Publicacao/Comunicacao
Intimação - DECISÃO
DECISÃO
Autor: Nome: CONDOMINIO PALM SPRINGS NATAL Endereço: Rua Antônio Basilio, 160, Condomínio Palm Springs, Muriú, CEARÁ-MIRIM - RN - CEP: 59570-971 PARTE A SER INTIMADA ( )
Réu: Nome: LUIZ OTAVIO SANTANA BAIA JUNIOR Endereço: Rua Antônio Basilio, 160, Palm Springs - Quadra B - Lote 12, Muriú, CEARÁ-MIRIM - RN - CEP: 59570-971 DECISÃO
Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE Juizado Especial Cível e Criminal da Comarca de Ceará-Mirim Avenida Luiz Lopes Varela, 551, Centro, CEARÁ-MIRIM - RN - CEP: 59570-000 Processo nº: 0803231-53.2024.8.20.5102 PARTE A SER INTIMADA ( )
Vistos, etc.
Trata-se de Exceção de Pré-Executividade, apresentada pela parte executada, alegando, em síntese: a) sua ilegitimidade passiva, pois não é o proprietário dos imóveis, mas apenas firmou promessa de compra e venda com a empresa Ritz Property Investimentos Imobiliários Ltda., a qual foi rescindida sem que houvesse imissão na posse; b) a inexistência de obrigação jurídica, uma vez que a responsabilidade pelas taxas seria da promitente vendedora. Juntou certidões de matrícula imobiliária (IDs 170956819 e 170956820) e o instrumento contratual (ID 170956823). Instado a se manifestar, o condomínio exequente apresentou impugnação. Preliminarmente, defendeu o descabimento da medida por ausência de garantia do juízo e necessidade de dilação probatória. No mérito, sustentou que a obrigação é propter rem e que o contrato assinado pelo executado comprova sua responsabilidade. Ao final, pugnou pelo indeferimento da exceção e pelo acréscimo da empresa Ritz Property Investimentos Imobiliários Ltda. no polo passivo. Decido. O exequente sustenta que a peça não deve ser conhecida, alegando ser indispensável a garantia do juízo e que a matéria demandaria dilação probatória. Entretanto, razão não lhe assiste. A exceção de pré-executividade é construção doutrinária e jurisprudencial admitida para o exame de matérias de ordem pública, tais como as condições da ação e os pressupostos processuais, desde que comprovadas de plano por meio de prova documental, sem necessidade de instrução probatória. No âmbito dos Juizados Especiais, embora o Enunciado 117 do FONAJE exija a segurança do juízo para a apresentação de Embargos, tal regra não se aplica à Exceção de Pré-Executividade quando o que se discute é a própria validade do título ou a legitimidade da parte, fundamentada em prova documental pré-constituída. Admitir o prosseguimento de uma execução flagrantemente ilegítima apenas pela falta de garantia do juízo violaria o princípio da economia processual e do livre acesso à justiça. No caso concreto, a análise da legitimidade passiva depende exclusivamente do exame das matrículas imobiliárias e do contrato de promessa de compra e venda anexados, tratando-se de matéria puramente de direito e passível de conhecimento imediato. Dessa forma, rejeito a preliminar de inadmissibilidade e passo ao exame do mérito da exceção. A controvérsia reside em definir quem é o responsável pelo pagamento das taxas condominiais: o promitente comprador (executado) ou a promitente vendedora (proprietária registral). O Superior Tribunal de Justiça, no Tema Repetitivo 886, fixou que o que define a responsabilidade é a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promitente comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. No caso concreto, o contrato particular de promessa de venda e compra (ID 170956823) é instrumento desprovido de registro. Nestes casos, a responsabilidade só se deslocaria para o promitente comprador se comprovada sua imissão na posse. Ocorre que as certidões de matrícula (IDs 170956819 e 170956820) confirmam que a propriedade permanece com a RITZ PROPERTY INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, e não há nos autos qualquer prova de entrega de chaves ou exercício de posse direta pelo executado. Portanto, não demonstrada a posse material do executado sobre as unidades, este é parte ilegítima para figurar no polo passivo da execução. A responsabilidade pelo débito recai sobre a titular do domínio (Ritz Property), conforme a tese jurídica vinculante do STJ.
Ante o exposto, ACOLHO A EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE apresentada por LUIZ OTAVIO SANTANA BAIA JUNIOR, para RECONHECER a ilegitimidade passiva do executado e, por conseguinte, JULGAR EXTINTA a execução em relação a ele, nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil. Determino o imediato levantamento de eventuais restrições veiculares (RENAJUD) ou bloqueios de valores (SISBAJUD) realizados nestes autos contra o patrimônio do Sr. Luiz Otavio Santana Baia Junior. Sem custas ou honorários advocatícios nesta fase, conforme os arts. 54 e 55 da Lei nº 9.099/95. Intimem-se. Ceará-Mirim/RN, data da assinatura eletrônica. PETERSON FERNANDES BRAGA Juiz de Direito