PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL SEÇÃO JUDICIÁRIA DE MATO GROSSO 8ª VARA FEDERAL CÍVEL DA SJMT PROCESSO: 1007474-64.2024.4.01.3600 G CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: MAXWELL REGES SILVA RODRIGUES REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, DENISE ROOSIVELTTE ALVES, KLEBSON DIAS DE OLIVEIRA
SENTENÇA
Tipo A
1.
RELATÓRIO
Trata-se de ação declaratória de nulidade de consolidação de propriedade fiduciária ajuizada por MAXWELL REGES SILVA RODRIGUES em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, requerendo, em tutela antecipada, a suspensão dos efeitos da arrematação e da consolidação de propriedade fiduciária do imóvel registrado sob n.º 22.053, ficha 01, Livro N.º
02 - RG, no Serviço Registral de Imóveis de Primavera do Leste/MT. Ao final, pugna pela anulação da consolidação da propriedade e dos atos subsequentes. O autor alega ter firmado contrato de financiamento imobiliário com cláusula de alienação fiduciária no ano de 2017. Devido a dificuldades financeiras, deixou de adimplir algumas parcelas e, mesmo após tentativas de renegociação, foi surpreendido com a realização de leilão do imóvel.
Sustenta que não foi intimado pessoalmente para purgar a mora, como exige o art. 26 da Lei n.º 9.514/97, e que o credor não esgotou os meios legais de localização. O Juízo deferiu parcialmente a antecipação da tutela, apenas para manter a parte autora na posse do imóvel. Determinou, ainda, a averbação da existência desta ação na matrícula do bem (ID. 2122387629). Citada, a Caixa Econômica Federal (CEF) se manifestou pela improcedência da ação, reforçando a legalidade do procedimento expropriatório (ID. 2126757253).
Na sequência, a ré informou a existência de valores a serem devolvidos ao devedor fiduciante, decorrentes da arrematação do imóvel em leilão público. Assim, requereu autorização para depósito judicial do valor, a ser destinado somente ao final da lide (ID. 2134747632). O pedido de depósito foi deferido (ID. 2141512989), mas não foi juntado o respectivo comprovante. O Juízo determinou a emenda à inicial para inclusão do arrematante no polo passivo da ação (ID. 2141512989).
Nesse contexto, Denise Roossivelte Alves e Klebson Dias de Oliveira apresentaram contestação, pleiteando, em síntese, a improcedência da ação (ID. 2145897009). A parte autora apresentou impugnação às contestações (ID. 2170855505). Por fim, não houve interesse na produção de novas provas.
É o relatório.
2. FUNDAMENTAÇÃO 2.1. DA IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA GRATUITA DEFERIDA AO AUTOR Inicialmente, com relação ao deferimento da justiça gratuita ao autor, dispõe o art. 99, § 3º, do Código de Processo Civil: Art.
99. O pedido de gratuidade da justiça pode ser formulado na petição inicial, na contestação, na petição para ingresso de terceiro no processo ou em recurso. (...) § 3º Presume-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural. Verifica-se que a parte autora apresentou declaração de hipossuficiência (ID. 2122148818), enquanto a parte ré não trouxe qualquer elemento concreto capaz de afastar a referida declaração.
Assim, o inconformismo não merece acolhimento. No mesmo sentido: PROCESSUAL CIVIL. CUMPRIMENTO DE
SENTENÇA. ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE DA DECLARAÇÃO DE HIPOSSUFICIÊNCIA. BENEFÍCIO CONCEDIDO. APELAÇÃO PROVIDA.
1. Apelação interposta contra sentença que acolheu a impugnação da União e julgou extinto o cumprimento de sentença
2. Pedido de justiça gratuita formulado por pessoa natural, com alegação de insuficiência de recursos para arcar com as despesas do processo.
3. Inteligência do art. 99, § 3º, do CPC/2015, que estabelece presunção de veracidade à declaração de hipossuficiência apresentada por pessoa natural, salvo prova em sentido contrário.
4. Ausência de elementos nos autos capazes de infirmar a alegação da apelante quanto à sua hipossuficiência financeira.
5. Jurisprudência do STJ no sentido de que, não havendo indícios de ausência dos pressupostos legais, é suficiente a declaração da parte para a concessão da gratuidade da justiça.
6. Apelação da parte exequente provida. (AC 1006406-25.2024.4.01.4200, DESEMBARGADOR FEDERAL MORAIS DA ROCHA, TRF1 - PRIMEIRA TURMA, PJe 11/06/2025 PAG.) Portanto, indefiro o pedido de revogação do benefício feito pela Caixa Econômica Federal. 2.2. DO MÉRITO Considerando que as partes não demonstraram interesse na produção de novas provas, e tendo em vista que os elementos probatórios necessários à análise do feito são de natureza documental - e já foram juntados aos autos -, entendo que o julgamento antecipado da lide, na forma prevista no art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, é medida que se impõe.
O princípio tempus regit actum, segundo o qual os atos jurídicos devem ser regidos pela legislação vigente à época de sua prática, tem aplicação direta no procedimento de consolidação da propriedade pela Caixa Econômica Federal (CEF) em razão do inadimplemento de contrato de alienação fiduciária. No âmbito da Lei n.º 9.514/1997, que disciplina a alienação fiduciária de imóveis, a consolidação da propriedade ocorre quando o fiduciante não cumpre as obrigações contratuais, permitindo à CEF promover os atos previstos no procedimento legal.
