Publicacao/Comunicacao
Intimação - decisão
DECISÃO
Agravante: PEGASUS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
Agravado: VENICIUS DE ARAÚJO AIRES EMINENTE RELATOR COLENDA TURMA ÍNCLITOS JULGADORES Mesmo reconhecendo o elevado espírito e conhecimento do Desembargador Vice-Presidente do Tribunal de Justiça de Roraima, verifica-se que o despacho denegatório não sobreveio com acerto, devendo o mesmo ser reformado, de acordo com o que passa a se expor e elencar, para ao final respeitosamente requerer. I – Da tempestividade do presente Agravo A Agravante esclarece que a presente peça processual é totalmente tempestiva, tendo em vista que o prazo para a interposição de recurso em face da decisão proferida iniciou-se em 02/07/2025 terminando em 22/07/2025, na forma do artigo 1003, § 5º do CPC. Portanto, o presente agravo protocolado nesta data é manifestamente tempestivo. II – Do Preparo recursal Tratando-se de Agravo desnecessário o preparo conforme artigo 6º, III da STJ/GP N. 7 de 28 de janeiro de 2025, abaixo transcrito: Art. 6º Haverá isenção do preparo nos seguintes casos: (...) III - nos agravos de instrumento III – Do Cabimento do presente Recurso A Agravante demonstra, neste Agravo, que o Recurso Especial preenche todos os requisitos de admissibilidade, merecendo ser conhecido e provido por este Colendo Superior Tribunal de Justiça. A decisão agravada, ao negar seguimento ao Recurso Especial, merece ser reformada, pois demonstra um equívoco na análise dos pressupostos de admissibilidade recursal. Passa-se, portanto, à impugnação específica dos fundamentos da decisão agravada. IV – Do prequestionamento A matéria ventilada neste recurso já foi apresentada na exordial, sentença, recurso de apelação e v. acórdão, conforme denota-se dos autos, portanto prequestionada a mesma nas instâncias inferiores. V – Da taxa de fruição O despacho denegatório negou seguimento ao Recurso Especial sob os seguintes fundamentos:
Documento - EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR DESEMBARGADOR PRESIDENTE DO EGRÉGIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE RORAIMA Autos nº 0821108-69.2024.8.23.0010 PEGASUS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, já qualificadas nos autos em epígrafe, vêm respeitosamente à presença de Vossa Excelência, através de seu Advogado que esta subscreve, apresentar de forma tempestiva, com base no Artigo 1042 do Código de Processo Civil e demais normas vigentes aplicáveis à espécie, AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL contra a respeitável decisão que inadmitiu o Recurso Especial interposto, visando a reforma do v. acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de Roraima. Termos em que, respeitosamente, pede deferimento. Curitiba, 22 de julho de 2025. EXCELENTÍSSIMO SENHOR MINISTRO PRESIDENTE DO EGRÉGIO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. A G R A V O E M R E C U R S O E S P E C I A L
Trata-se de recurso especial (EP 20.1), interposto por PEGASUS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., com fulcro no art. 105, III, “a” e “c”, da CF, contra o acórdão do EP 13.1. A recorrente alega, em suas razões, que o referido julgado negou vigência aos arts. 32- A, II e 67-A, ambos da Lei n.º 13.786/2018, além de divergir de decisões proferidas por outros tribunais. Requer o provimento do recurso para deferir “… a cobrança da cláusula penal no patamar de 10% do valor do atualizado do Contrato ou, sucessivamente, seja majorado o valor arbitrado de retenção para o importe de 25% do valor das parcelas conforme permite a pacífica jurisprudência deste C. STJ.”. Contrarrazões EP 26.1. Vieram-me os autos conclusos. É o relatório. Decido. O recurso não reúne condições de vencer o juízo prévio de admissibilidade. A orientação adotada pelo acórdão recorrido está em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, incidindo o enunciado da Súmula 83/STJ. Confira-se: “CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. ALEGAÇÃO DE JULGAMENTO EXTRA PETITA. REEXAME DOS FATOS DA CAUSA. SÚMULA N. 7 DO STJ. COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO/OCUPAÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 83 DO STJ.RETENÇÃO DE 25% DO VALOR TOTAL. JURISPRUDÊNCIA SEDIMENTADA NA SEGUNDA SEÇÃO. SÚMULA N. 568 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1.
Trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel (lote urbano não edificado) cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos, em virtude de inadimplemento do promitente comprador. 2. Os aclaratórios são espécie de recurso de fundamentação vinculada, exigindo para seu conhecimento a indicação de erro material, obscuridade, contradição ou omissão em que teria incorrido o julgador (arts. 489 e 1.022 do CPC), não se prestando ao rejulgamento do que foi decidido. 3. No caso, a conclusão alcançada pelo Tribunal de origem, no que se refere à alegação de julgamento extra petita, decorreu da análise dos elementos fáticos da causa, cujo reexame é vedado nesta via excepcional, ante o óbice da Súmula n. 7 desta Corte. 4. Incabível a cobrança de taxa de fruição na hipótese em que o objeto do contrato de promessa de compra e venda é um lote não edificado. Precedentes. Incidência da Súmula n. 83 do STJ. 5. Na hipótese de inadimplemento do promitente comprador, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% dos valores pagos, nos termos do que decidiu a Segunda Seção desta Corte, no julgamento do REsp n. 1.723.519/SP, reputando referido índice como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Incidência da Súmula n. 568 do STJ. 6. Agravo conhecido para dar parcial provimento ao recurso especial.” (AREsp n.º2.868.500/GO, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 5/5/2025, DJEN de 8/5/2025.) “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. DESISTÊNCIA DO PROMITENTE-COMPRADOR. VALORES PAGOS. RESTITUIÇÃO DE PARTE DOS VALORES DESEMBOLSADOS. CABIMENTO. DECISÃO EM CONFRONTO COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1. A parte recorrente realizou a impugnação específica dos fundamentos do decisum de inadmissibilidade do recurso especial, razão pela qual deve ser reconsiderada a decisão proferida pela em. Presidência desta Corte Superior. 2. Não se verifica a alegada violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015, na medida em que a eg. Corte de origem dirimiu, fundamentadamente, a questão que lhe foi submetida, não sendo possível confundir julgamento desfavorável, como no caso, com negativa de prestação jurisdicional ou ausência de fundamentação. 3. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543/STJ). 4. "A Segunda Seção do STJ, ao apreciar o REsp 1.723.519/SP, da Relatoria da Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, estabeleceu, no que tange à cláusula penal fixada no contrato, nas hipóteses de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor pode ser de até 25% do total da quantia paga. Precedente: EAg 1.138.183/PE, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, Segunda Seção, julgado em 27/06/2012, DJe de 04/10/2012" (AgInt no AREsp 1.568.920/GO, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 3/3/2020, DJe de 25/3/2020). 5. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo exame, conhecer do agravo para dar parcial provimento ao recurso especial.” (AgInt no AREsp n. 2.263.212/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 21/8/2023, DJe de 25/8/2023.)
Diante do exposto, com fulcro no art. 1.030, V, do CPC, não admito o recurso especial. Intimem-se. Com a devida vênia, a decisão afirmou que o recurso não teria condições de vencer juízo prévio de admissibilidade, visto que o acórdão estaria em consonância com a jurisprudência. A Agravante, no entanto, conseguiu demonstrar, em seu Recurso Especial, que a não aplicação da taxa de fruição, prevista contratualmente, diverge da lei e do entendimento de outros Tribunais. A decisão recorrida, ignorou o que dispõe a Lei 13.786/2018, quanto à legalidade da retenção da taxa de fruição e do montante devido por cláusula penal, ao determinar que nenhuma outra taxa deverá ser cobrada. Veja-se: “Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:... II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.... § 2º Em função do período em que teve disponibilizada a unidade imobiliária, responde ainda o adquirente, em caso de resolução ou de distrato, sem prejuízo do disposto no caput e no § 1º deste artigo, pelos seguintes valores:... III - valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die;” A decisão referente ao Recurso Especial deixou de analisar a contradição da seguinte lei, bem como as decisões sobre o tema. A