PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Subseção Judiciária de Luziânia-GO Vara Federal Cível e Criminal da SSJ de Luziânia-GO PROCESSO: 1005597-27.2026.4.01.3501 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) POLO ATIVO: RAFAEL WARPECHOWSKI REPRESENTANTES POLO ATIVO: CESAR KOCHI - GO53980 POLO PASSIVO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF
DECISÃO
Trata-se de ação ajuizada por RAFAEL WARPECHOWSKI em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, nominada como "Tutela Cautelar Antecedente", por meio da qual pretende, em sede de liminar e sem a oitiva da parte contrária, a imediata suspensão dos leilões extrajudiciais designados para as datas de 24/07/2026 e 30/07/2026, referentes ao imóvel objeto da Matrícula nº 48.235 do Cartório de Registro de Imóveis da 2ª Circunscrição de Luziânia/GO (vinculado ao Contrato Habitacional nº 8.4444.3676307-0).
Sustenta o autor, em síntese, a nulidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária em razão da ausência de intimação pessoal ou por aviso de recebimento para a purgação da mora. Alega, ainda, que o inadimplemento derivou de fraude praticada por terceiro que prometera ajuizar ação revisional do financiamento. Requer a concessão da tutela provisória e a determinação para exibição de documentos pela requerida e pelo Cartório de Registro de Imóveis.
Vieram os autos conclusos.
Decido. Inicialmente, percebo que a tutela pretendida tem natureza antecipada e não cautelar, pois tem ligação intrínseca com o bem da vida pretendido ao final (qual seja, a obstaculização do procedimento expropriatório e a preservação do domínio/posse sobre o bem). Desse modo, o procedimento adotado será o indicado nos artigos 303 e 304 do Código de Processo Civil (tutela antecipada antecedente). Nos termos do art. 300 do CPC, a concessão da tutela de urgência exige a presença simultânea da probabilidade do direito (fumus boni iuris) e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo (periculum in mora).
Da análise sumária das questões deduzidas nestes autos, entendo ausente, neste momento processual, a probabilidade do direito, pressuposto legal para deferimento da medida requerida. Ressalto que, em relação à nulidade apontada no procedimento de execução extrajudicial, especialmente a ausência de intimação para purgar a mora, a parte autora não logrou êxito em comprovar tal alegação. Isso porque a ausência da documentação referente à íntegra do processo administrativo impugnado impede a análise do mérito da causa, de modo que entendo, nesse momento, temerária qualquer decisão baseada tão somente nas alegações e documentos juntados pela parte demandante.
Nos termos do art. 373, inciso I, do CPC, incumbe ao autor o ônus de provar os fatos constitutivos do seu direito. Saliente-se que se trata de documentação plenamente acessível ao mutuário junto ao cartório de registro de imóveis da matrícula respectiva - tal informação foi confirmada por este juízo recentemente em situações análogas, visto que a serventia extrajudicial disponibiliza aos interessados e partes contratantes a cópia dos atos e certidões das diligências procedimentais relativas às averbações efetuadas.
É importante ter em mente que o procedimento previsto na Lei nº 9.514/1997 é composto de duas fases. Na primeira, a CEF envia ao cartório de registro de imóveis da matrícula respectiva a solicitação de notificação para purgação da mora. Ou seja, a notificação para purgação da mora é ato do cartório de registro de imóveis, não, da CEF. É o que estabelece o art. 26, da Lei nº 9.514/1997: Art.
26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º-A Na hipótese de haver imóveis localizados em mais de uma circunscrição imobiliária em garantia da mesma dívida, a intimação para purgação da mora poderá ser requerida a qualquer um dos registradores competentes e, uma vez realizada, importa em cumprimento do requisito de intimação em todos os procedimentos de excussão, desde que informe a totalidade da dívida e dos imóveis passíveis de consolidação de propriedade. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º O contrato poderá estabelecer o prazo de carência, após o qual será expedida a intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-A Quando não for estabelecido o prazo de carência no contrato de que trata o § 2º deste artigo, este será de 15 (quinze) dias. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3o-A.
Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3o-B.
Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-A É responsabilidade do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-B Presume-se que o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante encontram-se em lugar ignorado quando não forem encontrados no local do imóvel dado em garantia nem no endereço que tenham fornecido por último, observado que, na hipótese de o devedor ter fornecido contato eletrônico no contrato, é imprescindível o envio da intimação por essa via com, no mínimo, 15 (quinze) dias de antecedência da realização de intimação edilícia. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-C Para fins do disposto no § 4º deste artigo, considera-se lugar inacessível: (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
I - aquele em que o funcionário responsável pelo recebimento de correspondência se recuse a atender a pessoa encarregada pela intimação; ou (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
II - aquele em que não haja funcionário responsável pelo recebimento de correspondência para atender a pessoa encarregada pela intimação. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. § 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação. § 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) § 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art.
27. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) Ora, se a própria lei imputa ao cartório de imóveis as diligências de notificação para purgação da mora, cabe exclusivamente a ele, cartório, a sua observância. Não se pode imputar à CEF a prova de que o cartório observou as prescrições da lei no ato de notificação. A Lei nº 8.935/19947, que regula a profissão dos notários e registradores, dispõe no seu art. 3º: "Art. 3º Notário, ou tabelião, e oficial de registro, ou registrador, são profissionais do direito, dotados de fé pública, a quem é delegado o exercício da atividade notarial e de registro".
A Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), por sua vez, confere à certidão do oficial do cartório fé pública: Art.
16. Os oficiais e os encarregados das repartições em que se façam os registros são obrigados: 1º a lavrar certidão do que lhes for requerido; 2º a fornecer às partes as informações solicitadas. Art.
17. Qualquer pessoa pode requerer certidão do registro sem informar ao oficial ou ao funcionário o motivo ou interesse do pedido. § 1º O acesso ou o envio de informações aos registros públicos, quando realizados por meio da internet, deverão ser assinados com o uso de assinatura avançada ou qualificada de que trata o art. 4º da Lei nº 14.063, de 23 de setembro de 2020, nos termos estabelecidos pela Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) § 2º Ato da Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça poderá estabelecer hipóteses de uso de assinatura avançada em atos que envolvam imóveis. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) Art.
18. Ressalvado o disposto nos arts. 45, 57, § 7o, e 95, parágrafo único, a certidão será lavrada independentemente de despacho judicial, devendo mencionar o livro de registro ou o documento arquivado no cartório. (Redação dada pela Lei nº 9.807, de 1999) Art.
19. A certidão será lavrada em inteiro teor, em resumo, ou em relatório, conforme quesitos, e devidamente autenticada pelo oficial ou seus substitutos legais, não podendo ser retardada por mais de 5 (cinco) dias. (Redação dada pela Lei nº 6.216, de 1975) § 1º A certidão de inteiro teor será extraída por meio reprográfico ou eletrônico. (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022) § 2º As certidões do registro civil das pessoas naturais mencionarão a data em que foi lavrado o assento. (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022) § 3º Nas certidões de registro civil, não se mencionará a circunstância de ser legítima, ou não, a filiação, salvo a requerimento do próprio interessado, ou em virtude de determinação judicial. (Incluído dada pela Lei nº 6.216, de 1975) § 4o As certidões de nascimento mencionarão a data em que foi feito o assento, a data, por extenso, do nascimento e, ainda, expressamente, a naturalidade. (Redação dada pela Lei nº 13.484, de 2017) § 5º As certidões extraídas dos registros públicos deverão, observado o disposto no § 1º deste artigo, ser fornecidas eletronicamente, com uso de tecnologia que permita a sua impressão pelo usuário e a identificação segura de sua autenticidade, conforme critérios estabelecidos pela Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça, dispensada a materialização das certidões pelo oficial de registro. (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022) § 6º O interessado poderá solicitar a qualquer serventia certidões eletrônicas relativas a atos registrados em outra serventia, por meio do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (Serp), nos termos estabelecidos pela Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) § 7º A certidão impressa nos termos do § 5º e a certidão eletrônica lavrada nos termos do § 6º deste artigo terão validade e fé pública. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) Sendo o ato do oficial de registro dotado de fé púbica, a se reconhecer tal valor probatório, não se está a exigir da parte contrária prova de fato negativo, mas, sim, de fato desconstitutivo da fé pública da qual é dotada a certidão do cartório de registro imobiliário.
Quanto à alegada fraude sofrida por terceiro contratado para suposta revisão do contrato, apesar de justificar a inadimplência para fins de demonstração da boa-fé do mutuário, não macula por si só o procedimento impugnado, na medida em que a Caixa Econômica Federal nada teria em relação à fraude, de modo que, por si só, tal fato não impede que a CEF exerça o seu direito decorrente da alienação fiduciária regularmente constituída.
Desta forma, ausente o requisito da probabilidade do direito, o indeferimento da medida de urgência é medida que se impõe.
Ante o exposto, INDEFIRO O PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA.
Intime-se a parte autora desta decisão, bem como para, emendar a inicial, nos termos do artigo 303, § 6°, do CPC, em 5 dias, sob pena de extinção do processo sem resolução do mérito. Havendo o aditamento, cite-se e intime-se a Caixa Econômica Federal - CEF para contestar a ação no prazo legal. Deixo de designar audiência de conciliação, tendo em vista o desinteresse manifestado previamente pela ré em matérias como a presente (Ofício n° 00049/2016 - Jurídico Regional da Caixa em Goiás), sem prejuízo da análise de sua conveniência em momento posterior (NCPC, art. 139, VI).
Publique-se. Intimem-se.
Cumpra-se. Luziânia/GO, data da assinatura eletrônica. Juíza Federal (Assinado eletronicamente)
