Agravo de Instrumento Nº 5061663-45.2025.8.24.0000/SC
AGRAVANTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL BOM VIVERADVOGADO(A): GERALDO GREGÓRIO JERÔNIMO (OAB SC007384)
DESPACHO/DECISÃO
Condomínio Residencial Bom Viver interpôs Agravo de Instrumento em face da decisão interlocutória prolatada pela Magistrada Flavia Maeli da Silva Baldissera, da 2ª Vara Cível da Comarca de Biguaçu, que, nos autos do Cumprimento de Sentença n. 5000680-30.2023.8.24.0007, rejeitou os embargos de declaração opostos pelo Agravante, mantendo a decisão proferida no evento 87, DESPADEC1 que acolheu a impugnação apresentada no evento 37 e, por consequência, desconstituiu a penhora realizada sobre o imóvel de matrícula 33.502 (evento 106, DESPADEC1).
Nas razões recursais (evento 1, INIC1), alegou, em suma, que: a) "é pacífico o entendimento doutrinário e jurisprudencial no sentido de ser possível a penhora de unidade autônoma que originou débitos decorrentes de taxas de condomínio, porquanto a obrigação reveste-se de caráter propter rem, isto é, a dívida adere a coisa" (fl. 04); b) "justamente pela natureza da dívida condominial, a jurisprudência é pacífica no sentido de que o débito derivado de taxas condominiais inadimplidas tem preferência sobre quaisquer outros débitos pessoais do proprietário, inclusive aqueles oriundos de alienação fiduciária, conforme determina a Súmula 478 do STJ" (fl. 05); c) "[...] em recentíssimo julgamento do conjunto dos Recursos Especiais n. 1.929.926/SP, n. 2.082.647/SP e n. 2.100.103/PR, o Superior Tribunal de Justiça concluiu que o Credor Fiduciário pode ser responsabilizado pelos débitos condominiais incidentes sobre o imóvel objeto de alienação fiduciária. Assim, fica permitida a penhora direta da propriedade plena do imóvel para a satisfação do crédito condominial" (fl. 10); e d) "[...] o débito condominial traz prejuízos ao Condomínio Agravante, bem como a todos os condôminos, uma vez que a taxa de condomínio objeto da lide tem a finalidade de equilibrar as obrigações, quitar despesas, garantir economicamente, manutenção e conservação do imóvel, enfim, de atender todos os interesses da coletividade dos moradores" (fl. 13).
Após outras considerações que entendeu relevantes, requereu a antecipação da tutela recursal e, ao final, o provimento do agravo "[...] para reformar a decisão atacada e confirmar a antecipação dos efeitos da tutela jurisdicional, com a anulação e reforma da decisão agravada, de maneira que este Tribunal determine a penhora do imóvel da Agravada, por termo nos autos (art. 845, §1° do CPC/2015)" (fl. 15).
É o breve relato. Decido.
Presentes os pressupostos de admissibilidade, conhece-se do recurso.
Inicialmente, saliento ser plenamente possível o julgamento do presente recurso por decisão unipessoal, haja vista que, sobre a matéria de direito, a posição desta Corte de Justiça é uniforme, sendo necessário destacar a possibilidade de julgamento monocrático do feito, com lastro no art. 132, XV e XVI, do Regimento Interno deste Tribunal de Justiça, os quais dispõem que são atribuições do relator, além de outras previstas na legislação processual, "negar provimento a recurso nos casos previstos no inciso IV do art. 932 do Código de Processo Civil ou quando esteja em confronto com enunciado ou jurisprudência dominante do Tribunal de Justiça" ou "depois de facultada a apresentação de contrarrazões, dar provimento a recurso nos casos previstos no inciso V do art. 932 do Código de Processo Civil ou quando a decisão recorrida for contrária a enunciado ou jurisprudência dominante do Tribunal de Justiça".
Além disso, o art. 932, VIII, do Código de Processo Civil, preconiza que incumbe ao relator "exercer outras atribuições estabelecidas no regimento interno do tribunal".
