PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Subseção Judiciária de Vilhena-RO Juizado Especial Cível e Criminal Adjunto à Vara Federal da SSJ de Vilhena-RO
SENTENÇA
TIPO "A" PROCESSO: 1002553-37.2026.4.01.4103 CLASSE: PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) POLO ATIVO: PACIFICA CORDOBA ORTIZ NETA SILVA e outros REPRESENTANTES POLO ATIVO: NAYARA OLINDA CAVALCANTE FERNANDES - SP486109 POLO PASSIVO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF
SENTENÇA
Dispensado o relatório nos termos do art.38 da Lei 9.099/95. Passo ao julgamento do mérito. Os fatos são incontroversos. As divergências orbitam no campo jurídico. O processo está maduro. Desse modo, passo ao julgamento antecipado do mérito, com escopo no art. 355, I, do CPC. DA APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR É pacífica a jurisprudência quanto à aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor às instituições financeiras, nos termos da Súmula 297 do STJ: “O Código de Defesa do Consumidor é aplicável às instituições financeiras”.
O contrato de financiamento habitacional configura relação de consumo, na qual os autores figuram como consumidores e a CEF como fornecedora de serviços bancários. Tal premissa, contudo, não autoriza a revisão indiscriminada de cláusulas livremente pactuadas: é necessária a efetiva demonstração de abusividade ou ilegalidade nas condições contratadas. DA TARIFA DE AVALIAÇÃO DE BENS RECEBIDOS EM GARANTIA Os autores impugnam a cobrança da tarifa de avaliação.
A tarifa de avaliação de bens recebidos em garantia é cobrada a título de análise de engenharia e avaliação jurídica do imóvel dado em garantia do financiamento – serviço técnico indispensável à concessão do crédito imobiliário e à formalização da alienação fiduciária. O próprio contrato prevê expressamente tal cobrança (ID 2271700932): F - TARIFAS DEVIDAS: Constantes na Tabela de Tarifas da CAIXA, em www.caixa.gov.br, relacionadas abaixo: Tarifa de Avaliação de Bens Recebidos em Garantia: R$ 841,44 (oitocentos e quarenta e um reais e quarenta e quatro centavos), (setecentos e cinquenta reais) na entrega da documentação na CAIXA e o restante na assinatura deste contrato junto com os primeiros prêmios de seguro e, caso não sejam pagos, serão acrescidos ao encargo mensal como diferença de prestação.
Ademais, o Banco Central do Brasil admite a cobrança de tarifa de avaliação do bem dado em garantia de operações de crédito, nos termos da Resolução CMN nº 3.919/2010, que classifica os serviços bancários e autoriza as instituições a estabelecer as tarifas correspondentes em tabela de tarifas disponibilizada ao público, condição que a CEF cumpre ao disponibilizá-la em seu sítio eletrônico. A jurisprudência do STJ tem temperado a legalidade da tarifa de avaliação de bens apenas quando cobrada em contratos de crédito ao consumidor em que o serviço não é efetivamente prestado ou quando não houver previsão contratual expressa.
No financiamento habitacional com alienação fiduciária, a avaliação do bem é requisito indispensável à própria concessão do crédito e à constituição da garantia, o que afasta qualquer alegação de abusividade. DOS SEGUROS MIP E DFI – OBRIGATORIEDADE E LEGITIMIDADE. Os autores alegam a abusividade da cobrança dos seguros de Morte e Invalidez Permanente (MIP) e Danos Físicos ao Imóvel (DFI). A contratação dos seguros MIP e DFI é obrigatória nos financiamentos habitacionais concedidos no âmbito do SFH, conforme a Resolução BACEN nº 3.811/2009, que regula as condições do seguro habitacional.
A exigibilidade de tais coberturas securitárias visa proteger tanto o mutuário (quitação da dívida em caso de morte ou invalidez permanente e reposição do bem em caso de dano físico) quanto a instituição financeira credora, sendo essencial à higidez da operação de crédito imobiliário de longo prazo. A abusividade na contratação de seguros habitacionais somente se configuraria se o agente financeiro impusesse ao mutuário a contratação com seguradora específica por ele indicada, sem oferecer a possibilidade de livre escolha – o que caracterizaria venda casada, vedada pelo art. 39, inciso I, do CDC.
