Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
RECURSO ESPECIAL EM Apelação Nº 0302633-60.2017.8.24.0004/SC
APELANTE: VAELTON TADEO BORGES (AUTOR)
ADVOGADO(A): ANDRE AUGUSTO CORAL MACCARINI (OAB SC054224)
ADVOGADO(A): ANTONIO AUGUSTO DA SILVA VIEIRA (OAB SC042484)
APELANTE: KARINE SPADER BIAVA BORGES (AUTOR)
ADVOGADO(A): ANDRE AUGUSTO CORAL MACCARINI (OAB SC054224)
ADVOGADO(A): ANTONIO AUGUSTO DA SILVA VIEIRA (OAB SC042484)
APELADO: BANCO BRADESCO S.A. (RÉU)
ADVOGADO(A): MILTON BACCIN (OAB SC005113)
DESPACHO/DECISÃO
VAELTON TADEO BORGES e KARINE SPADER BIAVA BORGES interpuseram recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal (evento 115, RECESPEC1).
O apelo visa reformar acórdão proferido pela 7ª Câmara de Direito Civil, assim resumido (evento 85, ACOR2):
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA.
INSURGÊNCIA DA PARTE AUTORA.
TERRENO RURAL ARREMATADO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. TESE DE ERRO SUBSTANCIAL ACERCA DA ÁREA DO IMÓVEL.
PLEITO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. MATÉRIA SUSCITADA SOMENTE NESTE GRAU DE JURISDIÇÃO. INOVAÇÃO RECURSAL EVIDENCIADA. RECURSO NÃO CONHECIDO NO PONTO.
PEDIDO DE ANULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO. ARGUMENTO DE INEXATIDÃO DE informações lançadas EM EDITAL DE LEILÃO QUANTO À DESCRIÇÃO DO IMÓVEL. NÃO ACOLHIMENTO. PROVA TÉCNICA QUE COMPROVOU A EXISTÊNCIA DO TERRENO. EXPRESSA PREVISÃO EDITALÍCIA DE VENDA NA MODALIDADE AD CORPUS. DIMENSÕES MERAMENTE ENUNCIATIVAS. EXEGESE DO ART. 500, § 3º, DO CC. PRECEDENTE DESTE TRIBUNAL.
RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO.
Opostos embargos de declaração, foram rejeitados (evento 104, RELVOTO1).
Quanto à primeira controvérsia, pelas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, a parte alega violação e interpretação divergente do art. 500, § 1º, do Código Civil, no que tange à impossibilidade de considerar que a cláusula de venda era ad corpus, pois a diferença entre as medidas previstas no edital de leilão ultrapassa em patamar absolutamente excepcional à área efetiva do imóvel.
Quanto à segunda controvérsia, pela alínea "a" do permissivo constitucional, a parte alega violação aos arts. 138 e 139 do Código Civil, no que concerne à existência de erro substancial na formação do negócio jurídico, "diante da discrepância brutal entre a área prometida no edital e na matrícula do imóvel (174.616,94 m²) e a área real aferida por perícia judicial (20.817,62 m²)".
Quanto à terceira controvérsia, pela alínea "a" do permissivo constitucional, a parte alega violação aos arts. 421 e 422 do Código Civil, em relação à ofensa aos "princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e do dever de informação na análise do caso concreto"
Quanto à quarta controvérsia, pela alínea "a" do permissivo constitucional, a parte alega violação ao art. 14 do Código de Defesa do Consumidor, no que diz respeito à responsabilidade da parte recorrida pelo "defeito relevante no serviço ofertado".
Quanto à quinta controvérsia, pela alínea "a" do permissivo constitucional, a parte alega violação aos arts. 489, § 1º, IV e VI, 1.022, II, e 1.025 do Código de Processo Civil, relativamente à negativa de prestação jurisdicional, pois a Câmara deixou de se manifestar acerca dos arts. "500, §1º, 138, 139, 421 e 422 do Código Civil, o art. 14 do CDC e o art. 479 do CPC".
Cumprida a fase do art. 1.030, caput, do Código de Processo Civil.
É o relatório.
Considerando que a exigência de demonstração da relevância das questões federais, nos termos do art. 105, § 2º, da Constituição Federal, ainda carece de regulamentação, e preenchidos os requisitos extrínsecos, passa-se à análise da admissibilidade recursal.
Quanto à primeira e segunda controvérsias, a ascensão do apelo nobre pelas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional encontra óbice nas Súmulas 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça.
Sustenta a parte, em síntese, a impossibilidade de considerar que a cláusula de venda era ad corpus, pois a diferença entre as medidas previstas no edital de leilão ultrapassa em patamar absolutamente excepcional à área efetiva do imóvel. Ademais, levanta a existência de erro substancial na formação do negócio jurídico, "diante da discrepância brutal entre a área prometida no edital e na matrícula do imóvel (174.616,94 m²) e a área real aferida por perícia judicial (20.817,62 m²)".