Desta feita, não há que se falar em prejuízo ao julgamento monocrático deste feito.
Nessa ordem de ideias, passo à análise do mérito recursal.
Irresignou-se a parte agravante em face de decisum que rejeitou os embargos de declaração opostos, mantendo a decisão proferida no evento 87, DESPADEC1 que indeferiu pleito de penhora sobre o imóvel originário do débito objeto do presente cumprimento de sentença, por se tratar de bem gravado com cláusula de alienação fiduciária, nos seguintes termos:
[...].
Superado esse ponto, verifica-se que em decisão anterior (evento 26, DOC1) houve deferimento de penhora do imóvel matriculado sob o n. 33.502 no Registro de Imóveis desta Comarca.
Entretanto, uma vez que sobre o bem recai garantia fiduciária (evento 37, DOC3), é cabível somente a penhora dos direitos do devedor oriundos do contrato de alienação fiduciária.
Nesse sentido:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA PARA A SATISFAÇÃO DE DÍVIDA CONDOMINIAL. DECISAO INTERLOCUTÓRIA QUE REJEITOU IMPUGNAÇÃO DA PARTE DEVEDORA E MANTEVE A PENHORA SOBRE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. DÍVIDA PERSONALÍSSIMA DO DEVEDOR FIDUCIANTE, EX VI ART. 1.368-B DO CÓDIGO CIVIL E ART. 27, §8°, DA LEI N. 9.514/97. IMÓVEL ALIENADO QUE INTEGRA O PATRIMÔNIO DO CREDOR FIDUCIÁRIO E QUE NÃO PODE SER AFETADO PARA A SATISFAÇÃO DE DÍVIDA DE TERCEIRO. CABIMENTO, CONTUDO, DA PENHORA DOS DIREITOS AQUISITIVOS DA DEVEDORA FIDUCIANTE, EX VI ART. 1.368-B DO CÓDIGO CIVIL E ART. 835, XII, DO CPC. DECISÃO REFORMADA. AGRAVO PROVIDO.
"[...] não é possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de despesas condominiais de responsabilidade do devedor fiduciante, na forma dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, uma vez que o bem não integra o seu patrimônio, mas sim o do credor fiduciário, admitindo-se, contudo, a penhora do direito real de aquisição derivado da alienação fiduciária, de acordo com os arts. 1.368-B, caput, do CC/2002, c/c o art. 835, XII, do CPC/2015" (REsp n. 2.036.289/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 18/4/2023, DJe de 20/4/2023).
(TJSC, Agravo de Instrumento n. 5046197-16.2022.8.24.0000, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Renato Luiz Carvalho Roberge, Sexta Câmara de Direito Civil, j. 18-07-2023).
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça possui o mesmo entendimento:
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA. IMPOSSIBILIDADE. DIREITOS DO DEVEDOR FIDUCIANTE. PENHORA. POSSIBILIDADE. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 568/STJ.
1. Ação de cobrança de taxas condominiais, em fase de cumprimento de sentença.
2. Não se admite a penhora do bem alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante, visto que o patrimônio pertence ao credor fiduciário, permitindo-se, contudo, a constrição dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária. Precedentes.
3. Agravo interno não provido.
(AgInt no REsp n. 2.169.496/SC, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 17/2/2025, DJEN de 20/2/2025.)
Os acórdãos em sentido contrário (indicados pelo exequente no evento 85.1) não são suficientes para alterar a conclusão acima exposta, tendo em vista que a matéria ainda não foi pacificada pela Segunda Seção do STJ, que afetou o Tema 1266 (no qual não há determinação de suspensão dos processos pendentes).
Assim, acolho a impugnação apresentada no evento 37.1 e, em consequência, desconstituo a penhora realizada sobre o imóvel de matrícula 33.502.
Diante do levantamento da penhora, fica prejudicada a impugnação apresentada no evento 76.1.
Ab initio, afigura-se imperioso pontuar que a temática - "definir se é possível penhorar o imóvel alienado fiduciariamente em decorrência de dívida condominial" - encontra-se afetada para julgamento, sob o rito do repetitivos, pela Corte da Cidadania (Tema Repetitivo n. 1.266).
