PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Subseção Judiciária de Luziânia-GO Vara Federal Cível e Criminal da SSJ de Luziânia-GO PROCESSO: 1007490-87.2025.4.01.3501 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: ESTEVAO LUCAS DE OLIVEIRA DOS SANTOS REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF
SENTENÇA
ESTEVÃO LUCAS DE OLIVEIRA DOS SANTOS propôs a presente ação de procedimento comum em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL em que objetiva a anulação do procedimento de execução extrajudicial relativo ao imóvel objeto de contrato de mútuo com alienação fiduciária em garantia nº 844440273747, cumulada com pedido de tutela provisória antecipada. Juntou documentos (ID 2219907963 e demais acostados à inicial).
Informação de prevenção no ID 2219915222. Indeferida a tutela provisória na decisão de ID 2222113901. Contestação no ID 2229240792. A requerida alegou a regularidade integral do procedimento de execução extrajudicial, a validade da intimação realizada pelo Cartório de Registro de Imóveis, a inexistência de prazo mínimo legal entre os leilões, e a impossibilidade de purgação da mora após a consolidação da propriedade.
Réplica no ID 2236949910. Vieram os autos conclusos.
É o relatório.
Fundamento e decido. Das Preliminares O autor requereu os benefícios da gratuidade de justiça. A CEF não impugnou formalmente o benefício. Diante da declaração de hipossuficiência acostada aos autos (ID 2219908190) e da ausência de elementos objetivos que afastem a presunção legal, defiro a assistência judiciária gratuita, nos termos do art. 99 do CPC. Não cabe cogitar da falta de interesse de agir em razão da consolidação da propriedade do imóvel em favor da CEF, eis que a pretensão do autor consiste, justamente, na anulação do respectivo procedimento extrajudicial.
Do Mérito Dado que não existem questões processuais pendentes, passo ao julgamento antecipado da lide com exame do mérito, nos moldes do artigo 355, inciso I, do CPC.
I - Marco legal e estrutura da execução extrajudicial O autor firmou contrato de financiamento imobiliário com a Caixa Econômica Federal - contrato nº 844440273747 - para aquisição do imóvel situado na Quadra 50, S/N, Apto. 112, Lote 19, Parque Araguari, Cidade Ocidental/GO (Condomínio Residencial Vitória Park), nos moldes da Lei nº 9.514/1997, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário com alienação fiduciária em garantia.
Ao contratar, o fiduciante assume o risco de, tornando-se inadimplente, viabilizar a consolidação da propriedade do imóvel em favor do credor, pois o bem é gravado com direito real desde a contratação. Para que a consolidação possa legalmente ocorrer, é necessário que o agente financeiro promova a intimação do devedor para purgar a mora no prazo de quinze dias, por meio de diligência praticada pelo oficial do competente Registro de Imóveis, nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/1997, satisfazendo as prestações vencidas e as vincendas até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.
Uma vez consolidada a propriedade, exsurge o direito do agente financeiro de alienar o bem em leilão extrajudicial, no prazo de trinta dias contados da data de registro da consolidação, conforme o art. 27 da Lei nº 9.514/1997. O STJ assentou que o prazo de 30 dias para a promoção do leilão extrajudicial, por não se referir ao exercício de um direito potestativo do credor fiduciário, mas à observância de imposição legal inerente ao próprio rito de execução extrajudicial da garantia, não é decadencial, de forma que a sua eventual extrapolação não extingue a obrigação de alienar o bem imóvel, acarretando apenas mera irregularidade (STJ, REsp 1.649.595/RS, Rel.
Min. Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, j. 13/10/2020). Para que os leilões possam ser realizados de forma legítima, após a vigência da Lei nº 13.465/2017, deverão ser comunicadas ao devedor as datas, horários e locais dos leilões mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico, a fim de possibilitar o exercício do direito de preferência (art. 27, §§ 2º-A e 2º-B, da Lei nº 9.514/1997).
Não se faz necessária a intimação pessoal do devedor para o exercício do direito de preferência, bastando o envio de comunicação postal ou eletrônica. A questão da purgação da mora tardia passou a obedecer nova disciplina com o advento da Lei nº 13.465/2017, ao inserir o § 2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997. Não mais se discute o direito à purgação da mora após a consolidação, mas, diversamente, o direito de preferência de aquisição do mesmo imóvel pelo preço correspondente ao valor da dívida, acrescido de encargos, ITBI, laudêmio, e despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão.
É importante ter em mente que o procedimento previsto na Lei nº 9.514/1997 é composto de duas fases. Na primeira, a CEF envia ao cartório de registro de imóveis da matrícula respectiva a solicitação de notificação para purgação da mora. Ou seja, a notificação para purgação da mora é ato do cartório de registro de imóveis, não, da CEF. É o que estabelece o art. 26, da Lei nº 9.514/1997: Art.