Assim, a análise de validade e regularidade desses atos – como intimação, prazos e publicações – deve observar a legislação vigente no momento em que cada ato processual é realizado, ainda que alterações posteriores venham a modificar as regras aplicáveis. Dessa forma, a aplicação do tempus regit actum confere segurança jurídica ao procedimento, garantindo que nem a instituição financeira nem o devedor sejam prejudicados por mudanças legislativas ou regulamentares supervenientes, preservando a estabilidade das relações contratuais e a previsibilidade dos efeitos jurídicos.
Feitos tais apontamentos, verifica-se que o procedimento executivo extrajudicial previsto na Lei 9.514/1997 à época da consolidação da propriedade, entre novembro de 2022 e agosto de 2023 – portanto, sem as alterações promovidas pela Lei 14.711/2023 -, determinava: Art.
26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. § 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação. § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. § 3o-A.
Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3o-B.
Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 4o Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 13.043, de 2014) § 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. § 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação. § 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) § 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art.
27. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) Assim, tem-se que, vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, o devedor fiduciante deve ser intimado para purgar a mora no prazo legal, sob pena de consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário. No caso dos autos, a certidão juntada no ID. 2145898288 – Pág. 28 menciona: Certifico, de acordo com o art. 160 da Lei n. 6.015/73, que os Srs. MAXWELL REGES SILVA RODRIGUES, NÃO FOI INTIMADO, em virtude de não residir nos endereços informados, estando em local incerto e não sabido, na Rua Guariroba n. 1.464, QD. 19, LT. 24, Residencial Buritis Primavera II, e na Rua Silvio Ometto n. 572, QD. 21, LT. 03, Parque Eldorado, conforme informou o Sr.
DIOGO LUIS BRIZOLLA GATTO, designado como responsável pelo cumprimento das intimações pela Oficiala ELZA FERNANDES BARBOSA, que lá esteve nas seguintes datas e horários: 23/11/2022, às 11h12m, 29/11/2022, às 18h45m, e 04/12/2022, às 08h12m. Após as diligências acima, foi realizada a intimação por edital, sendo que o prazo concedido transcorreu sem o adimplemento do débito (ID. 2145898288 – Pág. 8).
Pois bem. A certidão aponta que MAXWELL REGES SILVA RODRIGUES não residiria na Rua Guariroba, 1464, Qd. 19, Lote 24, Residencial Buritis, Primavera do Leste/MT, onde se situa a casa objeto do Contrato de Financiamento Imobiliário com Alienação Fiduciária em Garantia n.º 844441704232. Não há, porém, indicação dos fundamentos que subsidiaram tal conclusão – mesmo porque a não localização do devedor fiduciante no imóvel não gera presunção de que não resida no local.
Aliás, a parte autora juntou cópia das contas de água, registradas em seu nome, referentes aos meses de novembro e dezembro de 2022 - mesmo período das diligências mencionadas na certidão. Caso houvesse a suspeita de ocultação, deveria ter sido efetivada a providência prevista no art. 26, § 3o-A, da Lei 9.514/1997 (intimação por hora certa). Também não foi comprovado o envio, pelo correio, de carta com aviso de recebimento, conforme previsão contida no art. 26, § 3o, da Lei 9.514/1997.
Importante ponderar que a intimação por edital é medida excepcional, aplicável somente após esgotadas as tentativas de localização pessoal do devedor (art. 26, § 4o, da Lei 9.514/1997). No caso em análise, a providência foi aplicada de forma precipitada, violando o procedimento legalmente estabelecido. Vale destacar que a prévia notificação do devedor fiduciante constitui elemento essencial à consolidação da propriedade, pois visa assegurar o exercício do direito de defesa e a possibilidade de purgação da mora.
Sua ausência ou irregularidade configura vício que compromete a validade de todo o procedimento subsequente. Assim, constatada a ocorrência de vício no procedimento de consolidação da propriedade – etapa essencial ao procedimento expropriatório -, cumpre reconhecer a sua nulidade, bem como a contaminação de todos os atos subsequentes, inclusive do leilão extrajudicial realizado.
3.
DISPOSITIVO
Diante do exposto, na forma do art. 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial e, pelos fundamentos consignados no tópico 2.2 desta peça: a) declaro a nulidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária do imóvel registrado sob n.º 22.053, ficha 01, Livro N.º
02 - RG, no Serviço Registral de Imóveis de Primavera do Leste/MT; b) determino o cancelamento de todos os atos subsequentes, inclusive do leilão já realizado, e o retorno das partes ao status quo anterior, devendo ser restabelecido o contrato de alienação fiduciária, mantendo-se o autor na posse do imóvel; c) determino que eventual novo procedimento de consolidação da propriedade fiduciária observe rigorosamente os requisitos legais.
Oficie-se ao Serviço Registral de Imóveis de Primavera do Leste/MT, cientificando-lhe desta sentença. Remeta-se cópia desta sentença ao Juízo da 2ª Vara Cível de Primavera do Leste/MT, para que seja anexada aos autos n. 1006081-14.2024.8.11.0037. Condeno a Caixa Econômica Federal ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios (10% do valor atualizado da causa – art. 85, § 2º, do CPC).
Havendo interposição de recurso, dê-se vista à parte contrária para oferta de contrarrazões recursais, no prazo legal. Em seguida, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal Regional Federal da 1ª Região. Sentença não sujeita a reexame necessário. Após o trânsito em julgado, remetam-se os autos ao arquivo. Intimem-se. Cuiabá, data da assinatura eletrônica. (assinado digitalmente) DIOGO NEGRISOLI OLIVEIRA Juiz Federal Substituto
