Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
Intimação - PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE TERCEIRA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0823880-90.2020.8.20.5001 Polo ativo ASA DELTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. e outros Advogado(s): DIEGO MARTINS SILVA DO AMARAL, WILSON SALES BELCHIOR, JOSE GOMES DE MORAES FILHO Polo passivo ROSIVALDO ALVES DOS SANTOS e outros Advogado(s): JOSE GOMES DE MORAES FILHO, DIEGO MARTINS SILVA DO AMARAL, WILSON SALES BELCHIOR Apelação Cível n. 0823880-90.2020.8.20.5001 Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. SISTEMA DE MULTIPROPRIEDADE. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DANOS MORAIS. ADEQUAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSOS DESPROVIDOS. I. CASO EM EXAME Apelações cíveis e recurso adesivo propostos contra sentença que, após rejeitar embargos de declaração, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na ação de rescisão contratual. O juízo reconheceu a culpa dos compradores pela rescisão dos contratos de aquisição de cotas de imóveis sob o regime de multipropriedade, condenando as rés à devolução de 75% dos valores pagos, excluída a comissão de corretagem, com correção monetária e juros. O pedido de indenização por danos morais foi rejeitado, e a sucumbência foi repartida em 50% para cada parte, fixando-se honorários advocatícios em 10% sobre o valor da causa. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há cinco questões em discussão: (i) definir se é devida a retenção contratual de 50% das parcelas pagas pelos compradores; (ii) estabelecer a possibilidade de cobrança da taxa de fruição de 0,5% ao mês; (iii) verificar a legitimidade da restituição do valor da comissão de corretagem paga pelos autores; (iv) determinar a existência de danos morais indenizáveis; e (v) revisar o critério de fixação dos honorários advocatícios. III. RAZÕES DE DECIDIR A jurisprudência do STJ admite a retenção de 10% a 25% do valor pago em caso de rescisão por iniciativa ou culpa do comprador, considerando o equilíbrio contratual e os princípios do CDC, sendo desproporcional a retenção de 50% prevista contratualmente. A cláusula que prevê cobrança de taxa de fruição (0,5% ao mês) pressupõe efetiva utilização do imóvel, o que não restou comprovado nos autos, sendo indevida a exigência. A comissão de corretagem é válida, conforme Tema 938 do STJ, desde que previamente informada ao consumidor, o que ocorreu no caso concreto, com destaque expresso nos contratos. A ausência de violação a direitos fundamentais ou conduta abusiva por parte das vendedoras afasta o dever de indenizar por danos morais, pois a frustração contratual não gera, por si só, reparação extrapatrimonial. A fixação dos honorários em 10% sobre o valor da causa merece adequação, para que incida sobre o valor da condenação, mantendo-se o percentual de 10% por já estar no mínimo legal e ser compatível com o trabalho realizado. IV. DISPOSITIVO E TESE Recursos desprovidos, com adequação do critério de fixação dos honorários advocatícios. Tese de julgamento: É legítima a retenção de 25% dos valores pagos em contrato de multipropriedade, quando pactuada e proporcional, afastando-se cláusulas que estabeleçam percentual excessivo. A taxa de fruição somente é exigível quando comprovada a efetiva utilização do imóvel pelo comprador. É válida a cobrança da comissão de corretagem, desde que previamente informada e destacada no valor total da contratação. A mera frustração do negócio não enseja, por si só, indenização por danos morais, ausente conduta ilícita ou abusiva da vendedora. Os honorários advocatícios devem incidir sobre o valor da condenação, quando houver, aplicando-se o percentual fixado na sentença. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos em que são partes as acima identificadas: Acordam os Desembargadores que integram a 3.ª Câmara Cível, deste egrégio Tribunal de Justiça, à unanimidade, sem opinamento do Ministério Público, em conhecer e desprover os recursos, nos termos do voto do relator. RELATÓRIO
