PODER JUDICIÁRIO Subseção Judiciária de Rondonópolis-MT 1ª Vara Federal Cível e Criminal da SSJ de Rondonópolis-MT Rua José Gonçalo, n.º 141, Jardim Santa Martha, CEP 78.710-452, Rondonópolis/MT, E-mail: [email protected] - Telefone: 0800.065.5003 - Horário de Atendimento: 13h às 18h PROCESSO: 1004077-20.2026.4.01.3602 CLASSE: TUTELA ANTECIPADA ANTECEDENTE AUTORES: ALENCAR ALVES COSTA E OUTROS RÉ: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL D E C I S Ã O Cuida-se de tutela antecipada antecedente, com pedido de tutela de urgência, requerida por Alencar Alves Costa, Tatiana Cristina Brito Campos Costa e Fernanda Kelly Gonçalves Duarte Ltda. em desfavor da Caixa Econômica Federal, em que se objetiva a anulação de procedimento de execução extrajudicial de imóvel dado em garantia em contrato de Cédula de Crédito Bancário.
Narra a inicial, em essência, que: a) “os Autores Alencar Alves Costa e Tatiana Cristina Brito Campos Costa são proprietários do imóvel correspondente ao Lote 11, Quadra 06, do Loteamento denominado ‘Chácaras Paraíso’, situado na Rua Matildes Costa Souza (Dona Mocinha), zona urbana de Rondonópolis/MT, com área de 3.000,00 m², registrado sob a Matrícula nº 62.859 do 1º Cartório de Registro de Imóveis desta comarca (Doc. 03)”; b) “em 30 de dezembro de 2019, a Autora Fernanda Kelly Gonçalves Duarte LTDA firmou com a RÉ, Caixa Econômica Federal, a Cédula de Crédito Bancário - CCB nº 10.1695.606.0000184/63, no valor de R$ 188.000,00 (cento e oitenta e oito mil reais), a título de capital de giro, com vencimento final em 30 de dezembro de 2024, em 60 prestações mensais, vencendo-se a primeira em 30 de janeiro de 2020.
O instrumento foi registrado na Matrícula nº 62.859 sob o R.2, em 13 de fevereiro de 2020 (Doc. 03). Em garantia do cumprimento das obrigações assumidas na referida CCB, os Autores Alencar Alves Costa e Tatiana Cristina Brito Campos Costa, na qualidade de fiduciantes, alienaram fiduciariamente à RÉ o imóvel objeto da Matrícula nº 62.859, nos termos da Lei nº 9.514/1997. O valor do imóvel para fins da alienação fiduciária foi convencionado em R$ 188.000,00, sujeito a correção mensal pelo índice da poupança”; c) “em razão de suposta inadimplência da devedora principal, a RÉ requereu ao 1º Cartório de Registro de Imóveis de Rondonópolis/MT, em 28 de maio de 2025, a instauração do procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade, nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/1997 (Doc. 04).
No mesmo requerimento - e este ponto é de capital importância para a presente ação - , a própria RÉ estabeleceu, em seu Item 3, diretriz expressa ao Cartório nos seguintes termos: ‘Quando, por duas vezes, o intimado for procurado e não localizado em seu domicílio ou residência, havendo suspeita motivada de ocultação, solicitamos, por ato contínuo, efetuar a intimação das pessoas descritas nos § 3º-A e 3º-B do art. 26 incluídos na Lei 9.514/1997 pela Lei 13.465/17 (...)’, isto é, por hora certa.
A instrução da própria credora, como se verá, foi integralmente ignorada pelo procedimento que ela mesma provocou (Doc. 04, Fls. 05/06)”; d) “em 26/08/2025 às 13h00, o Oficial diligenciou no endereço do imóvel e constatou tratar-se de "lote sem edificação". A diligência foi dada como não cumprida, pois o oficial atestou a impossibilidade de localizar os notificados em um terreno vazio (Doc. 04, Fls. 40, 41 e 42).
Houve uma única tentativa neste endereço para todos os notificados.” (...) No endereço Rua Nilmo Junior Costa Junior, n.º 100, Coophacem (endereço residencial contratual), “o Oficial realizou quatro tentativas em dias e turnos variados: 29/08/2025 às 18h14; 01/09/2025 às 07h18; 04/09/2025 às 12h08; e 08/09/2025 às 12h00. Em todas as diligências, o Oficial foi atendido pela Sra. Alessandra Ramos, identificada como nora dos fiduciantes e moradora do endereço (Doc. 04, Fls. 37, 38 e 39).
As respostas obtidas foram as seguintes: em relação à empresa Fernanda Kelly LTDA, a Sra. Alessandra informou desconhecer a representante da empresa notificada. Em relação aos fiduciantes Alencar e Tatiana, a Sra. Alessandra informou, de forma expressa, que ‘o notificado está viajando’ - declaração que consta textualmente das certidões lavradas pelo Oficial (Doc. 04, Fls. 38 e 39). Diante da resposta de que os notificados ‘estavam viajando’ - ausência que é, por natureza, temporária, com endereço conhecido e informante identificada - , o Oficial encerrou as diligências neste endereço sem adotar qualquer providência adicional.
Não indagou à Sra. Alessandra Ramos a data prevista de retorno. Não retornou ao endereço após as viagens. E, sobretudo, sabendo que lá era de fato o endereço dos fiduciantes, caso houvesse suspeita de ocultação, deixou de realizar a intimação por hora certa - procedimento que a própria RÉ havia instruído expressamente no Item 3 de seu requerimento e que a lei impõe de forma imperativa no art. 26, §3º-A, da Lei nº 9.514/1997. (...) No endereço comercial da empresa, o Oficial realizou uma única diligência, em 20/10/2025 às 10h25.
O Oficial foi atendido pelo Sr. José, identificado como locatário do imóvel, que declarou que a representante legal não residia no endereço e que os notificados eram desconhecidos (Doc. 04, Fls. 65, 66 e 67). O Oficial encerrou as diligências neste endereço com base exclusivamente na declaração desse único terceiro, em única manhã, sem retornar em dias ou horários distintos e sem realizar qualquer verificação com vizinhos ou confrontantes, que poderiam confirmar ou infirmar a informação do locatário.
Não há, nos autos, qualquer certidão de segunda ou terceira tentativa neste endereço”; e) “em 10 de novembro de 2025, após o encerramento de todas as diligências presenciais, o Cartório enviou e-mail aos endereços eletrônicos [email protected] e [email protected], que constavam expressamente do requerimento da RÉ (Doc. 04, Fls. 82/83). Ocorre que o e-mail enviado continha erro material grave na identificação do imóvel: o assunto e o corpo da mensagem fazem referência à ‘Matrícula 62.568’, quando o imóvel objeto da alienação fiduciária está registrado sob a Matrícula nº 62.859 - números transpostos que identificam matrículas distintas.
O destinatário que recebesse o e-mail não conseguiria identificar com precisão qual imóvel e qual dívida estavam sendo objeto da intimação (Doc. 04, Fls. 79)”; f) “sem que houvesse o efetivo esgotamento dos meios de notificação pessoal, o Cartório procedeu à publicação de Edital de Intimação no Diário Registral nos dias 11, 12 e 15 de dezembro de 2025 (Doc. 04, Fls. 81/87). Sendo certo que sequer foram regularmente intimados pelas vias pessoais, os devedores não responderam ao edital e o Cartório providenciou a consolidação da propriedade em favor da RÉ”; g) “a consolidação foi efetivada à revelia de qualquer intimação pessoal regular dos fiduciantes, em procedimento viciado desde a sua origem, conforme se demonstrará adiante.
O saldo devedor da CCB, projetado para fins de purga da mora em 28 de outubro de 2025, era de R$ 198.362,07 - valor que corresponde ao principal de R$ 133.999,43, acrescido de juros remuneratórios, juros de mora e multa por atraso (Doc. 04, Fls. 71)”. Com essas considerações, pleiteia provimento jurisdicional em caráter liminar, para que sejam suspensos os atos expropriatórios, notadamente os leilões do imóvel, marcados para os dias 25.06.2026 (1ª praça) e 03.07.2026 (2ª praça).
Juntaram documentos. Brevemente relatados,
DECIDO. Quanto à informação de prevenção n.º 2266010510, registro que os Autos de n.º 1029570-10.2023.4.01.3600 e n.º 1022208-54.2023.4.01.3600, além de possuírem objetos diversos, estão arquivamos definitivamente. Os processos n.º 1034937-44.2025.4.01.3600 e n.º 1016327-28.2025.4.01.3600 também possuem objetos diversos, e no primeiro deles houve pedido de desistência homologado pelo juízo. Mantenho, pois, a livre distribuição deste feito.
Conquanto os autores não tenham recolhido as custas iniciais, dou prosseguimento ao feito, por ora, para examinar o pedido de tutela de urgência, haja vista a data do primeiro leilão, a ser realizado em 25.06.2026. Prescreve o art. 300 do Código de Processo Civil que a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.
