Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2830085/SC (2025/0002056-6)
RELATOR: MINISTRO HUMBERTO MARTINS
AGRAVANTE: J A T ENGENHARIA E CONSTRUCOES LTDA
ADVOGADOS: MARILIA SILVA TEIXEIRA - SC043124
CAROLINA CESA DE MELO DE SOUZA - SC030068
AGRAVANTE: BANCO DO BRASIL SA
ADVOGADOS: HELGA LOPES SANCHEZ - SC055612
RAFAEL BARIONI - SC055780
JORGE DONIZETI SANCHEZ - SC055613
AGRAVADO: LUCAS PARTEKA LEAL
ADVOGADO: ANDRÉ LUIS JUNCKES - SC045416
DECISÃO Cuida-se de agravo interposto por J A T ENGENHARIA E CONSTRUCOES LTDA. contra decisão que obstou a subida de recurso especial. Extrai-se dos autos que a parte agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, inciso III, alíneas a e c, da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SANTA CATARINA cuja ementa guarda os seguintes termos (fls. 1.834-1.836): APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS, RESSARCIMENTO DE ALUGUÉIS E INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL FINANCIADO. EMPREENDIMENTO QUINTA DE POTECAS. DEMANDA AJUIZADA PELO ADQUIRENTE DE UNIDADE AUTÔNOMA CONTRA A INCORPORADORA/CONSTRUTORA E O BANCO (CREDOR FIDUCIÁRIO). SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS INICIAIS. RECURSOS DE TODAS AS PARTES. PRELIMINAR RECURSAL DO BANCO REQUERIDO. ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEIÇÃO. ATUAÇÃO DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA NO EMPREENDIMENTO COMO PARCEIRA E FISCALIZADORA DIRETA DA EXECUÇÃO DAS OBRAS E DAS VENDAS. EXISTÊNCIA DE VÁRIAS CLÁUSULAS NO CONTRATO DE ABERTURA DE CRÉDITO QUE AFASTAM A FIGURA DO BANCO DE MERO AGENTE FINANCEIRO E REPASSADOR DE RECURSOS PARA A EXECUÇÃO DE POLÍTICA FEDERAL PARA A PROMOÇÃO DE MORADIA. POSSIBILIDADE ATÉ MESMO DE CONTRATAÇÃO DE CONSTRUTOR SUBSTITUTO PELO BANCO. PRECEDENTES DO STJ E DESTA CORTE. INCONTROVERSA PARTICIPAÇÃO DO BANCO ACIONADO NA RELAÇÃO JURÍDICA DE DIREITO MATERIAL DESCRITA NA EXORDIAL. ANÁLISE SOBRE A EVENTUAL RESPONSABILIZAÇÃO QUE DEVE SER TRATADA NO MÉRITO. PREFACIAL ARREDADA. MÉRITO. RESPONSABILIDADE PELO ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. INSURGÊNCIAS COMUNS. RESPONSABILIZAÇÃO SOLIDÁRIA DAS RÉS. CONSTATAÇÃO DE ATUAÇÃO CONJUNTA DA INCORPORADORA E DO BANCO NAS FASES DE CONSTRUÇÃO E DE VENDAS DOS IMÓVEIS. VINCULAÇÃO DE AMBOS AO CONJUNTO DO NEGÓCIO DA AQUISIÇÃO DA CASA PRÓPRIA. EMPREENDIMENTO DESENVOLVIDO EM PARCERIA PELA CONSTRUTORA E PELO AGENTE FINANCEIRO (ATUANTE NA CONDIÇÃO DE EXECUTOR E FISCALIZADOR). APARÊNCIA DE COAUTORIA AO PÚBLICO-ALVO. TESES DE IMPUTAÇÃO DE RESPONSABILIDADE EXCLUSIVA ENTRE AS DEMANDADAS REJEITADAS. SOLIDARIEDADE CONFIGURADA. EVENTUAL DELIMITAÇÃO DE RESPONSABILIDADE ENTRE AS RÉS PELOS FATOS OCORRIDOS NO CONDOMÍNIO QUINTA DE POTECAS, NOTADAMENTE ORIUNDA DA ALEGAÇÃO DA CONSTRUTORA DE FALTA DE REPASSE DE VALORES PELO BANCO, QUE DEVE SER OBJETO DE DEMANDA PRÓPRIA. RECURSOS DAS ACIONADAS NÃO ACOLHIDOS NESSE PONTO. PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL FIRMADO ENTRE O AUTOR E A CONSTRUTORA QUE CONDICIONA A FLUÊNCIA DO PRAZO DE 24 MESES PARA INÍCIO DAS OBRAS À CONCLUSÃO DA FUNDAÇÃO (ESTA SEM PRAZO DETERMINADO). INEXISTÊNCIA DE PRAZO ESPECÍFICO E PRÓPRIO NO AJUSTE. LATENTE ABUSIVIDADE (ART. 51, IV, DO CDC). LAPSO CONDICIONADO A EVENTO FUTURO E INCERTO. MANIFESTA DESVANTAGEM NEGOCIAL. OMISSÃO DESSE PACTO, E TAMBÉM DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO FIRMANDO ENTRE O AUTOR E O BANCO (NO QUAL A CONSTRUTORA FOI INTERVENIENTE), EM ESTABELECER PRAZOS EXATOS DE INÍCIO E FIM DA OBRA. PRÁTICA VEDADA PELO ART. 39, XII, DO CDC. PRECEDENTE DO STJ EM RECURSO REPETITIVO (TEMA 996). EXISTÊNCIA DE OUTRO ELEMENTO PROBATÓRIO NOS AUTOS SUFICIENTE PARA A CONTAGEM DOS PRAZOS. FIXAÇÃO DE PLACA OFICIAL EM FRENTE AO EMPREENDIMENTO INDICADORA DA CONSTRUÇÃO DO RESIDENCIAL QUINTA DE POTECAS A PARTIR DE 20-1-2014 ATÉ 20-1-2016. INFORMAÇÃO QUE OBRIGA OS FORNECEDORES E INTEGRA O CONTRATO (ARTS. 30 E 47 DO CDC). CONCLUSÃO DA SENTENÇA MANTIDA NO PONTO, AINDA QUE EM PARTE POR FUNDAMENTO DIVERSO. PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. VALIDADE DA CLÁUSULA. INTELIGÊNCIA DO ART. 43-A DA LEI N. 13.786/2018 E DE PRECEDENTE DO STJ EM RECURSO REPETITIVO (TEMA 996). PERÍODO PARA SUPERAÇÃO DE EVENTUAIS IMPREVISTOS RELACIONADOS A FORTUITOS INTERNOS, A EXEMPLO DOS FATORES CLIMÁTICOS CITADOS PELA CONSTRUTORA RÉ. APELO DO AUTOR NÃO ACOLHIDO NESSE TOCANTE. