Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 3001840/RR (2025/0280219-1)
RELATOR: MINISTRO LUÍS CARLOS GAMBOGI (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJMG)
AGRAVANTE: PEGASUS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADOS: FABIANO MILANI PIECHNIK - PR031084
RENATO AMERICO DE OLIVEIRA - PR038238
AGRAVADO: VENICIUS DE ARAUJO AIRES
ADVOGADO: ADRIA MANUELA CAVALCANTE COSTA - RR002811
DECISÃO Cuida-se de agravo (art. 1.042 do CPC), interposto por PEGASUS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, contra decisão que não admitiu recurso especial. O apelo extremo, fundamentado nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, desafiou acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE RORAIMA, assim ementado (fls. 210-211, e-STJ): APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR. TAXA DE FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DO PERCENTUAL DE 10% SOBRE O VALOR PAGO. APLICABILIDADE DO ARTIGO 51 DO CDC. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Nas razões de recurso especial (fls. 220-262, e-STJ), apontou a parte recorrente ofensa aos seguintes dispositivos: arts. 32-A, II, e 67-A, da Lei n. 13.786/2018. Sustentou, em síntese, além do dissídio jurisprudencial, a) o cabimento da taxa de fruição, ainda que se trate de lote não edificado, à razão de 0,5% do valor atualizado do contrato, com base na Lei n. 13.786/2018; b) ser devida a cláusula penal de 10% incidente sobre o valor atualizado do contrato. Contrarrazões apresentadas às fls. 275-283, e-STJ. Em juízo de admissibilidade (fls. 286-288, e-STJ), negou-se o processamento do recurso especial, dando ensejo ao presente agravo (fl. 296-318, e-STJ). Contraminuta apresentada às fls. 322-327, e-STJ. É o relatório. Decido. A irresignação merece prosperar. 1. De início, a parte recorrente sustenta a incidência de taxa de fruição, ainda que se trate de lote não edificado, considerando contrato firmado após as alterações advindas com a Lei n.º 13.786/2018. No ponto, o acórdão recorrido afastou a aplicação da taxa de fruição, porquanto se discorria acerca de lote de terreno sem qualquer edificação ou benfeitoria realizada pelo comprador, nos seguintes termos (fl. 207, e-STJ): A apelante requer a reforma da sentença para aplicar a taxa de fruição de acordo com o contrato celebrado entre as partes e a cláusula penal. É pacífico que a taxa de fruição corresponde a um valor devido pela posse do imóvel durante a vigência do contrato, visando compensar os benefícios econômicos que o proprietário deixou de obter nesse período. No entanto, sua cobrança não se justifica quando o objeto da promessa de compra e venda é um lote de terreno sem qualquer edificação ou benfeitoria realizada pelo comprador, especialmente quando fica evidente a ausência de qualquer proveito econômico por parte deste durante o período. (...) No caso em questão, não há comprovação de que o apelado, promitente comprador, tenha realizado benfeitorias ou edificações no terreno. Portanto, na rescisão contratual, não é justificável a cobrança de taxa pela utilização de um imóvel do qual ele não usufruiu. Como se vê, no tocante à possibilidade de aplicação da taxa de fruição em contrato de aquisição de lote, já celebrado sob a vigência da Lei n.º 12.786/2018, o entendimento adotado pelo Tribunal a quo encontra-se em desconformidade com a jurisprudência desta Corte, a qual consignou ser possível a retenção da taxa de fruição. Nesse sentido, confiram-se os seguintes precedentes: AGRAVO INTERNO. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA. RECURSO ESPECIAL. TAXA DE FRUIÇÃO DE IMÓVEL NÃO EDIFICADO. NÃO CABIMENTO. SÚMULA 168 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Nos contratos celebrados antes da Lei n. 13.786/2018, não há presunção de lucros cessantes, após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, uma vez que a fruição ou ocupação do imóvel, em regra, depende de eventual construção de habitação pelo comprador. 2. Não se admite a oposição de embargos de divergência quando a jurisprudência do Tribunal se firmou no mesmo sentido do acórdão embargado (Súmula n. 168/STJ). 3. Agravo interno ao qual se nega provimento. (AgInt nos EREsp n. 2.167.518/RS, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 14/4/2026, DJEN de 22/4/2026.) RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO ADQUIRENTE. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018. POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE VALORES PELA INCORPORADORA DA TAXA DE FRUIÇÃO. INEXISTÊNCIA DE DISTINÇÃO PELA LEI Nº 13.786/2018 ENTRE LOTES EDIFICADOS E NÃO EDIFICADOS. COBRANÇA DEVIDA. 