A probabilidade do direito se descortina pela relevância da fundamentação, sustentada pela robustez do conteúdo probatório reunido na fase de cognição sumária. O requisito do periculum in mora significa a existência de um grave e sério risco de dano ou perecimento irreparável, com aptidão para ameaçar a efetividade da tutela jurisdicional buscada. Pois bem. Na espécie, os autores afirmam que deram o imóvel objeto da lide em garantia da Cédula de Crédito Bancário n.º 10.1695.606.0000184/63, a qual não foi acostada aos autos, o que obstaculiza sindicar os termos da avença, sobretudo os endereços que as partes declinaram no contrato, questão relevante para examinar com maior precisão se a CEF se conduziu de acordo com a Lei n.º 9.514/97, e com os termos do contrato.
Entretanto, as cópias do procedimento de execução extrajudicial coligidas ao id. 2265669435, ainda que desacompanhadas da cópia do contrato que rege a relação entre as partes, permitem a análise da controvérsia em caráter de cognição sumária, observadas as permissões legais da tutela antecipada requerida em caráter antecedente. É certo que o credor fiduciante deverá obedecer criteriosamente aos procedimentos de execução extrajudicial previstos na Lei n.º 9.514/97, a fim de conferir legitimidade ao procedimento de execução extrajudicial dos contratos de financiamento imobiliário, já que o controle judicial costuma ocorrer somente a posteriori.
O diploma legal referenciado comanda expressamente, em seu art. 26: “Art.
26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. § 2º O contrato poderá estabelecer o prazo de carência, após o qual será expedida a intimação. § 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). § 3o-A.
Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (...) § 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. § 4º-A É responsabilidade do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio. § 4º-B Presume-se que o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante encontram-se em lugar ignorado quando não forem encontrados no local do imóvel dado em garantia nem no endereço que tenham fornecido por último, observado que, na hipótese de o devedor ter fornecido contato eletrônico no contrato, é imprescindível o envio da intimação por essa via com, no mínimo, 15 (quinze) dias de antecedência da realização de intimação edilícia. (...) 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.” Em seu art. 27, § 2º-A, ao tratar da realização do leilão público do imóvel, o citado normativo legal prescreve: “§ 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.” Conforme o requerimento de notificação da devedora e dos terceiros fiduciantes, submetido pela Caixa Econômica Federal ao 1º Registro de Imóveis de Rondonópolis (págs. 5/8, id. 2265669435), foram declinados os seguintes endereços: FERNANDA KELLY GONÇALVES DUARTE LTDA. (empresa tomadora): (1) Rua Manuel Francisco de Paula, n.º 275, Centro Sul, Várzea Grande/MT, CEP 78.110-065, e-mail: [email protected], telefone (65) 99201-1255; (2) Rua 02, 0 Qd. 06, Lt. 11, Unid. 11, Chácaras Paraíso, Rondonópolis/MT, CEP 78.700-000.
ALENCAR ALVES COSTA (fiduciante): (1) Rua Nilmo Costa Gomes Junior, 100 – COOPHASEM, Rondonópolis/MT, CEP 78.735-551, e-mail: [email protected], telefone (66) 98111-1206; (2) Rua A-15, n.º 18, Quadra 04, COOPHASEM, Rondonópolis/MT (anotado à mão); (3) Rua 02, 0 Qd. 06, Lt. 11, Unid. 11, Chácaras Paraíso, Rondonópolis/MT, CEP 78.700-000. TATIANA CRISTINA BRITO CAMPOS COSTA (fiduciante): (1) Rua Nilmo Costa Gomes Junior, 100 – COOPHASEM, Rondonópolis/MT, CEP 78.735-551, e-mail: [email protected], telefone (66) 98111-9910; (2) Rua 02, 0 Qd. 06, Lt. 11, Unid. 11, Chácaras Paraíso, Rondonópolis/MT, CEP 78.700-000.
Quanto à tentativa de notificação de FERNANDA KELLY GONÇALVES DUARTE, ALENCAR ALVES COSTA e TATIANA CRISTINA BRITO CAMPOS COSTA, no endereço Rua Nilmo Junior Costa Junior n.º 100, COOPHASEM (Rua A-15, n.º Quadra 04, COOPHASEM), houve diligências nos dias 29.08.2025, às 18h14, 01.09.2025, às 17h18, 04.09.2025, às 12h08, e 08.09.2025, às 12h, sem sucesso (págs. 40/42, id. 2265669435). A moradora, identificada como Alessandra Ramos, nora de ALENCAR e de TATIANA, informou não conhecer a representante da empresa notificada, tampouco a ‘notificada’, e que os demais destinatários da comunicação estavam viajando.
