PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Seção Judiciária do Distrito Federal 16ª Vara Federal Cível da SJDF
SENTENÇA
TIPO "A" PROCESSO: 1005261-06.2024.4.01.3400 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) POLO ATIVO: CARLINHO BEVILAQUA REPRESENTANTES POLO ATIVO: JESSICA LOUISE DANTAS BEVILAQUA - DF61835 POLO PASSIVO:CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF REPRESENTANTES POLO PASSIVO: ROMUALDO CAMPOS NEIVA GONZAGA - DF24956
SENTENÇA
I. Relatório Trata-se de ação de procedimento comum ajuizada por CARLINHO BEVILAQUA em desfavor da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL com pedido de provimento judicial para: b) Seja julgado procedente o pedido para condenar a Caixa ao pagamento de indenização/ressarcimento em favor do autor, que em razão do princípio da reparação integral, deve ser no importe de R$ 885.024,68 (oitocentos e oitenta e cinco mil e vinte e quatro reais e sessenta e oito centavos), ressalvada a cobrança de eventuais despesas decorrentes do imóvel objeto da lide até o fim desta, além do ressarcimento pelos honorários de sucumbência que serão fixados em desfavor do autor na Ação de Imissão na Posse (processo de n. 0708002-70.2019.8.07.0004); c) Seja a Caixa condenada no pagamento de indenização por danos morais, no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) para o autor, ou em outro valor razoável a ser arbitrado pelo i.
Juízo; A autora alegou que adquiriu da Caixa Econômica Federal o imóvel localizado na Quadra 20, Casa 62, Setor Oeste, Gama/DF, registrado sob matrícula nº 41.635 do 5º Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, tendo realizado pagamento à vista no valor de R$ 226.000,00. A escritura pública de compra e venda foi formalizada em 13/08/2019, com posterior registro imobiliário da transferência da propriedade.
Relatou que, após a aquisição, buscou promover a desocupação amigável do imóvel pela ocupante, ajuizando Ação de Imissão na Posse de nº 0708002-70.2019.8.07.0004, tomando conhecimento apenas em 22/01/2020 sobre a existência da ação anulatória de leilão extrajudicial c/c tutela provisória de urgência, Processo nº 1022690-59.2019.4.01.3400, proposta pela ocupante perante a Justiça Federal um dia após a formalização da compra e venda.
Sustentou que a ação de imissão na posse e a liminar nela deferida foram suspensas até o trânsito em julgado da ação anulatória do leilão promovida pela mutuária ocupante que, ao final, foi julgada procedente para anular os procedimentos de execução extrajudicial do imóvel e determinar à Caixa a realização de notificação pessoal da ocupante para purgação da mora. Aduziu que o trânsito em julgado ocorreu em 17/11/2023.
Na sequência, a Caixa entrou em contato com o autor para desfazer o negócio e ressarcir as despesas previstas no edital da venda online. Argumentou a configuração da evicção total e definitiva do imóvel, para ser ressarcido do valor do bem ao tempo da evicção (17/11/2023), indenização pelas decorrentes da aquisição, custas processuais, honorários advocatícios e indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00.
Instruiu a inicial com procuração e documentos. Recolheu as custas judiciais (Id 2014555669 - Pág.
1 – fl. 126). O processo foi encaminhado para o Núcleo de Conciliação (Id 2016241650 - Pág.
1 – fl. 129), mas não houve acordo entre as partes (Id 2083775174 - Pág.
1 – fl. 152). Em contestação (Id 2076785148 - Pág.
1 – fls. 132 a 142), a Caixa requereu a improcedência dos pedidos, afirmando que não se recusou a devolver os valores despendidos pelo autor na aquisição do imóvel, ter encaminhado e-mail em 16/11/2023 comunicando o distrato e os procedimentos necessários à restituição dos valores, conforme os normativos internos da instituição, especificamente o MNAD 084 – Item 3.20 e o MO 19603 – Regras da Venda Online – Imóveis Caixa, que disciplinam os efeitos da evicção e estabelecem que a hipótese não gera indenização por perdas e danos (os valores relativos à aquisição do imóvel, como recursos próprios, prestação, ou o valor total, se for o caso, bem como as demais despesas cartorárias, tributárias, condominiais e, ainda, o valor referente às benfeitorias úteis e/ou necessárias realizadas após a data de aquisição do imóvel).