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES QUE INDICA PRAZO DE TOLERÂNCIA EM DIAS ÚTEIS. NECESSIDADE DE CÔMPUTO EM DIAS CORRIDOS A PARTIR DA DATA PREVISTA PARA A ENTREGA DO IMÓVEL (20-1-2016). MORA QUE ESTARIA CONFIGURADA IN CASU EM 18-7-2016. SENTENÇA QUE ESTABELECEU A DATA EM 20-7-2016. INEXISTÊNCIA DE RECURSO DAS PARTES ESPECIFICAMENTE QUANTO À REFERIDA CONTAGEM. MANUTENÇÃO DO LAPSO TEMPORAL INDICADO NO DECISUM. DESCUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS DA PARTE REQUERIDA EVIDENCIADO. TERMO FINAL DA MORA DAS RÉS. DESACERTO NA LIMITAÇÃO DO PRAZO CONFORME A DATA DE EXPEDIÇÃO DO "HABITE-SE" (EM 21-12-2017). POSSE DEFINITIVA DO BEM PARA FIM DE MORADIA OCORRIDA APENAS EM 14-6-2018. LAPSO TAMBÉM RECONHECIDO EM AÇÕES DE REINTEGRAÇÃO E IMISSÃO NA POSSE CONEXAS. NECESSIDADE DE ENTREGA JURÍDICA DO BEM. INVASÃO DO CONDOMÍNIO POR PARTE DOS ADQUIRENTES OCORRIDA QUANDO AS RÉS JÁ ESTAVAM EM MORA HÁ MAIS DE UM ANO. IMPOSSIBILIDADE DE TRANSFERIR O PREJUÍZO OU IMPUTAR QUALQUER RESPONSABILIDADE À PARTE ADQUIRENTE. PRECEDENTES. RECURSO DO ACIONANTE ACOLHIDO NO PONTO. JUROS DE PRÉ-AMORTIZAÇÃO (JUROS DE OBRA). IRRESIGNAÇÕES COMUNS. ALEGAÇÃO DA CONSTRUTORA REQUERIDA DE NÃO POSSUIR QUALQUER INGERÊNCIA SOBRE A RUBRICA, TAMPOUCO DEVER DE RESTITUIÇÃO DE VALORES DOS JUROS DE OBRA, DOS QUAIS INCLUSIVE É FIADORA. NÃO ACOLHIMENTO. PRESTAÇÕES PAGAS PELO ADQUIRENTE EM CONTRATOS DE FINANCIAMENTO ORIUNDOS DO PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA QUE, ATÉ A CONCLUSÃO DA OBRA, NÃO AMORTIZAM O SALDO DEVEDOR, MAS APENAS A TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA. ATRASO NA CONCLUSÃO DO EMPREENDIMENTO POR CULPA DAS RÉS QUE IMPEDIU O AUTOR DE COMEÇAR A QUITAR, NO PRAZO AJUSTADO, O EFETIVO SALDO DEVEDOR. NOTÓRIO PREJUÍZO. TEMÁTICA JULGADA PELO STJ EM RECURSO REPETITIVO (TEMA 996). ALEGAÇÃO RECURSAL DA CONSTRUTORA SOBRE A FALTA DE PROVA QUANTO AO EFETIVO PAGAMENTO PELO AUTOR DOS JUROS DE PRÉ-AMORTIZAÇÃO. TESE INFUNDADA. IMPOSSIBILIDADE DE DAR GUARIDA À LIMITAÇÃO IMPOSTA NA SENTENÇA ANTE AS PARTICULARES DO CASO CONCRETO (INCIDÊNCIA APENAS ATÉ A DATA DA EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE). ILICITUDE DE QUALQUER COBRANÇA APÓS O PRAZO DE CONCLUSÃO DA OBRA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DAS RÉS PARA RESPONDEREM PELO RESSARCIMENTO DOS JUROS DE OBRA INDEVIDOS (COMPREENDIDOS ENTRE 20-7-2016 ATÉ A DATA DE INÍCIO DA AMORTIZAÇÃO DO SALDO DEVEDOR DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO). PROVIMENTO APENAS DO APELO DO AUTOR NESTE ASPECTO. CASO CONCRETO NO QUAL, MESMO APÓS A ENTREGA DAS CHAVES, NÃO FOI ENCERRADO O PERÍODO DE CARÊNCIA CONTRATUAL (PRÉ-AMORTIZADOR) E INICIADO O PERÍODO DE AMORTIZAÇÃO DO SALDO DEVEDOR DO ADQUIRENTE. PROCRASTINAÇÃO SEM JUSTIFICATIVA ACERCA DO INÍCIO DA FASE DE AMORTIZAÇÃO QUE CAUSA ONERAÇÃO EXCESSIVA NAS PRESTAÇÕES DEVIDAS PELO ADQUIRENTE. DEFERIMENTO DO PEDIDO AUTORAL DE TUTELA RECURSAL NESSE PONTO. DETERMINAÇÃO AO BANCO ACIONADO PARA IMPLEMENTAÇÃO DA REFERIDA FASE, NO PRAZO DE 5 DIAS, SOB PENA DE MULTA DIÁRIA. PEDIDO DA INCORPORADORA DE CONDENAÇÃO DO BANCO EM LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ POR NÃO CESSAR A COBRANÇA DA VERBA EM QUESTÃO MESMO APÓS A EMISSÃO DO HABITE-SE, A INDIVIDUALIZAÇÃO DAS MATRÍCULAS E A CONSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO. NÃO CONFIGURAÇÃO DAS HIPÓTESES DO ART. 80 DA LEI ADJETIVA CIVIL. DIVISÃO DA RESPONSABILIZAÇÃO ENTRE AS RÉS ACERCA DOS PREJUÍZOS SUPORTADOS PELO CONSUMIDOR QUE DEVE SER OBJETO DE DEMANDA PRÓPRIA. RESSARCIMENTO DE ALUGUERES. PRETENSÃO DAS RÉS DE