A propósito:
PROPOSTA DE AFETAÇÃO. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PENHORA DO IMÓVEL.
1. Delimitação da controvérsia: Definir se é possível penhorar o imóvel alienado fiduciariamente em decorrência de dívida condominial.
2. Afetação do recurso especial ao rito previsto nos arts. 1.036 e 1.037 do CPC de 2015 e 256 ao 256-X do RISTJ. (ProAfR no REsp n. 1.883.871/SP, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Segunda Seção, DJe 21/06/2024).
Conquanto frequentemente matérias afetadas sejam analisadas pelo STJ, quando não ordenada a suspensão de todos os processos pendentes, como in casu, cediço que a tese jurídica somente restará efetivamente firmada, com força obrigatória, quando submetida ao âmbito do sistema de precedentes vinculantes previsto no dispositivo supracitado.
Feita essa observação, obtempero ser majoritário o entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, em se tratando de bem alienado fiduciariamente, a penhora deve recair apenas sobre o crédito dos valores e não sobre o bem imóvel em si.
A título de exemplificação:
RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. DIREITOS AQUISITIVOS . PENHORA. POSSIBILIDADE. IMÓVEL VINCULADO AO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. PAGAMENTO DE DÉBITO CONDOMINIAL . EXCEÇÃO À IMPENHORABILIDADE. 1. Ação de execução de título executivo extrajudicial da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 21/8/2024 e concluso ao gabinete em 26/9/2024.2 . O propósito recursal consiste em dizer se são penhoráveis os direitos aquisitivos derivados de contrato de alienação fiduciária de imóvel integrante do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) para pagamento de débito condominial.4. Esta Corte Superior perfilha o entendimento de que é possível a penhora de direitos aquisitivos - de titularidade da parte executada - derivados de contrato de alienação fiduciária em garantia.3 . Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel. Assim, como ainda não se adquiriu a propriedade plena, eventual penhora não poderá recair sobre o direito de propriedade - que pertence ao credor fiduciário -, mas sim sobre os direitos aquisitivos derivados da alienação fiduciária em garantia.Precedentes.5 . A partir da interpretação sistemática do inciso I do art. 833 do CPC/2015 e do disposto no § 1º do mesmo dispositivo legal, conclui-se que são penhoráveis os direitos aquisitivos derivados de contrato de alienação fiduciária de imóvel integrante do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) para pagamento de débito condominial.6. Na hipótese dos autos, não merece reforma o acórdão recorrido, pois, nos termos da fundamentação aqui adotada, autorizou a penhora dos direitos aquisitivos derivados de contrato de alienação fiduciária de imóvel integrante do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) para pagamento de débito condominial .7. Recurso especial não provido. (STJ - REsp: 2172631 DF 2024/0363676-5, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 12/11/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/11/2024, sem grifos no original).
"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESPESAS CONDOMINIAIS. NATUREZA 'PROPTER REM'. PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. IMPOSSIBILIDADE. VIABILIDADE, CONTUDO, DA CONSTRIÇÃO DOS DIREITOS DO DEVEDOR FIDUCIANTE ORIUNDOS DO CONTRATO. PRECEDENTES. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO" (AgInt no REsp n. 1.860.416, Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. em 15.12.2020) [grifou-se].
"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. DIREITOS DO DEVEDOR FIDUCIANTE. PENHORA DO IMÓVEL DEVEDOR. IMPOSSIBILIDADE.
[...]
3. Não se admite a penhora do bem alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante, visto que o patrimônio pertence ao credor fiduciário, permitindo-se, contudo, a constrição dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária. Precedentes" (AgInt no AREsp n. 1.65.813/SP, Minª. Nancy Andrighi, j. em 29.6.2020) [grifei].