Argumentou que a escritura pública de compra e venda conteria cláusula expressa prevendo a resolução do contrato em caso de anulação judicial do título aquisitivo, com devolução apenas dos valores pagos e das despesas da aquisição, e que o autor tinha ciência dos riscos da aquisição, defendendo a inaplicabilidade do parágrafo único do art. 450 do Código Civil quanto ao valor do bem ao tempo da evicção.
Quanto aos danos morais, a Caixa alegou inexistência de ato ilícito apto a ensejar reparação, sustentando que não houve comprovação de abalo moral efetivo, mas apenas dissabores inerentes às relações sociais. Réplica apresentada (Id 2126402654 - Pág.
1 – fls. 157 a 169), em que a parte autora refutou os argumentos defensivos e reiterou que a responsabilidade pela evicção decorre diretamente da lei, ainda que exista cláusula contratual em sentido contrário ou que a aquisição tenha ocorrido em hasta pública, tendo em vista o disposto nos arts. 447 a 450 do Código Civil, que asseguram ao evicto a restituição integral do valor do bem ao tempo da evicção, além das despesas e prejuízos decorrentes da perda do imóvel, até porque foi a Caixa quem causou a anulação judicial do procedimento executivo extrajudicial por inobservância das normas legais pertinentes.
As partes aduziram não ter outras provas a produzir.
É o relatório.
DECIDO.
II. Fundamentação Os autos demonstram o cumprimento dos pressupostos processuais e das condições necessárias para o prosseguimento da ação. Verifica-se a viabilidade do julgamento antecipado do mérito, conforme disposto no art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil. A controvérsia reside em definir a extensão da responsabilidade civil extracontratual da Caixa Econômica Federal pela evicção decorrente da anulação judicial do procedimento de execução extrajudicial do imóvel, por falhas procedimentais da instituição financeira.
A pretensão merece prosperar em parte. O art. 927 do Código Civil prevê que aquele que causar dano a outrem em decorrência de ato ilícito fica obrigado a repará-lo, havendo obrigação de indenizar independentemente de culpa nas hipóteses previstas em lei ou quando a atividade desenvolvida implicar, por sua natureza, risco para os direitos de terceiros. Por sua vez, os arts. 447 e 450 do Código Civil estabelecem que o alienante deve responder pelos danos decorrentes da evicção, devendo ressarcir ao evicto o valor integral do preço, na época em que se evenceu, despesas pagas e demais prejuízos que resultaram da evicção.
De fato, o TRF da 1ª Região firmou entendimento de que a anulação de arrematação em leilão extrajudicial impõe à Caixa o dever de indenizar por evicção o arrematante, pelos danos materiais e morais. A propósito: DIREITO CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR EVICÇÃO. ANULAÇÃO DE ARREMATAÇÃO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL DA CEF. RESPONSABILIDADE OBJETIVA. DANO MATERIAL. BENFEITORIAS E VALORIZAÇÃO DO IMÓVEL.
AUSÊNCIA DE PROVA TÉCNICA. ÔNUS DO AUTOR (ART. 373, I, DO CPC). LUCROS CESSANTES (ALUGUÉIS). DEVER DE MITIGAÇÃO DO PREJUÍZO. CONTRATO TEMERÁRIO. IPTU. TRIBUTO PROPTER REM. DANO MORAL CONFIGURADO. VALOR MANTIDO. HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. APELAÇÕES DESPROVIDAS.
I. CASO EM EXAME. [...]
2. Os autores adquiriram imóvel em leilão extrajudicial da CEF e obtiveram a posse e o registro, mas foram obrigados a devolver o bem em razão de decisão judicial transitada em julgado que anulou o procedimento de execução extrajudicial por vício de notificação; buscaram indenização por evicção, benfeitorias, danos morais e lucros cessantes (perda de renda de aluguel), alegando responsabilidade integral da CEF.
