Publicacao/Comunicacao
Intimação
Intimação - Processo 1015898-07.2024.8.26.0451 - Execução de Título Extrajudicial - Despesas Condominiais - Condomínio Residencial Porto Rico - CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF -
Vistos.
Trata-se de impugnação à penhora apresentada pela Caixa Econômica Federal, na qualidade de credora fiduciária, pugnando pela desconstituição da constrição deferida às fls. 200/201, que recaiu sobre o imóvel matriculado sob nº 95.255 no 1º CRI de Piracicaba/SP, gravado com alienação fiduciária em favor da impugnante. O exequente Condomínio Residencial Porto Rico manifestou-se às fls. 280/283, pugnando pela rejeição da impugnação e invocando precedentes recentes do STJ. Rejeito a impugnação. A controvérsia instaurada nos autos possibilidade de penhora de imóvel alienado fiduciariamente em execução de despesas condominiais não mais comporta debate. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.929.926/SP, afeto ao Tema 1.266, decidido em 12/03/2025 sob relatoria para o acórdão do Ministro Raul Araújo, fixou a tese de que "em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002." Ficou assentado, ainda, que as normas dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002 disciplinam exclusivamente as relações entre os contratantes da alienação fiduciária, sem alcançar a relação jurídica autônoma entre o condomínio e os condôminos, nem sobrepor-se ao direito do credor condominial. A solução adotada pelo STJ é, ademais, a que melhor se harmoniza com a lógica do sistema. Permitir que o inadimplemento das despesas condominiais pelo devedor fiduciante transfira o ônus financeiro aos demais condôminos alheios à contratação fiduciária seria resultado incompatível com os princípios da equidade e da função social da propriedade. O acertamento, como assentado pelo tribunal superior, deve dar-se entre os próprios contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário, a quem foi facultada, desde o início deste processo, a oportunidade de quitar o débito condominial e sub-rogar-se nos direitos do exequente, com direito de regresso contra o executado. Superada a questão da admissibilidade da penhora, também não prospera a alegação de ineficácia prática da medida. Os documentos juntados pela própria impugnante revelam que o imóvel, contratado originalmente pelo valor de R$ 140.000,00, apresenta garantia atual avaliada em R$ 155.190,80, ao passo que o saldo devedor do financiamento, na data-base de 17/12/2025, era de R$ 116.210,07. O diferencial apurado é, portanto, suficiente para absorver com folga a dívida condominial exequenda de R$ 11.935,21, acrescida das custas processuais, afastando qualquer cogitação de ineficácia da constrição. Por fim, a alegação de impossibilidade de sub-rogação do arrematante na posição contratual do mutuário originário não conduz à desconstituição da penhora, mas apenas impõe disciplina às condições da alienação judicial. O edital da hasta pública deverá conter cláusula expressa determinando que o arrematante, para obtenção da escritura definitiva, deverá quitar o saldo devedor junto à CEF na condição de terceiro interessado, nos termos do art. 304 do Código Civil, sendo vedada a sub-rogação automática na posição do mutuário originário, preservando-se integralmente os direitos da instituição financeira. Fica o exequente intimado da juntada da matrícula com a penhora averbada (fls. 286/289). Diga o exequente em termos de prosseguimento. Intime-se. - ADV: LEONARDO DA COSTA ARAÚJO LIMA (OAB 321768/SP), ROSALINA LEAL DE OLIVEIRA (OAB 307805/SP)