jurisprudência é pacífica no sentido de que a taxa de fruição é devida e sua retenção deve ser aplicada ao comprador, uma vez que este esteve em posse do imóvel ou poderia usufruir de sua disponibilidade durante o período contratual. No caso dos autos, ainda que o imóvel não tenha sido edificado ou entregue formalmente, a sua destinação poderia ter gerado benefícios econômicos para o autor, justificando a aplicação da taxa. Em recente decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo reconheceu a possibilidade de cobrança da taxa de fruição mesmo em casos de terrenos não edificados: Apelação. Compra e venda. Resilição. Contrato anterior à vigência da Lei nº 13.786/2018. Recurso da requerida. Percentual de retenção. Custeio de despesas administrativas. Majoração para 20% sobre o valor das parcelas vertidas. Cabimento. Juros de mora sobre o montante a ser restituído devidos a partir do trânsito em julgado. Taxa de fruição. Terreno não edificado. Possibilidade de cobrança, conforme entendimento prevalente nesta 6ª Câmara de Direito Privado. Atribuição do ônus da sucumbência exclusivamente aos autores. Descabimento. Requerida que decaiu de parcela da sua pretensão. Recurso dos autores. Fixação de honorários sucumbenciais em decorrência da extinção sem julgamento de mérito do processo relativo à reconvenção. Descabimento. Matéria discutida na reconvenção que, de qualquer forma, seria objeto de análise, por tratar de consequências da resolução do contrato. Fixação de honorários que contrariaria o princípio da causalidade. Recurso da requerida parcialmente provido, improvido o dos autores. (TJ-SP - Apelação Cível: 1000532-17.2022.8.26.0347 Matão, Relator: Ademir Modesto de Souza, Data de Julgamento: 31/01/2024, 6ª Câmara de Direito Privado). APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. RESCISÃO DA AVENÇA. CULPA DO ADQUIRENTE. TAXA DE FRUIÇÃO DEVIDA. DESNECESSIDADE DE RECONVENÇÃO. PRESENÇA DE EDIFICAÇÃO NO LOTE QUE É PRESCINDÍVEL. PRECEDENTES. NECESSÁRIA MAJORAÇÃO PARA IMPORTE EQUIVALENTE A 0,5% DO VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO. RECURSO PROVIDO. A restituição das partes ao "status quo ante" independe da formulação de pedido contraposto/reconvencional, decorrendo do teor das Súmulas nº 01 e 03 deste E. Tribunal. Firmada tal premissa, é devida indenização pelo tempo de ocupação de imóvel, sendo irrelevante que se trate de lote não edificado. Indenização que deve corresponder a 0,5% do valor atualizado do contrato, o qual se afigura razoável, incidindo desde a imissão do adquirente na posse até a efetiva desocupação do imóvel. Precedentes do C. STJ e desta C. 6ª Câmara. (TJ-SP - AC: 10301191020218260577 SP 1030119-10.2021.8.26.0577, Relator: Maria do Carmo Honorio, Data de Julgamento: 17/11/2022, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/11/2022) Compromisso de venda e compra. Dissolução do contrato por iniciativa do adquirente. Contrato celebrado sob a égide da Lei 13.786/18. Caso, porém, em que não se aplica a retenção na forma do art. 32-A da Lei 6.766/79, de 10% do valor atualizado do contrato, pois previsto percentual contratual diverso, de 30% dos valores pagos, que resulta em retenção menor. Arras e perdas e danos que se devem entender incluídas na cláusula penal, sendo abusiva a previsão contratual em sentido diverso. Corretagem cujo pagamento não se demonstrou. Taxa de fruição devida, independentemente de se cuidar de lote edificado ou não. Percentual limitado, porém, a 0,75% do valor do contrato, nos termos do art. 32-A da Lei 6.766/79. Sentença parcialmente revista. Recurso parcialmente provido. (TJ-SP - AC: 10029869320218260576 SP 1002986- 93.2021.8.26.0576, Relator: Claudio Godoy, Data de Julgamento: 03/02/2023, 1ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/02/2023) O Tribunal de Justiça do Mato Grosso do Sul adota o mesmo entendimento, conforme ementa abaixo: Recurso adesivo da requerida Djanira Barbosa EMENTA. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL E TAXA DE FRUIÇÃO – CABIMENTO. TAXA DE FRUIÇÃO – IMÓVEL EDIFICADO – PERCENTUAL – REDUZIDO PARA 0,5%. JUROS DE MORA – DATA DA CITAÇÃO. INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS – CONSIDERAÇÃO DO VALOR ATUAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. No caso em que a cláusula penal engloba os danos pela fruição do bem imóvel, uma vez comprovado que o valor da taxa de fruição excede o valor da taxa de retenção, deve ser admitida a cumulação das verbas, com base no art. 416, parágrafo único, do Código Civil. Por se tratar de imóvel edificado, mostra-se adequado fixar a taxa de fruição no percentual de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, tendo o papel de remunerar o vendedor, pelo período em que o comprador usufruiu do imóvel sem efetuar o pagamento das prestações. Tratando-se de perdas e danos advindas de relação contratual, os juros de mora devem incidir desde a citação, a teor do que dispõe o art. 405 do Código Civil. Em caso de possuidor de boa-fé, a indenização pelas benfeitorias deve observar o valor atual, nos termos do art. 1.222 do Código Civil. Recurso do requerido João Francisco Silva Souza EMENTA. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL E TAXA DE FRUIÇÃO – CABIMENTO. TAXA DE FRUIÇÃO – IMÓVEL EDIFICADO – PERCENTUAL – REDUZIDO PARA 0,5%. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. No caso em que a cláusula penal engloba os danos pela fruição do bem imóvel, uma vez comprovado que o valor da taxa de fruição excede o valor da taxa de retenção, deve ser admitida a cumulação das verbas. Por se tratar de imóvel edificado, mostra-se adequado fixar a taxa de fruição no percentual de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, tendo o papel de remunerar o vendedor, pelo período em que o comprador usufruiu do imóvel sem efetuar o pagamento das prestações. Recurso da requerente Financial Imobiliária LTDA EMENTA. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPENSAÇÃO DE VALORES – CABIMENTO. RETENÇÃO DO IMÓVEL PELAS BENFEITORIAS – NÃO CABIMENTO. TAXA DE FRUIÇÃO – TERMO INICIAL – DATA DO INÍCIO DA OCUPAÇÃO INDEVIDA – TERMO FINAL – DATA DA EFETIVA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL – PERCENTUAL – AUMENTO. ÔNUS SUCUMBENCIAIS – DISTRIBUIÇÃO RECÍPROCA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Havendo reciprocidade de obrigações, é plenamente possível a compensação dos valores devidos, evitando-se o enriquecimento sem causa de uma das partes e prestigiando a racionalidade e economia processual. Não há se falar em retenção do imóvel pelas benfeitorias, quando admitida a compensação dos valores devidos reciprocamente pelas partes. A taxa de fruição é devida em razão da ocupação indevida do imóvel, de modo que o seu termo inicial é a data do início da ocupação indevida, enquanto o seu final é a data da efetiva desocupação do imóvel. A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça consolidou seu entendimento no sentido da adoção de um padrão-base de cláusula penal – retenção de 25% dos valores pagos – nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel, em que não há qualquer circunstância específica que justifique a redução do parâmetro jurisprudencial. Havendo sucumbência recíproca, necessária a manutenção da distribuição proporcional dos ônus, nos termos do art. 86 do CPC. (TJ-MS - AC: 00788582320098120001 MS 0078858- 23.2009.8.12.0001, Relator: Des. Odemilson Roberto Castro Fassa, Data de Julgamento: 19/07/2021, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: 21/07/2021) Diante das decisões acima transcritas, bem como do artigo 65-A da Lei 13.786/201, denota-se clara divergência estabelecida na forma do artigo 105, III, alínea “c” da Constituição Federal, uma vez que enquanto o Tribunal em sua decisão ora vergastada entendeu ser indevida a cobrança da taxa de fruição, por sua vez, cotejando as decisões acima transcrita, tem-se que os Tribunais de Justiça de São Paulo e do Mato Grosso do Sul tem interpretação divergente e totalmente oposta, reconhecendo como devida a cobrança da taxa de fruição mesmo tratando-se imóvel não edificado. A cobrança da taxa de fruição, prevista contratualmente, é plenamente legal e encontra respaldo na lei e nos julgados divergentes acima, mesmo se tratando de casos de terrenos não edificados. Esta taxa visa compensar o vendedor pela indisponibilidade do bem durante o período em que esteve à disposição do comprador, evitando o enriquecimento sem causa uma vez que a referida cobrança da taxa impede que o comprador se enriqueça ilicitamente às custas do vendedor, princípio basilar do direito civil brasileiro, conforme artigo 884 do Código Civil. A não permissão da