AFASTAMENTO DA CONDENAÇÃO, NOTADAMENTE POR SUPOSTO DESRESPEITO AO TEMA 970 DO STJ. AUTOR, DE SUA VEZ, QUE OBJETIVA A CORREÇÃO DO TERMO FINAL PARA DEVOLUÇÃO DOS ALUGUÉIS. ACOLHIMENTO TÃO SOMENTE DO APELO DO ACIONANTE. RESSALVA NO PRÓPRIO PRECEDENTE REPETITIVO DA CORTE SUPERIOR DE DISTINÇÃO NA APLICAÇÃO DO TEMA 970 PARA CASOS DE ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL NOS QUAIS A PENA MORATÓRIA NÃO EQUIVALE AO VALOR DO LOCATIVO. CORTE SUPERIOR QUE, EM INÚMERAS OPORTUNIDADES, TAMBÉM PROCEDEU AO DISTINGUISHING EM FEITOS ENVOLVENDO A CUMULAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL E DOS LUCROS CESSANTES OU DANOS EMERGENTES. CLÁUSULA PENAL INVERTIDA NO CASO CONCRETO NÃO ESTABELECIDA EM VALOR EQUIVALENTE AO LOCATIVO. AUSÊNCIA DE INCIDÊNCIA MENSAL (FIXAÇÃO EM PERCENTUAL ÚNICO). POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM OS ALUGUERES (DANOS EMERGENTES) PARA A GARANTIA DA REPARAÇÃO INTEGRAL. NÃO CONFIGURAÇÃO DE BIS IN IDEM. NECESSIDADE DE INDENIZAÇÃO DA INJUSTA PRIVAÇÃO DO USO DO BEM. OBSERVÂNCIA DO TEMA 996 DO STJ. PREJUÍZO PRESUMIDO REFERENTE AOS ALUGUÉIS. CONSUMIDOR QUE, MESMO ASSIM, TROUXE NA INICIAL O EXATO VALOR DESEMBOLSADO A TÍTULO DE LOCATIVOS. MONTANTE MENSAL QUE NÃO SUPERA 1% (UM POR CENTO) DO VALOR DO CONTRATO. IMPUGNAÇÕES GENÉRICAS NAS CONTESTAÇÕES. AUSÊNCIA DE CONTRAPROVA DAS ACIONADAS SOBRE O VALOR DOS ALUGUERES. ACOLHIMENTO DA TESE RECURSAL DO AUTOR. RESSARCIMENTO DA RUBRICA. TERMO FINAL APENAS NO DIA 14-6-2018. LAPSO DERRADEIRO DA MORA DAS RÉS (DATA DA DISPONIBILIZAÇÃO DA POSSE DIRETA AO ADQUIRENTE DA UNIDADE AUTÔNOMA). AJUSTE PARCIAL DA SENTENÇA NO TÓPICO. CLÁUSULA PENAL. APELO DA CONSTRUTORA RÉ. SUSCITADA A CRIAÇÃO DE UMA NOVA CLÁUSULA, AO INVÉS DA INVERSÃO. ALEGAÇÃO DE IMPOSSIBILIDADE DE (A) INVERSÃO EM CASO DE ATRASO INFERIOR A 12 MESES E (B) INCIDÊNCIA DA PENALIDADE SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO. TESES INACOLHIDAS. PREVISÃO NA AVENÇA APENAS EM DESFAVOR DO ADQUIRENTE. POSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO À PARTE CONTRÁRIA NA HIPÓTESE DE DESCUMPRIMENTO DE SUAS OBRIGAÇÕES. TEMÁTICA ENFRENTADA EM SEDE DE RECURSO ESPECIAL REPETITIVO DO STJ (TEMA 971). INVERSÃO DA CLÁUSULA QUE INCIDE A PARTIR DA CONSTATAÇÃO DA MORA. APLICABILIDADE TANTO PARA CASOS DE INADIMPLEMENTO ABSOLUTO QUANTO RELATIVO. DEVIDA INVERSÃO DA MULTA CONTRATUAL EM FAVOR DO CONSUMIDOR. VALOR ESTIPULADO COM BASE NO TOTAL DO CONTRATO. PRESTAÇÃO INADIMPLIDA PELA PARTE RÉ CONSUBSTANCIADA NA FALTA DE ENTREGA DO IMÓVEL NO PRAZO AJUSTADO. MONTANTE NÃO EXPRESSIVO NA HIPÓTESE EM CONFORMIDADE COM O DISPOSITIVO DOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO JULGADOS NOS AUTOS DE ORIGEM. ABUSIVIDADE NÃO CONSTATADA. OBSERVÂNCIA DOS ARTS. 412 E 413 DO CÓDIGO CIVIL. MANUTENÇÃO DO QUANTUM. DANOS MORAIS. PRETENSÃO AUTORAL DE REFORMA DA SENTENÇA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL, DESTINADO À RESIDÊNCIA DO DEMANDANTE, POR QUASE DOIS ANOS. LAPSO TEMPORAL QUE, EMBORA LONGO, NÃO ENSEJA A PRESUNÇÃO DE ABALO MORAL INDENIZÁVEL NO PRESENTE CASO. OCORRÊNCIA DE DISSABOR INERENTE À EXPECTATIVA FRUSTRADA. SITUAÇÃO DOS AUTOS QUE NÃO RETRATA CIRCUNSTÂNCIA DE EXTRAORDINÁRIA ANGÚSTIA OU HUMILHAÇÃO AO AUTOR. INEXISTÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE OUTROS FATOS QUE PODERIAM CAUSAR O ABALO ANÍMICO INDENIZÁVEL (ART. 373, I, DO CPC). DEVER DE INDENIZAR NÃO CONFIGURADO. SÚMULA 29 DESTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA. PRECEDENTES. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA NO PONTO. ENCARGOS SUCUMBENCIAIS. ACOLHIMENTO PARCIAL DOS APELOS DAS REQUERIDAS. REDIMENSIONAMENTO DA SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DO AUTOR RECONHECIDA EM PRIMEIRO GRAU. ACIONANTE VENCEDOR EM PARTE DOS PEDIDOS PRINCIPAIS. DERROTA EM RELAÇÃO AO PEDIDO SUBSTANCIAL DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS, AO PLEITO DE DECLARAÇÃO DE ILEGALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA E QUANTO À MODIFICAÇÃO DA CLÁUSULA RELATIVA AOS JUROS DE OBRA. AJUSTES QUANTO AO TERMO FINAL DA MORA DAS REQUERIDAS. CONSTATAÇÃO DE SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. INTELIGÊNCIA DO ART. 86, CAPUT, DA LEI ADJETIVA CIVIL. ADEQUAÇÃO DA PROPORÇÃO DAS DESPESAS (75% A CARGO DAS RÉS E 25% AO AUTOR). VERBA HONORÁRIA TAMBÉM AJUSTADA. DISTRIBUIÇÃO PROPORCIONAL DOS ENCARGOS EFETIVADA (ART. 85 DO CPC). PREQUESTIONAMENTO. DESNECESSIDADE DE O JULGADOR SE MANIFESTAR SOBRE TODOS OS DISPOSITIVOS APONTADOS PELAS PARTES QUANDO NÃO SE MOSTRAREM RELEVANTES PARA O DESLINDE DA CONTROVÉRSIA. RECURSOS CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDOS. Foram rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 1.924-1.937). Nas razões do recurso especial (fls. 1.953-1.990), a recorrente, J A T ENGENHARIA E CONSTRUCOES LTDA., aponta, inicialmente, violação dos arts. 489 e 1.022 do Código de Processo Civil, ao sustentar a existência de omissões e contradições no acórdão recorrido que não foram sanadas, a despeito da oposição de embargos de declaração. Sustenta, ainda, no mérito, violação dos arts. 421, 422 e 884, todos do Código Civil e do art. 373, I, do Código de Processo Civil, bem como dissídio jurisprudencial, defendendo a observância do prazo contratual de entrega do imóvel, a responsabilidade exclusiva da instituição financeira pelos juros de pré-amortização e a impossibilidade de cumulação da cláusula penal com indenização por danos materiais. Foram apresentadas contrarrazões ao recurso especial (fls. 2.001-2.025). Sobreveio o juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 2.034-2.039), o que ensejou a interposição dos presentes agravos. Apresentada contraminuta do agravo (fls. 2.260-2.271). É, no essencial, o relatório. O agravo merece conhecimento, porquanto preenchidos os pressupostos de admissibilidade. Passo ao exame do recurso especial. De início, quanto à alegada negativa de prestação jurisdicional (arts. 489, § 1º, e 1.022, II, do CPC), o recurso não prospera. O Tribunal de origem, ao julgar os embargos de declaração opostos pela parte agravante, manifestou-se de forma clara e fundamentada sobre as questões suscitadas, consignando expressamente que a pretensão da embargante era de rediscussão do mérito e representava mero inconformismo com o resultado desfavorável, o que não se coaduna com a via eleita. A propósito, confira-se o fundamento adotado no aresto que julgou os embargos, refutando a omissão quanto à fixação do prazo de entrega, à solidariedade pelos juros de obra e à cumulação de indenizações: No caso em apreço, o acórdão embargado analisou por completo as questões suscitadas nos recursos dos litigantes, sendo descabido, através da estreita via dos embargos declaratórios, pretender ressuscitar discussão sobre matérias solvidas. Com efeito, a contradição, que se constitui em vício interno do julgado, entre sua fundamentação e a conclusão, entre elementos da fundamentação, entre capítulos, entre a ementa do acórdão e o voto condutor, não deve ser reconhecida quando o fundamento do acórdão está em perfeita harmonia com a sua conclusão. É o que está firmado, inclusive, na Súmula 56 desta Corte, a saber: "a contradição que enseja a oposição de embargos de declaração deve estar presente internamente na decisão atacada, ou seja, quando os fundamentos são incompatíveis com a sua conclusão". De sua vez, nos termos do parágrafo único do art. 1.022 da Lei Adjetiva Civil, a omissão ocorre quando a decisão (a) deixa de se manifestar sobre tese firmada em julgamento de casos repetitivos ou em incidente de assunção de competência aplicável ao caso sob julgamento ou (b) incorra em qualquer das condutas descritas no art. 489, § 1º, do mesmo diploma legal. No presente caso, inexiste qualquer contradição entre os fundamentos do julgado e a sua conclusão, a qual foi no sentido de conhecer dos recursos e dar-lhes parcial provimento, expressando de forma compatível e coerente os motivos para tanto. No que diz