3. A sentença reconheceu o direito à devolução parcial dos valores pagos a título de danos materiais, condenando a CEF a indenizar R$ 50.000,00 por danos morais e R$ 28.921,62 por danos materiais (imposto de transmissão, custas, comissão do leiloeiro e valorização da coisa evicta), deduzidos valores já depositados, fixando sucumbência recíproca.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.
4. HÁ três questões em discussão: (a) saber se a CEF deve ser integralmente responsabilizada por danos materiais, incluindo benfeitorias, valorização do imóvel, lucros cessantes (aluguéis) e IPTU, conforme alegado pelos autores; (b) saber se é devida a indenização por danos morais e se o valor arbitrado deve ser reduzido, conforme pleiteado pela CEF; e (c) saber se a distribuição e o valor dos honorários advocatícios sucumbenciais estão corretos.
III. RAZÕES DE DECIDIR.
5. A CEF responde pela evicção, mas a indenização por benfeitorias e a valorização do imóvel (art. 450, § único, do Código Civil) dependem de prova pericial produzida sob o crivo do contraditório, sendo insuficientes laudos e documentos produzidos unilateralmente, aplicando-se o art. 373, I, do CPC.
6. A pretensão de ressarcimento por honorários advocatícios pagos em outros processos não se enquadra como dano emergente indenizável, conforme a jurisprudência.
7. A indenização por lucros cessantes (aluguéis) é incabível, pois a formalização do contrato de locação ocorreu quando já existia sentença anulando o leilão, em inobservância ao dever de boa-fé contratual e de mitigação dos prejuízos (art. 421 do CC), além da falta de contrato de locação comprovando a alegada perda. [...]
9. Resta evidenciado o dano moral decorrente do sofrimento psíquico e emocional causado pela perda do imóvel, por falha procedimental imputável à CEF, devendo ser mantido o valor fixado em primeiro grau, que se mostra razoável e proporcional.
10. É devida a sucumbência recíproca, nos termos do art. 86, caput, do CPC.
IV.
DISPOSITIVO.
11. Apelações desprovidas.
12. Os honorários ficam majorados em R$ 1.000,00, nos termos do art. 85, § 11, do CPC/15. Tese de julgamento:
1. O direito à indenização por evicção, em caso de anulação de leilão extrajudicial promovido pela CEF, impõe o ônus ao evicto de comprovar os valores de benfeitorias e valorização do imóvel através de prova técnica em âmbito judicial.
2. O adquirente de imóvel em leilão anulado não tem direito à indenização por lucros cessantes (aluguéis) se agiu de forma temerária ao celebrar o contrato de locação quando já pendente decisão judicial de anulação, em inobservância ao dever de mitigar o prejuízo.
3. O arrematante do imóvel em leilão extrajudicial é o responsável pelo pagamento do IPTU desde a expedição do auto de arrematação até a perda da posse.
4. A perda do imóvel decorrente da anulação do leilão por falha procedimental da CEF configura dano moral. [...] (AC 0001889-47.2016.4.01.3303, Relator convocado Juiz Federal SHAMYL CIPIRANO. Décima Segunda Turma, PJE de 23/02/2026). Com efeito, a indenização por danos materiais abrangem a valorização do imóvel ao tempo da evicção, as benfeitorias feitas pelo adquirente e demais despesas pagas na aquisição, desde que devidamente comprovadas por prova pericial e documental, sendo que o ônus da prova incumbe ao autor, nos termos do art. 373, I, do CPC.
Pois bem. No caso dos autos, não há dúvidas de que o autor adquiriu de boa-fé o imóvel residencial em leilão extrajudicial realizado pela Caixa Econômica Federal - CEF, em 13/08/2019, pelo valor de R$ 226.000,00 (duzentos e vinte e seis mil reais), mas não conseguiu se imitir na posse porque a mutuária se sagrou vencedora na Ação Anulatória nº 1022690-59.2019.4.01.3400 No referido processo judicial, foi declarada a nulidade do leilão extrajudicial do imóvel arrematado pelo autor, em razão de falha da Caixa Econômica Federal em seus procedimentos internos (fortuito interno).