Nessa linha de raciocínio:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. IMPENHORABILIDADE. POUPANÇA. SALÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. TAXA CONDOMINIAL. PARCIAL PROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão que rejeitou exceção de impenhorabilidade em cumprimento de sentença e manteve a penhora dos ativos financeiros indisponibilizados via Sisbajud e do bem imóvel.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. HÁ três questões em discussão: (i) saber se os valores bloqueados em uma das contas bancárias do agravante são impenhoráveis por serem provenientes de salário; (ii) saber se os valores bloqueados na outra conta do agravante são impenhoráveis por não superarem 40 salários mínimos; (iii) saber se o imóvel alienado fiduciariamente pode ser penhorado para pagamento de dívidas condominiais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Os valores provenientes de salário são impenhoráveis enquanto preservada esta, ainda que haja movimentação financeira na conta bancária de recebimento. No caso, restou demonstrado que parte das quantias indisponibilizadas consistem no salário, a atrair a proteção da impenhorabilidade.
4. De acordo com o entendimento do STJ, se a quantia indisponibilizada estiver depositada em caderneta de poupança, presume-se a impenhorabilidade. No entanto, se estiver em outros tipos de contas bancárias, incumbe à parte executada o ônus de comprovar a impenhorabilidade.
5. A mera alegação de que os valores indisponibilizados em conta corrente constituem reserva financeira, desprovida de provas acerca da real natureza da verba, é insuficiente para ensejar o reconhecimento da impenhorabilidade.
6. O imóvel alienado fiduciariamente não pode ser penhorado, ainda que em processo de execução de taxa condominial.
IV. DISPOSITIVO
6. Recurso parcialmente provido.
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 833, IV e X.
Jurisprudência relevante citada: TJSC, AI nº 5037397-62.2023.8.24.0000, Rel. Jairo Fernandes Gonçalves, Quinta Câmara de Direito Civil, j. 11.06.2024; STJ, REsp nº 1.660.671/RS, Rel. Herman Benjamin, j. 21.02.2024; STJ, AgInt no AgREsp nº 1654813/SP, Rel. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 29.06.2020.
(TJSC, Agravo de Instrumento n. 5052033-96.2024.8.24.0000, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Eduardo Gallo Jr., Sexta Câmara de Direito Civil, j. 17-12-2024 - grifei).
E, ainda:
PROCESSUAL CIVIL - CUMPRIMENTO DE SENTENÇA - TAXA CONDOMINIAL - PENHORA DO IMÓVEL - DESCABIMENTO - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - RELEVÂNCIA - PRECEDENTES MAJORITÁRIOS DA CORTE SUPERIOR - DESPROVIMENTO
Em que pese a existência de julgado admitindo a penhora de bem imóvel alienado fiduciariamente para a quitação de dívida correspondente a taxas condominiais, a atual posição majoritária do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de não admitir "a penhora do bem alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante, visto que o patrimônio pertence ao credor fiduciário, permitindo-se, contudo, a constrição dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária" (AgInt no REsp n. 1.840.635/SP, Min. Ricardo Villas Bôas Cueva).
A atenção à jurisprudência majoritária da Corte Superior sobre o tema visa à garantia da segurança jurídica e preserva a observância dos precedentes dos tribunais superiores.
(TJSC, Agravo de Instrumento n. 5040413-87.2024.8.24.0000, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Luiz Cézar Medeiros, Quinta Câmara de Direito Civil, j. 20-08-2024).
Sem olvidar a existência de entendimento em sentido contrário (REsp n. 2.059.278/SC, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 23/5/2023, DJe de 12/9/2023) e conquanto se ressalve a necessidade de acompanhar a evolução jurisprudencial (notadamente o julgamento do Tema 1266 do STJ), entendo que, ao menos por ora, é o caso de manter a posição majoritária, em necessária observância à segurança jurídica.
Logo, à luz da jurisprudência prevalente, tem-se que a penhora sobre bem objeto de alienação fiduciária é inviável, subsistindo apenas a possibilidade de constrição dos direitos do devedor fiduciante, o que não se confunde com a constrição do bem em si.
Assim, o decisum atacado deve ser mantido incólume, por suas próprias e suficientes razões.
É o quanto basta.
Ante o exposto, conheço do recurso e nego-lhe provimento.