Trata-se de apelações cíveis interpostas por ATHIVABRASIL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA – EPP, ASA DELTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e de recurso adesivo proposto por ROSIVALDO ALVES DOS SANTOS e ROSYANY PEREIRA DE AQUINO SANTOS contra a sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível da Comarca de Natal que, após rejeitar os embargos de declaração, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, rescindindo o contrato de compra e venda das unidades imobiliárias firmado entre os litigantes, por culpa dos compradores, ROSIVALDO ALVES DOS SANTOS e ROSYANY PEREIRA DE AQUINO SANTOS, condenando as demandas a restituírem, de imediato, o valor equivalente a 75% (setenta e cinco por cento) do total de parcelas pagas ao longo da relação contratual, excluindo-se a comissão de corretagem, acrescidos de juros de mora, conforme a taxa legal, a contar do trânsito em julgado e correção monetária (IGP-M), a incidir desde a data do efetivo desembolso de cada parcela. Dada a sucumbência recíproca, dividiu o ônus em 50% (cinquenta por cento) em desfavor da parte ré e 50% (cinquenta por cento) em desfavor da parte autora, percentuais que se aplicam às respectivas custas processuais e honorários advocatícios, no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da causa. 1 - RECURSO DE APELAÇÃO MOVIDO PELA ATHIVABRASIL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA – EPP A demandada recorre da sentença, alegando, em suma, que a sentença omitiu-se quanto à possibilidade de retenção de 0,5% da taxa de fruição do imóvel prevista contratualmente, não sendo razoável a devolução praticamente integral dos valores pagos porque os demandantes usufruíram do bem disponibilizado. Requer, a retenção de 0,5% da taxa de fruição do imóvel, a majoração do percentual de retenção e a redução do percentual dos honorários advocatícios. 2 – RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL MOVIDO POR ASA DELTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA A segunda demandada recorre do julgado, alegando que a sentença reconheceu a culpa exclusiva do promitente comprador pela rescisão contratual, mas fixou retenção de apenas 25%, contrariando a cláusula contratual que previa até 50%, em conformidade com o regime de patrimônio de afetação. Discorre que a comissão de corretagem já foi reconhecida como integralmente devida, porém foi ignorado o percentual de retenção previsto no art. 67-A da Lei 13.786/2018. Requer a reforma da sentença, para reconhecer a validade da retenção de 50% dos valores pagos, além da taxa de fruição e reduzir os honorários advocatícios arbitrados em 10% sobre o valor da causa. 3 - RECURSO ADESIVO DOS AUTORES ROSIVALDO ALVES DOS SANTOS e ROSYANY PEREIRA DE AQUINO SANTOS Recorrem os demandantes da sentença, alegando vulnerabilidade perante o marqueting agressivo do contrato sob o regime de multipropriedade (time-sharing), cuja modalidade de negócio não demanda uma procura espontânea por parte do consumidor, o que leva a utilização de técnicas e mecanismos incisivos de venda pelas empresas, em que os negócios são celebrados em ambientes que inibem a expressão livre e consciente pelos consumidores, pois carregadas de apelo emocional e de vantagens ilusórias. Alegam que os contratos firmados violam o dever de informação, eis que não informam as consequências de sua rescisão, “a exemplo do perdimento dos valores pagos a título de entrada, os quais não foram informados se tratarem de corretagem”. Discorrem que a sentença reconheceu a rescisão contratual, entretanto, determinou a devolução de apenas 75% dos valores pagos, com exclusão da comissão de corretagem, quando deveriam ser devolvidos integralmente todos os valores pagos, inclusive a comissão de corretagem. Alegam que a sentença foi omissa ao deixar de analisar a reparação por danos morais, diante do abalo emocional e financeiro sofrido. Reclamam da alta condenação em 10% de honorários advocatícios sobre o valor da causa. Assim, requerem a reforma do julgado para condenar as rés à devolução integral dos valores pagos, inclusive a corretagem, mais a condenação ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 e a redução do valor dos honorários advocatícios. Nas contrarrazões, as partes recorridas e a WAM BRASIL NEGOCIOS INTELIGENTES LTDA. pedem o desprovimento dos respectivos recursos adversos. O recurso foi redistribuído a este gabinete por prevenção do agravo de instrumento nº 0800736-84.2022.8.20.0000. O feito não foi remetido ao Ministério Público por não se enquadrar nas hipóteses dos arts. 127 e 129 da Constituição Federal e arts. 176 a 178 do Código de Processo Civil. É o relatório. VOTO Presentes os requisitos, conheço dos dois apelos e do recurso adesivo. A ATHIVABRASIL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA – EPP e a ASA DELTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. pretendem