respeito aos prazos de entrega do empreendimento e de tolerância, os quais, somados, estabeleceram a data da mora das requeridas, não há vício no acórdão, havendo apenas a não concordância da empresa embargante com a interpretação do colegiado nestes aspectos, calcada em suposta inobservância/violação dos princípios do pacta sun servanda e da boa-fé contratual. Em verdade, a ré pretende a modificação do prazo de início da mora (fixada in casu em 20-7-2016) para data mais vantajosa em seu favor, e não da parte consumidora. A vontade das partes somente foi mitigada nesse ponto por não ser possível estabelecer de plano os exatos termos de início e fim da obra com base no contrato originário firmado entre todos os negociantes, vez que omisso. Mesmo assim, foram encontrados nos autos outros elementos probatórios que serviram para a fixação do lapso temporal, e não foi o contrato firmado entre a construtora e o Banco do Brasil para o financiamento da construção, como tenta fazer crer a incorporadora. É o inteiro teor da fundamentação colegiada a respeito: (...) Como se vê, para a fixação da mora contratual foram observadas as legislações aplicáveis, os contratos firmados entre as partes (no que foi possível) e os precedentes judiciais repetitivos incidentes, sem haver incompatibilidade entre as teses decididas pelo colegiado. No mesmo norte, não se verifica antinomia na condenação solidária das requeridas quanto aos juros de pré-amortização, sendo o acórdão de clareza solar ao afirmar que eventual delimitação de responsabilidade entre as partes rés (parceiras no empreendimento) pelos fatos ocorridos no Condomínio Quinta de Potecas deve ser objeto de demanda própria, na qual o consumidor/adquirente do imóvel não seja a parte diretamente prejudicada. É dizer, se a construtora entende não ser responsável pelo ressarcimento dos juros de obra indevidos - por qualquer motivo que seja -, deve discutir seu direito em demanda própria contra o Banco (credor fiduciário), e não nesta ação que tem como objetivo a reparação dos danos suportados pelo adquirente (consumidor) em razão do atraso na entrega do imóvel financiado. Não há como sustentar, portanto, a tese de contradição neste aspecto, pois a irresignação nos aclaratórios é meramente em face da condenação sofrida a título de juros de obra. No que diz respeito à cumulação da cláusula penal com lucros cessantes, bem como a respeito da incidência e dos valores dos alugueres, não se constata omissão no julgado, no qual ficou expressamente decidido o seguinte: (...) Todas as teses da construtora foram largamente analisadas. A ré pretende, por via inadequada, o afastamento dos danos emergentes, por entender não guardar razoabilidade e por suposta ausência de prova do pagamento dos locativos (e também do valor propriamente dito), porém a insatisfação com o resultado do recurso não se traduz em requisito válido para os aclaratórios, tampouco oferece suporte à mácula suscitada pela embargante. Por fim, pleiteia a construtora requerida a manifestação expressa sobre as teses jurídicas e os artigos de lei aludidos no corpo do recurso, para fim de prequestionamento. Todavia, é sabido que o órgão julgador não está obrigado a manifestar-se acerca de todos os dispositivos legais invocados pelas partes quando não se mostrarem relevantes para o deslinde da controvérsia, tendo em vista ser suficiente a aplicação do direito ao caso trazido à apreciação do Poder Judiciário, de forma motivada, a fim de atender ao disposto no artigo 93, IX, da Constituição Federal. Analisando o aresto, observa-se que a Corte de origem enfrentou a questão da fixação da mora com base na publicidade do empreendimento (ante a omissão contratual), da responsabilidade solidária decorrente da cadeia de fornecimento e da possibilidade de cumulação da cláusula penal (em percentual único) com os danos emergentes à luz das provas dos autos e da legislação aplicável, concluindo pela validade da interpretação adotada e pela distinção (distinguishing) em relação aos precedentes vinculantes invocados. Dessa forma, não há falar em negativa de prestação jurisdicional, porquanto todas as questões fundamentais ao deslinde da controvérsia foram apreciadas pelo Tribunal a quo, ainda que em sentido desfavorável à agravante. Cumpre destacar que não caracteriza omissão ou ausência de fundamentação o simples fato de o julgado não ter acolhido as teses deduzidas pela parte, pois o magistrado não está obrigado a examinar, um a um, todos os argumentos expendidos, bastando que fundamente adequadamente sua decisão e indique as razões do convencimento adotado. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. OMISSÃO E CONTRADIÇÃO INEXISTENTES. VIOLAÇÃO DO ART. 1022 DO CPC NÃO VERIFICADA. PRETENSÃO DE REJULGAMENTO. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO FUNDAMENTADA. ART. 489, § 1º, DO CPC. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7/STJ. HÍPÓTESE. COISA JULGADA. REDISCUSSÃO. TERMO. INICIAL. JUROS REMUNERATÓRIOS. INVIÁVEL. PRECEDENTE. SÚMULA 83/STJ. MULTA. ART. 1.021, § 4º, DO CPC. INAPLICABILIDADE. 1 Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, ainda que de forma sucinta, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 2. Mesmo à luz do art. 489 do CPC, o órgão julgador não estaria obrigado a se pronunciar acerca de todo e qualquer ponto suscitado pelas partes, mas apenas a respeito daqueles capazes de, em tese, de algum modo, infirmar a conclusão adotada pelo órgão julgador (inciso IV). 3. Na hipótese, tendo sido verificada a efetiva existência de coisa julgada, fica afastada a possibilidade de discussão da matéria relativa ao termo final dos juros de mora. Incidência da Súmula 83/STJ. 4. No caso, não há como afastar a incidência da Súmula 7/STJ, haja vista que o acolhimento da pretensão recursal para infirmar a assertiva de que operou a preclusão consumativa, demandaria o reexame das circunstâncias fáticas dos autos, procedimento incompatível no recurso especial. 5. Quanto ao pedido formulado pela parte contrária relativo à multa prevista no art. 1.021, § 4º, do CPC/2015, a Segunda Seção decidiu que a aplicação da referida penalidade não é automática, pois não se trata de mera decorrência lógica da rejeição do agravo interno. 6. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 2.319.758/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 24/6/2024, DJe de 26/6/2024.) Quanto ao mérito, no que tange à alegação de suposta violação dos arts. 421 e 422 do Código Civil (pacta sunt servanda e fixação do prazo de entrega), o recurso não comporta conhecimento. O Tribunal de origem, ao fixar o termo final para a entrega da obra, afastou a incidência da cláusula contratual que previa o prazo de 24 meses a partir da conclusão da fundação. Para tanto, a Corte local utilizou-se de fundamento autônomo e suficiente, assentando que tal disposição é abusiva e nula de pleno direito, nos termos dos arts. 39, XII, e 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor, por condicionar o prazo a evento futuro e incerto, deixando-o ao exclusivo critério do fornecedor. Ademais, o aresto recorrido aplicou os arts. 30 e 47 do CDC para reconhecer a vinculação da oferta publicitária (placa da obra) que indicava data certa para a conclusão, integrando tal informação ao contrato. Nas razões do recurso especial, contudo, a parte recorrente limitou-se a defender a força obrigatória dos contratos e a intervenção mínima nas relações privadas, com base em dispositivos da lei civil. Verifica-se, portanto, que a insurgente não impugnou especificamente os fundamentos basilares do acórdão recorrido relativos à nulidade da cláusula por abusividade à luz do regramento consumerista e à vinculação da oferta publicitária. Assim, remanescendo inatacado fundamento suficiente, por si só, para a manutenção do decisum, aplica-se, por analogia, o óbice da Súmula n. 283 do STF: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a decisão recorrida assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não abrange todos eles". Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. SÚMULA 182 DO STJ. NÃO INCIDÊNCIA. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA RECONSIDERADA. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PERDA DE OBJETO. SUPERVENIENTE PROLAÇÃO DE SENTENÇA NO FEITO ORIGINÁRIO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS 282 E 356 DO STF. FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO RECORRIDO NÃO IMPUGNADO. SÚMULAS 283 E 284/STF. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. [...] 4. A ausência de impugnação, nas razões do recurso especial, de fundamentos suficientes à manutenção do acórdão estadual atrai a incidência, por analogia, das Súmulas 283 e 284 do STF. 5. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo exame, conhecer do agravo para não conhecer do recurso especial. (AgInt no AREsp n. 2.028.056/PE, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 12/9/2022, DJe de 22/9/2022.) De qualquer sorte, alterar o entendimento da Corte de origem, soberana na análise do contexto fático-probatório, no sentido de que houve prorrogação de prazo para entrega da obra e fixação da mora com base na publicidade veiculada demandaria, necessariamente, o reexame das provas, o que não se admite no âmbito do recurso especial, ante o óbice da Súmula n. 7 do STJ. Ilustrativamente: AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. COLEGIALIDADE. NULIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. CONSUMIDOR. PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. FALHA. AUSÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO. ENTREGA. TERMO ADITIVO. PAGAMENTO. ADIAMENTO. MORA. PREJUÍZO. NÃO COMPROVAÇÃO. SÚMULA Nº 7/STJ. VÍCIOS. IMÓVEL. SÚMULA Nº 283/STF. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. NÃO COMPROVAÇÃO. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. O relator está autorizado a decidir singularmente recurso (artigo 932, do CPC/2015, art. 557 do CPC/1973). Eventual nulidade da decisão singular fica superada com a apreciação do tema pelo órgão colegiado competente, em agravo interno. 3. Não há falar em falha na prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível, ainda que em desacordo com a expectativa da parte. 4. Na hipótese, rever a conclusão do tribunal de origem, no sentido de que não restou configurada a mora das recorridas, pois, apesar de ter havido um atraso de 16 (dezesseis) dias na data da entrega do imóvel, os recorrentes assinaram um termo aditivo, prorrogando o prazo para o adimplemento da parcela relativa à entrega das chaves, demandaria reexame do conjunto fático-probatório dos autos, providência que esbarra na censura da Súmula nº 7/STJ. 5. A ausência de impugnação de fundamento suficiente para manutenção do acórdão recorrido enseja o não conhecimento do recurso no ponto, incidindo o disposto na Súmula nº 283/STF. 6. A incidência da Súmula nº 7/STJ obsta o conhecimento do recurso também pela alínea "c" do permissivo constitucional. 7. Agravo interno não provido. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.907.669/DF, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 6/6/2022, DJe de 10/6/2022.) Quanto à responsabilidade solidária pela restituição dos juros de obra e à alegação de enriquecimento ilícito (art. 884 do CC), melhor sorte não socorre a parte recorrente. O Tribunal de origem, amparado nos elementos fático-probatórios dos autos e na análise das avenças firmadas, concluiu que a construtora e a instituição financeira atuaram em parceria na viabilização do empreendimento, integrando a mesma cadeia de fornecimento, o que atrai a responsabilidade solidária pelos danos causados ao consumidor. Rever esse entendimento para afastar a legitimidade da recorrente ou a solidariedade reconhecida demandaria, inequivocamente, a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame do acervo fático-probatório, providências vedadas em recurso