PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Subseção Judiciária de Luziânia-GO Vara Federal Cível e Criminal da SSJ de Luziânia-GO PROCESSO: 1007453-60.2025.4.01.3501 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: MAICOW HENRIQUE PEREIRA ROCHA REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF
SENTENÇA
RELATÓRIO MAICOW HENRIQUE PEREIRA ROCHA propôs a presente ação de procedimento comum em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL em que objetiva a anulação do procedimento de execução extrajudicial relativo ao imóvel objeto de Contrato de Mútuo com Alienação Fiduciária em Garantia nº 844442637250-7. Juntou documentos (ID 2219549081 e demais IDs acostados à inicial). Informação de prevenção negativa no ID 2219769043.
Indeferida a tutela provisória na decisão de ID 2222074747. Contestação no ID 2226622999. A requerida impugnou a concessão do benefício da assistência judiciária gratuita e alegou, preliminarmente, a ausência de interesse de agir diante da consolidação da propriedade. No mérito, sustentou a regularidade integral do procedimento de execução extrajudicial, a comprovação da notificação do devedor, e a improcedência da tese de recusa de emissão de boleto.
Réplica no ID 2236269956. Vieram os autos conclusos.
É o relatório.
Fundamento e decido. FUNDAMENTAÇÃO Das Preliminares Observo que, em sede de contestação, a CEF requereu expressamente o indeferimento do pedido de justiça gratuita do autor. No ponto, ressalto que, segundo o art. 99 do CPC, basta a simples declaração do autor afirmando a sua hipossuficiência para que seja deferido o benefício, podendo constar na própria petição inicial. Como no caso dos autos, não se pode indeferir o pedido de assistência judiciária sem que a parte contrária demonstre a inexistência do estado de miserabilidade ou o magistrado encontre elementos que infirmem a hipossuficiência do requerente.
A declaração de hipossuficiência foi juntada (ID 2219549102) e o autor não apresenta sinais objetivos de capacidade econômica que afastem a presunção legal. Assim, indefiro a impugnação à assistência judiciária gratuita apresentada pela Caixa. Por outro lado, não cabe cogitar da falta de interesse de agir ou impossibilidade jurídica do pedido em razão da consolidação da propriedade do imóvel em favor da CEF, eis que a pretensão da parte autora consiste, justamente, na anulação do respectivo procedimento extrajudicial.
Assim, rejeito a preliminar suscitada pela ré. Do Mérito Dado que não existem questões processuais pendentes ou preliminares a analisar, passo ao julgamento antecipado da lide com exame do mérito, nos moldes do artigo 355, inciso I, do CPC. Do marco legal e da estrutura da execução extrajudicial Verifico que o autor celebrou com a Caixa Econômica Federal o Contrato de Financiamento Imobiliário nº 844442637250-7, em 20 de dezembro de 2021, no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário, para aquisição do imóvel situado na Rua 310, Quadra 556, Lote 03, Casa 01, Parque Estrela Dalva X, Jardim do Ingá, Luziânia/GO, matrícula nº 38.229 do 2º Registro de Imóveis de Luziânia.
O contrato foi firmado nos moldes da Lei nº 9.514/1997, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, com alienação fiduciária em garantia. A alienação fiduciária representa espécie de propriedade resolúvel: inadimplida a obrigação pelo fiduciante, a propriedade se consolida em favor do credor fiduciário. Ao realizar o contrato de financiamento imobiliário com garantia por alienação fiduciária, o fiduciante assume o risco de, tornando-se inadimplente, possibilitar a consolidação da propriedade em favor do credor, pois o bem é gravado com direito real desde a contratação.
Para que a consolidação possa legalmente ocorrer, é necessário que o agente financeiro promova a intimação do devedor para purgar a mora no prazo de quinze dias, por meio de diligência praticada pelo oficial do competente Registro de Imóveis, satisfazendo as prestações vencidas e as vincendas até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação, tudo na forma do art. 26 da lei em referência.
Uma vez consolidada a propriedade, exsurge o direito do agente financeiro de alienar o bem em leilão extrajudicial, no prazo de trinta dias contados da data de registro da consolidação, conforme o art. 27 da Lei nº 9.514/1997. O STJ assentou que o prazo de 30 dias para a promoção do leilão extrajudicial, por não se referir ao exercício de um direito potestativo do credor fiduciário, mas à observância de imposição legal inerente ao próprio rito de execução extrajudicial da garantia, não é decadencial, de forma que a sua eventual extrapolação não extingue a obrigação de alienar o bem imóvel, acarretando apenas mera irregularidade (STJ, REsp 1.649.595/RS, Rel.
Min. Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, j. 13/10/2020). Lado outro, para que os leilões possam ser realizados de forma legítima, após a vigência da Lei nº 13.465/2017, deverá ser obedecido o art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/1997, segundo o qual as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico, a fim de possibilitar o exercício do direito de preferência (art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997).