cobrança da taxa de fruição, viola o referido artigo de Lei, o que permite a interposição do presente recurso com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a” da Constituição Federal. A taxa de fruição visa compensar a Agravante pela indisponibilidade do bem durante o período em que esteve à disposição do comprador, evitando o enriquecimento sem causa. Sua aplicação independe da efetiva utilização ou edificação do lote. No AgInt nos EDcl no REsp 2109469 SP 2023/0409544-8 de Relatoria do Ministro Marco Buzzi, este Tribunal Superior consignou que: “2. "A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica ao definir que: o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.” Não é ocioso relembrar que o terreno, mesmo não edificado, representa um capital imobilizado que o Recorrente não pôde utilizar ou dispor durante a vigência do contrato evitando o enriquecimento ilícito conforme dispõe o artigo 884 do Código Civil, razão pela qual, demonstrada o dissenso jurisprudencial e a violação à Lei, requer o conhecimento e provimento do presente Agravo, para que seja destrancado o Recurso Especial e, no mérito, seja reformado o v. acórdão para reconhecer a legalidade da cobrança da taxa de fruição. VI - Da cláusula penal ou taxa administrativa A decisão agravada apresenta profere o seguinte:
Trata-se de recurso especial (EP 20.1), interposto por PEGASUS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., com fulcro no art. 105, III, “a” e “c”, da CF, contra o acórdão do EP 13.1. A recorrente alega, em suas razões, que o referido julgado negou vigência aos arts. 32- A, II e 67-A, ambos da Lei n.º 13.786/2018, além de divergir de decisões proferidas por outros tribunais. Requer o provimento do recurso para deferir “… a cobrança da cláusula penal no patamar de 10% do valor do atualizado do Contrato ou, sucessivamente, seja majorado o valor arbitrado de retenção para o importe de 25% do valor das parcelas conforme permite a pacífica jurisprudência deste C. STJ.”. Contrarrazões EP 26.1. Vieram-me os autos conclusos. É o relatório. Decido. O recurso não reúne condições de vencer o juízo prévio de admissibilidade.(...) Na hipótese de inadimplemento do promitente comprador, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% dos valores pagos, nos termos do que decidiu a Segunda Seção desta Corte, no julgamento do REsp n. 1.723.519/SP, reputando referido índice como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Incidência da Súmula n. 568 do STJ. 6. Agravo conhecido para dar parcial provimento ao recurso especial.” (AREsp n.º2.868.500/GO, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 5/5/2025, DJEN de 8/5/2025.) “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. DESISTÊNCIA DO PROMITENTE-COMPRADOR. VALORES PAGOS. RESTITUIÇÃO DE PARTE DOS VALORES DESEMBOLSADOS. CABIMENTO. DECISÃO EM CONFRONTO COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1. A parte recorrente realizou a impugnação específica dos fundamentos do decisum de inadmissibilidade do recurso especial, razão pela qual deve ser reconsiderada a decisão proferida pela em. Presidência desta Corte Superior. 2. Não se verifica a alegada violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015, na medida em que a eg. Corte de origem dirimiu, fundamentadamente, a questão que lhe foi submetida, não sendo possível confundir julgamento desfavorável, como no caso, com negativa de prestação jurisdicional ou ausência de fundamentação. 3. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543/STJ). 4. "A Segunda Seção do STJ, ao apreciar o REsp 1.723.519/SP, da Relatoria da Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, estabeleceu, no que tange à cláusula penal fixada no contrato, nas hipóteses de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor pode ser de até 25% do total da quantia paga. Precedente: EAg 1.138.183/PE, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, Segunda Seção, julgado em 27/06/2012, DJe de 04/10/2012" (AgInt no AREsp 1.568.920/GO, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 3/3/2020, DJe de 25/3/2020). 5. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo exame, conhecer do agravo para dar parcial provimento ao recurso especial.” (AgInt no AREsp n. 2.263.212/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 21/8/2023, DJe de 25/8/2023.)