A instituição deixou de realizar a notificação pessoal da mutuária para purgação da mora, medida indispensável à validade do procedimento e de sua exclusiva responsabilidade. Portanto, restou configurada a evicção diante da perda total do imóvel pelo autor por força de decisão judicial (IDs 2014536192, 2014536183, 2014536184, 2014536187, 2014536192 e 2014536194), que reconheceu o direito de uso, posse e propriedade do bem em favor da mutuária, com base em motivo jurídico anterior à arrematação pelo autor.
Nesse quadro, a responsabilidade é civil, extracontratual e objetiva da Caixa, nos termos do art. 450, parágrafo único do
CC. Dos danos materiais O autor defende o pagamento de indenização do valor de mercado do imóvel na data do trânsito em julgado da ação anulatória e de todas as despesas que teve, inclusive com as da ação de imissão na posse que ajuizou. Contudo, acolho em parte o pedido e explico os motivos. Quanto ao valor da indenização pela valorização do imóvel deve ser considerado como parâmetro o valor da avaliação feita pelo perito judicial em 21/04/2020, no Processo nº 1022690-59.2019.4.01.3400 (prova emprestada de ID 2014555651), no montante de R$ 700.000,00.
Isso ocorre porque, embora tenha sido oportunizada a especificação de provas (ato ordinatório de ID 2127639921), o autor não se desincumbiu do ônus de produzir nova perícia nesta demanda para apurar o valor exato de valorização do imóvel à época da evicção. Em vez disso, optou por utilizar a prova documentação já constante dos autos (ID 2128602224), inclusive a prova emprestada, submetida ao contraditório e ampla defesa.
Ademais, não é possível a indenização pelo valor do imóvel avaliado nos laudos elaborados unilateralmente por profissionais contratados pela parte autora, conforme a jurisprudência. É devido o ressarcimento pela ré das despesas do contrato, assumidas pelo autor (habite-se, escritura, registro, matrícula, pedido de certidão), conforme documentos comprobatórios acostados na inicial, tendo em vista que são prejuízos materiais decorrentes diretamente da evicção (IDs 2014536185, 2014536186, 2014536187, 2014555654, 2014555655).
A Caixa também deve ressarcir ao autor os valores que pagou a título de ITBI (ID 2014555656) e IPTU/TLP (ID 2014555658), tendo em vista que a partir da expedição do auto de arrematação na hasta pública até a perda do imóvel, o autor ficou responsável pelo recolhimento dos tributos incidentes sobre a propriedade do bem. Por outro lado, reputo indevido o ressarcimento, pela ré, dos valores despendidos pela parte autora com honorários advocatícios na outra ação de imissão na posse, pois tais despesas não se caracterizam como danos emergentes passíveis de indenização, tal como na jurisprudência citada e considerando que o autor sabia que o imóvel arrematado estava ocupado.
Idêntico entendimento vale com relação às custas iniciais, recursais e finais do processo de imissão de posse movido pelo autor. Ademais, há jurisprudência indicando que a cláusula que impõe ao comprador a responsabilidade pela desocupação de terceiro não é abusiva, uma vez que, em regra, o imóvel é alienado por peço inferior ao de mercado por essa situação: SFH. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. DL 70/1966.
LEILÕES. INTIMAÇÕES. REGULARIDADE. ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL À CEF. CONCORRÊNCIA PÚBLICA: VENDA DIRETA. AÇÃO POSSESSÓRIA. [...]
6. "A previsão de imposição ao adquirente do ônus de desocupação do imóvel leiloado pela CEF não contraria as normas do CDC, não podendo ser reputada abusiva ou ilícita. O licitante, ao aderir ao leilão, aceita todas as condições e previsões estabelecidas pelo edital de convocação" (AC 0000913-64.2008.4.01.4000/PI, Rel. Desembargador Federal Jirair Aram Meguerian, 6ª Turma, e-DJF1 26/10/2016). [...] (AC 0013475-18.2001.4.01.3300, JUIZ FEDERAL CÉSAR CINTRA JATAHY FONSECA (CONV.), TRF1 - SEXTA TURMA, e-DJF1 30/10/2019 PAG.) Não merece acolhimento o pedido de indenização por aluguéis a título de lucros cessantes, diante da ausência de comprovação da efetiva celebração de contrato de locação apto a demonstrar o prejuízo alegado pelo autor, o qual não pode ser presumido (art. 447, CC).
