DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DÍVIDA CONDOMINIAL. PENHORA DE IMÓVEL. ORDEM DE PENHORA DO ARTIGO 835 DO CPC. NATUREZA PROPTER REM. PROVIMENTO DO RECURSO.
I. CASO EM EXAME:
1. Agravo de instrumento interposto pelo contra decisão que indeferiu a penhora do imóvel originário da dívida condominial, determinando a observância da ordem preferencial de penhora prevista no art. 835 do CPC.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:
1. A questão em discussão consiste na possibilidade de penhora de imóvel gerador de dívida condominial, ainda que não observada a ordem preferencial prevista no artigo 835 do Código de Processo Civil.
III. RAZÕES DE DECIDIR:
1. A ordem de penhora prevista no art. 835 do CPC não é impositiva, tratando-se de ordem preferencial a ser observada, conforme disposto no próprio caput do artigo.
2. Na hipótese dos autos, foi procedida tentativa de penhora por meio do Sistema SisbaJud, sem êxito.
3. Ademais, as despesas condominiais possuem natureza propter rem, o que permite a penhora do bem que originou a dívida, sem necessidade de esgotamento da ordem de penhora elencada no art. 835 do CPC.
Trata-se de agravo de instrumento interposto pelo CONDOMINIO MORADAS PARQUE DO LAGO em face de decisão que, nos autos do cumprimento de sentença movido em desfavor de DANIEL LESSA DOS SANTOS, indeferiu a penhora do imóvel originário da dívida condominial, nos seguintes termos (evento 45, DESPADEC1):
Indefiro por ora o pedido do evento 43, PET1, devendo o exequente observar a ordem de penhora do art. 835 do CPC.
Diga o exequente como requer o prosseguimento do feito.
Em suas razões recursais (evento 1, INIC1), defende que o cumprimento de sentença originário decorreu do inadimplemento de dívidas condominiais, de natureza propter rem. Aduz que o imóvel responde preferencialmente pela dívida. Pretende o provimento do recurso para que seja deferida a penhora da integralidade do imóvel que deu origem aos débitos condominiais.
É o relatório.
Decido.
Preenchidos os requisitos legais, conheço do presente agravo de instrumento.
Cinge-se a controvérsia recursal em analisar a possibilidade de penhora de imóvel gerador de dívida condominial, ainda que não observada a ordem preferencial prevista no artigo 835 do Código de Processo Civil.
A decisão agravada indeferiu a pretensão, sob o fundamento de que seria necessária a observância da ordem de penhora prevista no artigo 835 do Código de Processo Civil, que assim determina:
Art. 835. A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem:
I - dinheiro, em espécie ou em depósito ou aplicação em instituição financeira;
II - títulos da dívida pública da União, dos Estados e do Distrito Federal com cotação em mercado;
III - títulos e valores mobiliários com cotação em mercado;
IV - veículos de via terrestre;
V - bens imóveis;
VI - bens móveis em geral;
VII - semoventes;
VIII - navios e aeronaves;
IX - ações e quotas de sociedades simples e empresárias;
X - percentual do faturamento de empresa devedora;
XI - pedras e metais preciosos;
XII - direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia;
XIII - outros direitos.
Destaco, de plano, que a referida ordem legal não é impositiva, tratando-se de ordem preferencial a ser observada, consoante disposto no próprio caput do artigo 835 do Código de Processo Civil.
Na hipótese dos autos, inclusive, foi procedida tentativa de penhora por meio do Sistema SisbaJud (evento 37, SISBAJUD1), sem êxito.
De mais a mais, considerando que as despesas condominiais possuem natureza propter rem, mostra-se plenamente possível a penhora do bem que originou a dívida, sem qualquer necessidade de esgotamento da ordem de penhora elencada pelo artigo supracitado.
Sobre a matéria, segue o entendimento desta Câmara Cível:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA DE IMÓVEL. DÍVIDA CONDOMINIAL. NATUREZA PROPTER REM. PROVIMENTO DO RECURSO. I. CASO EM EXAME:1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu o pedido de penhora de imóvel, em cumprimento de sentença por dívida de cotas condominiais, sob o argumento de não observância da ordem de preferência do art. 835 do CPC. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:2. A questão em discussão consiste na possibilidade de penhora do imóvel gerador da dívida condominial, considerando sua natureza jurídica propter rem. III. RAZÕES DE DECIDIR:3. A dívida condominial possui natureza propter rem, o que permite que o próprio imóvel responda pelo débito, dispensando a observância da ordem de preferência do art. 835 do CPC.4. A execução deve se realizar no interesse do credor, conforme art. 797 do CPC, sendo cabível a penhora do imóvel gerador do débito condominial.5. A penhora de valores realizada (SISBAJUD) foi insuficiente para satisfazer o crédito, justificando a penhora do imóvel.6. Precedentes jurisprudenciais reconhecem a possibilidade de penhora de imóvel em casos de dívida condominial, independentemente da ordem de preferência legal. IV. DISPOSITIVO E TESE:Recurso provido.Tese de julgamento: A dívida condominial, por sua natureza propter rem, autoriza a penhora do imóvel gerador do débito, independentemente da ordem de preferência do art. 835 do CPC. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 797 e 835.Jurisprudência relevante citada: TJRS, Agravo de Instrumento, Nº 50173786820238217000, Rel. Dilso Domingos Pereira, julgado em 29-03-2023; TJRS, Agravo de Instrumento, Nº 53279299720248217000, Rel. Rute dos Santos Rossato, julgado em 21-02-2025; TJRS, Agravo de Instrumento, Nº 53377771120248217000, Vigésima Câmara Cível, Relator: Fernando Carlos Tomasi Diniz, Julgado em: 14-02-2025; TJRS, Agravo de Instrumento, Nº 52919767220248217000, Décima Sétima Câmara Cível, Relator: Vanise Röhrig Monte Aço, Julgado em: 20-01-2025. (Agravo de Instrumento, Nº 53432784320248217000, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Andre Guidi Colossi, Julgado em: 10-04-2025)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONSTRIÇÃO SOBRE O IMÓVEL GERADOR DO DÉBITO CONDOMINIAL. POSSIBILIDADE, A DESPEITO DA ORDEM DO ART. 835 DO CPC. DÍVIDA PROPTER REM. EM SE TRATANDO DE EXECUÇÃO ORIUNDA DE DÉBITO CONDOMINIAL, VIÁVEL A PENHORA SOBRE O BEM IMÓVEL GERADOR DA OBRIGAÇÃO PROPTER REM. ORDEM DO ART. 835 DO CPC QUE NÃO DECORRE DE IMPOSIÇÃO LEGAL, DEVENDO SER OBSERVADA PREFERENCIALMENTE. PRECEDENTES DESTA CORTE DE JUSTIÇA. RECURSO PROVIDO. UNÂNIME.(Agravo de Instrumento, Nº 50889883320228217000, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Pedro Celso Dal Pra, Julgado em: 26-09-2022)
Dessa forma, impõe-se a modificação da decisão agravada.
Ante o exposto, DOU PROVIMENTO ao agravo de instrumento interposto para deferir a penhora do imóvel objeto da dívida condominial.