reformar a sentença para fixar o percentual de restituição em 50% sobre as parcelas pagas, excluindo o valor da comissão de corretagem, assegurando-lhes 5% pela fruição do imóvel e a redução do percentual dos honorários advocatícios. ROSIVALDO ALVES DOS SANTOS e ROSYANY PEREIRA DE AQUINO SANTOS recorrem para reformar a sentença para obterem a restituição integral das parcelas pagas e uma compensação por danos morais. Adianto o meu voto no sentido de desprovimento do recursos. Conforme os autos, ROSIVALDO ALVES DOS SANTOS e ROSYANY PEREIRA DE AQUINO SANTOS, que residem nesta cidade do Natal, viajaram a turismo para a Cidade de Gramado/RS e lá adquiriram no dia 23.04.2019, uma cota do Empreendimento “HOTEL STILLO BORGES” e três cotas no sistema de multipropriedade do empreendimento CHÂTEAU DU GOLDEN II., em sistema de multipropriedade confiram-se: “1 – CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA DO EMPREENDIMENTO EDIFÍCIO COMERCIAL ATHIVABRASIL, NO REGIME DE MULTIPROPRIEDADE, referente a uma cota do apartamento 308 B/17” “1.1 – CONTRATO DE ASSOCIAÇÃO PARA UTILIZAÇÃO DO CLUB CIA POR TEMPO DETERMINADO VINCULADO A AQUISIÇÃO DE COTA/FRAÇÃO IMOBILIÁRIA REFERENTE A UMA COTA DO APARTAMENTO 308 B/17” “2 - MINUTA DO CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA DO EMPREENDIMENTO CHÂTEU DU GOLDEN II, NO REGIME DE MULTIPROPRIEDADE, referente a uma cota do apartamento B 204/19” “3 - MINUTA DO CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA DO EMPREENDIMENTO CHÂTEU DU GOLDEN II, NNO REGIME DE MULTIPROPRIEDADE, referente a uma cota do apartamento B 301/12” “3.1 – CONTRATO DE ASSOCIAÇÃO PARA UTILIZAÇÃO DO CLUB CIA POR TEMPO DETERMINADO VINCULADO A AQUISIÇÃO DE COTA/FRAÇÃO IMOBILIÁRIA REFERENTE A UMA COTA DO APARTAMENTO 301/12” “4 - MINUTA DO CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA DO EMPREENDIMENTO CHÂTEU DU GOLDEN II, NO REGIME DE MULTIPROPRIEDADE, referente a uma cota do apartamento B 302/32” “4.1- CONTRATO DE ASSOCIAÇÃO PARA UTILIZAÇÃO DO CLUB CIA POR TEMPO DETERMINADO VINCULADO A AQUISIÇÃO DE COTA/FRAÇÃO IMOBILIÁRIA REFERENTE A UMA COTA DO APARTAMENTO B302/32” Todos os documentos dos contratos foram acostados ao processo da pg. 25 até a 196. O valor do contrato referente ao EMPREENDIMENTO COMERCIAL ATHIVABRASIL “HOTEL STILLO BORGES” foi na importância de R$ 82.918,00 (oitenta e dois mil, novecentos e dezoito reais), constando a informação da comissão de corretagem na valia de R$ 4.990,00 (quatro mil, novecentos e noventa reais) pela intermediação da venda feita pela WAM BRASIL, totalizando o valor de R$ 87.908,00 (oitenta e sete mil novecentos e oito reais). Estabeleceu-se que a rescisão em caso de inadimplência, implicaria na restituição das quantias pagas com retenção de 25% deste valor além do sinal. Também seriam deduzidos, casos não pagos, os impostos, despesas incidentes sobre o imóvel, taxas de condomínio mais 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel, pro rata dia, pela fruição do imóvel. Do EMPREENDIMENTO CHATEAU DU GOLDEN II, o preço foi no valor de R$ 58.315,88 (cinquenta e oito mil trezentos e quinze reais e oitenta e oito centavos) mais a importância de R$ 4.990,00 (quatro mil, novecentos e noventa reais) pela intermediação da venda feita pela WAM BRASIL, totalizando o preço de R$ 63.305,88 (sessenta e três mil, trezentos e cinco reais e oitenta e oito centavos). Está informado que a rescisão, em caso de inadimplência, implicaria na restituição das quantias pagas com retenção de 50% deste valor além do sinal. Após a efetiva entrega, seriam deduzidos, casos não pagos, os impostos, despesas incidentes sobre o imóvel, taxas de condomínio, mais 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel, pro rata die, pela fruição do imóvel. ROSIVALDO ALVES DOS SANTOS e ROSYANY PEREIRA DE AQUINO SANTOS pagaram a comissão de corretagem no valor de R$ 4.990,00 (quatro mil, novecentos e noventa reais) de quatro cotas, quais sejam, do Ap 308 B/17 do EMPREENDIMENTO EDIFÍCIO COMERCIAL ATHIVABRASIL e dos apartamentos “B 204/19”, “B 301/12” e B302/32” do EMPREENDIMENTO CHÂTEU DU GOLDEN II”, totalizando R$ 19.960,00 (dezenove mil, novecentos e noventa reais), pagos mediante cartão de crédito, em favor da WAM BRASIL NEGOCIOS INTELIGENTES LTDA. Esses contratos são regidos pela Lei 13.777/2018 que dispõe sobre o regime jurídico da multipropriedade, admitindo de forma supletiva e subsidiária a aplicação da Lei 4.591/64 e do Código de Defesa do