Danos morais Nesse ponto, acolho a pretensão. É grave a falha administrativa de responsabilidade exclusiva da Caixa, a qual foi determinante para que o autor perdesse o imóvel arrematado em leilão extrajudicial, excedendo, assim, o mero aborrecimento, por causar sofrimento psíquico e emocional. Contudo, a condenação por dano moral não deve ser fixada em valor excessivo, para não gerar enriquecimento sem causa, mas não pode ser arbitrada em valor irrisório, que seja incapaz de propiciar reparação do dano sofrido e de inibir o causador do dano a futuras práticas da mesma espécie.
Desse modo, adiro à jurisprudência do TRF da 1ª Região no sentido de que "Na fixação do valor da indenização por danos morais inexiste parâmetro legal definido para o seu arbitramento, devendo ser quantificado segundo os critérios de proporcionalidade, moderação e razoabilidade, submetidos ao prudente arbítrio judicial, com observância das peculiaridades inerentes aos fatos e circunstâncias que envolvem o caso concreto.
Portanto, o quantum da reparação não pode ser ínfimo, para não representar uma ausência de sanção efetiva ao ofensor, nem excessivo, para não constituir um enriquecimento sem causa em favor do ofendido". (AC 1000139-89.2018.4.01.3313, Desembargador Federal Souza Prudente, TRF1 - Quinta Turma, PJe 28/7/2021). Considerando todas as circunstâncias da causa detalhadas acima, além dos precedentes jurisprudenciais a respeito da matéria, mostra-se razoável a reparação moral do gravame no valor pleiteado pelo autor na inicial, de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), acrescido de juros a partir do evento danoso (Súmula nº 54 do STJ), e correção monetária a partir do arbitramento, ou seja, da data da prolação desta sentença (Súmula 362 do STJ).
III. Dispositivo Por essas razões, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC, para condenar a ré ao pagamento de indenização à parte autora: a) por danos materiais correspondentes ao valor de avaliação do imóvel no laudo elaborado no no Processo nº 1022690-59.2019.4.01.3400 (ID 2014555651), ou seja, R$ 700.000,00, e todas as demais despesas efetivamente comprovadas nos autos, como do habite-se, escritura, registro, matrícula, pedido de certidão, ITBI e IPTU/TLP, que são prejuízos decorrentes diretamente da evicção prevista no art. 447 do CC (IDs 2014536185, 2014536186, 2014536187, 2014555654, 2014555655, 2014555656, 2014555658).
Sobre os valores deverão ser acrescidos juros moratórios a partir do evento danoso (Súmula nº 54 do STJ e Tema Repetitivo 1251 do STJ), qual seja, 17/11/2023, calculados pela Taxa Selic, a qual engloba juros e correção monetária. b) por danos morais no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), acrescido de juros de mora a partir do evento danoso (Súmula nº 54 do STJ e Tema Repetitivo 1251 do STJ), 17/11/2023, e correção monetária a partir do arbitramento, ou seja, da data da prolação desta sentença (Súmula 362 do STJ).
Custas ex lege. Tendo em vista que a parte autora não deu causa à demanda e venceu na maior parte dos pedidos, condeno a ré ao pagamento de honorários advocatícios no percentual de 10% sobre o valor da condenação, de acordo com o art. 85, § 2º, do CPC e o princípio da causalidade.
Intime-se. Interposta apelação, tendo em vista as modificações no sistema de apreciação da admissibilidade e dos efeitos recursais (art. 1.010, § 3º, CPC), intime-se a parte contrária para contrarrazoar. Havendo nas contrarrazões as preliminares de que trata o art. 1009, § 1º, do CPC, intime-se o apelante para, querendo, no prazo de 15 (quinze) dias, manifestar-se a respeito, conforme § 2º do mesmo dispositivo.
Após, encaminhem-se os autos ao TRF da 1ª Região. Não havendo interposição de recurso, certifique-se o trânsito em julgado. Brasília/DF. GABRIEL ZAGO
C. VIANNA DE PAIVA Juiz Federal Substituto da 16ª Vara/DF