26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º-A Na hipótese de haver imóveis localizados em mais de uma circunscrição imobiliária em garantia da mesma dívida, a intimação para purgação da mora poderá ser requerida a qualquer um dos registradores competentes e, uma vez realizada, importa em cumprimento do requisito de intimação em todos os procedimentos de excussão, desde que informe a totalidade da dívida e dos imóveis passíveis de consolidação de propriedade. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º O contrato poderá estabelecer o prazo de carência, após o qual será expedida a intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-A Quando não for estabelecido o prazo de carência no contrato de que trata o § 2º deste artigo, este será de 15 (quinze) dias. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3o-A.
Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3o-B.
Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-A É responsabilidade do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-B Presume-se que o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante encontram-se em lugar ignorado quando não forem encontrados no local do imóvel dado em garantia nem no endereço que tenham fornecido por último, observado que, na hipótese de o devedor ter fornecido contato eletrônico no contrato, é imprescindível o envio da intimação por essa via com, no mínimo, 15 (quinze) dias de antecedência da realização de intimação edilícia. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-C Para fins do disposto no § 4º deste artigo, considera-se lugar inacessível: (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
I - aquele em que o funcionário responsável pelo recebimento de correspondência se recuse a atender a pessoa encarregada pela intimação; ou (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
II - aquele em que não haja funcionário responsável pelo recebimento de correspondência para atender a pessoa encarregada pela intimação. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. § 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação. § 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) § 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art.
27. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) Ora, se a própria lei imputa ao cartório de imóveis as diligências de notificação para purgação da mora, cabe exclusivamente a ele, cartório, a sua observância. Não se pode imputar à CEF a prova de que o cartório observou as prescrições da lei no ato de notificação. A Lei nº 8.935/19947, que regula a profissão dos notários e registradores, dispõe no seu art. 3º: "Art. 3º Notário, ou tabelião, e oficial de registro, ou registrador, são profissionais do direito, dotados de fé pública, a quem é delegado o exercício da atividade notarial e de registro".
A Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), por sua vez, confere à certidão do oficial do cartório fé pública: Art.
16. Os oficiais e os encarregados das repartições em que se façam os registros são obrigados: 1º a lavrar certidão do que lhes for requerido; 2º a fornecer às partes as informações solicitadas. Art.
17. Qualquer pessoa pode requerer certidão do registro sem informar ao oficial ou ao funcionário o motivo ou interesse do pedido. § 1º O acesso ou o envio de informações aos registros públicos, quando realizados por meio da internet, deverão ser assinados com o uso de assinatura avançada ou qualificada de que trata o art. 4º da Lei nº 14.063, de 23 de setembro de 2020, nos termos estabelecidos pela Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) § 2º Ato da Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça poderá estabelecer hipóteses de uso de assinatura avançada em atos que envolvam imóveis. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) Art.
18. Ressalvado o disposto nos arts. 45, 57, § 7o, e 95, parágrafo único, a certidão será lavrada independentemente de despacho judicial, devendo mencionar o livro de registro ou o documento arquivado no cartório. (Redação dada pela Lei nº 9.807, de 1999) Art.
19. A certidão será lavrada em inteiro teor, em resumo, ou em relatório, conforme quesitos, e devidamente autenticada pelo oficial ou seus substitutos legais, não podendo ser retardada por mais de 5 (cinco) dias. (Redação dada pela Lei nº 6.216, de 1975) § 1º A certidão de inteiro teor será extraída por meio reprográfico ou eletrônico. (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022) § 2º As certidões do registro civil das pessoas naturais mencionarão a data em que foi lavrado o assento. (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022) § 3º Nas certidões de registro civil, não se mencionará a circunstância de ser legítima, ou não, a filiação, salvo a requerimento do próprio interessado, ou em virtude de determinação judicial. (Incluído dada pela Lei nº 6.216, de 1975) § 4o As certidões de nascimento mencionarão a data em que foi feito o assento, a data, por extenso, do nascimento e, ainda, expressamente, a naturalidade. (Redação dada pela Lei nº 13.484, de 2017) § 5º As certidões extraídas dos registros públicos deverão, observado o disposto no § 1º deste artigo, ser fornecidas eletronicamente, com uso de tecnologia que permita a sua impressão pelo usuário e a identificação segura de sua autenticidade, conforme critérios estabelecidos pela Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça, dispensada a materialização das certidões pelo oficial de registro. (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022) § 6º O interessado poderá solicitar a qualquer serventia certidões eletrônicas relativas a atos registrados em outra serventia, por meio do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (Serp), nos termos estabelecidos pela Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) § 7º A certidão impressa nos termos do § 5º e a certidão eletrônica lavrada nos termos do § 6º deste artigo terão validade e fé pública. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) Sendo o ato do oficial de registro dotado de fé pública, a se reconhecer tal valor probatório, não se está a exigir da parte contrária prova de fato negativo, mas, sim, de fato desconstitutivo da fé pública da qual é dotada a certidão do cartório de registro imobiliário.
