HELIO RENATO MARINI MINODA (OAB 83094/MG), RAUL DE ARAUJO FILHO (OAB 5915/MG), FLAVIA COSTA LOPES (OAB 188845/MG), VINICIUS DE MATTOS FELICIO (OAB 74441/MG)
PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL SEÇÃO JUDICIÁRIA DO DISTRITO FEDERAL 3ª Vara Federal Cível da SJDF PROCESSO nº : 1007148-69.2017.4.01.3400 CLASSE : PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR : ECONOMISA SERVICOS LTDA. e outros RÉU : FUNDACAO NACIONAL DOS POVOS INDIGENAS - FUNAI e outros
SENTENÇA
TIPO: A
I –
RELATÓRIO
Trata-se de ação de conhecimento ajuizada por ECONOMISA SERVIÇOS LTDA. em face da FUNDAÇÃO NACIONAL DOS POVOS INDÍGENAS (FUNAI) e da UNIÃO FEDERAL, objetivando indenização por danos materiais e lucros cessantes decorrentes do contrato de locação do "Edifício LEX", ocupado pela FUNAI de 1986 a 2013. A Autora alega que o imóvel foi devolvido em estado de destruição, exigindo reparos na ordem de R$ 11.782.800,00 (valor da causa).
Sustenta que a ré não realizou manutenção e realizou alterações desautorizadas. A União arguiu ilegitimidade passiva. A FUNAI contestou defendendo a ocorrência de desgaste natural pelo uso ao longo de 27 anos, a realização de manutenções periódicas e caracterizando o pleito autoral como tentativa de enriquecimento sem causa via retrofit do prédio. Foi realizada perícia de engenharia, seguida de laudo complementar.
Vieram os autos conclusos.
É o relatório.
Decido.
II – FUNDAMENTAÇÃO
1. Da Preliminar de Ilegitimidade Passiva da União Acolho a preliminar. A FUNAI possui personalidade jurídica própria e autonomia financeira. A responsabilidade da União por atos de suas autarquias é subsidiária e exige prova de insolvência da entidade, o que não se verifica. Julgo extinto o processo em relação à União (art. 485, VI, CPC).
2. Do Mérito: A Natureza do Dano e o Limite da Responsabilidade Locatícia O cerne da lide reside na distinção entre dano locatício indenizável (, da ) e desgaste natural decorrente de longo transcurso de tempo, agravado pela pretensão da Autora em impor à Administração Pública o custeio de uma modernização (retrofit) do imóvel. 2.1. Da Inexistência de Abandono e da Realização de Manutenções A tese inicial de que o imóvel foi "abandonado" ou "destruído" por falta de manutenção cai por terra diante da análise minuciosa dos documentos realizada pelo perito judicial no Laudo Complementar.
Ao contrário do alegado pela Autora, a FUNAI comprovou a gestão do imóvel. Conforme destacado pelo Expert do Juízo: "O Perito informa a Vossa Excelência com vênia e o mais alto respeito que encontrou nos Autos contratos de serviços específicos de impermeabilização/pisos cerâmicos e outro contrato para manutenção de elevadores, IDs. 5842379, 5842435, 5843154, 5843191 e 5843258, juntados pela FUNAI." A existência de contratos de manutenção continuada (elevadores, impermeabilização) é incompatível com a narrativa de devolução do bem em estado de ruína por negligência.
O que se observa, na realidade, é o exaurimento da vida útil de componentes prediais após quase 30 anos de ocupação, o que configura desgaste natural, cuja reparação não é oponível ao locatário. 2.2. Da Tentativa de Enriquecimento Sem Causa: "Retrofit" vs. Reparação O pleito da Autora, amparado em orçamentos milionários, revela-se não como um pedido de reparação, mas como um projeto de modernização total (retrofit) do edifício.
O instituto da responsabilidade civil visa a restitutio in integrum (restituição ao estado anterior), e não o improvement (melhoria) do patrimônio do locador. Condenar a FUNAI a pagar por instalações novas, modernas e adequadas às normas de 2024, quando alugou um prédio nos padrões de 1986, configuraria enriquecimento sem causa da Autora (art. 884 do Código Civil) e imposição de ônus desproporcional ao Erário.
O próprio laudo pericial, embora tenha precificado obras, traz elementos fáticos que, analisados sob a ótica jurídica, conduzem à improcedência do pedido. O perito constatou in loco que o imóvel não apenas foi vendido, como está passando por um processo de requalificação de mercado que nada tem a ver com "danos" deixados pela ré. Destaco trecho crucial do laudo complementar, onde o perito relata conversa com o atual proprietário/responsável: "Em data de 26/11/2024, o Perito conversou pessoalmente com o Sr.