Consumidor. De acordo com o art. 1.358 – C “Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada.” E, conforme art. 1.358-F. “Institui-se a multipropriedade por ato entre vivos ou testamento, registrado no competente cartório de registro de imóveis, devendo constar daquele ato a duração dos períodos correspondentes a cada fração de tempo.” A jurisprudência do STJ, esclarece que: “O sistema time-sharing ou multipropriedade imobiliária, conforme ensina Gustavo Tepedino, é uma espécie de condomínio relativo a locais de lazer no qual se divide o aproveitamento econômico de bem imóvel (casa, chalé, apartamento) entre os cotitulares em unidades fixas de tempo, assegurando-se a cada um o uso exclusivo e perpétuo durante certo período do ano.” 2. Extremamente acobertada por princípios que encerram os direitos reais, a multipropriedade imobiliária, nada obstante ter feição obrigacional aferida por muitos, detém forte liame com o instituto da propriedade, se não for sua própria expressão, como já vem proclamando a doutrina contemporânea, inclusive num contexto de não se reprimir a autonomia da vontade nem a liberdade contratual diante da preponderância da tipicidade dos direitos reais e do sistema de numerus clausus. 3. No contexto do Código Civil de 2002, não há óbice a se dotar o instituto da multipropriedade imobiliária de caráter real, especialmente sob a ótica da taxatividade e imutabilidade dos direitos reais inscritos no art. 1.225.(...)”(STJ - REsp n. 1.546.165/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, relator para acórdão Ministro João Otávio de Noronha, Terceira Turma, julgado em 26/4/2016, DJe de 6/9/2016.) No caso em exame, a sentença está correta ao rescindir o contrato por culpa exclusiva dos adquirentes, eis demonstrado que a desistência do negócio se deu por vontade deles que realizaram a compra durante viagem de turismo à cidade de Gramado em 2019 quando na ocasião foram abordados por vendedores que os convenceram a comparecer a uma palestra que na verdade era um evento comercial para venda de imóvel em regime de propriedade compartilhada, vindo, dias depois, desistir da aquisição mas não lograram êxito na extensão que pretendiam perante as vendedoras, judicializando a questão em 2020. Mantém-se a sentença também ao fixar, em favor das vendedoras, o percentual de retenção de 25% sobre as parcelas pagas, conforme previsão contratual. Tem-se, ademais, que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece um percentual entre 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, de acordo com as circunstâncias de cada caso, conforme se vê: “(...) É admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador. Precedentes.(...)”(STJ - AgInt no AREsp n. 2.071.654/ES, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 16/6/2025, DJEN de 23/6/2025.) No que diz respeito à comissão de corretagem, a sentença está em conformidade com o Tema 938 do STJ, no julgamento do REsp 1599511 / SP, cujo teor assim estabelece: “(...)I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.(...) (STJ - REsp 1599511/SP - Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino - j. em 24/08/2016 -). No que se refere ao pedido de condenação dos demandantes na taxa de 0,5% pela fruição do imóvel, este não merece provimento haja vista que não houve utilização da unidade imobiliária para justificar o pagamento. Quanto aos danos morais, comungo com o entendimento do julgador no sentido de que dos fatos narrados não se extrai violação a direitos fundamentais dos demandantes a justificar a condenação das ATHIVABRASIL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA – EPP e da ASA DELTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA a compensá-los por abalo moral. No que se refere ao percentual dos honorários advocatícios fixados em 10%, sobre o valor da causa, a sentença merece apenas um ajuste, devendo recair o percentual sobre o valor da condenação, mantendo-se o mesmo percentual fixado no julgado, não sendo possível sua redução, pois, arbitrado no percentual mínimo, nem sua majoração, pois suficiente para pagar o serviço profissional prestado.
Ante o exposto, sem opinamento do Ministério Público, conheço e nego provimento aos apelos e ao recurso adesivo, majorando o percentual de 10% (dez por cento) para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, na forma do art. 85,§11, do CPC. É como voto Natal/RN data de assinatura no sistema Desembargador Amilcar Maia Relator Natal/RN, 17 de Novembro de 2025.