1. Em se tratando de rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado, até 28/12/2018, quando entrou em vigor a Lei nº 13.786/2018, em regra não era devida a devolução, pelo promissário comprador ao promitente vendedor, da denominada taxa de ocupação ou fruição, haja vista que a jurisprudência desta Corte consolidou-se no sentido de afastar a sua exigência presumida e não havia nenhuma lei regulando a questão. 2. A partir da Lei nº 13.786/2018, pode haver a dedução da taxa de fruição dos valores a serem restituídos ao comprador, em caso de rescisão de promessa de compra e venda de lote não edificado, desde que respeitados todos os termos da legislação e se houver expressa disposição contratual nesse sentido. 3. Discute-se exclusivamente o direito de dedução de valores correspondentes à taxa de fruição pactuada, quando do cálculo da quantia a ser restituída ao consumidor desistente. Não há pretensão alguma de cobrança pela construtora de quaisquer valores, do que não se cogita nos presentes autos. 4. No caso, como o contrato de aquisição de lote em empreendimento celebrado já sob a vigência da Lei nº 13.786/2018, observando as determinações legais, é cabível a retenção da taxa de fruição. Inexistência de valor a ser devolvido após a dedução dos encargos de rescisão previstos legal e contratualmente. 5. Recurso especial a que se nega provimento. (REsp n. 2.130.123/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 13/4/2026, DJEN de 16/4/2026.) Desta forma, considerando que o acórdão recorrido está em dissonância com a jurisprudência desta Corte, devido o pronunciamento a fim considerar válida a dedução da taxa de fruição, devidamente pactuada, a partir da Lei n.º 13.786/2018. 2. Ademais, a parte recorrente aduz que, em caso de resolução contratual por culpa do adquirente, como no presente caso, a cláusula penal e demais descontos administrativos poderão ser deduzidos até o limite de 10% do valor atualizado do contrato, e não apenas sobre os valores pagos pelo adquirente. A esse respeito, assim fundamentou o Tribunal de origem (fl. 207, 209, e-STJ, grifou-se). A apelante requer a reforma da sentença para aplicar a taxa de fruição de acordo com o contrato celebrado entre as partes e a cláusula penal. É pacífico que a taxa de fruição corresponde a um valor devido pela posse do imóvel durante a vigência do contrato, visando compensar os benefícios econômicos que o proprietário deixou de obter nesse período. No entanto, sua cobrança não se justifica quando o objeto da promessa de compra e venda é um lote de terreno sem qualquer edificação ou benfeitoria realizada pelo comprador, especialmente quando fica evidente a ausência de qualquer proveito econômico por parte deste durante o período. (...) No caso em questão, não há comprovação de que o apelado, promitente comprador, tenha realizado benfeitorias ou edificações no terreno. Portanto, na rescisão contratual, não é justificável a cobrança de taxa pela utilização de um imóvel do qual ele não usufruiu. (...) No contexto de contratos imobiliários, a onerosidade excessiva pode se manifestar na aplicação de cláusulas abusivas, como penalidades desproporcionais em caso de rescisão. Se um comprador adimplente, por razões justificáveis, precisa desistir do contrato, não pode ser penalizado com retenções excessivas ou taxas que ultrapassem a função compensatória, transformando-se em verdadeira punição. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já consolidou o entendimento de que a cláusula penal deve recair apenas sobre os valores efetivamente pagos pelo comprador, com percentuais razoáveis entre 10% e 25% justamente para evitar que a rescisão se torne uma imposição financeira insustentável. Desta forma, de forma acertada o magistrado fixou o percentual de 10% (dez por cento), uma vez que sequer havia inadimplência por parte do comprador. (...) No caso, o Tribunal de origem reconheceu que o negócio foi celebrado na vigência da Lei n. 13.786/2018 e afastou a aplicação da retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato, prevista no art. 32-A, II, da Lei n. 6.766/1979, por entender que essa solução geraria desvantagem exagerada aos consumidores. Por isso, fixou a retenção em 10% da quantia paga. Esse entendimento, contudo, não se harmoniza com a orientação mais recente desta Corte sobre o regime jurídico aplicável aos contratos celebrados após a Lei n. 13.786/2018. A Lei n. 13.786/2018 inseriu o art. 32-A na Lei n. 6.766/1979, estabelecendo disciplina específica para