Juscelino – atual responsável pelos serviços de reforma do edifício LEX e o mesmo informou que adquiriu o imóvel há mais de 2 anos e que os serviços de reforma já iniciou faz 2 anos e ainda vai demorar mais 1 ano para terminar, aproximadamente." Ora, se o imóvel foi vendido e está em obras há dois anos para uma reforma que durará mais um, trata-se inequivocamente de uma reestruturação comercial do bem para novos fins, e não de mera recomposição de pintura ou piso.
Mais grave ainda para a tese da Autora é a constatação sobre a higidez estrutural do prédio, que desmente a alegação de que o imóvel estava "impróprio para uso" ou condenado. Conforme registrado pelo perito: "O Sr. Juscelino relatou ao Perito que não precisou aprovar projeto retrofit junto ao GDF em razão de não ter feito nenhuma alteração estrutural nas condições originais do edifício." Se a estrutura se mantém original e em boas condições, a alegada "devastação" do imóvel restringe-se a acabamentos e sistemas que, naturalmente, tornaram-se obsoletos após três décadas.
A obsolescência tecnológica e o fim da vida útil de materiais não são danos imputáveis ao locatário. 2.3. Da Rejeição dos Valores Apurados e Incoerência do Pedido O juiz não está adstrito ao laudo pericial (art. 479 do CPC). No caso, a conclusão financeira do laudo deve ser afastada, pois, ao tentar orçar a "recuperação", o trabalho técnico acabou por precificar uma obra nova. A incoerência é manifesta: a Autora pretende que a FUNAI pague por uma obra de "reconstrução" interna, mas o próprio adquirente do imóvel confirma que a estrutura é hígida.
A tentativa de transferir para a autarquia os custos de atualização de um ativo imobiliário privado, visando a valorização para venda ou nova locação, é ilegítima. Não existe obrigação legal ou contratual do locatário em financiar um retrofit. Tal obrigação, se imposta, violaria os princípios da razoabilidade e da vedação ao enriquecimento ilícito. Sendo impossível dissociar, no pleito autoral e nos orçamentos apresentados, o que é (eventual e mínimo) dano do que é modernização e desgaste natural, e competindo à Autora o ônus de provar o fato constitutivo de seu direito de forma clara (art. 373, I, CPC), a improcedência é medida que se impõe. 2.4.
Dos Lucros Cessantes Não havendo ato ilícito comprovado (dano indenizável x desgaste natural), não há que se falar em lucros cessantes. Ademais, a vacância do imóvel após a entrega das chaves decorre da opção mercadológica da proprietária em não realizar manutenções preventivas durante as décadas anteriores (acumulando a obsolescência) e da necessidade de modernização para competir no mercado atual, fatores estranhos à responsabilidade da ex-locatária.
III –
DISPOSITIVO
Ante o exposto, JULGO EXTINTO O PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO em relação à UNIÃO FEDERAL, por ilegitimidade passiva (art. 485, VI, CPC). Condeno a Autora ao pagamento de honorários à União, fixados em 5% sobre o valor da causa. Reconheço que os danos alegados configuram desgaste natural ou obsolescência, cuja modernização (retrofit) é encargo exclusivo do proprietário, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados em face da FUNAI, resolvendo o mérito nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil.
Condeno a Autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios em favor da FUNAI, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa (R$ 11.782.800,00), nos termos do art. 85, § 2º, do CPC, considerando a alta complexidade da causa, o tempo de tramitação e o trabalho desenvolvido. Ademais, tendo em vista a conclusão dos trabalhos e a apresentação do laudo complementar e dos esclarecimentos (IDs 2161504496 e 2194446047), autorizo a liberação do saldo remanescente (50%) dos honorários periciais em favor do perito judicial, Sr.
João de Siqueira. Expeça-se o competente alvará para levantamento dos valores, vinculados aos depósitos judicial de ID 108725860. Considerando o depósito ID 108725860, referentes aos honorários periciais devidos ao Sr. JOÃO DE SIQUEIRA, INTIME-SE a gerência da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL agência 0975 para que, no prazo de 5 (cinco) dias, proceda à transferência dos valores depositados judicialmente, devidamente corrigidos, conforme indicado abaixo: Dados do Depósito: BANCO: Caixa Econômica Federal – Agência 0975 – Operação 005 – Conta nº 86404437, DV:
5. Dados para Transferência: BANCO: Banco do Brasil – Agência 3475-4 – Conta Corrente nº 45.372, DV:
2 – Titular: João de Siqueira – CPF 300.***.***-20. Com a adoção das providências, devem ser enviadas a este Juízo cópias dos documentos necessários à comprovação do quanto ora determinado, incluindo o extrato da respectiva conta. Havendo interposição de recurso de apelação, intime-se a parte apelada para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo legal e, após, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal Regional Federal da 1ª Região, independentemente de novo despacho.
Transitada em julgado, expeça-se o necessário para o cumprimento. Após, não havendo outros requerimentos, arquivem-se os autos com as devidas baixas.
Publique-se. Intimem-se. Brasília/DF. Rafael Leite Paulo Juiz Federal