Ou seja, houve quatro tentativas de notificação, em dias e horários diferentes, no endereço informado pela CEF, sem sucesso. A partir das informações de que dois dos destinatários estavam viajando, fornecida por pessoa da família, vale frisar, o oficial de registro retornou ao local em intervalos razoáveis, possivelmente na expectativa de que tivessem retornado. Nesse ponto, quanto à alegação de necessidade de notificação por hora certa, vê-se que, embora não formalmente certificada, o ato atendeu ao propósito, já que, para além das duas tentativas iniciais, houve retorno ao local em dias e horário diferentes, com contato com pessoa da família, inclusive posterior remessa de correspondência eletrônica aos endereços de e-mails de cadastro, como se verá adiante.
Atendido, pois, na essência, a finalidade instrumental do ato. JÁ a tentativa de notificação de FERNANDA KELLY GONÇALVES DUARTE, ALENCAR ALVES COSTA e TATIANA CRISTINA BRITO CAMPOS COSTA no endereço do imóvel dado em garantia (Rua 02, Qd. 06, Lt. 11, Chácaras Paraíso), também restou frustrada, por se tratar de lote sem edificação (págs. 43/45, id. 2265669435). No endereço Rua Manoel Francisco de Paula, n.º 275, Centro Sul, Várzea Grande, não foi possível notificar FERNANDA KELLY GONÇALVES DUARTE, ALENCAR ALVES COSTA e TATIANA CRISTINA BRITO CAMPOS COSTA.
Na diligência realizada em 20.10.2025, às 10h25, houve informação de José, identificado como locatário, de que os destinatários ALENCAR e TATIANA eram desconhecidos no endereço, e que FERNANDA ali não residia (págs. 71/73, id. 2265669435). Foram todos considerados, então, em local incerto e não sabido. Mesmo após seis tentativas frustradas de notificação pessoal da devedora e dos fiduciantes, houve a notificação eletrônica, por meio dos endereços de e-mail [email protected] e [email protected].
Conquanto conste, no corpo do e-mail, a Matrícula do Imóvel como sendo a de n.º 62.568, quando o certo é 62.859, das cópias dos e-mails consta que Intimação/Notificação Extrajudicial está anexa, e nela está expresso corretamente o número da Matrícula, e há todas as informações necessárias à identificação do contrato (págs. 82/86, id. 2265669435). Realizadas todas essas diligências, procedeu-se à notificação por edital, publicado nos dias 11, 12 e 15.12.2025, conforme págs. 87/95 (id. 2265669435), sobrevindo, então, a consolidação da propriedade em favor da Caixa Econômica Federal, após o decurso do prazo sem pagamento (págs. 96/127, id. 2265669435).
Não se vislumbra, portanto, neste momento processual, a prática de atos ilegais na condução do procedimento de execução extrajudicial do imóvel. Vale destacar que, conforme demonstrativo de débito à p. 7 (id. 2265669435), a inadimplência iniciou-se com a parcela de n.º 035, vencida em 17.01.2023. Por óbvio que a devedora estava ciente de que inadimplência tão prolongada traria as exatas consequências que ora procura combater, pois há muito já não eram validamente quitadas as prestações de seu empréstimo, considerado o rito a ser respeitado pelo agente financeiro até ultimar a consolidação da propriedade.
Não é admissível transferir ao Poder Judiciário a responsabilidade por eventual perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, postulando-se a determinação de sustação dos efeitos da consolidação da CEF na propriedade do imóvel, previamente à instauração do contraditório, quando é mais certo, neste momento de cognição, que o dito prejuízo é atribuível à inação e à inadimplência da própria devedora.
O perigo de dano autorizador da concessão de medidas urgentes, com sacrifício da oitiva prévia do adversário, tem de ser atual, e deve decorrer, necessariamente, de circunstâncias alheias à vontade do postulante.
Registre-se, por fim, permanecer em aberto a possibilidade de que trata o § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/97: "Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)".
Ante o exposto, indefiro o pedido de tutela de urgência deduzido na inicial. Intimem-se os autores para que, em 5 (cinco) dias, emendem a inicial, sob pena de indeferimento (art. 303, § 6º, do CPC), oportunidade em que deverão recolher as custas iniciais e promover a juntada de cópia da Cédula de Crédito Bancário n.º 10.1695.606.0000184/63. Rondonópolis/MT, data e hora do sistema. Assinatura Digital Juiz(a) Federal indicado(a) no rodapé
