KAIQUE BASTOS MONTENEGRO (OAB 50894/BA), GEAN IAMARQUE IZIDIO DE LIMA (OAB 72670/SC), MACKENY CARDOSO VAZ (OAB 85180/BA)
PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Subseção Judiciária de Ilhéus-BA Vara Federal Cível e Criminal da SSJ de Ilhéus-BA
SENTENÇA
TIPO "A" PROCESSO: 1007196-53.2025.4.01.3301 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) POLO ATIVO: ELIZETE MARIA BATISTA DOS SANTOS REPRESENTANTES POLO ATIVO: KAIQUE BASTOS MONTENEGRO - BA50894, MACKENY CARDOSO VAZ - BA85180 e GEAN IAMARQUE IZIDIO DE LIMA - SC72670 POLO PASSIVO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF
SENTENÇA
I.
RELATÓRIO
Trata-se de ação de procedimento comum cível, com pedido de tutela de urgência, ajuizada por ELIZETE MARIA BATISTA DOS SANTOS em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, objetivando a regularização de empreendimento imobiliário com a abertura de matrícula individualizada de sua unidade habitacional e a baixa de gravame fiduciário, cumulada com indenização por danos morais. Na petição inicial (Id 2225566202) e em seu aditamento (Id 2225575538), a autora sustenta que adquiriu imóvel residencial vinculado ao Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV, Faixa 1, custeado pelo Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), conforme dados contratuais espelhados nos relatórios do sistema da ré (Id 2232506522).
Argumenta que o pacto restou integralmente quitado por força dos critérios estabelecidos pela Portaria MCID nº 1.248/2023, fato este formalizado pela própria instituição financeira requerida mediante a emissão de Declaração de Quitação juntada sob o Id 2225566257. Contudo, alega que ao tentar consolidar sua propriedade plena, deparou-se com a impossibilidade de registro cartorário em razão da total inexistência de desmembramento e de abertura de matrícula autônoma para a sua unidade, situação comprovada por certidão negativa imobiliária (Id 2225926766).
Informa que a manutenção desse estado de coisas restringe seus direitos de propriedade e gera abalo moral passível de compensação. Pugnou pela concessão de justiça gratuita, pelo deferimento de tutela antecipada para obrigar a ré a regularizar a situação cadastral do bem e, no mérito, pela procedência total dos pedidos. A inicial veio acompanhada de documentos, incluindo fatura de energia elétrica que demonstra sua inserção na classe de Tarifa Social (Id 2225566248).
O benefício da assistência judiciária gratuita foi deferido no despacho de Id 2229941865, oportunidade na qual também se reconheceu o comparecimento espontâneo da requerida com a apresentação de contestação, declarando-se suprida a citação na forma do artigo 239, parágrafo 1º, do Código de Processo Civil. A Caixa Econômica Federal apresentou contestação (Id 2232506330), arguindo preliminar de falta de interesse de agir por ausência de pretensão resistida, sob o argumento de que emitiu administrativamente o termo de quitação da dívida.
Impugnou o valor da causa, alegando que este deveria limitar-se ao proveito econômico imediato e não ao valor integral do bem. No mérito, defendeu a ausência de ato ilícito e de nexo causal, imputando a responsabilidade pelo parcelamento do solo e desmembramento das matrículas à construtora do empreendimento ou a entraves burocráticos do próprio Cartório de Registro de Imóveis. Juntou telas de seus sistemas internos (Id 2232506559), evidenciando o código restritivo de contrato não registrado.
Refutou a ocorrência de danos morais e pediu a improcedência da demanda. A parte autora ofereceu réplica (Id 2234428863), rebatendo as preliminares e reiterando os termos e fundamentos jurídicos expostos na exordial. Vieram os autos conclusos para julgamento.
II. FUNDAMENTAÇÃO Afastamento das Preliminares Inicialmente, a preliminar de falta de interesse de agir arguida pela ré deve ser rejeitada. O interesse processual se evidencia pelo binômio necessidade-utilidade da prestação jurisdicional. No caso vertente, embora a Caixa Econômica Federal alegue ter cumprido sua obrigação com a mera emissão da quitação eletrônica, a documentação colacionada demonstra que o direito da autora encontra-se obstado na esfera prática.