especial pelos óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. Sobre a condenação ao pagamento de aluguéis (danos materiais) e a suposta violação do art. 373, I, do CPC, o recurso também esbarra na Súmula n. 7 do STJ. A Corte estadual, soberana na análise das provas, consignou expressamente que a parte autora comprovou os prejuízos materiais mediante a juntada de contrato de locação e recibos de pagamento idôneos, e que a recorrente limitou-se a impugnações genéricas sem produzir contraprova capaz de desconstituir os documentos. Assim, a pretensão de reconhecer a simulação dos documentos ou a ausência de prova do dano exige revolvimento fático, inviável nesta via excepcional. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. 1. IMÓVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ENTREGA DA OBRA. ATRASO RECONHECIDO. DANO MORAL E MATERIAL CARACTERIZADOS. REVISÃO DA MATÉRIA. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. 2. REVALORAÇÃO DA PROVA. AFASTAMENTO. 3. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL PREJUDICADA. PRECEDENTES. 4. RAZÕES RECURSAIS INSUFICIENTES. 5. AGRAVO IMPROVIDO. 1. Modificar o entendimento do Tribunal local, acerca do reconhecimento de atraso na entrega da obra, não prescindiria do reexame de matéria fático-probatória, o que é inviável devido ao óbice da Súmula 7/STJ, não sendo o caso de revaloração da prova. 1.2. A cláusula que estabelece prazo para entrega do imóvel somente após a obtenção do recurso financeiro foi considerada abusiva pela Corte estadual, com base no entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça. 1.3. A comprovação dos gastos da parte agravada com o pagamento de aluguéis no período de atraso na entrega da obra caracteriza o dano material, e o fato de que a demora foi de mais de 1 (um) ano - mais precisamente 1 (um) ano e 5 (cinco) meses -, conforme consignado pela sentença, demonstra a ocorrência do dano moral. 1.4. Ademais, "o simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que possam configurar a lesão extrapatrimonial, como na hipótese dos autos, em que o atraso foi superior a 1 (um) ano e 7 (sete) meses após o prazo de tolerância" (AgInt no AREsp 1.742.299/DF, Rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 7/6/2021, DJe 1º/8/2021). 2. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, "a incidência da Súmula 7 do STJ prejudica a análise do dissídio jurisprudencial pretendido. Precedentes desta Corte" (AgInt no AREsp 1.861.293/RS, Ministra Nancy Andrighi, DJe de 22/9/2021). 3. Razões recursais insuficientes para a revisão do julgado. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 1.695.022/MT, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 21/2/2022, DJe de 23/2/2022.) Por fim, no que tange à alegação de impossibilidade de cumulação da cláusula penal com os lucros cessantes (Temas n. 970 e 971 do STJ), o apelo igualmente não comporta provimento. O acórdão recorrido realizou o devido distinguishing (distinção) em relação aos precedentes vinculantes desta Corte Superior. O Tribunal a quo assentou que, no caso concreto, a cláusula penal invertida (multa moratória de 2% sobre o valor do contrato, de incidência única) não possui equivalência com o valor locativo mensal do imóvel. Concluiu, portanto, que a natureza da multa aplicada não se confunde com a indenização pela privação do uso do bem (aluguéis), permitindo a cumulação para assegurar a reparação integral. Desse modo, para desconstituir a premissa fática de que a multa aplicada não equivale ao locativo mensal e, assim, aplicar a vedação de cumulação prevista no Tema 970, seria imprescindível a reinterpretação da cláusula contratual e o reexame de provas, o que atrai a incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro para 15% (quinze por cento) a verba honorária em favor dos patronos da parte recorrida, a incidir sobre o valor da condenação, tal como delimitado pelas instâncias ordinárias. Publique-se. Intimem-se. Relator
HUMBERTO MARTINS