Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
Intimação - PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE TERCEIRA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0805103-71.2023.8.20.5124 Polo ativo JOSE CLENILSON COSTA LIRA Advogado(s): IONE MACIEL SILVA, JULIANO SOUZA DE OLIVEIRA Polo passivo DENNIA SOARES DE LIMA Advogado(s): JOALYSON PEREIRA DA SILVA Ementa: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ENTREGA DE BEM EM NOME DE TERCEIRO SEM FORMALIZAÇÃO DE CESSÃO. INADIMPLEMENTO OBJETIVO DO COMPRADOR. COMPENSAÇÃO NEGOCIAL POR DÉBITOS DO IMÓVEL. DESCARACTERIZAÇÃO DE CULPA RECÍPROCA. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. MULTA CONTRATUAL PROPORCIONAL. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. IMPOSSIBILIDADE DE VINCULAÇÃO DE VALORES A AÇÃO AUTÔNOMA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível contra sentença que declarou a resolução de contrato de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, determinando a reintegração da vendedora na posse, aplicação de multa contratual de 10%, indenização por lucros cessantes (0,5% ao mês sobre o valor do imóvel) e condenação a pagar custas e honorários. O apelante alegou inadimplemento bilateral, apontando débitos ocultos no imóvel, benfeitorias realizadas e posse prolongada da autora sobre bem ofertado como parte do pagamento. Requereu a exclusão ou redução da multa e da indenização, além da vinculação do valor depositado à ação autônoma em curso. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se o inadimplemento contratual foi exclusivo do comprador ou recíproco; (ii) verificar a validade e proporcionalidade da cláusula penal aplicada; (iii) analisar a legitimidade da indenização por lucros cessantes; e (iv) avaliar a possibilidade de vinculação do valor depositado em juízo à ação autônoma proposta pelo comprador. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A inadimplência contratual do comprador é objetiva e essencial, diante da ausência de pagamento da parcela final ajustada e da tentativa de adimplemento com bem imóvel em nome de terceiros, sem formalização de cessão ou anuência dos titulares, em violação ao dever de entrega de bem certo, livre e disponível. 4. Os débitos relativos ao imóvel vendido, mencionados pelo comprador, foram compensados por redução consensual do valor pago em espécie, não havendo demonstração de descumprimento relevante por parte da vendedora, o que descaracteriza a alegada culpa recíproca. 5. A cláusula penal de 10% sobre o valor do contrato é válida e proporcional, conforme previsão expressa no contrato e nos termos dos arts. 408 e 475 do Código Civil, sendo inaplicável a redução equitativa do art. 413, ante a inexistência de excessividade. 6. A indenização por lucros cessantes é devida, pois a vendedora foi privada do uso e da fruição do imóvel durante o período de posse do comprador, sendo legítima a fixação estimada de 0,5% ao mês, mesmo sem comprovação de rendimento efetivo. 7. O pedido de vinculação de valores à ação autônoma em curso foi corretamente rejeitado, em razão da ausência de conexão relevante e da existência de decisão anterior que afastou a reunião processual por falta de identidade de pedidos e causa de pedir. IV. DISPOSITIVO 8. Recurso desprovido. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 408, 413, 475; CPC, arts. 85, § 11, e 1.026, § 2º. ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores que integram a 3ª Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça, em Turma e à unanimidade, em desprover o recurso, nos termos do voto da relatora. Apelação cível interposta por José Clenilson Costa Lira contra sentença que julgou parcialmente procedente a pretensão deduzida por Dennia Soares de Lima, para declarar a resolução do contrato de compra e venda firmado entre as partes, determinar a reintegração da autora na posse do imóvel, condenar o réu a pagar a multa contratual de 10% sobre o valor da avença, bem como perdas e danos (fixadas a título de lucros cessantes, em 0,5% do valor do imóvel por mês), além das custas e honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação. Aduz que a apelada entregou o imóvel com débitos ocultos