Não obstante, a anulação de atos relativos ao procedimento de execução extrajudicial com base em irregularidades procedimentais deve ser acompanhada da demonstração, pelo devedor, de que foi prejudicado em sua intenção real e concreta de purgar a mora, permitindo o prosseguimento regular da relação obrigacional, ou de exercer o direito de preferência na reaquisição bem levado a leilão extrajudicial.
II - Das provas produzidas e do enfrentamento das alegações A instrução dos autos revela o seguinte quadro probatório. A CEF produziu o laudo de consolidação emitido em 18/11/2024 (ID 2229242600), que documenta o procedimento de intimação para purgação da mora realizado pelo Cartório de Registro de Imóveis; o respectivo registro de consolidação da propriedade, lavrado em 08/10/2024, com fé pública cartorária (ID 2229242619); a certidão do ITBI autenticado, formalizando a transferência tributária da consolidação (ID 2229242609); e os três avisos de recebimento das correspondências (IDs 2229242653, 2229242664, 2229242677) expedidas pelos Correios em comunicação das datas dos leilões ao devedor.
A matrícula do imóvel (ID 2219908216), expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis, registra as averbações relativas à consolidação, corroborando os demais documentos. O próprio autor juntou à petição inicial o Edital de Leilão nº 0067/0225 (ID 2219908246), que designa as hastas para 25/11/2025 e 01/12/2025. A réplica (ID 2236949910), por sua vez, não introduziu qualquer elemento probatório novo, limitando-se a reiterar as alegações da inicial.
Da alegada ausência de intimação pessoal para purgar a mora. O autor sustenta que jamais foi intimado para purgar a mora. Sem razão, contudo. A CEF demonstrou, por meio do laudo de consolidação (ID 2229242600) e do registro cartorário correspondente (ID 2229242619) - ambos revestidos de fé pública - , que o procedimento de intimação foi regularmente realizado pelo oficial do Cartório de Registro de Imóveis e que o prazo para purga da mora transcorreu sem manifestação do devedor.
A fé pública dos atos cartorários, fundada na Lei nº 6.015/73 e na Lei nº 8.935/94, impõe que a sua desconstituição exija prova inequívoca em contrário - ônus que incumbia ao autor (CPC, art. 373,
I) e do qual não se desincumbiu. Não foram colacionados certidão negativa do CRI, impugnação específica do procedimento de intimação, tampouco qualquer elemento documental apto a afastar a presunção de regularidade dos atos cartorários. O STJ assentou, ademais, que recai sobre o devedor fiduciante o ônus de manter atualizado seu endereço junto ao credor fiduciário, sendo válida a notificação encaminhada ao endereço constante do contrato, mesmo que o devedor não mais resida naquele local (STJ, AgInt no AgInt no AREsp 1.968.086/PR).
Acrescente-se que o próprio autor juntou o edital de leilão (ID 2219908246) à petição inicial, revelando ciência inequívoca sobre as datas e condições da hasta antes de sua realização - circunstância que reforça a ausência de prejuízo real ao direito de preferência. A tese não prospera. Ressalte-se que a parte autora foi advertida, na decisão de ID 2222113901 sobre a necessidade de apresentação do procedimento administrativo como prova dos fatos alegados, tendo o processo transcorrido sem a apresentação dos documentos: Da alegada nulidade pelo intervalo entre os leilões.
O autor sustenta que o intervalo de cinco dias úteis entre o primeiro leilão (25/11/2025) e o segundo (01/12/2025) viola um suposto prazo mínimo legal de quinze dias. A alegação não encontra amparo na legislação de regência. O art. 27 da Lei nº 9.514/1997 não determina qualquer prazo mínimo entre o primeiro e o segundo leilão, limitando-se a indicar que o segundo leilão deverá ocorrer no prazo de até quinze dias após o primeiro - prazo máximo, e não mínimo, como pretende o autor.
O STJ consolidou esse entendimento (AgInt no REsp 1.956.683/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, j. 29/11/2021). Ainda que se cogitasse de irregularidade formal, a decretação de nulidade pressupõe a demonstração de prejuízo concreto - princípio pas de nullité sans grief. O autor não produziu prova de que possuía recursos para o depósito do quantum exigido pelo art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997, nem demonstrou ter tentado exercer o direito de preferência.