Não se faz necessária a intimação pessoal do devedor para o exercício do direito de preferência, bastando o envio de comunicação postal ou eletrônica. Não obstante, a anulação de atos relativos ao procedimento de execução extrajudicial com base em irregularidades procedimentais deve ser acompanhada da demonstração, pelo devedor, de que foi prejudicado em sua intenção real e concreta de purgar a mora, permitindo o prosseguimento regular da relação obrigacional, ou de exercer o direito de preferência na reaquisição do bem levado a leilão extrajudicial (princípio pas de nullité sans grief e conservação dos negócios jurídicos).
Ressalte-se ainda que a questão da purgação da mora tardia passou a obedecer nova disciplina com o advento da Lei nº 13.465, publicada em 06/09/2017, ao inserir o § 2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997. Não mais se discute o direito à purgação da mora após a consolidação, mas, diversamente, o direito de preferência de aquisição do mesmo imóvel pelo preço correspondente ao valor da dívida, acrescido de encargos, ITBI, laudêmio, e despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão.
Da análise probatória e do enfrentamento das teses autorais O acervo probatório dos autos é composto, no essencial, pelos seguintes elementos: o contrato de financiamento nº 844442637250-7 (ID 2219549883) e a certidão de matrícula do imóvel, matrícula nº 38.229 (ID 2219549245), que demonstram a base negocial e o registro do bem; o laudo de consolidação emitido pela CEF/GIHAB (ID 2226623312) e o registro de consolidação lavrado pelo Cartório de Registro de Imóveis (ID 2226623346), que documentam, com fé pública, a regularidade formal do procedimento e a consolidação da propriedade em favor da CEF em 15/09/2025; a certidão de transcurso do prazo expedida pelo Cartório de RI (ID 2226623235), que atesta o decurso in albis do prazo para purgação da mora; os avisos de recebimento de três e-cartas encaminhadas pelos Correios aos endereços contratuais (IDs 2226623409, 2226623432 e 2226623461), comprovando as notificações enviadas ao devedor; e o edital do leilão extrajudicial nº 0067/0225 (ID 2226623512), que designou os leilões para os dias 25/11/2025 e 01/12/2025.
Tais documentos, todos dotados de fé pública ou provenientes de registros oficiais, foram produzidos sob o contraditório e não foram impugnados por prova de hierarquia equivalente. A parte autora articula três teses para sustentar a nulidade do procedimento extrajudicial. Nenhuma delas prospera, pelas razões que passo a expor. Da alegada recusa na emissão de boleto. O autor afirma que compareceu a agência da CEF em 23/09/2025 e que o banco se recusou a emitir boleto para purgação da mora.
Sem razão, contudo, por duplo fundamento. Primeiro, o registro de consolidação com fé pública (ID 2226623346) demonstra que a propriedade já havia sido consolidada em favor da CEF em 15/09/2025 - oito dias antes do comparecimento alegado. Consolidada a propriedade, o ordenamento jurídico (art. 27, § 2º-B, Lei nº 9.514/1997, com redação da Lei nº 13.465/2017) não prevê mais o direito de purgar a mora, mas apenas o direito de preferência na aquisição do imóvel.
Inexistia, portanto, direito de purgação a ser exercido na data indicada pelo autor. Segundo, o autor não produziu qualquer prova objetiva da recusa que alega: não juntou protocolo de atendimento, e-mail, ou qualquer outro documento que ateste a negativa do banco. A afirmação unilateral, desacompanhada de início de prova, não tem aptidão para ilidir os documentos com fé pública juntados pela CEF. O ônus da prova dos fatos constitutivos do direito incumbia ao autor (CPC, art. 373, I), do qual não se desincumbiu.
Da alegada ausência de notificação válida para purgar a mora. O autor sustenta que não foi notificado pessoalmente. A tese não encontra amparo nas provas dos autos. A CEF apresentou a certidão cartorária de transcurso do prazo (ID 2226623235), o laudo de consolidação (ID 2226623312) e o registro de consolidação (ID 2226623346), todos emanados do Cartório de Registro de Imóveis competente, com presunção de legitimidade e veracidade.
Esses documentos demonstram que o procedimento de intimação foi realizado pelo oficial do CRI conforme determina o art. 26 da Lei nº 9.514/1997. O STJ assentou que recai sobre o devedor fiduciante o ônus de manter atualizado seu endereço junto ao credor fiduciário, sendo válida a notificação encaminhada ao endereço constante do contrato, mesmo que o devedor não mais resida naquele local (STJ, AgInt no AgInt no AREsp 1.968.086/PR).
Ao autor competia demonstrar, mediante prova objetiva - certidão negativa do RI ou impugnação formal do procedimento cartorário - , a invalidade da notificação, ônus do qual não se desincumbiu. O TRF1, em precedente recente que versou sobre o Tema 982/STF, reafirmou que a certidão imobiliária comprova a regularidade da notificação pelo Cartório de Registro de Imóveis, gozando de presunção de legitimidade e veracidade que somente pode ser afastada mediante inequívoca prova em contrário; que cabe ao mutuário manter endereço atualizado junto ao credor; e que a constitucionalidade do procedimento previsto na Lei nº 9.514/1997 está assentada pelo STF no Tema 982 (AC 1004140-47.2023.4.01.3506, Rel.