Nesse sentido, firmou-se a jurisprudência do STJ no Tema 54 (REsp 969.129/MG): O mutuário do SFH não pode ser compelido a contratar o seguro habitacional obrigatório com a instituição financeira mutuante ou com a seguradora por ela indicada. No caso dos autos, entretanto, o contrato juntado (ID 2281523603) contém: 19.3 O(s) DEVEDOR(ES) assume(m) ter conhecimento das condições das Apólices Habitacionais oferecidas pelas seguradoras operadas pela CAIXA e do valor do CESH (Custo Efetivo do Seguro Habitacional) correspondente às condições e aos parâmetros vigentes na data do cálculo, bem como da possibilidade de contratação de outra apólice de livre escolha com as coberturas mínimas e indispensáveis previstas pelo Conselho Monetário Nacional - CMN, Resolução Bacen 3811/2009, nas condições estabelecidas pelo Conselho Nacional de Seguros Privados - CNSP; (destacamos).
A existência deste documento, devidamente assinado pelos autores, comprova que foi conferida a eles a opção de escolha entre distintas coberturas securitárias, afastando por completo a caracterização de venda casada. A opção firmada pelos mutuários é válida, configura exercício da autonomia da vontade e não pode ser revista sem a demonstração de vício de consentimento – que não foi alegada. O valor do prêmio mensal é calculado sobre o saldo devedor do financiamento e sobre o valor de avaliação do imóvel, respectivamente para o MIP e o DFI, conforme critérios atuariais estabelecidos em apólice, sendo variável ao longo da vigência do contrato.
A mera alegação de abusividade, desacompanhada de qualquer comparativo com seguros alternativos de menor custo ou de demonstração de desconformidade com a apólice contratada, é insuficiente para infirmar a cobrança. O TRF-1 tem consolidado esse entendimento: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO. CABIMENTO. CONTRATO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF). APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR (CDC).
POSSIBILIDADE. INVERSÃO DO ÔNUS PROBATÓRIO. NÃO CABÍVEL NO CASO CONCRETO. CLÁUSULAS ABUSIVAS. NÃO CARACTERIZAÇÃO. ILEGALIDADE DE COBRANÇA DA TAXA DE ADMINISTRAÇÃO, DA TAXA DE COBERTURA DE CUSTOS À VISTA E DA CONTRATAÇÃO DE SEGURO. NÃO CONFIGURADA. SEGURO HABITACIONAL. VENDA CASADA. NÃO DEMONSTRADA. REVISÃO DAS TAXAS COM APLICAÇÃO DA TR. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL.
1. A discussão nos autos a ser dirimida versa sobre a legalidade da cobrança dos encargos contratuais decorrente de contrato de financiamento imobiliário nos moldes preceituados pelo Sistema Financeiro Habitacional. Os apelantes interpõem o presente recurso objetivando a revisão dos reajustes das prestações e do saldo devedor, bem como requerendo a devolução dos valores pagos supostamente de forma ilegal.
2. A jurisprudência deste Tribunal reconhece a possibilidade de aplicação do CDC aos contratos de financiamento pactuados no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação, contudo a inversão do ônus da prova exige a demonstração da verossimilhança das alegações, conforme dispõe o art. 6º, VIII do CDC, o que não ficou demonstrado na hipótese.
3. Não há proibição legal quanto à cobrança da Taxa de Administração e da Taxa de Cobertura de Custos a Vista (TCAV), que têm previsão expressa no contrato firmado. Rais encargos eram de conhecimento das partes contratantes, que, ao assinarem o financiamento, concordaram com o pagamento das referidas obrigações.
4. O STJ reconhece como legítima a obrigatoriedade de contratação de seguro habitacional nos contratos vinculados ao SFH, ressalvando apenas sobre a garantia de livre escolha do mutuário quanto à seguradora a ser contratada (nesse sentido: STJ, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, DJe 15/12/2009). Junto ao contrato de financiamento imobiliário consta anexo que trata especificamente sobre a contratação de seguro.
O item 1 dispõe expressamente sobre a possibilidade de contratação de seguro operadas pela CEF ou a contratação de outra apólice de seguro com observância das coberturas mínimas estipuladas pelo Conselho Monetário Nacional CMN. O item 2 consta a informação quanto a opção por livre escolha de contratação do seguro junto à SEGURADORA CAIXA S/A. Sendo, assim, foram observados os regramentos que conferem validade ao negócio jurídico pactuado.