Ao contrário, o ajuizamento da ação antes da realização das hastas revela que havia oportunidade de exercício do direito de preferência, da qual o autor optou por não se valer. Também aqui, a tese não prospera.
III - Aplicação ao caso concreto Quanto à alegação de nulidade pela ausência de intimação pessoal para purgar a mora, quando da apreciação do pedido de tutela provisória, proferi decisão (ID 2222113901) no sentido de que as informações constantes da matrícula do imóvel, com presunção de fé pública, demonstravam a regularidade do procedimento, sendo temerária a suspensão do leilão com base apenas nas alegações iniciais.
Após a contestação, a CEF juntou o laudo de consolidação (ID 2229242600), o registro de consolidação (ID 2229242619) e os avisos de recebimento das correspondências notificando o devedor sobre as datas dos leilões (IDs 2229242653, 2229242664, 2229242677), confirmando a regularidade da intimação pelo Cartório de Registro de Imóveis e das comunicações dos leilões. A réplica (ID 2236949910) não trouxe novos elementos probatórios capazes de desconstituir os atos cartorários apresentados pela CEF.
O autor insiste nas alegações iniciais, mas segue sem certidão negativa do CRI ou qualquer prova objetiva de que a intimação não foi regularmente realizada - ônus do qual não se desincumbiu (CPC art. 373, I). Em relação à alegada nulidade pelo prazo entre os leilões, a legislação de regência (art. 27 da Lei nº 9.514/1997) não determina prazo mínimo entre o primeiro e o segundo leilão, limitando-se a indicar que o segundo leilão deverá ocorrer no prazo de até quinze dias após o primeiro, conforme assentou o STJ (AgInt no REsp 1.956.683/SP, Rel.
Min. Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, j. 29/11/2021). Ainda que se cogitasse de vício formal, não há demonstração de que o autor foi prejudicado em sua intenção real de exercer o direito de preferência - pressuposto inafastável do reconhecimento de nulidade. Observo ainda que o autor juntou à própria petição inicial o edital de leilão (ID 2219908246), demonstrando ciência inequívoca sobre as datas e condições do leilão antes da sua realização.
A ciência do devedor - que ajuizou a ação antes do primeiro leilão - demonstra que houve oportunidade de exercício do direito de preferência, não aproveitada. O autor, contudo, não demonstrou possuir recursos para o depósito do quantum exigido pelo art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997. Por fim, consta no ID 2229242635 o envio de intimação eletrônica direcionada ao endereço de email previamente fornecido pelo autor/mutuário: A constitucionalidade do procedimento extrajudicial de execução da alienação fiduciária de bem imóvel está assentada pelo STF no Tema 982: "É constitucional a lei que, em contrato de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, prevê a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário e, em seguida, leilão extrajudicial do imóvel, nos casos de inadimplemento do devedor fiduciante, uma vez que o contraditório é exercido no âmbito administrativo e o controle jurisdicional pode ser exercido a qualquer momento." (RE 860.631, STF).
O TRF1, em precedente recente, reafirmou que a constitucionalidade do procedimento extrajudicial de execução da alienação fiduciária de bem imóvel está assentada pelo STF no Tema 982, sendo regular a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário quando cumpridos os requisitos formais da Lei 9.514/1997 (TRF1, AC 1004140-47.2023.4.01.3506, Rel. Des. Federal Pablo Zuniga Dourado, 11ª Turma, PJe 07/07/2025).
O TRF1 também assentou que a consolidação da propriedade fiduciária depende da prévia e comprovada notificação pessoal do devedor para purgação da mora, e que, havendo comprovação documental do procedimento cartorário, o leilão é regular (TRF1, AI 1026317-76.2025.4.01.0000, 11ª Turma, BIJ 759, 13/10/2025). Nessas circunstâncias, a improcedência do pedido anulatório é medida que se impõe. Dispositivo
Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES OS PEDIDOS, extinguindo o processo com resolução de mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais remanescentes, se houver, bem como de honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) do valor da causa (R$ 113.000,00), nos termos do art. 85, § 2º, do CPC, cuja exigibilidade fica suspensa em razão da justiça gratuita deferida (art. 98, § 3º, CPC).
P.R.I. Havendo apelação, intime-se a parte contrária para contrarrazões, no prazo legal. Oportunamente, remetam-se os autos ao TRF para processamento e julgamento da apelação. Sem recurso, certifique-se o trânsito em julgado e arquivem-se os autos. Luziânia-GO, datado e assinado digitalmente. TÁRSIS AUGUSTO DE SANTANA LIMA Juiz Federal