O limbo imobiliário prolongado a que a consumidora foi submetida, sem que consiga transferir ou registrar formalmente a propriedade em seu nome por ausência de providências técnicas da gestora do fundo imobiliário, configura nítida lide resistente, legitimando o manejo da ação judicial. A impugnação ao valor da causa também não merece prosperar. A requerida aduz que o montante fixado em 160.000,00 reais é desproporcional.
Todavia, a jurisprudência pacificada do Superior Tribunal de Justiça orienta que, em ações que versam sobre adjudicação compulsória, outorga de escritura ou regularização de domínio imobiliário, o valor da causa deve corresponder ao valor do imóvel cujo domínio se pretende regularizar, acrescido do valor do pedido indenizatório por danos morais formulado na petição inicial. Estando o valor atribuído em consonância com a estimativa de mercado do bem e a expressão econômica dos pedidos, mantém-se o valor da causa conforme fixado na emenda de Id 2225575538.
Do Mérito e da Obrigação de Fazer O cerne da controvérsia reside em verificar a responsabilidade da Caixa Econômica Federal pela regularização do empreendimento imobiliário Residencial Jardim Novo Tempo e pela consequente abertura de matrícula individualizada em favor da autora, após a quitação integral do financiamento habitacional contratado sob as regras do Programa Minha Casa, Minha Vida, Faixa 1 (recursos FAR).
A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, sujeitando-se às normas protetivas do Código de Defense do Consumidor, nos moldes da Súmula 297 do Superior Tribunal de Justiça. A quitação do contrato de financiamento número 872011976677 é fato incontroverso e está cabalmente demonstrada pela Declaração de Quitação emitida pela própria requerida em 26 de setembro de 2024 (Id 2225566257), por força da aplicação das regras de isenção de prestações da Portaria MCID nº 1.248/2023.
O referido documento atesta textualmente a liquidação da dívida, extinguindo a obrigação financeira da beneficiária. Extinto o débito principal, surge para o credor fiduciário a obrigação de fornecer os meios necessários para a consolidação da propriedade plena em mãos do adquirente. No modelo de contratação do PMCMV Faixa 1, lastreado pelo Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), a Caixa Econômica Federal não atua como mero agente financeiro estrito, mas como operadora, gestora dos recursos e proprietária fiduciária do empreendimento durante a fase de construção e amortização, respondendo pelos vícios de entrega e pela regularização jurídica do bem.
A certidão emitida pelo Oficial de Registro de Imóveis (Id 2225926766) comprova que, até o momento do ajuizamento da ação, não existiam matrículas autônomas abertas para as unidades do condomínio, subsistindo apenas a matrícula global da gleba original. Esta omissão técnica impede que o comando de quitação produza seus efeitos jurídicos e registrais na esfera patrimonial da autora. As telas do sistema interno trazidas pela própria ré (Id 2232506559) revelam a inserção do código SE 091 (Contrato não Registrado), o que corrobora a desídia administrativa e a ciência prévia da instituição financeira acerca do entrave registral que afetava o imóvel da requerente.
A justificativa defensiva baseada em culpa exclusiva da construtora ou em excesso de demanda no cartório local não exime a ré de sua responsabilidade civil objetiva (artigo 14 do CDC). Compete à Caixa gerir os ativos do FAR e adotar as medidas judiciais ou administrativas para compelir as construtoras parceiras a entregar as obras devidamente desmembradas e com o Habite-se averbado. Dessa forma, demonstrada a quitação do preço e a inércia na entrega do imóvel em condições de regular registro, impõe-se a procedência do pedido de obrigação de fazer.
Dada a notória complexidade burocrática e cartorária que envolve a regularização global de empreendimentos habitacionais, fixa-se o prazo razoável de 90 dias para o cumprimento da obrigação, sob pena de incidência de multa diária. Do Dano Moral O pedido de indenização por danos morais também é procedente. A jurisprudência pátria reconhece que o atraso excessivo e desmesurado na regularização imobiliária e na baixa de gravames após a integral quitação do preço extrapola o mero aborrecimento decorrente de inadimplemento contratual cotidiano.