5. HÁ pedido de revisão das taxas de juros aplicadas sob o argumento que as atualizações realizadas com os parâmetros contratuais ocasionam onerosidade excessiva, devendo ser aplicada, segundo os apelantes, a Taxa Referencial (TR) como índice de atualização. É possível a utilização da TR como índice de atualização nos contratos imobiliários, mas desde que expressamente previsto na avença. Contudo, no contrato estabelecido entre as partes foi convencionada a correção por outros parâmetros.
Precedentes.
6. Os elementos presentes nos autos confirmam ausência de ilegalidade, bem como demonstram que não houve a comprovação de onerosidade excessiva. Carece de fundamento legal e probante o pedido de revisão das cláusulas contratuais, uma vez que essas não se demonstram abusivas.
7. Por consequência, prejudicado o pedido de restituição dos valores supostamente pagos indevidamente.
8. Apelação não provida. (AC 1004734-21.2019.4.01.3500, DESEMBARGADORA FEDERAL ANA CAROLINA ROMAN, TRF1 - DÉCIMA-SEGUNDA TURMA, PJe 09/05/2024 PAG.) Rejeito, portanto, o pedido de afastamento da cobrança dos seguros MIP e DFI. DA TAXA DE ADMINISTRAÇÃO DE CONTRATO MENSAL Os autores insurgem-se contra a cobrança mensal da taxa de administração de contrato no valor de R$ 25,00, alegando ser abusiva por já estar embutida na contraprestação pelo serviço prestado pela instituição financeira.
A questão comporta análise à luz da natureza do contrato e da origem dos recursos financiados. A CEF esclarece na contestação que a Taxa de Administração é cobrada com base na Resolução do Conselho Curador do FGTS nº 702, de 04.10.2012, que prevê, em seu art. 38, a cobrança de valor máximo de R$ 25,00 mensais a título de taxa de administração, exclusivamente nas operações com pessoas físicas. Constata-se que o contrato de financiamento contém previsão expressa da Tarifa de Administração de Contrato Mensal no valor de R$ 25,00.
No Quadro Resumo, item B10 – Encargo Mensal Inicial, constante da página 2 do contrato (página 3 do PDF), a rubrica “Tarifa de Administração de Contrato Mensal – TA” é indicada no valor de R$ 25,00, tanto para a modalidade “Balcão” quanto para a “Reduzida”. Além disso, a cobrança encontra-se expressamente disciplinada na cláusula 4.7, situada na página 5 do contrato (página 6 do PDF), segundo a qual: “A Tarifa de Administração de Contrato Mensal no valor de R$ 25,00, disponível na Tabela de Tarifas da CAIXA, disponível em www.caixa.gov.br, deve ser paga mesmo que não haja encargo com vencimento no respectivo mês.” Importa ponderar que a jurisprudência que reputa abusiva a taxa de administração de contrato diz respeito, primordialmente, à cobrança mensal e reiterada de tarifa destinada a custear atividades inerentes à própria operação bancária em contratos de crédito pessoal ou cédulas de crédito bancário.
A situação do financiamento habitacional vinculado ao FGTS e ao SFH é diversa: a Resolução CCFGTS nº 702/2012 expressamente autoriza e disciplina tal cobrança, conferindo suporte normativo específico à tarifa questionada. No caso concreto, o contrato não utiliza recursos do FGTS diretamente – trata-se de operação com recursos do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), conforme indicado no campo “B1” do quadro resumo.
Ainda assim, a ausência de suporte normativo específico do FGTS não conduz automaticamente à ilegalidade da tarifa, pois ela foi prevista contratualmente de forma clara e transparente, integrando o custo efetivo total informado ao contratante, e não constitui encargo surpresa. Os autores tinham plena ciência das condições do financiamento ao assinar o contrato, inclusive da tarifa de administração, constante do quadro resumo B1.
Do exposto, com análise de mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, julgo improcedente o pedido. Defiro o pedido de segredo de Justiça somente em relação a documentos sensíveis, a serem indicados pela parte autora, como declarações de imposto de renda, extratos bancários, dentre outros. Defiro a gratuidade da justiça. Sem honorários advocatícios e custas processuais, nos termos do art. 55 da Lei nº 9.099/95 c/c o art. 1º da Lei nº 10.259/2001.
Em caso de interposição de recurso, oportunize-se o contraditório. Após, remetam-se os autos à Turma Recursal. Preenchidos os requisitos recursais, garanta-se o contraditório. Após, providencie-se a remessa dos autos à Turma Recursal. Transitada em julgado a sentença saneadas as medidas de praxe, e nada sendo requerido, arquivem-se os autos. P.R.I. Vilhena, data e assinatura digitais. Juiz Federal