Des. Federal Pablo Zuniga Dourado, 11ª Turma, PJe 07/07/2025). Da alegada violação do intervalo entre os leilões. O autor sustenta que o intervalo de 6 dias corridos entre o primeiro leilão (25/11/2025) e o segundo leilão (01/12/2025), conforme o edital nº 0067/0225 (ID 2226623512), violaria prazo mínimo de 15 dias previsto em lei. A tese contraria a jurisprudência do STJ. Com efeito, a legislação de regência (art. 27 da Lei nº 9.514/1997) não determina prazo mínimo entre o primeiro e o segundo leilão extrajudicial, limitando-se a indicar que o segundo leilão deverá ocorrer no prazo de até quinze dias após o primeiro.
O STJ expressamente assentou esse entendimento (AgInt no REsp 1.956.683/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, j. 29/11/2021). Ainda que, por hipótese, se admitisse algum vício formal, o autor não demonstrou que foi prejudicado em sua intenção real e concreta de exercer o direito de preferência - pressuposto indispensável para o reconhecimento de nulidade, nos termos do princípio pas de nullité sans grief.
Em nenhum momento o autor demonstrou possuir os recursos necessários ao depósito do valor exigido para o exercício do direito de preferência. Da ausência de demonstração de prejuízo concreto Quanto à alegação de nulidade pela ausência de intimação para purgar a mora e pela suposta recusa de emissão de boleto, observo que, quando da apreciação do pedido de tutela provisória, proferi decisão (ID 2222074747) no sentido de que a certidão de matrícula e os documentos cartorários demonstravam, naquele momento, a presunção de regularidade do procedimento, sendo temerária qualquer decisão baseada exclusivamente nas alegações iniciais, sem instrução documental completa.
A instrução que se seguiu confirmou integralmente essa presunção. A réplica (ID 2236269956) não trouxe novos documentos capazes de desconstituir a fé pública dos atos cartorários apresentados pela CEF. O autor insistiu na narrativa de recusa de boleto, mas permaneceu sem qualquer prova objetiva desse fato. O reconhecimento de nulidade no procedimento de consolidação ou de realização dos leilões depende da demonstração de prejuízo concreto e da comprovação de que o devedor possuía condições de purgar a mora ou exercer o direito de preferência na aquisição do bem.
Aplicam-se ao caso o princípio pas de nullité sans grief e o princípio da conservação dos negócios jurídicos. O requerente não comprovou que possuía recursos para exercer o direito de preferência na reaquisição do imóvel. Em nenhum momento demonstrou intenção sincera e concreta de efetuar o depósito do quantum necessário ao exercício desse direito, que inclui o valor integral da dívida, encargos, ITBI, laudêmio e despesas do procedimento (art. 27, § 2º-B, Lei nº 9.514/1997).
A constitucionalidade do procedimento extrajudicial de execução da alienação fiduciária de bem imóvel está assentada pelo STF no Tema 982: "É constitucional a lei que, em contrato de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, prevê a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário e, em seguida, leilão extrajudicial do imóvel, nos casos de inadimplemento do devedor fiduciante, uma vez que o contraditório é exercido no âmbito administrativo e o controle jurisdicional pode ser exercido a qualquer momento." (RE 860.631, STF).
O TRF3, em apelação cível, decidiu que o pedido de anulação de atos da execução extrajudicial com base em irregularidades procedimentais exige a demonstração de que foi frustrada a intenção de purgar a mora; que a inadimplência por dificuldades financeiras não é fundamento suficiente para obstar a consolidação; e que a lei não obriga o credor a renegociar a dívida (ApCiv 5027219-81.2018.4.03.6100, TRF3, 1ª Turma, DJEN 07/05/2021).
Nessas circunstâncias, a improcedência do pedido anulatório é medida que se impõe.
DISPOSITIVO
Ante o exposto, rejeito as preliminares suscitadas e, no mérito, JULGO IMPROCEDENTES OS PEDIDOS, extinguindo o processo com resolução de mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais remanescentes, se houver, bem como de honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) do valor da causa (R$ 157.231,89), nos termos do art. 85, § 2º, do CPC, cuja exigibilidade fica suspensa em razão da justiça gratuita deferida (art. 98, § 3º, CPC).
P.R.I. Havendo apelação, intime-se a parte contrária para contrarrazões, no prazo legal. Oportunamente, remetam-se os autos ao TRF para processamento e julgamento da apelação. Sem recurso, certifique-se o trânsito em julgado e arquivem-se os autos. Luziânia-GO, datado e assinado digitalmente. TÁRSIS AUGUSTO DE SANTANA LIMA Juiz Federal