de condomínio, água, energia e corretagem, em afronta às cláusulas contratuais que asseguravam a inexistência de ônus. Sustenta que arcou com tais despesas e realizou benfeitorias no bem, ao passo que a apelada permaneceu por quase um ano na posse do imóvel dado em pagamento, sem contraprestação, configurando enriquecimento sem causa. Defende que houve inadimplemento bilateral, devendo ser reconhecida a culpa recíproca, com redução equitativa da cláusula penal (art. 413 do CC). Destaca a ausência de prova dos lucros cessantes fixados, em violação ao art. 402 do CC. Requer, ao final, o provimento do recurso para determinar a devolução do valor pago a título de entrada, já depositado em juízo, ou, alternativamente, sua vinculação até o julgamento da ação conexa nº 0800281-68.2025.8.20.5124, bem como para julgar improcedentes os pedidos iniciais ou, subsidiariamente, reconhecer a culpa recíproca, com a consequente redução ou exclusão da multa contratual, afastamento ou redução dos lucros cessantes e readequação dos ônus sucumbenciais. Contrarrazões pelo desprovimento do recurso. A controvérsia tem origem em contrato de compra e venda firmado entre Dennia Soares de Lima, autora e vendedora, e José Clenilson Costa Lira, réu e comprador, envolvendo unidade residencial situada no Condomínio Majestic Nova Iorque, pelo valor de R$ 350.000,00. O pagamento foi ajustado mediante entrega de R$ 50.000,00 em espécie, um apartamento localizado no Condomínio Jardins de Aruanda, avaliado em R$ 150.000,00, e quitação do saldo remanescente de R$ 150.000,00 até o fim de novembro de 2022. O valor em espécie foi reduzido para R$ 45.000,00, por acordo entre as partes, em razão de dívidas condominiais vinculadas ao imóvel vendido. Como parte do pagamento, a autora recebeu documentação referente ao apartamento ofertado, cuja titularidade permanecia em nome de terceiros alheios ao contrato, sem qualquer formalização de cessão. A parcela final não foi paga. O réu sustenta que a autora tinha ciência da situação do imóvel repassado e que consentiu com a forma como a negociação foi executada. Alega que o imóvel objeto da compra foi entregue com débitos anteriores de condomínio, água, energia elétrica e corretagem, contrariando cláusulas contratuais expressas. Afirma que arcou com essas despesas e que a autora permaneceu na posse do apartamento ofertado por período considerável, sem qualquer contraprestação, o que caracterizaria enriquecimento sem causa. Defende o reconhecimento de inadimplemento recíproco, com redução equitativa da cláusula penal, afastamento dos lucros cessantes e readequação dos ônus da sucumbência. A sentença reconheceu o inadimplemento contratual do réu, declarou a resolução do contrato, determinou a reintegração da autora na posse do imóvel, impôs multa de 10% sobre o valor da avença e fixou perdas e danos a título de lucros cessantes em 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel. O contrato firmado entre as partes previa, de forma expressa, que o imóvel objeto da venda seria entregue livre e desembaraçado de quaisquer ônus. A cláusula 2.2 atribuiu à vendedora a obrigação de garantir a inexistência de débitos, enquanto as cláusulas 4.1 a 4.3 reforçaram a responsabilidade pela quitação de tributos, encargos condominiais e demais despesas incidentes sobre o bem até a transferência da posse. Ainda que constem nos autos comprovantes de débitos anteriores — relativos a condomínio, energia e água — tais encargos não impediram o comprador de exercer a posse plena do imóvel, tampouco demonstram que a autora tivesse agido em descumprimento substancial do pacto. Além disso, a redução consensual do valor pago em espécie, justamente em razão desses débitos, afasta a alegação de surpresa ou inadimplemento relevante por parte da vendedora. A ausência de pagamento da parcela final de R$ 150.000,00, prevista para novembro de 2022, configura inadimplemento objetivo, sem justificativa documental ou contratual. A inadimplência foi reconhecida pelo próprio réu. Além disso, o imóvel ofertado como parte do pagamento — um apartamento no Condomínio Jardins de Aruanda — não estava registrado em nome do comprador e não foi precedido de cessão formal