PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Subseção Judiciária de Luziânia-GO Vara Federal Cível e Criminal da SSJ de Luziânia-GO
SENTENÇA
TIPO "A" PROCESSO: 1003562-65.2024.4.01.3501 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) POLO ATIVO: CLAUDISON VALPORTO MARTINS REPRESENTANTES POLO ATIVO: SAMOEL DE SOUZA - DF68518 POLO PASSIVO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF REPRESENTANTES POLO PASSIVO: LEONARDO DA COSTA ARAUJO LIMA - GO26929
SENTENÇA
Trata-se de ação de procedimento comum, com pedido de tutela de urgência, proposta por CLAUDISON VALPORTO MARTINS em face da Caixa Econômica Federal, em que se objetiva a declaração de nulidade da execução extrajudicial referente ao imóvel objeto do contrato de financiamento habitacional com alienação fiduciária em garantia celebrado pelas partes, além de indenização por danos morais. Alega a parte autora, em apertada síntese, que: a) Claudison Valporto Martins, ora requerente, firmou em 26 de setembro de 2022 um contrato de financiamento de imóvel com Caixa Econômica Federal, referente ao apartamento 204, bloco 18, localizado no Residencial Green Garden Club Residence, Jardim Céu Azul, Valparaíso de Goiás.
O contrato previa o pagamento parcelado em 360 vezes de R$ 571,54, sendo que as parcelas seriam debitadas automaticamente de uma conta aberta especificamente para esse fim na agência 0804 da Caixa Econômica Federal, situada em Luziânia, GO; b) Desde a celebração do contrato, o requerente vem depositando mensalmente o valor das parcelas na conta designada; c) Contudo, em 04 de janeiro de 2024, Claudison recebeu uma ligação da central de atendimentos da Caixa Econômica Federal informando que seu apartamento estava prestes a ser leiloado por suposta falta de pagamento das parcelas.
Surpreso, dirigiu-se imediatamente à agência bancária para esclarecer a situação. LÁ, foi informado pelo gerente que o saldo na conta estava inferior ao valor devido, e que a conta havia sido bloqueada desde fevereiro de 2023, sem qualquer explicação ou documentação que fundamentasse tal alegação; d) Mesmo com o alegado bloqueio, a conta continuou a receber depósitos mensais e emitir extratos sem que o banco apresentasse qualquer documento justificando tal ação.
No entanto, as parcelas não foram debitadas, resultando em um montante acumulado que é mais que suficiente para quitar qualquer débito. Esta situação é claramente comprovada pelo extrato bancários em anexo; e) Diante da inércia por parte da requerida em solucionar o impasse e do leilão do imóvel marcado, não teve outra alternativa senão buscar amparo junto ao Procon Municipal de Valparaíso de Goiás registrando reclamação em face da Caixa Econômica por violação a direitos do consumidor; f) Apesar das tratativas realizadas pelo Procon junto à Caixa Econômica Federal, não houve êxito na resolução do problema.
A central de consumidores da Caixa alegou que a responsabilidade era da agência onde a conta foi aberta, a qual permanece inerte; g) Além disso, a Caixa Econômica Federal relata que citou requerente para informar lhe informar do leilão de seu imóvel, mas que este não fora encontrado, pois estava em local ignorado, incerto e inacessível, alegação falsa que não merece qualquer amparo, pois o requerente reside no endereço do imóvel em questão com sua família; h) Assim, o consumidor se encontra em um verdadeiro limbo jurídico, com dinheiro disponível para purgar a suposta mora, que foi causada exclusivamente por uma falha no sistema da requerida ao não realizar o débito automático conforme pactuado no contrato.
Juntou documentos. Decisão proferida em 16/08/2024 deferiu o pedido de tutela de urgência para suspender eventual leilão ou qualquer outra forma de alienação do imóvel localizado no Bloco 18, Apartamento 204, Residencial Green Garden Club Residence, Jardim Céu Azul, Valparaíso de Goiás (id 2142673652). A CEF apresentou contestação sob o id 2148840409, pugnando pela improcedência dos pedidos iniciais.
Preliminarmente, impugnou o pedido de justiça gratuita e alegou falta de interesse de agir do autor. Juntou documentos. A parte autora apresentou réplica (id 2154562654). Vieram os autos conclusos para sentença.
É o relatório.
Fundamento e decido. Observo que, em sede de contestação, a CEF requereu expressamente o indeferimento do pedido de justiça gratuita do autor. No ponto, ressalto que, segundo o art. 99 do CPC, basta a simples declaração do autor afirmando a sua hipossuficiência para que seja deferido o benefício, podendo este ser na própria petição. Ademais, como no caso dos autos, não se pode indeferir o pedido de assistência judiciária sem que a parte contrária demonstre a inexistência do estado de miserabilidade ou o magistrado encontre elementos que infirmem a hipossuficiência do requerente.
Assim, indefiro a impugnação à assistência judiciária gratuita apresentada pela Caixa. Por outro lado, não cabe cogitar da falta de interesse de agir ou impossibilidade jurídica do pedido em razão da consolidação da propriedade do imóvel em favor da CEF, eis que a pretensão da parte autora consiste, justamente, na anulação do respectivo procedimento extrajudicial. Assim, rejeito a preliminar suscitada pela ré.
Visualizo presentes todas as condições da ação e pressupostos processuais, razão pela qual, não tendo as partes requerido a produção de outras provas, passo ao julgamento da lide. Verifico que a parte autora celebrou com a instituição financeira contrato de financiamento imobiliário, com base nas regras do sistema financeiro habitacional da Lei nº 9.514/07. Nesse caso, o fiduciante é investido na qualidade de proprietário sob condição resolutiva e, pode tornar novamente titular da propriedade plena ao implementar a condição de pagamento da dívida, que constitui objeto do contrato principal, ou seja, com o pagamento da dívida, a propriedade fiduciária do imóvel resolve-se, assim como, vencida e não paga, consolida-se a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
Nos termos do art. 26, caput da lei nº. 9.514/07, que disciplinou a fase inicial do procedimento de consolidação da propriedade imobiliária em favor do credor fiduciário, e nos termos dos §§ 1º, 5º e 7º do mesmo dispositivo, uma vez inadimplente e constituído em mora o devedor fiduciante, deve o credor intimá-lo pessoalmente, ou através de representante legal ou procurador regularmente constituído, para purgá-la, no prazo de 15 (quinze) dias, através do competente Cartório de Registro de Imóveis.
Purgada a mora, convalescerá o contrato de alienação fiduciária; caso contrário, o Oficial do competente Registro de Imóveis, certificando tal fato, fará a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, comprovado o pagamento do imposto de transmissão inter vivos. No caso dos autos, por ocasião da apreciação do pedido de tutela provisória, fundamentei a concessão da medida nos seguintes termos, in verbis: Portanto, constatou-se que a CEF deixou de debitar as prestações do financiamento, em desacordo com a forma de pagamento inicialmente acordada, o que resultou na inadimplência do mutuário.
Encerrado o trâmite processual, não percebo, no mais, a presença de outros substratos fáticos ou jurídicos a ensejar o revés do posicionamento anteriormente exposto. A CEF sequer apresentou justificativa para o fato de ter deixado de proceder o débito em conta em relação ao contrato objeto dos autos. Ademais, a CEF, em sede de contestação, promoveu a juntada do processo administrativo que culminou com a consolidação da propriedade do imóvel em seu favor.
E dele se observa a ausência da tentativa de intimação pessoal do mutuário para purgar a mora, em inobservância ao citado rito legal. O mutuário foi intimado por edital, sem que tenha tentado a intimação pessoal (nos endereços conhecidos ou mesmo através de meios eletrônicos), o que torna a intimação inválida e o procedimento nulo. Destaco que o requerimento de anulação de atos relativos ao procedimento de execução extrajudicial com fundamento em irregularidades do procedimento deve ser instruído da demonstração, pelo devedor, de que foi prejudicado em sua intenção real e concreta de purgar a mora, possibilitando o prosseguimento da relação obrigacional.
No caso dos autos, a parte autora demonstrou que restou prejudicada em sua intenção real de purgar a mora, na medida em que continuou realizando depósitos mensais com o intuito de adimplir com as parcelas do financiamento (id 2142180460), o que evidencia que havia a possibilidade concreta de purgação da mora. Sem prejuízo, o mutuário tem conhecimento da existência de encargos em aberto a partir da prestação de dezembro de 2022, em especial as que venceram no decorrer da ação.
Portanto, com razão o mutuário relativamente ao vício formal relativo à intimação para purga da mora. Isso, no entanto, assim como a eventual falha no sistema de débito automático das parcelas, não elide o fato de que o autor desde dezembro de 2022 encontra-se em atraso para com o pagamento dos encargos vencidos a partir daquele mês. A simples declaração de nulidade, nessas circunstâncias, poderia ensejar prejuízo ao agente financeiro que, no curso da demanda, se viu impedido de exercer o seu direito de crédito.
Por outro lado, incabível a cobrança de taxa de ocupação em desfavor da requerente, uma vez que a consolidação de domínio em favor da CEF se deu de forma irregular. A solução razoável está em garantir a cada parte o direito que lhe é devido, conforme consignado adiante, na parte dispositiva da presente sentença. No que tange ao pedido de reparação por danos morais, embora este juízo tenha reconhecido a nulidade do ato de intimação para purgação da mora, tal circunstância, por si só, não gera o dever automático de indenizar (dano moral in re ipsa).
É incontroverso nos autos que a parte autora se encontrava em estado de inadimplência. A anulação do procedimento decorreu de vício formal (inobservância do rito previsto na Lei nº 9.514/97) e não da inexistência da dívida ou de conduta ilícita temerária por parte da instituição financeira credora. Para a configuração do dano moral, exige-se a demonstração de violação a direitos da personalidade, como a honra, a imagem ou a dignidade humana, ultrapassando o patamar do mero dissabor cotidiano.
Conforme pacífica jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o mero inadimplemento contratual, ou a nulidade de ato procedimental sem reflexos externos gravosos à honra, não enseja compensação por danos morais. A situação vivenciada pela parte autora enquadra-se como percalço comum às relações de crédito, sendo a nulidade da execução medida estritamente reparadora da legalidade formal.
Ante o exposto, julgo procedente em parte o pedido formulado na inicial para obstar os efeitos da consolidação de domínio do imóvel registrado na matrícula n. 103.277 do Cartório de Registro de Imóveis de Valparaíso de Goiás–GO, situado no Bloco 18, Apartamento 204, Residencial Green Garden Club Residence, Jardim Céu Azul, Valparaíso de Goiás. Considerando que, a partir do ajuizamento da ação, o mutuário teve inequívoca ciência da dívida e da necessidade de purgação da mora, anular por completo os atos de consolidação poderia significar situação mais gravosa caso não haja purgação da mora.
Assi, concedo à parte autora o prazo de 15 (quinze) dias para recolher todos os encargos em atraso relativos ao contrato de financiamento imobiliário nº 8.7877.1514179-5, vencidos de dezembro/2022 até a presente data. Vencido tal prazo com o pagamento, determino o cancelamento das averbações AV-9 e AV-10, lançadas na matrícula 103.277 (id 2142180797). Em caso de não pagamento, deverá ser mantida a consolidação já registrada no Cartório de Imóveis competente, como medida de economia, pois em tal hipótese restará caracterizada a mora do mutuário, nos termos da Lei nº 9514/97.
Como há risco de dano, no caso de alienação do imóvel a terceiros, e reconhecida a verossimilhança parcial nos termos acima, mantenho a tutela provisória deferida a fim de que a CEF se abstenha de alienar o imóvel objeto da discussão, desde que atendidas as condições acima impostas. Considerando que a parte autora sucumbiu em parte mínima do pedido, deve a requerida arcar com a integralidade dos ônus da sucumbência, conforme art. 86, § único do CPC.
Assim, condeno a parte ré ao pagamento de honorários advocatícios, que arbitro em 10% sobre o valor da causa. Custas pela ré. P.R.I. Com o trânsito em julgado, se mantidos os termos desta sentença, intime-se a ré/CEF a indicar os valores pertinentes, na forma do § 1º do art. 26 da Lei nº 9.514/1997, visando à abertura do prazo para a autora exercer a purgação da mora, nos termos da fundamentação desta sentença.
Luziânia/GO. TÁRSIS AUGUSTO DE SANTANA LIMA Juiz Federal
