SEGUIMENTO ao recurso especial por aplicação dos Temas 971 e 996 do STJ. Publique-se. Intimem-se. Natal/RN, data do sistema. Desembargadora BERENICE CAPUXÚ Vice-Presidente E16/8