a resolução de contratos de parcelamento do solo urbano por fato imputado ao adquirente. O dispositivo prevê que, nessa hipótese, deverão ser restituídos os valores pagos pelo comprador, atualizados segundo o índice contratual, autorizando-se, entre outras deduções, o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a 10% do valor atualizado do contrato. Confira-se o teor do dispositivo: Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: [...] II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato; A redação legal é expressa ao eleger, como base de cálculo da cláusula penal e das despesas administrativas, o valor atualizado do contrato, e não o montante efetivamente pago pelo adquirente. A jurisprudência anterior desta Corte, construída em cenário normativo diverso, consolidou a possibilidade de retenção de percentual sobre os valores pagos pelo comprador desistente, especialmente à luz do Código de Defesa do Consumidor e da ausência, à época, de disciplina legal específica sobre o distrato em contratos de loteamento. Com o advento da Lei n. 13.786/2018, o legislador inseriu o art. 32-A na Lei n. 6.766/1979, estabelecendo parâmetros objetivos para o desfazimento de contratos de loteamento. Por se tratar de norma especial e posterior, sua incidência deve ser observada nos contratos firmados sob sua vigência, sem prejuízo do controle de abusividade em situações concretamente demonstradas. Nesse sentido: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DO STJ. DISTRATO IMOBILIÁRIO. APLICAÇÃO DA LEI N. 13.786/2018. MATÉRIA ESTRITAMEN TE JURÍDICA. INAPLICABILIDADE DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RESCISÃO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. DESINTERESSE DA COMPRADORA. RETENÇÃO DE VALORES. AFASTAMENTO DA LEI N. 13.786/2018. DESCABIMENTO. ACÓRDÃO RECORRIDO DIVERGINDO DA JURISPRUDÊNCIA DA QUARTA TURMA DESTA CORTE. AGRAVO NOS PRÓPRIOS AUTOS CONHECIDO PARA DAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. I.Razões de decidir 1. Sendo a controvérsia estritamente jurídica, não há falar em incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 2. A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, no Recurso Especial n. 2.104.086/SP, de relatoria da Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, com julgamento em 7/10/2025, reconheceu a impossibilidade de afastar, com base em argumentos genéricos de abuso das cláusulas contratuais, as disposições da Lei n. 13.786/2018 nos compromissos de compra e venda imobiliários celebrados após sua vigência. 3. *O Tribunal de origem divergiu de tal orientação, visto que deu provimento parcial à apelação interposta pela autora da ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores, para afastar a cláusula contratual que determinava a retenção de 10% (dez por cento) do valor do contrato e para fixar o percentual de retenção em 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago. Por isso, é de rigor a reforma do aresto impugnado, a fim de reconhecer a legalidade do percentual de retenção estabelecido no contrato*. II. Dispositivo 4. Agravo interno provido para excluir as Súmulas n. 5 e 7 do STJ e, em novo exame, agravo nos próprios autos conhecido para dar provimento ao recurso especial, a fim de permitir a retenção de 10% (dez por cento) do valor do contrato a título de cláusula penal compensatória. (AgInt no AREsp n. 2.943.047/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 30/3/2026, DJEN de 7/4/2026.) Dessa forma, em contratos de loteamento celebrados após a Lei n. 13.786/2018, a cláusula penal e as demais consequências da resolução devem ser examinadas à luz do art. 32-A da Lei n. 6.766/1979, e não exclusivamente à luz da orientação jurisprudencial anterior, formada em cenário de lacuna normativa. 3. Ante o exposto, com amparo no artigo 932 do CPC/15 c/c a Súmula 568/STJ, conhece-se do agravo para dar provimento ao recurso especial, nos termos da presente fundamentação. Em consequência, condeno a parte autora ao pagamento de 50% das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, e o réu ao pagamento dos 50% restantes das referidas verbas, nos termos do art. 86 do CPC/15. A base de cálculo dos honorários advocatícios, a serem fixados em favor dos patronos de cada parte, incidirá sobre o proveito econômico obtido, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC/15, observando eventual gratuidade de justiça, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC/15. Publique-se. Intimem-se. Relator
LUÍS CARLOS GAMBOGI (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJMG)