1ª Vara Federal Cível e Criminal da SSJ de Vitória da Conquista-BA
Classe
PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL
Destinatário
LUCIENE SANTOS RODRIGUES
Advogado
PRISCILA TANK DE MELO (OAB 44271/SC)
PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Subseção Judiciária de Vitória da Conquista-BA 1ª Vara Federal Cível e Criminal da SSJ de Vitória da Conquista-BA
SENTENÇA
TIPO "A" PROCESSO: 1004021-96.2026.4.01.3307 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) POLO ATIVO: LUCIENE SANTOS RODRIGUES REPRESENTANTES POLO ATIVO: PRISCILA TANK DE MELO - SC44271 POLO PASSIVO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF
SENTENÇA
RELATÓRIO Trata-se de Ação de Adjudicação Compulsória c/c Obrigação de Fazer e Exibição de Documento ajuizada em face da Caixa Econômica Federal – CEF, objetivando o fornecimento de cópia do contrato de financiamento habitacional, a emissão do termo de quitação e a adoção das providências necessárias à regularização registral do contrato firmado no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV/FAR.
A autora alega que celebrou contrato habitacional para aquisição de imóvel residencial, que a instituição financeira jamais lhe forneceu cópia do contrato e que, ao consultar o Cartório de Registro de Imóveis, verificou que o ajuste não havia sido registrado na matrícula do imóvel, mesmo após aproximadamente 13 anos da contratação. Afirma ter formulado requerimento administrativo sem obtenção da providência pretendida.
Sustenta a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, requer a inversão do ônus da prova e defende que compete à ré promover os atos necessários à regularização registral e fornecer o termo de quitação. Ao final, requer a procedência dos pedidos e atribui à causa o valor de R$ 100.000,00. Citada, a Caixa Econômica Federal, na qualidade de representante do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, apresentou contestação.
Preliminarmente, impugna o valor da causa, o benefício da justiça gratuita e suscita ausência de interesse de agir, alegando que a regularização registral está sendo tratada administrativamente. No mérito, reconhece que o contrato habitacional encontra-se liquidado, porém afirma que consta em seus sistemas a situação especial “SE 091 – Contrato não Registrado”, circunstância que impediria a emissão do termo de quitação.
Sustenta que os atrasos decorreriam de problemas relacionados ao Cartório de Registro de Imóveis de Vitória da Conquista/BA, incluindo intervenção administrativa, extravio de documentos e elevado número de registros pendentes. Alega ter cumprido as providências que lhe competiam e requer a improcedência dos pedidos ou, subsidiariamente, que eventual obrigação seja condicionada à prévia regularização registral por terceiros.
FUNDAMENTAÇÃO
1. DO JULGAMENTO ANTECIPADO Inicialmente considero que o presente feito comporta julgamento antecipado do mérito uma vez que a questão é unicamente de direito, nos termos do art. 355 do CPC.
2. DA JUSTIÇA GRATUITA. A impugnação formulada pela ré não merece acolhimento. A declaração de hipossuficiência apresentada pela parte autora goza de presunção relativa de veracidade, nos termos do art. 99, § 3º, do Código de Processo Civil, não tendo a ré produzido elementos concretos aptos a demonstrar a inexistência dos pressupostos legais para a concessão do benefício. Mantenho, portanto, a gratuidade da justiça deferida à autora.
3. DA IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA CAUSA. Também não prospera a impugnação ao valor da causa. Ainda que exista controvérsia acerca do critério utilizado pela autora para fixação do valor atribuído à demanda, a discussão revela-se inócua para a solução do mérito, especialmente diante da conclusão de improcedência dos pedidos. Rejeito, portanto, a preliminar.
4. DO INTERESSE DE AGIR. Igualmente não procede a alegação de ausência de interesse processual. A documentação juntada à petição inicial demonstra a realização de requerimento administrativo prévio voltado à obtenção das providências pretendidas, circunstância suficiente para evidenciar a necessidade da tutela jurisdicional e a existência de pretensão resistida. A circunstância de a ré afirmar que estaria adotando providências administrativas para enfrentamento da questão não afasta, por si só, o interesse processual da autora.
Rejeito, assim, a preliminar.
5. DO MÉRITO. A controvérsia dos autos concentra-se na verificação de três questões principais: se a autora possui direito à obtenção de cópia do contrato celebrado no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV/FAR; se é juridicamente possível compelir a Caixa Econômica Federal a promover a regularização registral do imóvel mediante averbação ou registro do contrato perante o Cartório de Registro de Imóveis; e se subsiste interesse processual quanto ao pedido de fornecimento de termo de quitação.
Antes, porém, do exame específico de cada uma dessas pretensões, impõe-se definir o regime jurídico aplicável à relação discutida nos autos, especialmente diante da divergência estabelecida entre as partes acerca da incidência das normas do Código de Defesa do Consumidor. 5.1. Da inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor. A autora sustenta a incidência das normas do Código de Defesa do Consumidor e requer a inversão do ônus da prova.
A ré, por sua vez, defende a inaplicabilidade do microssistema consumerista aos contratos celebrados no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida – Faixa 1, custeados com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR. O Programa Minha Casa Minha Vida – Faixa 1, operacionalizado mediante recursos do Fundo de Arrendamento Residencial, constitui instrumento de execução de política pública habitacional voltada à concretização do direito social à moradia, inserindo-se em contexto normativo diverso daquele característico das relações privadas de consumo.
Nessa modalidade específica de contratação, a Caixa Econômica Federal atua como agente executor e gestor de política pública federal, administrando recursos públicos destinados à implementação de programa habitacional voltado à população de baixa renda, circunstância que afasta a configuração típica da relação de consumo prevista nos arts. 2º e 3º da Lei nº 8.078/90. Confira-se a respeito: DIREITO CIVIL E ADMINISTRATIVO.
APELAÇÃO CÍVEL. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA (PMCMV). INAPLICABILIDADE DO CDC. RESPONSABILIDADE DA CEF. DANOS MATERIAIS E MORAIS. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO.
I. CASO EM EXAME:
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos de indenização por danos materiais e morais decorrentes de vícios construtivos em imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), condenando solidariamente a Caixa Econômica Federal (CEF) e a Vita Construtora S.A. A CEF alega ilegitimidade passiva, decadência, prescrição, ausência de requerimento administrativo, impugna o laudo pericial e a condenação em danos materiais e morais, além de sustentar a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor (CDC).
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:
2. HÁ seis questões em discussão: (i) a aplicabilidade do CDC aos contratos do PMCMV - Faixa 1 (FAR); (ii) a ocorrência de decadência ou prescrição da pretensão indenizatória por vícios construtivos; (iii) a legitimidade passiva e responsabilidade da CEF por vícios construtivos em imóveis do FAR; (iv) a necessidade de prévio requerimento administrativo para configurar o interesse de agir; (v) a comprovação e quantificação dos danos materiais e morais; e (vi) o cabimento de ressarcimento por aluguéis temporários.
III. RAZÕES DE DECIDIR:
3. O Código de Defesa do Consumidor não se aplica aos contratos de aquisição de imóveis pelo Programa Minha Casa Minha Vida - Faixa 1 (FAR), conforme entendimento do STJ (Temas 960 e 996), pois não se estabelece relação de consumo entre o beneficiário e a construtora/incorporadora, atuando a CEF como agente executor de políticas públicas habitacionais.
4. O prazo de 5 anos previsto no art. 618 do CC é de garantia e não se confunde com o prazo prescricional para a pretensão indenizatória por vícios construtivos, que é decenal (art. 205 do CC), desde que o defeito se manifeste dentro do quinquênio legal. A CEF não comprovou que os danos se manifestaram fora do prazo de garantia.
5. A CEF possui legitimidade passiva e responsabilidade solidária por vícios construtivos em imóveis do FAR, uma vez que atua como gestora do fundo, acompanhando a obra e gerindo os recursos públicos, conforme a Lei nº 10.188/2001, não sendo mera agente financiadora.
6. O interesse de agir está configurado, pois, embora a 2ª Seção do TRF4 exija prévio requerimento administrativo via "Programa De Olho na Qualidade", a ação foi ajuizada pouco tempo após a pacificação da jurisprudência, e a contestação da CEF demonstrou pretensão resistida.
7. Os danos materiais foram comprovados pelo laudo pericial, que seguiu as normas técnicas e identificou vícios construtivos originados na fase de obra, não relacionados à falta de manutenção. As conclusões do perito, profissional imparcial e tecnicamente habilitado, prevalecem, e a descrição dos vícios na inicial foi suficiente para a condenação, nos termos do art. 322, § 2º, do CPC.
8. Os danos morais são cabíveis e o valor fixado deve ser mantido, pois a necessidade de desocupação do imóvel para reparos, atestada pelo perito, impede o pleno usufruto do bem, configurando dano moral in re ipsa, que transcende o mero aborrecimento e viola a dignidade da pessoa humana, conforme a CF/1988 e o art. 944 do
CC. 9. A condenação ao ressarcimento de despesas com aluguel temporário é cabível, dada a necessidade de desocupação do imóvel para as reformas, sendo o valor apurado posteriormente mediante recibos e limitado ao período das obras.
IV.
DISPOSITIVO
E TESE:
10. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento:
11. A Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva e responsabilidade solidária por vícios construtivos em imóveis do Programa Minha Casa Minha Vida - Faixa 1 (FAR), não se aplicando o Código de Defesa do Consumidor a tais contratos. A pretensão indenizatória por vícios construtivos, manifestados no prazo de garantia do art. 618 do Código Civil, sujeita-se ao prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil.
O dano moral decorrente da impossibilidade de usufruir plenamente do imóvel, que exige desocupação para reparos, é presumido. Dispositivos relevantes citados: CF/1988; CC, arts. 205, 618, 944; CPC, arts. 148, II, § 1º, 322, § 2º, 373, II, 487, I, 85, § 2º, § 11; Lei nº 10.188/2001, arts. 1º, § 1º, § 2º, 4º, V.Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.601.149/RS (Tema 960), Rel. Min. Paulo de Tarso Sansverino, Rel. para acórdão Min.
Ricardo Villas Bôas Cueva, 2ª Seção, DJe 15.08.2018; STJ, AgInt no AREsp 2088400 CE 2022/0072869-1, Rel. Min. João Otávio de Noronha, T4, j. 13.05.2024; STJ, AgInt no AREsp 2465495 PE 2023/0305445-7, Rel. Min. Nancy Andrighi, T3, j. 15.04.2024; TRF4, AC 5019519-06.2019.4.04.7001, 2ª Seção, Rel. Des. Federal Ricardo Teixeira do Valle Pereira, j. 15.01.2021; TRF4, AC 5001571-09.2019.4.04.7112, 3ª Turma, Rel. para Acórdão Rogério Favreto, j. 28.06.2022; TRF4, AC 5000330-97.2020.4.04.7133, 4ª Turma, Rel.
Vivian Josete Pantaleão Caminha, j. 09.10.2024; TRF4, AC 5012919-73.2018.4.04.7204, 4ª Turma, Rel. Fábio Nunes de Martino, j. 27.11.2024.(TRF-4 - AC: 50293491020214047200 SC, Relator: ANA CRISTINA FERRO BLASI, Data de Julgamento: 12/11/2025, 11ª Turma, Data de Publicação: 12/11/2025) (Grifou-se) 5.2. Do pedido de exibição e fornecimento do contrato. A autora formulou pedido destinado ao fornecimento de cópia do contrato habitacional, sustentando jamais ter recebido o referido documento.
Entretanto, no curso do processo, a Caixa Econômica Federal promoveu a juntada do instrumento contratual sob o ID 2253870669, tornando desnecessária qualquer providência jurisdicional adicional acerca da exibição documental pretendida. Dessa forma, a pretensão referente ao fornecimento de cópia do contrato restou integralmente satisfeita no curso da demanda, encontrando-se prejudicado o pedido correspondente por perda superveniente de objeto.
Não subsiste, portanto, interesse processual quanto a esse ponto específico. 5.3. Do pedido de regularização registral do imóvel. A questão central da demanda consiste em verificar se houve inadimplemento contratual da Caixa Econômica Federal relativamente à obrigação de promover a regularização registral do imóvel adquirido pela autora. Conforme se verifica do contrato juntado aos autos sob o ID 2253870669, o instrumento contratual contém carimbo e anotações provenientes do Cartório de Registro de Imóveis, circunstância que evidencia que a instituição financeira efetivamente promoveu o encaminhamento do título ao serviço registral competente.
Tal elemento documental demonstra que a Caixa não permaneceu absolutamente inerte quanto à obrigação assumida, tendo iniciado o procedimento de regularização registral mediante apresentação do contrato ao órgão responsável. Cumpre observar que a obrigação atribuída à instituição financeira não se confunde com a efetiva prática do ato registral. O registro imobiliário constitui atividade exercida exclusivamente pelo Oficial de Registro de Imóveis, nos termos da legislação registral vigente, tratando-se de atribuição legalmente reservada ao delegatário do serviço público extrajudicial.
Assim, uma vez promovido o encaminhamento do título ao cartório competente, a concretização do registro passa a depender da análise, processamento e prática de atos que se inserem na esfera de atribuições do registrador imobiliário. Nesse contexto, não se mostra juridicamente possível imputar à Caixa Econômica Federal responsabilidade pela ausência de conclusão do procedimento registral sem demonstração inequívoca de que tenha deixado de praticar algum ato que efetivamente lhe competia.
Ao contrário, os elementos constantes dos autos indicam que a instituição financeira adotou providências destinadas à viabilização do registro, inexistindo prova de comportamento omissivo ou de descumprimento contratual apto a justificar a procedência da pretensão deduzida. Acrescente-se que o Cartório de Registro de Imóveis, responsável pela prática do ato registral propriamente dito, sequer integra a presente relação processual.
A pretensão autoral busca, em última análise, atribuir à ré responsabilidade pela ausência de conclusão de procedimento cuja etapa final depende da atuação de terceiro estranho à lide, circunstância que inviabiliza a imposição da obrigação pretendida nos moldes requeridos. Não demonstrado o inadimplemento contratual da Caixa Econômica Federal, impõe-se a rejeição do pedido de regularização registral formulado na inicial.
CONCLUSÃO
Ante o exposto, com fundamento nos arts. 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados pela arte autora contra Caixa Econômica Federal. Condeno o autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da causa para cada uma das requeridas, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, observando-se, contudo, que o autor é beneficiário da justiça gratuita, aplicando-se o disposto no art. 98, § 3º, do mesmo diploma legal.
Interposta apelação, antes do encaminhamento dos autos para o TRF1, intime-se a parte recorrida para respondê-la no prazo legal. Transitando em julgado com a manutenção da conclusão da presente sentença, arquivem-se os autos. Int. Vitória da Conquista, nessa data.
