Trata-se de execução fiscal ajuizada pelo Município de Palhoça para cobrança de IPTU dos exercícios de 2019 e 2020, representado pelas CDAs nº 10.001/2023 e 10.002/2023 (evento 1, CDA2 e evento 1, CDA3), no valor de R$ 7.233,35.
Citada por carta com aviso de recebimento entregue em 02/06/2025 (evento 9, AR1 e evento 10, AR1), a executada compareceu aos autos postulando suspensão do feito (evento 16, PED SUSP PROC1).
Após, a executada apresentou exceção de pré-executividade, sustentando, em síntese, ser empresa loteadora responsável por empreendimentos imobiliários no Município, cujas unidades foram comercializadas sob a forma de promessa de compra e venda. Alegou ter transferido a posse e os encargos tributários aos promitentes compradores, os quais não formalizaram a lavratura das escrituras públicas, do que resultaria a permanência do registro em seu nome perante a municipalidade e a indevida imputação dos débitos. Invocou o art. 34 do Código Tributário Nacional e requereu prazo para identificar os imóveis executados e os efetivos responsáveis tributários. Sustentou, ainda, que os imóveis executados não lhe pertencem e não guardam vínculo com seus empreendimentos, juntando fichas de lançamento dos cadastros imobiliários (evento 22, EXCPRÉEX1).
O Município impugnou as alegações e requereu o prosseguimento do feito, com penhora de ativos financeiros (evento 27, CONTRAZ1).
De início, consigna-se que a exceção de pré-executividade tem aplicação para arguição de matérias de ordem pública, cognoscíveis ex officio pelo Julgador, bem como de matérias pertinentes ao mérito do litígio que não demandem dilação probatória, conforme entendimento jurisprudencial.
Com tal delineamento, verifica-se que as teses levantadas pela parte executada comportam exame à luz do título executivo e da prova documental já constante dos autos, sem necessidade de instrução.
Pois bem.
Da alegada ilegitimidade passiva
A tese não prospera.
O art. 34 do Código Tributário Nacional elege como contribuinte do imposto o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título. A norma não opera por exclusão, mas por concorrência de sujeitos passivos, cabendo à legislação municipal definir contra quem se dirige a exigência.
Nesse sentido firmou-se o Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema 122, em recurso repetitivo, segundo o qual tanto o promitente comprador, possuidor a qualquer título, quanto o proprietário e promitente vendedor, aquele que detém a propriedade registrada, são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU. No mesmo sentido a Súmula 399 daquela Corte, que atribui à legislação municipal estabelecer o sujeito passivo do imposto.
A existência de promessa de compra e venda, portanto, não afasta a sujeição passiva do titular registral. Apenas faculta ao Município dirigir a cobrança contra um ou outro.
E a própria narrativa da executada confirma sua condição de proprietária nos exercícios cobrados. Ao afirmar que os promitentes compradores não formalizaram a lavratura das respectivas escrituras públicas, reconhece que a propriedade permaneceu registrada em seu nome. O argumento que apresenta como excludente é, na realidade, confirmatório da sujeição passiva.
Anoto, ademais, que a alegada transferência contratual dos encargos tributários aos adquirentes não é oponível à Fazenda Pública. O art. 123 do Código Tributário Nacional dispõe que, salvo disposição de lei em contrário, as convenções particulares relativas à responsabilidade pelo pagamento de tributos não podem ser opostas ao Fisco para modificar a definição legal do sujeito passivo.
A executada não indicou qualquer dispositivo da Lei Complementar Municipal nº 018/2002 que autorizasse a exclusão pretendida, ônus que lhe competia.
Por fim, não se sustenta a alegação de que seria necessário verificar quais imóveis estão sendo objeto da execução. As certidões de dívida ativa identificam com precisão dois imóveis, pelos cadastros imobiliários 22200 e 22201 e pelas inscrições 01.02.450.2086 e 01.02.450.2100, com discriminação individualizada dos exercícios, vencimentos, livro, folha e valores. Não há indeterminação alguma a esclarecer.
Registro que a execução versa sobre dois imóveis e dois exercícios, e não sobre as centenas de unidades descritas na manifestação da executada.
Rejeito a alegação.
Do ônus probatório
A certidão de dívida ativa goza de presunção de certeza e liquidez, ilidível apenas por prova inequívoca a cargo do executado, na forma do art. 3º da Lei 6.830/1980.
A executada não se desincumbiu desse ônus. Não juntou contratos de promessa de compra e venda, matrículas dos imóveis, relação de adquirentes, comprovante de comunicação da transferência ao cadastro municipal ou qualquer documento apto a infirmar sua condição de titular registral nos exercícios de 2019 e 2020.