No caso em tela, a autora teve o seu contrato quitado por força de normativo federal editado no ano de 2023, mas permanece privada do pleno exercício dos atributos do direito de propriedade (usar, gozar, dispor e reaver) devido à ausência de individualização da matrícula da unidade por desídia da ré. Trata-se de habitação de interesse social voltada para população de baixa renda, onde a segurança jurídica da moradia assume relevo ainda maior para a dignidade do indivíduo.
A frustração de se ver formalmente quitada, mas materialmente impedida de registrar seu patrimônio devido a um limbo imobiliário crônico, configura evidente abalo extrapatrimonial. sopesando as circunstâncias do caso, a capacidade econômica da instituição financeira, a vulnerabilidade da consumidora e o caráter punitivo-pedagógico da medida, fixa-se a indenização no patamar de 5.000,00 reais. Considerando que o valor da condenação por dano moral está sendo fixado e atualizado na presente data, a correção monetária deverá incidir a partir deste arbitramento, nos termos da Súmula 362 do Superior Tribunal de Justiça.
Quanto aos juros de mora, em se tratando de responsabilidade contratual decorrente de descumprimento de obrigação de fazer subsequente à quitação, os juros moratórios calculados na mesma proporção da taxa Selic (conforme artigo 406 do Código Civil e tese firmada nos Embargos de Divergência em REsp nº 727.842, Rel. Ministro Teori Zavascki) terão seu termo inicial (dies a quo) na data em que a Caixa Econômica Federal tiver ciência oficial desta sentença.
Esta fixação se justifica porque o valor ora arbitrado já reflete a expressão econômica atualizada do dano na data de hoje, evitando-se o anatocismo ou o enriquecimento sem causa pela retroação de juros calculados por taxa que já engloba atualização monetária sobre base não atualizada na origem. Da Tutela Antecipada Os requisitos previstos no artigo 300 do Código de Processo Civil encontram-se plenamente preenchidos.
A probabilidade do direito restou exaustivamente demonstrada pela prova documental da quitação e da ausência de matrícula. O perigo de dano reside na perenização da restrição ao direito de propriedade da autora sobre bem destinado à sua moradia. Sendo assim, concede-se a tutela antecipada nesta sentença para determinar o início do prazo de cumprimento da obrigação de fazer, independentemente do trânsito em julgado.
III.
DISPOSITIVO
Ante o exposto, rejeito as preliminares suscitadas e, no mérito, julgo procedente o pedido formulado na petição inicial, extinguindo o processo com resolução de mérito, com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) Conceder a tutela antecipada e condenar a Caixa Econômica Federal a promover, no prazo de 90 dias a contar da intimação desta sentença, a regularização do empreendimento Residencial Jardim Novo Tempo perante o Cartório de Registro de Imóveis competente, realizando os atos necessários para o desmembramento e a abertura da matrícula individualizada da unidade habitacional pertencente à autora (contrato número 872011976677), livre de ônus ou gravames fiduciários, sob pena de multa diária a ser revertida em favor da parte autora em caso de descumprimento. b) Condenar a Caixa Econômica Federal ao pagamento de indenização por danos morais no valor de 5.000,00 reais.
O referido montante deverá ser corrigido monetariamente a partir da data de publicação desta sentença (Súmula 362 do STJ) e acrescido de juros de mora calculados exclusivamente pela taxa Selic (que já engloba juros e correção, conforme artigo 406 do Código Civil), tendo como termo inicial a data da ciência oficial da ré acerca deste provimento condenatório. Em razão da sucumbência, condeno a Caixa Econômica Federal ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios, os quais fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, com base no artigo 85, parágrafo 2º, do Código de Processo Civil Havendo recurso, intime-se a parte contrária para contrarrazões e, após, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal Regional Federal da 1ª Região.
Intimem-se. Ilhéus, data infra. (assinado eletronicamente) Luísa Militão Vicente Barroso Juíza Federal Substituta