No entanto, o acolhimento da pretensão recursal exigiria o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, bem como a interpretação do instrumento contratual, providências vedadas no âmbito do recurso especial. No caso, a Câmara entendeu que não há como afastar a natureza ad corpus da negociação, nem reconhecer o erro substancial, pois o edital do leilão e a escritura pública de compra e venda estabeleciam que a venda ia se dar na modalidade ad corpus, circunstância da qual a parte recorrente tinha pleno conhecimento.
Merece destaque o seguinte excerto do acórdão (evento 85, RELVOTO1):
Pleiteiam os recorrentes a anulação do contrato de compra e venda, tendo em vista a sobreposição do imóvel adquirido por áreas pertencentes a outras matrículas.
No entanto, deve ser mantida a sentença vergastada, que fundamentou a improcedência da pretensão inaugural com base na falta de zelo dos arrematantes, que teriam feito a proposta sem se assegurar da real situação do terreno, bem como a partir da constatação de que o encravamento seria informação ao alcance dos autores no momento do lance, para além da suposta experiência prévia do apelante Vaelton Tadeo Borges com leilões de imóveis.
Sabidamente, são anuláveis os negócios jurídicos na hipótese de ter a declaração de vontade se originado com "erro substancial que poderia ser percebido por pessoa de diligência normal, em face das circunstâncias do negócio", nos termos do art. 138 do Código Civil.
Em relação ao requisito exigido para a anulação, prevê o dispositivo legal subsequente que o erro é substancial quando "interessa à natureza do negócio, ao objeto principal da declaração, ou a alguma das qualidades a ele essenciais" (art. 139, I).
[...]
No tocante aos contratos de compra e venda de bem imóvel, há no Código Civil previsão específica dos direitos conferidos tanto ao adquirente de área inferior à constante por escrito, quanto ao vendedor de terreno maior do que se acreditava.
Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.
§ 1º Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.
§ 2º Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso.
§ 3º Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.
O Superior Tribunal de Justiça, mutatis mutandis, já rechaçou a tese formulada em embargos à arrematação opostos por devedor com base no fundamento de que "Eventual nulidade no edital de leilão, por ter indicado que o bem arrematado teria área maior do que a efetivamente existente, aproveita apenas ao arrematante [...]" (AgInt no AREsp n. 1.844.655/MS, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 13-11-2023, DJe de 17-11-2023).
Em caso no qual a anulabilidade decorrente de erro substancial acerca das características de imóvel leiloado foi reconhecida, do Tribunal de Justiça paulista:
[...]
No caso concreto, observa-se que a causa de pedir reside nas dificuldades dos demandantes para localizar o terreno arrematado, considerando eventual sobreposição de áreas pertencentes a matrículas distintas.
Para esclarecer a dúvida concernente à possível inexistência do bem imóvel (cenário em que o desfazimento da avença seria incontornável), determinou-se a produção de prova pericial, conforme acórdão proferido por este Órgão Fracionário no julgamento de apelação também interposta pelos autores (evento 54 do processo em segundo grau):
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA.
INSURGÊNCIA DA PARTE AUTORA.
PEDIDO DE CONCESSÃO DE EFEITO SUSPENSIVO AO RECURSO. PRETENSÃO PREJUDICADA ANTE O JULGAMENTO DO MÉRITO RECURSAL. NÃO CONHECIMENTO.
TESE DE NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA EM RAZÃO DO JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. ACOLHIMENTO. DISCUSSÃO DOS AUTOS QUE VERSA SOBRE A CORRETA LOCALIZAÇÃO E A METRAGEM DE IMÓVEL ADQUIRIDO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INDÍCIOS DE DISPARIDADE ENTRE OS DADOS CONSTANTES NA MATRÍCULA E A REALIDADE FÁTICA. POSSÍVEL SOBREPOSIÇÃO DE ÁREAS ENTRE OS LOTES LINDEIROS. IMPRESCINDIBILIDADE DA PROVA PERICIAL. SENTENÇA CASSADA.
"Evidenciada a necessidade de produção de provas é imprescindível a dilação probatória, sobretudo tendo em vista o premente interesse acerca da verdade dos fatos para melhor distribuição da Justiça, sendo impositivo, na hipótese, a decretação de nulidade do processo, a partir da sentença, inclusive, e o retorno dos autos ao Juízo de origem para a complementação da instrução probatória" (TJSC, Apelação Cível n. 2015.026531-0, de São Francisco do Sul, rel. Saul Steil, Terceira Câmara de Direito Civil, j. 25-08-2015).
RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM PARA SEU REGULAR PROCESSAMENTO. ANÁLISE DAS DEMAIS TESES RECURSAIS PREJUDICADAS.
RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E PROVIDO.
Do cotejo dos autos de origem, tem-se que a diligência determinada no julgamento acima referido, ocorrido em 30-6-2022, foi devidamente realizada, conforme laudo pericial acostado no evento 107.