Diante do exposto, com fulcro no art. 1.030, V, do CPC, não admito o recurso especial. Intimem-se. Em decisão, afirmou-se que não seria possível passar por juízo prévio de admissibilidade em vista de os pedidos realizados irem de encontro com decisão dos Tribunais Superiores, no entanto, em recurso interposto foi possível comprovar o contrário. Sobre a cláusula penal, o Tribunal, ao julgar apelação, ao mesmo tempo que reconhece o direito à retenção de 10% (dez por cento), nega sua abrangência, limitando-o apenas aos valores pagos ao invés de observar o que dispõe o Contrato e a Lei. Segue trecho da fundamentação da decisão objeto do Recurso Especial: a) “a taxa de fruição é devida e sua retenção deve ser aplicada ao comprador, uma vez que este esteve em posse do imóvel ou poderia usufruir de sua disponibilidade durante o período contratual”, mesmo que no imóvel não tenha sido construído ou entregue formalmente. b) a sentença deve ser reformada para que a taxa de fruição seja aplicada no cálculo da rescisão contratual, evitando o enriquecimento indevido do recorrido e considerando os valores pagos, conforme previsto em contrato; c) em decorrência do princípio da autonomia da vontade das partes a cláusula administrativa ou cláusula penal deve ser a fixada no contrato que estabelece “10% do valor do Contrato atualizado, tal qual se comungou entre as partes e conforme prevê o artigo 32-A, II da Lei nº 13.786/2018”; d) sucessivamente, caso não seja o entendimento, que “majorado o valor arbitrado de retenção para o importe de 25% do valor das parcelas” (...) para “indenizar adequadamente todas as despesas suportadas pela apelante, bem como, o prejuízo em razão da não fruição do bem enquanto o recorrido manteve a posse sobre o imóvel”. (...) “Cláusula penal No contexto das relações de consumo, a restituição dos valores pagos em casos de rescisão contratual é regida pelo princípio do equilíbrio contratual e pela vedação ao enriquecimento sem causa, conforme previsto no art. 884 do Código Civil. O Código de Defesa do Consumidor (CDC), em seu art. 51, IV, considera nulas as cláusulas que imponham ao consumidor desvantagem exagerada ou incompatível com a boa-fé e o equilíbrio contratual. Nos contratos de compra e venda de imóveis, é cabível a retenção de parte dos valores pagos pelo consumidor em favor da construtora, desde que proporcional e destinada a cobrir despesas administrativas, tributárias e de comercialização. Esse percentual, em regra, é limitado a 25% do montante pago. As cláusulas penais previstas em contrato também devem observar esses limites, não podendo configurar penalidades excessivas ou abusivas que desvirtuem o objetivo de compensar perdas e danos efetivamente sofridos. O contrato apresentado (ep. 1.7) contém cláusula penal estipulada no item X, prevendo multa de 10% sobre o valor total do contrato em caso de rescisão. No entanto, a fixação da penalidade sobre o valor integral do contrato é desproporcional e contraria o disposto no art. 67-A, inciso II, da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei do Distrato, que estabelece limites para a retenção de valores em contratos de incorporação imobiliária, vinculando-a ao montante efetivamente pago pelo adquirente. Essa previsão contratual impõe desvantagem exagerada ao consumidor, desrespeitando os parâmetros de proporcionalidade exigidos pelo Código de Defesa do Consumidor (art. 51, IV). A cláusula penal deve ser ajustada para incidir sobre os valores pagos pelo consumidor, e não sobre o valor total do contrato.” (...) “A apelante requer a reforma da sentença para aplicar a taxa de fruição de acordo com o contrato celebrado entre as partes e a cláusula penal.” (...) “No caso em questão, não há comprovação de que o apelado, promitente comprador, tenha realizado benfeitorias ou edificações no terreno. Portanto, na rescisão contratual, não é justificável a cobrança de taxa pela utilização de um imóvel do qual ele não usufruiu. A apelante pede a reforma da sentença quanto à incidência de cláusula penal. O artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor tem um papel essencial na proteção dos consumidores contra cláusulas abusivas em contratos de adesão. Ele estabelece que são nulas de pleno direito as cláusulas contratuais que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, violem a boa-fé ou o equilíbrio nas relações de consumo. A onerosidade excessiva ocorre quando uma obrigação contratual impõe ao consumidor um desequilíbrio econômico desproporcional, tornando inviável ou extremamente difícil o cumprimento do contrato. Esse princípio está diretamente ligado à boa-fé e ao equilíbrio contratual, protegendo a parte mais vulnerável na relação de consumo. No contexto de contratos imobiliários, a onerosidade excessiva pode se manifestar na aplicação de cláusulas abusivas, como penalidades desproporcionais em caso de rescisão. Se um comprador adimplente, por razões justificáveis, precisa desistir do contrato, não pode ser penalizado com retenções excessivas ou taxas que ultrapassem a função compensatória, transformando se em verdadeira punição. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já consolidou o entendimento de que a cláusula penal deve recair apenas sobre os valores efetivamente pagos pelo comprador, com percentuais razoáveis entre 10% e 25%, justamente para evitar que a rescisão se torne uma imposição financeira insustentável. Desta forma, de forma acertada o magistrado fixou o percentual de 10% (dez por cento), uma vez que sequer havia inadimplência por parte do comprador.” “Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os membros da Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Roraima, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator. Participaram do julgamento os Desembargadores Mozarildo Cavalcanti (Relator), Elaine Bianchi e Cristóvão Suter.” Ao decidir dessa forma, o v. acórdão de apelação negou vigência ao que dispõe a Lei nº 13.786/2018, em seu artigo 32-A, II, é sumamente clara: Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, LIMITADO A UM DESCONTO DE 10% (DEZ POR CENTO) DO VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) Dessa forma, a Apelação e a REsp interpostas comprovaram que o Contrato se manteve estritamente dentro da Lei ao estabelecer a taxa administrativa (cláusula penal) no patamar de 10% do valor atualizado do Contrato. Ao estabelecer parâmetro diferente em divergência daquilo que estabelece a Lei (valor das parcelas x valor atualizado), o v. acórdão de apelação rasgou a legislação aplicável e soterrou o princípio fundamental dos contratos que é a autonomia das vontades, posto que tendo assinado o instrumento, as partes vincularam-se a ele por vontade própria. Ao preferir uma parte em detrimento da outra, o Tribunal não se justifica pela isonomia, mas estampa o desequilíbrio que atinge a parte prejudicada, vez que preferiria se eximir do compromisso a firmá-lo com quem não o fosse cumprir. Neste sentido, colacionam-se as previsões contratuais: “X) CONSEQUENCIAS DO DESFAZIMENTO DO CONTRATO: Aplicação em desfavor do motivador da rescisão, de multa rescisória/penal de 10% sobre o valor atualizado do contrato, além do abatimento, em caso de desfazimento pelo comprador, do valor a ser restituído, das seguintes verbas: i) verba de fruição de 0,75% do valor atualizado do contrato, computada e exigível mensalmente desde a data de assinatura deste contrato até a reassunção da posse pela vendedora; (...)” Veja-se que nem de longe se queria afastar o direito que o Recorrido tem de rescindir o Contrato, mas apenas se pugnou-se pelo estrito cumprimento do Contrato, inclusive nas cláusulas rescisórias, posto que é medida de direito que se impõe, visto que foram pautadas na mais plácida legislação que rege a matéria. No entanto, em afronta direta à norma legal que levantou, o MM. Juízo de piso determinou o valor de 10% dos valores pagos a título de multa rescisória/cláusula penal, quando a Lei claramente estipula e permite o valor de 10% do valor do Contrato atualizado, tal qual se comungou entre as Partes e conforme prevê o artigo 32-A, II da Lei nº 13.786/2018. Avulta absolutamente equivocada e ilegal a sobreposição do artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor sobre o que dispõe expressamente a Lei, na forma do artigo 32-A, II da Lei nº 13.786/2018. Decidir de forma diferente é uma evidente manifestação de autoridade que descabe ao julgador, haja vista que viola o princípio da legalidade insculpido no artigo 5º, II da Constituição Federal. A retenção de 10% dos valores cobrados certamente não indeniza todos os gastos administrativos e o prejuízo em razão da não fruição do bem enquanto o Recorrido manteve a posse sobre o imóvel. Diante do exposto requer-se que seja provido o Agravo em Recurso Especial de forma a reformar a sentença recorrida em Recurso Especial, afastada a equivocada aplicação do artigo 51 do CDC e aplicados os estritos termos do Contrato e da Lei 13.786/2018 que estabelecem a cláusula penal em 10% do valor atualizado do Contrato na forma do artigo 32-A, II da referida Lei nº 13.786/2018, ou, alternativamente, seja majorado o valor arbitrado de retenção para o importe de 25% do valor das parcelas conforme permite a pacífica jurisprudência deste C. STJ. VI – Do requerimento Diante de todo exposto e apresentado, além do mais que certamente será suprido pelo saber de Vossas Excelências, requer a Recorrente de forma respeitosa que: Seja conhecido e provido o presente Agravo em Recurso Especial, para que seja destrancado o Recurso Especial e, no mérito, seja reformado o acórdão, nos termos das razões expostas. Termos em que, respeitosamente, pede deferimento. Curitiba, 22 de julho de 2025. Fabiano Milani Piechnik