Limitou-se a alegação genérica, acompanhada de pedido de prazo para futura apuração. Anexou apenas fichas de lançamento dos cadastros imobiliários 22200 e 22201, emitidas em 19/08/2025, nas quais consta como proprietário terceiro estranho à lide.
O documento não lhe socorre. O cadastro em nome daquele terceiro é justamente o registro corrigido no Processo Administrativo nº 59117/2023, instaurado em 26/10/2023 a requerimento do próprio alienante, que noticiou a venda dos imóveis no ano de 2009 e pediu a alteração de contribuinte com a transferência dos débitos.
Naquele procedimento, a Procuradoria Geral do Município, em parecer de 16 de novembro de 2023, concluiu que os imóveis pertencem à executada desde setembro de 2009 e determinou a alteração do polo passivo quanto aos débitos posteriores a 2017, cancelados os anteriores por decadência. Os créditos ora executados, dos exercícios de 2019 e 2020, situam-se precisamente nesse intervalo.
A alteração, portanto, precedeu a extração das certidões, ocorrida em 12/12/2023, não se cogitando de modificação do sujeito passivo em juízo.
Irrelevante, para esta via, o estágio atual daquele procedimento administrativo, porquanto o parecer da Procuradoria já produziu efeito cadastral anterior à extração das certidões, que foram emitidas em nome da executada. Eventual discussão acerca da regularidade do processo administrativo demanda dilação probatória e não comporta exame em exceção de pré-executividade.
Anoto que os exercícios indicados no cabeçalho das fichas correspondem a parâmetros de emissão do extrato, expedido em agosto de 2025, sem relação com a data da transmissão da propriedade.
Registro, por fim, contradição nas manifestações da própria executada. No evento 16, PED SUSP PROC1 afirmou ser a loteadora dos empreendimentos e ter transferido posse e encargos tributários a promitentes compradores que não lavraram as escrituras. Na exceção sustenta que os imóveis não lhe pertencem e não guardam vínculo com seus empreendimentos. As proposições são inconciliáveis.
Das questões de ordem pública
Não se cogita de prescrição. Os créditos venceram em 11/03/2019 e 10/03/2020, a execução foi ajuizada em 12/12/2023 e o despacho citatório foi proferido em 31/01/2024, retroagindo a interrupção à data da propositura, na forma do art. 240, §1º, do Código de Processo Civil. Tampouco se cogita de prescrição intercorrente, porquanto jamais implementada a suspensão do art. 40 da Lei 6.830/1980, tendo o feito seguido com citação positiva.
Não há falar em decadência, considerando que as inscrições em dívida ativa ocorreram em 03/01/2020 e 06/01/2021, nos exercícios imediatamente seguintes aos lançamentos.
A multa moratória corresponde a dez por cento do valor atualizado de cada lançamento, situando-se muito abaixo do teto fixado pelo Supremo Tribunal Federal no Tema 816.
As certidões contemplam os requisitos do art. 2º, §5º, da Lei 6.830/1980 e do art. 202 do Código Tributário Nacional, com indicação do devedor, do CNPJ, do cadastro e da inscrição imobiliária, da origem e do fundamento legal, dos exercícios, das datas de inscrição e de vencimento, do livro e folha, da decomposição de valores e da forma de cálculo dos acréscimos.
Ante o exposto, REJEITO a exceção de pré-executividade oposta por VENDECASA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA nos autos da execução fiscal movida por MUNICÍPIO DE PALHOÇA/SC.
Deixo de fixar honorários na medida em que "Não é cabível a condenação em honorários advocatícios em exceção de pré-executividade julgada improcedente." (STJ. EREsp n. 1.048.043/SP, rel. Min. Hamilton Carvalhido, Corte Especial, julgado em 17.6.2009).
2 - Indefiro o pedido de suspensão formulado no evento 16, PED SUSP PROC1, ante a ausência de qualquer das hipóteses do art. 313 do Código de Processo Civil e considerando que as certidões de dívida ativa identificam individualizadamente os imóveis executados.
3 - Intime-se a parte exequente para, no prazo de 30 (trinta) dias, requerer o que entender de direito, apresentando cálculo atualizado do débito e indicando especificamente a providência necessária para satisfação do crédito tributário, sob pena de extinção, haja vista que não se está diante de alguma das hipóteses de suspensão previstas no art. 40 da LEF.
4 - Intimem-se.
Órgão
Unidade Regional de Execuções Fiscais Municipais da Comarca da Capital
Intime-se a parte adversa para que, no prazo de 15 (quinze) dias (contados em dobro no caso da Fazenda Pública), se manifeste acerca da impugnação à exceção de pré-executividade e documentos constantes no evento retro.