De acordo com o expert nomeado para a perícia, a sobreposição de áreas, embora confirmada, não atinge a totalidade do bem arrematado, porquanto "O imóvel adquirido pelos autores de matrícula 35.848, com área de 174.616,94 m² na matrícula, possui in loco área de 20.817,62 m²" (evento 107, p. 38).
Nesse contexto, ficou demonstrada a existência do imóvel arrematado, ainda que possua características distintas daquelas constantes no registro imobiliário.
Fixada essa premissa, denota-se que o edital de leilão estabelecia de forma expressa que a negociação se daria na modalidade ad corpus (em que ao adquirente é defeso arguir inconsistência relativa à área do imóvel, nos termos do já citado art. 500, § 3º, do Código Civil), circunstância da qual o recorrente Vaelton Tadeo Borges tinha pleno conhecimento.
Afinal, constata-se que a cláusula ad corpus constava em descrição resumida do imóvel por ele transcrita em mensagem eletrônica enviada com o intuito de apurar as características do terreno. Veja-se (evento 1, INF9, p. 6 do processo de primeiro grau):
Igualmente, na "Ata e Recibo de Arrematação de Imóvel" emitida para confirmar o pagamento do lance está inserida referida cláusula (evento 1, INF52):
Em consequência, a escritura pública de compra e venda objeto da pretensão anulatória contém declaração dos compradores no sentido de que estavam cientes "de que as dimensões do imóvel [foram] meramente enunciativas e repetitivas das dimensões constantes do registro imobiliário" (evento 1, INF5, p. 5 dos autos de origem):
Nesse contexto, a confirmação da sentença hostilizada é medida que se impõe, considerando comprovação da efetiva existência do imóvel negociado a expressa pactuação de que o compra e venda foi celebrada em caráter ad corpus. (Grifou-se).
Considerando a fundamentação adotada, o acórdão recorrido somente poderia ser modificado mediante o reexame dos aspectos concretos da causa e do contrato firmado entre as partes.
Cabe salientar que "a existência de óbice processual impedindo conhecimento de questão suscitada pela alínea a, da previsão constitucional, prejudica a análise da divergência jurisprudencial acerca do tema" (AgRg nos EDcl no AREsp n. 2.065.313/SP, relator Ministro Teodoro Silva Santos, Sexta Turma, j. em 5-3-2024).
Quanto à terceira e quarta controvérsias, não se mostra viável a admissão do apelo nobre pela alínea "a" do permissivo constitucional. Constata-se que os dispositivos indicados não foram objeto de apreciação pela instância ordinária, mesmo após a oposição de embargos de declaração.
Nesse contexto, revela-se a ausência de prequestionamento, na medida em que o conteúdo normativo dos preceitos legais tidos por violados não foi enfrentado pelo acórdão recorrido, o que atrai, por analogia, os óbices das Súmulas 211 do STJ e 282 do STF.
De acordo com a jurisprudência do STJ, "o prequestionamento é exigência inafastável contida na própria previsão constitucional, impondo-se como um dos principais pressupostos ao conhecimento do recurso especial, inclusive para as matérias de ordem pública" (AgInt no AREsp n. 2.541.737/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. em 24-6-2024).
Não é demais registrar que "inexiste contradição quando se afasta a ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015 e, ao mesmo tempo, se reconhece a falta de prequestionamento da matéria. Destarte, é plenamente possível que o acórdão combatido esteja fundamentado e não tenha incorrido em omissão e, ao mesmo tempo, não tenha decidido a questão sob o enfoque dos preceitos jurídicos suscitados pela parte recorrente" (AgInt no AREsp n. 2.239.224/PR, rel. Ministro Teodoro Silva Santos, Segunda Turma, j. em 28-10-2024).
Quanto à quinta controvérsia, o recurso excepcional não merece ser admitido. Em juízo preliminar de admissibilidade, verifica-se que o acórdão recorrido enfrentou adequadamente os pontos necessários à resolução da controvérsia, não se constatando, neste exame inicial, omissão, negativa de prestação jurisdicional ou deficiência de fundamentação. Dessa forma, a pretensão recursal, aparentemente, dirige-se ao reexame da matéria já apreciada.
Ressalte-se que a Câmara analisou expressamente as teses da parte recorrente, concluindo pela comprovação da expressa pactuação de que o compra e venda foi celebrada em caráter ad corpus.
Segundo o entendimento da Corte Superior, "inexiste ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015 quando o Tribunal de origem se manifesta de modo fundamentado acerca das questões que lhe foram submetidas, apreciando integralmente a controvérsia posta nos autos, porquanto julgamento desfavorável ao interesse da parte não se confunde com negativa ou ausência de prestação jurisdicional" (AgInt no AREsp n. 2.768.634/GO, rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Turma, j. em 30-4-2025).
Ante o exposto, com fundamento no art. 1.030, V, do Código de Processo Civil, NÃO ADMITO o recurso especial do evento 115.
Intimem-se.