nem anuência dos titulares. A entrega de bem alheio, sem instrumento que autorizasse juridicamente a substituição subjetiva da obrigação, representa violação direta ao princípio da legalidade e compromete a segurança da transação. Ainda que a autora tivesse conhecimento informal da titularidade do bem, não há prova de que tenha anuído à substituição da obrigação de dar coisa certa por coisa incerta, tampouco se demonstra que tenha assumido os riscos pela eventual impossibilidade de transferência. O contrato atribuiu ao comprador a responsabilidade pela entrega de bem certo, livre e disponível. A tentativa de quitação mediante bem de terceiro, sem instrumento público ou autorização expressa, compromete a eficácia do pagamento e não libera o devedor de sua obrigação. As alegações sobre a ocupação do imóvel dado em pagamento tampouco afastam a inadimplência. A autora, embora tenha assumido a posse do apartamento, não se beneficiou de sua propriedade, tampouco recebeu o bem de forma válida. Eventual compensação por uso ou fruição depende de ação própria e de apuração incidental, o que extrapola os limites objetivos deste recurso. Do mesmo modo, despesas arcadas pelo comprador relativas ao imóvel adquirido — tais como corretagem, taxas condominiais e contas atrasadas — não excluem a mora nem autorizam a extinção do vínculo contratual por culpa da autora. Tais fatos podem, no máximo, ensejar pretensão autônoma, mas não descaracterizam o inadimplemento principal. O art. 475 do Código Civil[1] autoriza a parte lesada a pedir a resolução do contrato, nos casos de descumprimento culposo da obrigação. Diante da inadimplência reconhecida do réu, cabia à autora exercer seu direito potestativo à extinção do vínculo. A cláusula oitava do contrato já previa expressamente a possibilidade de resolução por inadimplemento, com aplicação de multa de 10% sobre o valor do negócio. A cláusula penal incide de pleno direito, nos termos do art. 408 do mesmo diploma[2], e não se mostra excessiva ou desproporcional diante da gravidade da conduta. A tese de inadimplemento recíproco não se sustenta. A mora do comprador recai sobre obrigações essenciais — pagamento do saldo e entrega de bem certo — enquanto eventuais falhas atribuídas à vendedora dizem respeito a obrigações secundárias já compensadas na própria dinâmica negocial. Inviável, portanto, o reconhecimento de culpa concorrente, o que afasta a aplicação do art. 413 do Código Civil[3]. Também não procede a impugnação à fixação de lucros cessantes, uma vez que a autora foi privada do uso e disponibilidade do imóvel entre a entrega da posse e a desocupação judicial, situação que justifica a indenização proporcional à perda de rendimento do bem. Por fim, o pedido de vinculação dos valores depositados em juízo à ação distribuída sob o nº 0800281-68.2025.8.20.5124 também não encontra respaldo.
Trata-se de demanda autônoma, ajuizada pelo próprio réu, cujo trâmite permaneceu na 2ª Vara da Comarca diante da inexistência de conexão relevante. Conforme decisão proferida naquele feito, não se constatou identidade de pedidos ou de causa de pedir, nem risco concreto de decisões conflitantes, motivo pelo qual foi afastada a possibilidade de reunião processual. Nessa perspectiva, a existência dessa ação paralela não interfere no deslinde da presente controvérsia, tampouco justifica qualquer condicionamento quanto à liberação ou destinação dos valores reconhecidos na condenação ora examinada.
Ante o exposto, voto por desprover o apelo e majorar os honorários advocatícios de 10% para 12% do valor da condenação, nos temros do art. 85, § 11, CPC). Consideram-se prequestionados todos os dispositivos apontados pelas partes em suas respectivas razões. Será manifestamente protelatória eventual oposição de embargos de declaração com o propósito exclusivo de rediscutir a decisão da Câmara (art.1.026, § 2º do CPC). Data do registro eletrônico. Juíza Convocada Érika de Paiva Duarte Relatora [1] Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. [2] Art. 408. Incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora. [3] Art. 413. A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio. Natal/RN, 9 de Fevereiro de 2026.